mudi wrote:Проблема в том, что оно может вырасти на 3%, а может и не вырасти, а при нынешнем положени рынка может неслабо упасть и не только в ближайший год
Зачем что-то покупать в бублевых регионах?
Есть достаточно много мест, где наблюдается стабильный рост ~3-4% в год на протяжении многих лет, включая годы кризисов.
mudi wrote:, и в долгосрочной перспективе не дать этого 3% годового роста (который кстати не покрывает даже инфляцию).
трехпроцентный рост-то распространяется на весь дом, а не только на двадцатипроцентный даунпеймент.
Т.е. реальный рост вложенных средств 15%, даже при весьма хилом росте стоимости жилья, который, как Вы правильно заметили, не покрывает даже инфляцию.
mudi wrote:К тому же продать на 3% дороже чем купил - это будет не в плюс а в минус, потому как closing costs откушают процентов 10 от продажной цены.
Надо рассматривать регионы, где отсутствуют налоги на mortgage и безумные поборы штата за регистрацию. Если не покупать поинтов, то при покупке затраты будут в пределах 1%, а если взять минус 1 поинт - то и вообще бесплатно.
6% при продаже будут если продавать с обычным брокером и платить 3% агенту покупателя. В то же время на рынке появилось дофига предложений от брокеров берущих либо 1%, либо вообще фиксированную ставку.
Т.е. заплатить прийдется, но не названные Вами 10%, а 4%-7%.
mudi wrote:Вобщем не убедили вы меня своей арифметикой. Те же 40К при 10% росте в год превратятся в 103.7К через 10 лет. Это не считая того, что в fund можно денег понемногу добавлять, когда появляются свободные.
Я не знаю, как в Ваших фондах, а в моих рост состоит из двух составляющих - роста стоимости (1) и выплаты и реинвестирования дивидентов/купонов (2). Если с (1) вы заплатите налоги при продаже, то с (2) прийдется платить ежегодно, т.е. даже если найдется фонд стабильно дающий 10%, 103.7К через 10 лет не получится, и с большей частью этой суммы еще предстоит заплатить налоги.
Т.е. в самом идеальном случае (при гарантированном ежегодном росте в 10% без ежегодных дивидентов и ре-инвестиций)
40К через 10 лет превратится в 103.7- (103.7-40)*15% = 94.1К
В РЕ, за 10 лет при росте 3% (который не покрывает даже инфляции), при наших допущениях (дом в 200К, рент покрывает только расходы, амортизацию списать не удается и т.п.) мы получим 268.8 - 268.8*6% (агентские при продаже) - 180 (оригинальный mortgage) = 72.7К - 14.7К*15%(налоги - порядка 58К покрываются отложенной амортизацией, т.е. платим с 14.7К) = 70.5К чистыми
Как видим, совсем дохлый пример из РЕ оказывается ненамного хуже близкому к идеалу примера с фондом.
Осталось только сопоставить риски, связанные с нашими допущениями (рост РЕ в 3% и рост фондов 10% в год)
mudi wrote:Я понимаю, что дом можно тоже улучшать увеличивая его стоимость, но времени и усилий это требует на порядок больше.
Засада с вложениями в РЕ, прежде всего в их низкой ликвидности.
Вложив деньги в фонд вы их можете (пусть и с потерями) изъять в течении нескольких дней.
Вложив деньги в РЕ нужно быть готовым распрощаться с ними на годы.
Удачи!
А если деньги есть "лишние", то их можно пристроить в обычный index fund, что, как учат умные книжки, в качестве long time investment даст в среднем 10-11% в год. Вы расчитываете, что эта rental property будет дорожать быстрее?