Инвестмент в риэл истэйт

[ladysol12]

Имеется сумма кэш. Задача - купить дом, сдать в рент и получить как можно большую прибыль сегодня. Рост дома в цене в будущем - задача второстепенная, прибыль нужна сегодня, и по максимуму.

Я рассматриваю районы в пределах досягаемости от меня - я не возражаю проехать на машине час до "своей" проперти, но на другом конце штата иметь дом не хочу по понятным причинам.

Риэл истэйт агент у меня есть, опыт у него 40 лет, у него также есть рентал пропертиз, но он не очень хорошо разбирается в сегодняшних ценах на рент и вообще в том, с чем связана моя задача.

Я пыталась связаться с компанией проперти мэнеджмент, которая вроде как "везде", где я смотрю (большая компания). Они хотят подписать Consultant Agreement, чтобы я заплатила им 180 долл., и тогда они меня вроде как будут консультировать.

Мой риэл истэйт не советует этого делать на этом этапе. Он сказал, что лучше, когда я определюсь с конкретным местом, иметь дело с местной компаний property management, которые лучше разбираются в своей местности, и будут мне более полезны. У него есть знакомые тут-там, которые, если я выберу конкретные городки, вроде бы смогут помочь с оценкой потенциальной рент.

Я смотрела один дом, его знакомый дал оценку рент, я ее перепроверила, и она не совпала. Знакомый риэлтора сказал, что рент будет 1700-1800 в месяц, а по моим сведениям, которым я склонна верить, это будет 1400-1600. Но вся оценка была только со слов, никто этого дома не видел.

Я буду рада любым советам - с чего начинать, как смотреть, что выбирать (лучший дом с худшими школами или худший дом с лучшими школами, к примеру), как выбирать, на что обращать особое внимание, какие факторы учитывать и т.п.

Я помню про location, location, location. Навскидку посмотрела - могу купить старый дом в очень хорошем месте и сдать его за 1300 (для меня ОЧЕНЬ мало) или новый красивый дом в не таком хорошем месте, и сдать за 1600+. Учитывая, что старый дом наверняка потребует дополнительных вложений, похоже, что локейшен придется пожертвовать, вот до какой степени, посмотрим. Никакие плохие районы я не рассматриваю в любом случае.

Заранее спасибо!

[Komissar]

Раз Вы не рассматриваете плохие районы, значит изначальное условие задачи - максимум кеш-флоу - не м.б. удовлетворено. Плохой район, 4-плекс и знакомый вышибала, кто будет периодически трясти ренту с неплательщиков - вот она, формула успеха по части кеш-флоу. Также известно как slumlording.

[Komissar]

оценить рент с относительной надежностью можно если только есть там же сравнимые проперти, к-рые сдаются.

Вы сначала определитесь, какие вам тенанты нужны: молодые профессионалы-руммейты, семья с детьми-школьниками, просто голубые воротнички, русско-украинские баптисты и т.д.

[DanielMa]

А где вы живете? У нас тут в ужноы флориде полно домов/цондо за 50-70К которые сдаються за 800-1200 в месяц. После всех расходов можно получать 4-5К в год с каждой.

[Komissar]

чудес не бывает

сдается за 800, 400 кондо фи, 200 проперти такс, плюс тенанты временами не платят

[Michelangelo]

Имеется сумма кэш. Задача - купить дом, сдать в рент и получить как можно большую прибыль сегодня
Я буду рада любым советам...

Заранее спасибо!

Чтобы дать Вам полезный совет, мне надо спросить у Вас:

Вы хотите купить дом за кеш? Если да, то за сколько?
Если Вы вложите $200-300К кеша, что бы видеть по полоры тысячи в месяц минус налог на рент, проперти таксы и т.д., то может быть Вам стоить пересмотреть Вашу стратегию.

[Komissar]

налога на рент она, скорее всего не увидит из-за 1/27 ежегодной амортизации.

