Инвестмент в риэл истэйт

[DanielMa]

Собственнось за 20К йето задаром.....какие подводные камни ? просто так ведь не бывает !!

[realtor.com, zillow.com, homepath.com]

Подводные камни - ну за 20К - далеко от побережя и наверно надо ремонт делать за 5-10К. За 60К, вы можете купить что то скромное рядом с морем.

А как насчет главного подводного камня - того факта что в этих домах море тхан 50% оф унитс аре ин дефаулт и соответственно либо не платят маинтананце (ХОА) либо вот-вот перестанут, с соответствующим перераспределением на плечи новых "инвесторов" и временным зарастанием бассейна травой? :фоод:

Да, надо смотреть на каждую [condo association] и прикидывать размер будусчих [special assessment].

[Maestro]

... сама живу в таунхаусе, другой подобной проперти точно не хочу, причин море.

А можно узнать хотя бы основные причины-почему больше не хотите таунхаус, какие на ваш взгляд у него минусы?

[ladysol12]

На HELOC не рассчитывайте - credit lines are like hope - they disappear when you need them most. Банк может pull your credit line в любой момент, чаще всего в наименее подходящий для вас - когда у вас начнутся проблемы. Они могут определить это по вашим spending/paying patterns достаточно легко.

Нифигасе у вас отношения с банком - банк творит что хочет, а вы ему позволяете

Хотите сказать, что сегодня вам заем на дом дали, а завтра дом подорожал, и банк решил - нафик, заберем-ка мы этот дом, и забрали, так, что ли?

Я в такие игры с банками не играю, и на условия, что хочет банк - даст, передумает, мои спендинг пэттернз ему не понравятся или настроение у кого там плохое, ПМС, например - заберет, я бы никогда не пошла. Типа "обещать - не значит жениться" , и мало ли что там банк обещать может

Так что нет, пока я плачу все банку исправно, и соблюдаю свою часть договора, банк согласно договору не может забрать у меня остаток ХЕЛОКа. Если бы забрал, был бы нарушен договор, разбирались бы лоеры и суды - надеюсь, никто не думает, что я бы это дело так отпустила, типа нарушили договор, ну ладно, я их прощаю

[ladysol12]

... сама живу в таунхаусе, другой подобной проперти точно не хочу, причин море.

А можно узнать хотя бы основные причины-почему больше не хотите таунхаус, какие на ваш взгляд у него минусы?

Я живу в комплексе, построенном в 2005 году, т.е. древним его не назовешь. НОА пока 265 долл. в месяц... пока. Комплекс небольшой - где-то, я думаю, 10 домов, не больше, в каждом 7 юнитов.

Примерная стоимость необходимых ремонтов в комплексе (крыши... ага, уже, cracks in foundation etc.) - 10 млн. долларов . Строители - банкроты, денег у них нет, что с бондами, не помню, лоеры комплекса с ними бодались несколько лет, в результате сошлись на миллионе. Кто будет платить еще 9 млн., не очень понятно.

Пока НОА не повысили, но подозреваю, что это вопрос времени.

Далее - у меня 3 этажа, на первом гараж, второй этаж - жилая площадь, третий - лофт. Но над моим гаражом другой юнит, а подо мной тоже другой юнит - такие планы.

Я постелили хардвуд полы, захотелось мне так, заплатила 25К. Теперь выясняется, что согласно правилам нельзя, только карпеты... а я этого не знала, там устав читать недели не хватит, мне скушно было. Пока вроде соседка сказала, что не возражает, и никому не скажет, но само правило... ничо так.

Я убираюсь в будний день обычно, при этом я сова, энергия и время у меня обычно вечером. Пылесосить после 9-ти - сами понимаете, нежелательно, для меня, как ни странно, это ужасно неудобно.

Поскольку я живу не на Манхэттене , в нашей деревне популярны дома. Соответственно таунхаусы в цене падают быстрее, а расти цены на них будут медленнее, чем на дома. Т.е. как лонг-терм инвестмент они не так интересны, как дома. И спрос, конечно, на дома больше.

Предположим, я решила бы завтра сдать свой таунхаус. 265 - НОА, 240 - налоги, 100 - проперти менеджмент, 100 - страховки и охрана, еще нужно учесть "убытки", если жильцы не один другого сменяют. И за сколько мне надо было бы его сдать, чтобы прибыль получить хоть какую (и которая налогом будет облагаться)? Заметьте - это все до мортгиджа и любых выплат.

Плюсы, правда, тоже есть. Не надо травку стричь или дом красить, есть бассейн и джим, за которыми ухаживает "дядя". Стоимость кондиционирования ниже, чем в подобном доме, поскольку стены соседей ими (соседями) кондиционируются.

