Chase Mortgage Rate Reduction—WTF?

[rzen]

Прислали бумажку сегодня, полурекламного толка. вроде обещают снизить %. не фатально но заметно. если нет подвоха я б согласился.

читаю по бумагам это refi. 30y fixed. closing costs $0. процент по нынешним временам не spectacular но лучше чем то что у меня есть.

позвонил, чувак объяснил что это у них такая retention program для гавриков вроде меня кто не удосужился от них вовремя сбежать

вопрос такой, какие тут еще подводные камни надо прощупать? времени на раздумья дали неделю.

[vaduz]

Подводные камни в том, что они платят только closing cost, а различные fee типа Mortgage taxes and Lender Fees вы платите сами.

[Ugreen]

Если как в ING, то все должно быть прозрачно - платите фиксированную сумму и вам понижают процент без изменений срока мортгиджа. Спросите у них сколько эта радость стоит. Если будут юлить, то это и есть подводный камень.

[rzen]

срок меняется, это чувак сразу сознался (в бумажках этого небыло). а что за mortgage taxes and lender fees? это сколько?

[vaduz]

Попросите них Good Faith Estimate и пусть укажут конкретно, за что они платят, а за что вы.

[rzen]

переспросил, говорят никаких фииз и таксез. только меняется срок это пока единственный подводный камень.

[dimp]

Вы бы процентики опубликовали, тогда можно будет точно сказать, есть подводные камни или нет. Я недавно перефинансировал 5/1 арм с 3.5% на 3.0% не заплатив ни копейки. "Подводный камень" в том, что рейт не самый хороший. Можно было бы получить 2.75 и даже ниже, то тогда нужно было бы платить.

[rzen]

а какая разница какие процентики если будет меньше чем было?

[dimp]

Большая, т.к. возможно имеет смысл рефинансировать в другом месте и получить еще меньший процент.

[mikeG]

переспросил, говорят никаких фииз и таксез. только меняется срок это пока единственный подводный камень.

Срок меняется - фигня. Никто не мешает быстрее выплатить. Важно что процент меньше.
Подводный камень, видимо, в более высоком рейте, чем у конкурентов. Так или иначе вы платите closing costs.

[rzen]

переспросил, говорят никаких фииз и таксез. только меняется срок это пока единственный подводный камень.

Срок меняется - фигня. Никто не мешает быстрее выплатить. Важно что процент меньше.
Подводный камень, видимо, в более высоком рейте, чем у конкурентов. Так или иначе вы платите closing costs.

подкинувшись наверное можно получить ниже рейт, но заглянув в себя честным взглядом я этим сейчас заниматься просто не смогу. плотность графика и полное отсутствие знаний по этой теме не позволяют это сделать. пробежался по сайтам разница от этого предложения (без поинтов) не больше 0.7 процента.

так что если других подвохов нет, то поожалуй возьму этот дил.

[Alex_L]

По моему проще всего посчитать абсолютную сумму выплат оставшуюся до fully paid до изменения ставки и после изменения ставки.
Если после изменения ставки сумма меньше - вы выигрываете, иначе выигрывает банк.
Тем более что в первое время вы будете платить в основном проценты.

[vaduz]

Можно платить ту же сумму, что и до рефинансирования.
Тогда чистый выигрыш получается.

[rzen]

оки, пасибки всем, ваши комментарии очень помогли принять решение!

[Uzito]

Еще они могут поменять с non-recourse loan на full recourse loan, когда в случае дефолта по ссуде на Вас вешают всех собак - даже после продажи Вашего дома Вы остаетесь должны разницу между продажной стоимостью и остаточным балансом.

[rzen]

Еще они могут поменять с non-recourse loan на full recourse loan, когда в случае дефолта по ссуде на Вас вешают всех собак - даже после продажи Вашего дома Вы остаетесь должны разницу между продажной стоимостью и остаточным балансом.

там не такая сумма чтобы бояться дефолта, но знать про такую фишку полезно, спасибо! опять же показательно будет в смысле их намерений.

а из чего будет видно какой recourse loan? там именно такая фраза будет или закопано в мелком шрифте где то?

[Uzito]

а из чего будет видно какой recourse loan? там именно такая фраза будет или закопано в мелком шрифте где то?

Зависит от штата. Как правило изначальная покупка дома идёт с non-recourse, а рефинансирование recourse.

[rzen]

а из чего будет видно какой recourse loan? там именно такая фраза будет или закопано в мелком шрифте где то?

Зависит от штата. Как правило изначальная покупка дома идёт с non-recourse, а рефинансирование recourse.