[DanielMa]

чудес не бывает

сдается за 800, 400 кондо фи, 200 проперти такс, плюс тенанты временами не платят

1 bedroom condo in South Beach is listed for 85K. Rent is about $900 ($10,800 per year). Condo fee $227 ($2724). Property tax $1800 per year.

1 bedroom/1 bathroom condo in Coconut Grove listed for 89K. Rents in the building are $1000 per month ($12000). Maintenance $290 ($3480), taxes $1900.

Management fee would be about 8% of the gross rents.

[ladysol12]

Имеется сумма кэш. Задача - купить дом, сдать в рент и получить как можно большую прибыль сегодня
Я буду рада любым советам...

Заранее спасибо!

Чтобы дать Вам полезный совет, мне надо спросить у Вас:

Вы хотите купить дом за кеш? Если да, то за сколько?
Если Вы вложите $200-300К кеша, что бы видеть по полоры тысячи в месяц минус налог на рент, проперти таксы и т.д., то может быть Вам стоить пересмотреть Вашу стратегию.

[IContentProvider]

Оценки рента можно посмотреть на craigslist, что за сколько идет в данном месте.

И еще, есть формула: годовой рент собственности * 15 > стоимость собственности. Иначе это будет не аренда, а убыток.

Дом, который сдается за $1400 должен стоить не более 252К, и чем меньше тем лучше. У нас тут, например, 90% домов под эту категорию не попадают.

[Duck]

Имеется сумма кэш.

Заранее спасибо!

Рассмотрите вариант покупки 2-3 пропертей, тоесть вашу сумму которую хватит на один дом разбейте на суммы которых хватит на несколько даунпейментов.

Возни что с одой пропертью что с тремя примерно одинаковое, особенно если они близко расположены а кешфлоу будет в таком случае больше.

[ladysol12]

Немножко апдейта.

За 200К можно купить огромный дом в хорошем районе, который можно сдать за 2000 долл. в месяц. Увы - бесплатный сыр все же бывает только в мышеловке. Мелло-руз свыше 250 долл. в месяц плюс 130 долл. НОА плюс налоги на собственность плюс вода и гарбидж плюс налоги на прибыль плюс то-се в доме фиксануть, если будет надо вдруг - останется пшик.

Я смотрела дома на продажу в пределах 220К, считая, что 20К я, возможно, смогу с цены сторговать как-нибудь. Потом посмотрела на зиллоу реальные продажи - похоже, что я спокойно могу смотреть дома за 280-300К, расчитывая купить их за 195К - эти продажи имели место быть, причем даже в самых лучших и дорогих районах.

Что у меня теперь получается.

Могу купить большой (3000 кв.фитов) красивый новый дом в неплохом месте и сдать его за 1800К+, но... школы в эрии не очень хорошие. То есть, как я понимаю, в цене эта проперти со временем очень сильно не вырастет - миллионеры вряд ли будут покупать дома в районе с плохими школами, так?

Могу купить не такой большой (судя по продажам, 1600 кв.ф), но относительно новый (2006-2008 гг. постройки) дом в очень хорошей эрии, где рейтинги школ 9-10, но сдать его я смогу скорее всего в пределах 1700 долл. в месяц. Причина - предыдущий средненький район находится в 5 минутах от даунтауна, а замечательная дорогая эрия, о которой я говорю, в часе езды, и скорее всего с траффиком в часы пик. А работает народ, как я поняла, таки в основном в нашем городе, и снимать хотят боль-мень поближе к работе.

Пока весь рисерч еще поверхностный, но вот такая картинка вырисовывается. В любом случае я расчитываю заплатить за дом в пределах 200К и получить рент... может, даже, 2000 долл. в месяц выйдет, держу пальчики.

Другой момент - в декабре дома сильно упали в цене. То, что продавалось в июне за 300К+, в декабре продавалось за 195-200К. Сидеть на попе ровно и ждать, пока цены еще будут падать? Или искать дилы, которые найти, как мне кажется, возможно?

