Продажа ипотечной квартиры в России

[Urian]

Решил избавиться от кредита в России.

Документов на квартиру нет, есть только вексель в банке и обещание застройщика поменять вексель на квартиру.

Вопросы:
1) Нужно ли разрешение жены на продажу квартиры? (На момент покупки были женаты. Кредит на меня, она поручитель)
2) Если нужно, то нет ли ссылок на образец и совета, как это легче и правильнее всего оформить в штатах.
3) Нужно ли подготавливать какие то документы по поводу того, что дети не против? На момент покупки детей не было. В квартиру никто не вписан.

Заранее спасибо.

[vaduz]

А вы квартиру не продадите, пока свидетельство о владении не сделаете.

[Blender]

А вы квартиру не продадите, пока свидетельство о владении не сделаете.

Можно продать вексель. Но тогда не получишь налоговых льгот которые полагаются при продаже кавартиры.
Разрешение жены формально не нужно при продаже векселя. Как на практике с векселями - не знаю

[Urian]

А вы квартиру не продадите, пока свидетельство о владении не сделаете.

Имеется ввиду право собственности?
Тогда это неправда, иначе все покупатели на этапе строительства попадали бы на несколько лет, пока дом не достроют и не сдадут.

[Urian]

А вы квартиру не продадите, пока свидетельство о владении не сделаете.

Можно продать вексель. Но тогда не получишь налоговых льгот которые полагаются при продаже кавартиры.
Разрешение жены формально не нужно при продаже векселя. Как на практике с векселями - не знаю

Спасибо за ответ.

Можно поподробнее, о каких налоговых льготах идёт речь?
Согласно НДФЛ 3.3.1.8.2. РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОЛУЧЕНИЕМ ДОХОДОВ, все расходы из окончательной цены вычтутся и налог надо будет заплатить только с разницы. Есть ещё какие то льготы?

Предположим, что согласие жены требуется. Не поскажите, где и как его делать в штатах?

[Lizaveta]

Предположим, что согласие жены требуется. Не поскажите, где и как его делать в штатах?

Точно не подскажу, но мы делали согласие на продажу в России. Делается у нотариуса, наверняка можно сделать и здесь, нужно только правильно оформить (т.е. Заверить у нотариуса, а потом апостиль и перевод).

[vaduz]

Можно поподробнее, о каких налоговых льготах идёт речь?
Согласно НДФЛ 3.3.1.8.2. РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОЛУЧЕНИЕМ ДОХОДОВ, все расходы из окончательной цены вычтутся и налог надо будет заплатить только с разницы. Есть ещё какие то льготы?

Нерезиденты России платят 30% с цены продажи, цена покупки не учитывается.

При продаже квартиры резидентом есть налоговые вычеты. Если вы владели квартирой более 3х лет - вы не платите никаких налогов. Если менее 3х лет, то из цены вычитается 1 млн руб (ну или вычитаются расходы на покупку, если они больше 1 млн и есть доказательства), а с оставшейся суммы платится 13%.

Время владения квартирой считается по дате в свидетельстве о владении. Как быть с векселем - не знаю. Но похоже, что это ценная бумага и налоговые вычеты его не касаются.

[Urian]

Можно поподробнее, о каких налоговых льготах идёт речь?
Согласно НДФЛ 3.3.1.8.2. РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОЛУЧЕНИЕМ ДОХОДОВ, все расходы из окончательной цены вычтутся и налог надо будет заплатить только с разницы. Есть ещё какие то льготы?

Нерезиденты России платят 30% с цены продажи, цена покупки не учитывается.

При продаже квартиры резидентом есть налоговые вычеты. Если вы владели квартирой более 3х лет - вы не платите никаких налогов. Если менее 3х лет, то из цены вычитается 1 млн руб (ну или вычитаются расходы на покупку, если они больше 1 млн и есть доказательства), а с оставшейся суммы платится 13%.

Время владения квартирой считается по дате в свидетельстве о владении. Как быть с векселем - не знаю.

У меня другая информация:

Вопрос: Гражданином РФ в 2009 г. по ипотеке была приобретена квартира, находящаяся в России. Физическое лицо на 2010 - 2011 гг. уехало в Англию на обучение. В связи с невозможностью выплаты платежей по ипотеке лицо в сентябре 2010 г. продало квартиру. Можно ли для целей исчисления НДФЛ из полученного дохода от продажи квартиры вычесть сумму расходов на ее приобретение и проценты, уплаченные банку?