[vaduz]

Примерная стоимость необходимых ремонтов в комплексе (крыши... ага, уже, cracks in foundation etc.) - 10 млн. долларов

За такие деньги ваш комплекс можно снести и отстроить заново.
2 раза...

[ladysol12]

Примерная стоимость необходимых ремонтов в комплексе (крыши... ага, уже, cracks in foundation etc.) - 10 млн. долларов

За такие деньги ваш комплекс можно снести и отстроить заново.
2 раза...

Я тоже так думаю

[Maestro]

[
Предположим, я решила бы завтра сдать свой таунхаус. 265 - НОА, 240 - налоги, 100 - проперти менеджмент, 100 - страховки и охрана, еще нужно учесть "убытки", если жильцы не один другого сменяют. И за сколько мне надо было бы его сдать, чтобы прибыль получить хоть какую (и которая налогом будет облагаться)? Заметьте - это все до мортгиджа и любых выплат

М-да, однако...начинаешь понимать что сдавая квартиру в Москве (которая уже полностью тваою и выплачивать за нее ничего никому не надо)ты просто счастливчик..ни налогов, ни проперти менеджметра...комуналку только платишь и все. Скажите -а сколько примерно стоит такой таунхауз как у Вас ? Я так понял это 2-х или 3-х бедрумный. И за сколько примерно его можно сдать? (если абстрагироваться от обязательных платежей)

[ladysol12]

Маэстро, я 10 лет сдавала квартиру в Москве, из них 4 года - две квартиры. Про проблемы с жильцами говорить не буду, вы их без меня знаете. Если платить налоги, то от прибыли останется... не очень много, если не платить - риск. Но меня не это даже пугало.

Я не доверяю России, слишком долго там жила, и слишком многое видела - как у людей деньги отнимали. То обмен сотен, то обмен мелких купюр, то нельзя со счета снять больше какой-то суммы, то еще что-то.

Я не уверена, что завтра в России не будет какой-нибудь очередной бяки. Могут обложить каким-нибудь жутким налогом при продаже, если продает иностранец, могут запретить вывозить деньги, с ценами тоже непонятно, что будет in the long run - я больше вижу, как народ гуляет, а кто работать будет? Или снова все на нефти будут выезжать - и как долго?

Про таунхаус отвечу с радостью. У меня таунхаус в 5-ти минутах от даунтауна, 1700 кв.фитов, 2 бедрум, 2 басрум, лофт 300 кв.фитов, плюс два просторных балкона (не думаю, что они входят в общую площадь) и гараж на две машины 500 кв.ф и комната для сториджа в гараже. Очень высокие потолки из-за лофта, смотрится красиво. И вообще планировка красивая и удобная - так как все относительно новое, очень хорошая изоляция, много подсобных помещений, мастер-свит с волк-ин клозетом и прочими прибабахами, есть еще несколько кладовок, комната для стирки, еще есть дэн в гостевой спальне.

Сдаются юниты здесь за 1400-1500 долл. в месяц, причем почему-то сдаются очень быстро.

Думаю, что сейчас в моем комплексе можно купить за 120К, в Элк Грове (меньше 15-ти минут от Сакраменто, очень хорошенький городок) год назад точно такие же таунхаусы, но большей площади (за счет чего, не знаю) - 1800 кв.фитов, продавались за 99К. Думаю, что сейчас купить такой за 70К вполне реально, цены у нас за год очень сильно опустились.

[Komissar]

up

[Cruzader]

....
Я не уверена, что завтра в России не будет какой-нибудь очередной бяки. Могут обложить каким-нибудь жутким налогом при продаже, если продает иностранец, ...

Дак давно уже, если продает не налоговый резидент России - вынь да полож 30% налога родному Государству.

[ladysol12]

Решила дать апдейт по этому старому топику.

Во-первых, хочу сказать большое спасибо, кто тогда мне помогал советами и информацией, очень многое, конечно же, пригодилось.

Во-вторых, все получилось так, как я и планировала - привезла маму, купила ей домик в американской комьюнити пенсионеров, купили рентал, сдали. Проблемы были, но они слава богу позади, и все они были исключительно по моей глупости.

Мама получила Меди-кал. Ничего в Калифорнии не отменили, и даже глазная страховка осталась. Дентал, правда, плохая, но я была к этому готова и несильно на нее расчитывала.

Мама учит язык, общается с американскими пенсионерами, все, в общем-то, получилось совсем неплохо. Тьфу-тьфу-тьфу.

[Oleg Co]

Поздравляю.
Так на каком рентале остановились?

[ladysol12]

Спасибо. На рентал купила дом 2008 года постройки, 2200 кв.фитов, в безупречном состоянии - хозяева были без детей и животных, в гостевых спальнях даже мебели никогда не было, с мебелью черри, высокими потолками (лофт) красивым хорошего размера бэкярдом. Заплатила за дом 180К, сдала за 1700 в месяц в течение нескольких дней, и это в мертвый сезон (прямо перед Рождеством), НОА 30 долл. в месяц, франт ярда нет (ухаживать за ним не надо).