[DanielMa]

Могу купить большой (3000 кв.фитов) красивый новый дом в неплохом месте и сдать его за 1800К+, но... школы в эрии не очень хорошие. То есть, как я понимаю, в цене эта проперти со временем очень сильно не вырастет - миллионеры вряд ли будут покупать дома в районе с плохими школами, так?

Если вы хотите максимизировать прибыль, то вам надо не большой дом в хорошем районе а маленький дом в средненьком районе. Дома в аренду снимают люди со средним достатком, и у них ограниченный бюджет. Разница в аренде маленького дома и большого дома незначительна, а разница в стоимости будет в 2 раза. Если у вас есть крупные университеты, то можете посмотреть дома рядом с университетом.

[Hamster]

Если вы хотите максимизировать прибыль, то вам надо не большой дом в хорошем районе а маленький дом в средненьком районе. Дома в аренду снимают люди со средним достатком, и у них ограниченный бюджет. Разница в аренде маленького дома и большого дома незначительна, а разница в стоимости будет в 2 раза. Если у вас есть крупные университеты, то можете посмотреть дома рядом с университетом.

Прибыль максимизируется, когда вы сдаете дом людям, которые не могут его купить независимо от цены и поэтому вынуждены рентовать. Основные классы - студенты, нелегалы, бедные (которым рента спонсируется через Section 8 ), и черные (которые не могут покупать из-за того, что у них в среднем низкие кредитные рейтинги).

Если ваш перспективный рентер в принципе может получить mortgage на ваш дом - перспективы вашей прибыли сильно сокращаются.

[DanielMa]

Если вы хотите максимизировать прибыль, то вам надо не большой дом в хорошем районе а маленький дом в средненьком районе. Дома в аренду снимают люди со средним достатком, и у них ограниченный бюджет. Разница в аренде маленького дома и большого дома незначительна, а разница в стоимости будет в 2 раза. Если у вас есть крупные университеты, то можете посмотреть дома рядом с университетом.

Прибыль максимизируется, когда вы сдаете дом людям, которые не могут его купить независимо от цены и поэтому вынуждены рентовать. Основные классы - студенты, нелегалы, бедные (которым рента спонсируется через Сецтион 8 ), и черные (которые не могут покупать из-за того, что у них в среднем низкие кредитные рейтинги).

Если ваш перспективный рентер в принципе может получить мортгаге на ваш дом - перспективы вашей прибыли сильно сокращаются.

Любой человек у которого нет 20% от стоимости дома.

В южнои флориде, например, kондоминиумы продаются только за 100% наличными, банки не дают мортгаге в принципе.

[Habber]

Я тоже интересуюсь инвестментом в риэл эстейт и в одной из соседних тем уже с топикстартером беседовал, что по-моей, может быть весьма предвзятой информации, позитив кэш флоу от сдачи обычной жилой недвижимости немногим более 30% от стоимости месячной аренды. То есть вот если сдаешь жилой юнит за 1000, то хорошо если после всего-всего будет 400 долл оставаться.

Поэтому мне кажется что купить и сдавать дом - это не очень выгодно. Тогда уж покупать дуплекс или какой-то еще 4-х квартирный дом. Ну а лучше всего, конечно сдавать квартиру в москве.

Но я вот о чем хочу тут спросить - рассказали мне одну фишку, впрочем может все ее тут знают, просто я человек в США новый, так что не обессудьте! В общем если есть лишние 100-200 тыс налом, то "в недвижимость" лучше всего инвестировать так: найти чела кто не может платить моргич, за него расплатиться с банком за дом, потом этот дом у него выкупить и его потом перепродать. Дескать так можно из каждых своих 100 тыс в год сделать чуть ли не еще 30-50, провернув это пару раз за год. А чаще, дескать и не получится, потому что надо найти чела и надо продать потом его дом. Что скажете? Есть ли такой бизнес, как это все называется? Есть ли правовой механизм, который такую деятельсть регулирует? Насколько она доходна?