Ответ: Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ).
Согласно ст. 207 НК РФ плательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
Для налогоплательщиков - нерезидентов РФ объектом налогообложения по НДФЛ признается доход, полученный от источников в РФ, в том числе доход от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ), который подлежит налогообложению по ставке 30 процентов (п. 3 ст. 224 НК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. В частности, ст. 220 НК РФ предусмотрены имущественные налоговые вычеты в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 млн руб.
Для доходов, в отношении которых установлены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ, не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, из указанного можно сделать вывод: НК РФ установлено, что применение уменьшения суммы полученных доходов на сумму фактических расходов не является имущественным вычетом.
В соответствии со ст. 41 НК РФ доход - это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Экономической выгодой нерезидента от продажи квартиры является разница между суммами, израсходованными на приобретение жилья, и доходами, полученными от его реализации.
Учитывая, что в НК РФ нет запрета на уменьшение нерезидентами доходов от продажи имущества на расходы, понесенные при его приобретении, а также положения п. 7 ст. 3 НК РФ, по нашему мнению, нерезидент РФ вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее покупку.
Кроме того, доходы от продажи квартиры можно уменьшить и на расходы, связанные с погашением процентов по кредиту на покупку квартиры (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125).

[Urian]

Предположим, что согласие жены требуется. Не поскажите, где и как его делать в штатах?

Точно не подскажу, но мы делали согласие на продажу в России. Делается у нотариуса, наверняка можно сделать и здесь, нужно только правильно оформить (т.е. Заверить у нотариуса, а потом апостиль и перевод).

Вопрос именно в том, как правильно оформить.
Или если найти русскоязычного нотариуса, то он будет в курсе?

[vaduz]

У меня другая информация:

Вы привели мнение эксперта, которое не совпадает с мнением Минфина:

Подробное разъяснение Минфина России по Имущественному налоговому вычету нерезиденту РФ в Письме Минфина России N 03-04-06/6-248 от 11.11.2010 г.

Согласно п. 3 ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ, не применяются.

Статья 220 НК РФ, имеющая название "Имущественные налоговые вычеты", предусматривает как непосредственно имущественные налоговые вычеты, так и вычеты фактически произведенных расходов.

[Urian]

Спасибо, я проконсультируюсь.

[Urian]

А если резидент, но трёх лет нет, то 13% со всей суммы или только с прибыли?

[vaduz]

А если резидент, но трёх лет нет, то 13% со всей суммы или только с прибыли?

Этот налоговый вычет касается только недвижимости.
Если расходы > 1 млн руб, и их можно документально подтвердить, то из цены продажи вычитаете расходы. Если меньше, то вычитаете 1 млн руб.
С оставшегося платите 13%.
В любом случае нужно подавать налоговую декларацию, даже если налоги получаются нулевые.

[Балтика №3]

А вы квартиру не продадите, пока свидетельство о владении не сделаете.

Имеется ввиду право собственности?
Тогда это неправда, иначе все покупатели на этапе строительства попадали бы на несколько лет, пока дом не достроют и не сдадут.

Продажа недвижимости и продажа векселя, доли, переуступка права требования (Цессия) и т.п. это разные сделки.

[Балтика №3]

Вопрос именно в том, как правильно оформить.
Или если найти русскоязычного нотариуса, то он будет в курсе?

Вряд ли. Лучше самому узнавать.

[Urian]

Вопрос именно в том, как правильно оформить.
Или если найти русскоязычного нотариуса, то он будет в курсе?

Вряд ли. Лучше самому узнавать.

Вот я и пытаюсь узнать.
Или хотя бы узнать где можно узнать .

[Urian]

Неужели никто не оформлял согласен супруга на продажу квартиру, находясь в США?

[vaduz]

Неужели никто не оформлял согласен супруга на продажу квартиру, находясь в США?

У вас нет квартиры, у вас вексель.
Пишите согласие на продажу в свободной форме.

BTW, налоги с дохода от продажи векселя платить не надо: http://www.pravcons.ru/publ14-12-2009-2.php