Как и хотела, на покупку рентала взяла 50К из ХЕЛОКА, платить 15 лет можно только проценты, в месяц получается в районе 160 долл. как бы "мортгидж". Пока я вроде довольна, а дальше посмотрим, как что будет.

[Komissar]

Мама получила Меди-кал. Ничего в Калифорнии не отменили, и даже глазная страховка осталась. Дентал, правда, плохая, но я была к этому готова и несильно на нее расчитывала.

дентал официально ведь и вправду отменили. Как Вашей маме удается хоть что-то с него урвать?

[Komissar]

Я, простите, вероятно что-то пропустил, это в каком штате, эрии

Рай на земле - в Сакраменто, Калифорния.

[ladysol12]

Мама получила Меди-кал. Ничего в Калифорнии не отменили, и даже глазная страховка осталась. Дентал, правда, плохая, но я была к этому готова и несильно на нее расчитывала.

дентал официально ведь и вправду отменили. Как Вашей маме удается хоть что-то с него урвать?

Нет, я даже ее не оформляла, смысла не видела. Я не помню точно, но практически она покрывает только имердженси - типа если заболел зуб или как-то так, профилактику и лечение она практически не покрывает. По-моему еще покрывает обследование и рентген раз в году или как-то так, не помню, извините, память девичья

В Университете практиканты делают профессиональную чистку зубов для тех, у кого есть Меди-Кал, по-моему за 10 долл., точно не помню. И сами дантисты говорят, что очень хорошо делают - там за ними профессора следят и т.п. Я звонила и узнавала и правда, делают. Но маме пока чистки делали за полную цену у обычного дантиста (моего) - 10% скидки за возраст, и все. Может быть, позже займусь и начну записывать ее в Университет, пока было некогда просто.

Я маму водила к своему дантисту. За верхнюю челюсть они даже браться не будут - предлагают удалять все зубы, и ставить вставную челюсть. Мама категорически против, говорит, что старая, неизвестно, сколько проживет, а свои зубы - это свои зубы и т.п. Так что этот вопрос у нас пока открытый и бесплатный

Нижние зубы маме немного подремонтировали, я платила сама. Теперь буду пытаться вычесть из налогов, посмотрим, как получиться.

[ladysol12]

Я, простите, вероятно что-то пропустил, это в каком штате, эрии

Рай на земле - в Сакраменто, Калифорния.

Угу - тепло круглый год, тихо, никакого траффика, никаких пробок, парковка везде, овощи-фрукты везде свежие и почти забесплатно, все развлечения в пределе 1.5 часов езды - Сан-Франциско, Напа, озеро Тахо и т.п.

Я писала, что рентал я купила примерно в 7-ми минутах от даунтауна, поэтому и рентал вэлью высокая, и спрос был приличный? Нет? Вот пишу

[Komissar]

Нижние зубы маме немного подремонтировали, я платила сама. Теперь буду пытаться вычесть из налогов, посмотрим, как получиться.

Либо зубы из чистого золота с брильянтами, либо у Вас совсем нет дохода.

http://www.irs.gov/taxtopics/tc502.html
7.5% of your adjusted gross income.

[Michelangelo]

Я, простите, вероятно что-то пропустил, это в каком штате, эрии

Рай на земле - в Сакраменто, Калифорния.

Угу - тепло круглый год, тихо, никакого траффика, никаких пробок, парковка везде, овощи-фрукты везде свежие и почти забесплатно, все развлечения в пределе 1.5 часов езды - Сан-Франциско, Напа, озеро Тахо и т.п.

Я писала, что рентал я купила примерно в 7-ми минутах от даунтауна, поэтому и рентал вэлью высокая, и спрос был приличный? Нет? Вот пишу :Д

Хорошо, если будут платить исправно и цена на дом не упадет.

У меня там был рентал лет 20 назад, жильцы менялись, но платили исправно. Пока один не потерял работу и перестал платить. Выкинуть его взяло полгода, а пока я моргидж сам тянул, плюс он там много всего изгадил, так что еще полгода взяло все починить и опять найти и заселить новых жильцов, а на расстоянии 100 миль от моего дома и работы все не так просто и быстро делается. Плюс в Саке все цены очень мягкие и они падают гораздо быстрее, чем растут. Летом там, особенно в Июле и Августе температура за 100 неделями. Вспоминается сейчас как кошмар. No more!

[ladysol12]

Нижние зубы маме немного подремонтировали, я платила сама. Теперь буду пытаться вычесть из налогов, посмотрим, как получиться.

Либо зубы из чистого золота с брильянтами, либо у Вас совсем нет дохода.

http://www.irs.gov/taxtopics/tc502.html
7.5% of your adjusted gross income.