[Komissar]

да, есть такой бизнес, что-то типа first lien or first mortgage right (забыл название). Довольно рискованно если почитать детали.

[Komissar]

чудес не бывает

сдается за 800, 400 кондо фи, 200 проперти такс, плюс тенанты временами не платят

1 bedroom condo in South Beach is listed for 85K. Rent is about $900 ($10,800 per year). Condo fee $227 ($2724). Property tax $1800 per year.

1 bedroom/1 bathroom condo in Coconut Grove listed for 89K. Rents in the building are $1000 per month ($12000). Maintenance $290 ($3480), taxes $1900.

Management fee would be about 8% of the gross rents.

Тогда непонятно, почему все деньги РЕ инвесторов не стеклись еще в south FL и не задрали там цены. Закон Efficient Markets не применим к Miami-Dade?

[DanielMa]

Есть ли правовой механизм, который такую деятельсть регулирует? Насколько она доходна?

Ето называеться [Short Sale]. Проблемы: во первых банки не дураки и за бесценок продавать не хотят. Во вторых, вы врядлы продадите это жиле с прибыльу сеичас.

[Komissar]

найти чела кто не может платить моргич, за него расплатиться с банком за дом, потом этот дом у него выкупить и его потом перепродать.

часто бывает что чел не то, что не может, а не хочет платить мортгидж, потому что underwater. Скажем, должен банку 300К, а дом стоит только 200 сейчас. Неужели Вы захотите заплатить банку 300К, чтобы продать дом за 200К?

[Habber]

Ето называеться [Short Sale]. Проблемы: во первых банки не дураки и за бесценок продавать не хотят. Во вторых, вы врядлы продадите это жиле с прибыльу сеичас.

Хочу кое-чего уточнить, чтобы лучше понять ситуацию. Не подумайте что пытаюсь как-то защитить этот тип бизнеса или настоять на его прибыльности. В частности, понимаю, что если бы он был такой прибыльный, то естессснно, туда бы все рванули. Итак, просто чтобы понять "что к чему":
1. Не понимаю, при чем тут банки. Банк тут исключается в тот момент когда владелец полностью расплачивается с ним по моргичу. Дом в этот момент перестает быть "в залоге" у банка и дураки в банке или нет - к нашей сделке они уже отношения не имеют.
2. Что значит не продам с прибылью. С прибылью по отношению к чему? По отношению к той цене, по которой его владелец купил, скажем 5 лет назад - конечно. Но эта цена не определяет мою прибыль. Моя прибыль будет определяться другим и тут можно учесть плохую рыночную коннъюнку.. конюнкту..коньюкн.. тьфу, короче что щас цены ниже. Чисто брейншторм: например чел купил дом 5 лет назад за 200К и сейчас должен за него банку 100К. Я даю 100К банку и 40К челу. Дом мне достался за 140. И я его, с учетом понизивщихся цен выставляю на продажу за 165К. Если все получилось - моя прибыть 25К. То что цены упали мне в этой операции не очень помешало.

[XAOC]

Чисто брейншторм: например чел купил дом 5 лет назад за 200К и сейчас должен за него банку 100К.

если чел 5 лет назад купил за 200k, то он сейчас должен банку 150k, а дом стоит 100k

[Hamster]

Чисто брейншторм: например чел купил дом 5 лет назад за 200К и сейчас должен за него банку 100К. Я даю 100К банку и 40К челу. Дом мне достался за 140. И я его, с учетом понизивщихся цен выставляю на продажу за 165К. Если все получилось - моя прибыть 25К.

Если человек должен за дом 100, а рыночная цена дома 165, то он может взять и сам продать его на общем рынке за 165, выплатить долг банку из полученной суммы, и положить 65 (-проценты реалтору) в карман, и вы ему совершенно не нужны.

