Investment property. Арифметика

[Сабина]

т.е. ремонт проперти - покраска, замена карпета, замена appliances не списывается?

Между тенантами - да, а если сам жил и решил сдавать - то очевидно нет пока первый tenant не вьехал. Но я еше у tax гая уточню, хотя вроде черным по белому - я привела источники тут сверху.

Правда вот цитата немного двумысленная:

And some guidelines on expenses:

-If your property is vacant but available for rent, expenses are still deductible, provided you are making an effort to rent it.

- If property is converted to rental use from personal use, expenses that are annual (such as interest and taxes) must be prorated between personal use (deductible on Schedule A) and rental use (deductible on Schedule E).

- If part of the property is used for personal use and part for rental use, the expense must be divided as though there are two separate pieces of property.

[Сабина]

Еше такая весч интересует. Refinancing какой ? Вообше в течении отчетного года? Или только с момента как тенанты вьехали?

Assets/ Sale of Property

Track the property you use in your rental in this section. Here you can:

- Enter property purchased for rental
- Enter the sale of your rental
- Enter new assets used in your rental like refrigerators, or water heaters
- Enter the sale of an asset or a rental
- Track the allowable deduction of points paid in a refinance.

[Леонид Ильич Брежнев]

Так вот и оказывается что бензин - да, а фернис сломаный не спишешь. Как минимум пока сам там живешь, хоть за день до вьезда тенантов. Вот в другом месте

Все верно. Пока живешь сам, не спишешь. И вообще читайте определение рентал проперти.
И потом, почему бы фернесу сломаться после вашего отьезда оттуда?

[Сабина]

Так вот и оказывается что бензин - да, а фернис сломаный не спишешь. Как минимум пока сам там живешь, хоть за день до вьезда тенантов. Вот в другом месте

Все верно. Пока живешь сам, не спишешь. И вообще читайте определение рентал проперти.
И потом, почему бы фернесу сломаться после вашего отьезда оттуда?

Так все ж проверяемо при желании. Срок лиза на новое место в контракте, адрес и дата сервиса в receipt-e

[Леонид Ильич Брежнев]

Так все ж проверяемо при желании. Срок лиза на новое место в контракте, адрес и дата сервиса в receipt-e

У папы уже два месяца как живете. И потом, фурнесс как поломался? Намертво или баксов на 300?
Купить в Коске обогреватели и "протянуть" таким образом с неделю - две?

[Сабина]

Так все ж проверяемо при желании. Срок лиза на новое место в контракте, адрес и дата сервиса в receipt-e

У папы уже два месяца как живете. И потом, фурнесс как поломался? Намертво или баксов на 300?
Купить в Коске обогреватели и "протянуть" таким образом с неделю - две?

Поломался кондиционер на 1020, летом в CA сами понимаете как без него

[Леонид Ильич Брежнев]

Слушайте, но нельзя же быть такой не креативной

[Сабина]

Слушайте, но нельзя же быть такой не креативной

Ну за излишный креативизм пострадать можно куда серьезнее

Иду в пятнцу к крутому таксовому гаю, поглядим что он скажет.
Меня еше шокировало что мой 401k rollover из одного моего account в Fideliy в другой, TurboTax приписал как прибыль. Совсем ох..ел извините

[Леонид Ильич Брежнев]

Слушайте, но нельзя же быть такой не креативной

Ну за излишный креативизм пострадать можно куда серьезнее
Иду в пятнцу к крутому таксовому гаю, поглядим что он скажет.

Он тебе ничего не скажет, кроме общих фраз. Сама должна думать. От креативности в малых размерах никакого вреда только польза. На самый худой случай, потом стоимость кондея добавишь к стоимости покупки жилья, когда будет определять прибыль (sales price minus buyer price - remodeling/improvements/maintenance). Но тут да, детали надо с CPA обсудить, что там считается, а что нет.

[Балтика №3]

Меня еше шокировало что мой 401k rollover из одного моего account в Fideliy в другой, TurboTax приписал как прибыль. Совсем ох..ел извините

Каждый год слышу жалобы от многих людей на TurboTax. И всё равно продолжают им пользоватся.
Попробуйте лучше http://www.taxact.com/

Естественно, в вашем случае нужна не бесплатная версия, а Deluxe.

[Сабина]

Слушайте, но нельзя же быть такой не креативной

Ну за излишный креативизм пострадать можно куда серьезнее
Иду в пятнцу к крутому таксовому гаю, поглядим что он скажет.

Он тебе ничего не скажет, кроме общих фраз. Сама должна думать. От креативности в малых размерах никакого вреда только польза. На самый худой случай, потом стоимость кондея добавишь к стоимости покупки жилья, когда будет определять прибыль (sales price minus buyer price - remodeling/improvements/maintenance). Но тут да, детали надо с CPA обсудить, что там считается, а что нет.

Он в итоге много чего ценного подсказал. Например что можно запастись рукописной запиской что с такого-то по такое-то у меня проживала такая-то. Потом подсказал что HOA fees за этот месяц ровно как и моргидж интерес и ютилитис можно тоже загонять с расходы рента, плюс такс прорейтать на еще одни месяц в пользу рента.
С депозитом сказал можно поступать по разному но посоветовал сразу записать его как прибыль. А с расчетом амортизации велел поступить так:
(цена с аппрейзала или fair market value) *(1 - land value с county tax bill/общая цена с country tax bill)*1/27.5

А если за работу уплачен cash то надо сделать diary entry "I paid Vasya Pupkin, address .... the amount of ... for .... on ...".
IRS такое принимает.

Кстати разница рефанда если сам живешь в доме или рентуешь в моем конкретном случае оказалась 3.5 К в год (тут правда речь о двух properties - one is main residence and the other secondary home vs. both rentals

[Сабина]

Меня еше шокировало что мой 401k rollover из одного моего account в Fideliy в другой, TurboTax приписал как прибыль. Совсем ох..ел извините

Каждый год слышу жалобы от многих людей на TurboTax. И всё равно продолжают им пользоватся.
Попробуйте лучше http://www.taxact.com/

Естественно, в вашем случае нужна не бесплатная версия, а Deluxe.

Да я ТурбоТакс для себя взяла чисто прикинуть что к чему. Знала что потом все равно понесу профессионалу. Может надо было там разбираться до посинения и звонить в их суппорт почему ролловер в прибыль набежало. Уверена разобрались бы в итоге , но в моей сиутации это было бы тратой времени.

[GarikToo]

Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?

[Сабина]

Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?

Написала же там вверху. Берете % land to improvement from from tax bill и применяете к appraised value

[GarikToo]

Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?

Написала же там вверху. Берете % land to improvement from from tax bill и применяете к appraised value

Appraised value by county or by appraiser before purchase?