А что такое эджастед гросс инкам? Это что на руки или что начислено? В любом случае при том, что и зубы не золотые или бриллантовые делали, и инкам у меня нормальный для эрии, на зубы маме потрачено явно больше 7.5%.

Мы ж не в НЙ живем, и доход, к примеру, 50К у нас считается просто замечательным по сегодняшнему дню. А на зубы, опять же к примеру, потратить 10К (20%?) без страховки - просто нечего делать. Несколько пломб, консультаций, рут канал какой-нибудь и, может, пара коронок.

[ladysol12]

У меня там был рентал лет 20 назад, жильцы менялись, но платили исправно. Пока один не потерял работу и перестал платить. Выкинуть его взяло полгода, а пока я моргидж сам тянул, плюс он там много всего изгадил, так что еще полгода взяло все починить и опять найти и заселить новых жильцов, а на расстоянии 100 миль от моего дома и работы все не так просто и быстро делается. Плюс в Саке все цены очень мягкие и они падают гораздо быстрее, чем растут. Летом там, особенно в Июле и Августе температура за 100 неделями. Вспоминается сейчас как кошмар. No more!

Когда я купила рентал, я наняла проперти менеджера, которая взяла деньги у т.н. профессиональных тенантов - в моем случае пары с 9ю (девятью) эвикшенами за 2 последних года - и поселила их ко мне с детьми, собаками и т.п. При этом я в конце концов с трудом узнала имя одного из тенантов, все остальное, что у меня было про тенантов - имена, места работы, телефоны и прочее - все было враньем.

Тоже думала, что выселение займет месяцы, что получу дом в ужасном состоянии и т.п.

По поводу второго - есть рентал страховка, максимум, чем я рисковала - это дидактэбл 500 долл. Остальной ущерб, каким бы он ни был, 3К или 100К, покрыла бы страховка.

По поводу эвикшена - это отдельная тема. Если в двух словах, нужен очень и очень хороший адвокат, пусть и дорогой. В моем конкретном случае - при том, что тенанты были профессиональные с опытом и при том, что я даже не знала, где они работают и работают ли вообще - весь процесс от встречи с адвокатом до выезда тенантов с помощью шерифа занял 31 календарный день. Могло бы было быть меньше, если бы не праздники. Но я знаю и понимаю, о чем вы.

Дом мне оставили в идеальном состоянии, ни соринки, ни пылинки, даже пропылесосили.

По сегодняшнему дню я не так сильно беспокоюсь, что кто-нибудь когда-нибудь перестанет платить. К примеру, заплатят мне при въезде 3400 - месячный рент и депозит. Если я не получу деньги в срок, я начну готовиться к эвикшен - доставлю первый ноутис и т.п. Огромная вероятность, что выселю тенантов максимум за месяц - опять же, это отдельная тема. Депозит покроет тот месяц, в течение которого будет выселение. Если решу снова нанимать адвоката, то да, потеряю 1000, но очень может быть, что сама этим буду заниматься, без адвоката, я уже замечательно выучила весь процесс.

Конечно же, риски есть, и немалые, но они на мой взгляд обычно все же преувеличены.

Про цены на дом согласна, но у меня это лонг-терм инвестмент, так что я об этом не волнуюсь.

Про жару летом все верно, просто я люблю жару, так что мне это только в плюс. В Сан Диего на побережье мне всегда было холодно, мне жара нужна для жизни. Ну и кондиционеры везде, конечно, так что кто не любит жару, может дышать свежим воздухом только утром или вечером, нет проблем.

[Oleg Co]

Нижние зубы маме немного подремонтировали, я платила сама. Теперь буду пытаться вычесть из налогов, посмотрим, как получиться.

Либо зубы из чистого золота с брильянтами, либо у Вас совсем нет дохода.

http://www.irs.gov/taxtopics/tc502.html
7.5% of your adjusted gross income.

А что такое эджастед гросс инкам? Это что на руки или что начислено?

К сожалению - начислено, да еще + все доходы (проценты в банке, доход от рента и пр.)- некоторые расходы. В налоговой декларации есть такая строчка (на форме 1040 - нижняя на первой странице).

[ladysol12]

Спасибо! Доходов от рента в этом году у меня не было, зато убытков было дофига. В любом случае под 7.5% я попадаю явно, это для меня отличная новость!

Пока единственное, что беспокоит - что при не особо высоких в принципе доходах я и налогов заплатила не так много, поэтому с одной стороны у меня куча всего, что я могу списать - убытки от рентала, привоз мамы-депенданта, вот теперь еще зубы, с другой стороны - ритерн явно ограничен.

[Komissar]

В Саке все очень шейки... так что гуд лак!

[Michelangelo]

В Саке все очень шейки...

старый Изя мат.часть знает.