Конкретно такая схема не работает. Вы что-то не поняли.

[DanielMa]

Ето называеться [Short Sale]. Проблемы: во первых банки не дураки и за бесценок продавать не хотят. Во вторых, вы врядлы продадите это жиле с прибыльу сеичас.

Хочу кое-чего уточнить, чтобы лучше понять ситуацию. Не подумайте что пытаюсь как-то защитить этот тип бизнеса или настоять на его прибыльности. В частности, понимаю, что если бы он был такой прибыльный, то естессснно, туда бы все рванули. Итак, просто чтобы понять "что к чему":
1. Не понимаю, при чем тут банки. Банк тут исключается в тот момент когда владелец полностью расплачивается с ним по моргичу. Дом в этот момент перестает быть "в залоге" у банка и дураки в банке или нет - к нашей сделке они уже отношения не имеют.
2. Что значит не продам с прибылью. С прибылью по отношению к чему? По отношению к той цене, по которой его владелец купил, скажем 5 лет назад - конечно. Но эта цена не определяет мою прибыль. Моя прибыль будет определяться другим и тут можно учесть плохую рыночную коннъюнку.. конюнкту..коньюкн.. тьфу, короче что щас цены ниже. Чисто брейншторм: например чел купил дом 5 лет назад за 200К и сейчас должен за него банку 100К. Я даю 100К банку и 40К челу. Дом мне достался за 140. И я его, с учетом понизивщихся цен выставляю на продажу за 165К. Если все получилось - моя прибыть 25К. То что цены упали мне в этой операции не очень помешало.

А вот как реально обстоят дела:

Человек купил дом в 2005 за 100К, взяв кредит 1 на 80К и креди 2 на 20К. В 2006 он взял кредит 3 на 50К. В 2007 он перестал платить за все ети кредиты.

На сегодняшний момент рыночная цена собственности 50К. И он должен 85К за кредит 1, 25К за кредит 2, 60К за кредит 3, 10К за неуплаченные налоги, и 5К за другое. Потом в доме кто то унес всю сантехнику, холодильник, и плиту.

Если вы хотите купит и продать с прибылью, то вам надо ее купить за 25К. Для этого вам надо уговорить банк 1 чтобы он согласился на 20К, банк 2 чтобы он сагласился на 3К и банк 3 чтобы он согласился на 2К. 15К налогов и другого, вам придеться заплатить после покупки. Платите 40К, тратите 5К на ремонт, и продаете за 50К. 5К в карман. А может и не продадите за 50К.

Намного более выгоный вариант - купить и сдавать за $10К в год. Через 5 лет продать за 100К.

[Hamster]

Намного более выгоный вариант - купить и сдавать за $10К в год. Через 5 лет продать за 100К.

И такой вариант тоже работает только при очень оптимистичных соотношениях цена:рента или перспективах роста цен. Положим типичное соотношение 20, ожидаемый рост цен 3% в год, расходы на поддержание состояния дома 1% в год, страховка + ставка налога на имущество 1.5% в год, дом пустует в промежутках между жильцами 10% времени, и контора, которая занимается менеджментом дома, берет 10% от ренты.

Купив дом за 50К, вы будете собирать с него ренту в 2025 в год чистыми, из которых 1250 будут тратиться опять-таки на дом, плюс рост рыночной цены. Через 10 лет вы заработаете 7750, дом будет стоить 67К, вы его продадите и за вычетом уплат реалторам положите в карман еще 63К. Чистая прибыль 3.5% в год до налогов.

Спрашивается, и зачем вам вся эта морока, если вы можете, не вставая с кресла, купить Калифорнийские муниципальные бонды с maturity date 1-Mar-2020, current yield 4.439%, и на проценты по этим бондам не надо платить федеральные налоги (и, скорее всего, штатовские тоже).