это без вариантов что ли? собссно как я уже сказал мне этот момент не критичен, хотя чувак божился что ничего не меняется только процент и срок, мол это у нас customer retention программа. врут небось, но вроде других подвохов не видно.

[Hoochin]

а из чего будет видно какой recourse loan? там именно такая фраза будет или закопано в мелком шрифте где то?

Зависит от штата. Как правило изначальная покупка дома идёт с non-recourse, а рефинансирование recourse.

это без вариантов что ли? собссно как я уже сказал мне этот момент не критичен, хотя чувак божился что ничего не меняется только процент и срок, мол это у нас customer retention программа. врут небось, но вроде других подвохов не видно.

Я сделал тоже самое, только Citi наш лендер был и остался.
Они зафиксировали на 30 лет % какой и был после последнего аджастмента, 3.25%.
Я плачу больше чем новый monthly payment (на 30 лет расшитаный) на 450-500 в месяц, и планирую выплатить заем за тот же срок как и было бы с АРМ, если бы процент не изменялся в будушем.

Не врут, ничего другого не поменялось , как и было обешхано.

[rzen]

а из чего будет видно какой recourse loan? там именно такая фраза будет или закопано в мелком шрифте где то?

Зависит от штата. Как правило изначальная покупка дома идёт с non-recourse, а рефинансирование recourse.

это без вариантов что ли? собссно как я уже сказал мне этот момент не критичен, хотя чувак божился что ничего не меняется только процент и срок, мол это у нас customer retention программа. врут небось, но вроде других подвохов не видно.

Я сделал тоже самое, только Citi наш лендер был и остался.
Они зафиксировали на 30 лет % какой и был после последнего аджастмента, 3.25%.
Я плачу больше на 450-500 в месяц, и планирую выплатить заем за тот же срок как и было бы с АРМ, если бы процент не изменялся в будушем.

а зачем досрочно выплачивать?

[Hoochin]

а из чего будет видно какой recourse loan? там именно такая фраза будет или закопано в мелком шрифте где то?

Зависит от штата. Как правило изначальная покупка дома идёт с non-recourse, а рефинансирование recourse.

это без вариантов что ли? собссно как я уже сказал мне этот момент не критичен, хотя чувак божился что ничего не меняется только процент и срок, мол это у нас customer retention программа. врут небось, но вроде других подвохов не видно.

Я сделал тоже самое, только Citi наш лендер был и остался.
Они зафиксировали на 30 лет % какой и был после последнего аджастмента, 3.25%.
Я плачу больше на 450-500 в месяц, и планирую выплатить заем за тот же срок как и было бы с АРМ, если бы процент не изменялся в будушем.

а зачем досрочно выплачивать?

Ну например, чтобы закончить за 23 года, а не 30. У каждого свой горизонт, сколько лет ешхе надо работать и т.п.

[dimp]

а зачем досрочно выплачивать?

Для того, чтобы в сумме заплатить меньше. Хотя именно сейчас большого смысла переплачивать нет, т.к. процент низкий и его легко перебить инвестируя почти без риска.

[thinker]

Подводных камня два: 1) Вам дают немного завышенную процентную ставку (в сравнении с другими местами), чтобы покрыть все клоузинг фи. 2) вы действительно не платите клоузинг но платите интерес, который набежит с последнего своего пэймента до начала выплаты нового мортгича. В нашем случае это было чуть больше месяца. Они как бы специально отложили первый пэймент на месяц вперед чтобы с нас содрать эти деньги.

[mikeG]

2) вы действительно не платите клоузинг но платите интерес, который набежит с последнего своего пэймента до начала выплаты нового мортгича. В нашем случае это было чуть больше месяца.

Так интерес за этот период по любому платить нужно. Тут потери по деньгам быть не должно. Единственное что нужно платить вперед при клозинге, то есть нужно соответствующее количество свободных денег...

[thinker]

2) вы действительно не платите клоузинг но платите интерес, который набежит с последнего своего пэймента до начала выплаты нового мортгича. В нашем случае это было чуть больше месяца.

Так интерес за этот период по любому платить нужно. Тут потери по деньгам быть не должно. Единственное что нужно платить вперед при клозинге, то есть нужно соответствующее количество свободных денег...

Не совсем так. Например, мы перефинансировали и сделали клоузинг в середине октября. Нам сказали пропустить следущий пеймент по старому мортгичу и начать платить за новый с декабря. Это значит за ноябрь месяц платежа вовсе небыло, стало быть интерес набежал, которого бы при уплате старого мортгича небыло.