В успешном инвестировании в rental property 2 самых важных фактора: правильно купить и правильно сдать. Второе, может самое главное.
У нас тоже вокруг полно табличек "For Rent", но проблем со сдачей никогда не было.
Во-первых, когда мы покупаем дом, то приводим его в очень хорошее состояние. Он должен отличаться в лучшую сторону от конкурентов. Все должно быть в безукоризненном состоянии.
Кстати, на кухне и в ванной рекомендую положить керамическую плитку. Это дороже, чем линолеум, но не придется менять после каждого жильца. И жильцов впечатляет.
Еще один совет: не начинайте показы, пока дом не будет АБСОЛЮТНО ГОТОВ, иначе только время потеряете.
Дальше. Цена должна быть правильной ( как выше уже отмечали). Как определить правильную цену?
Мы даем объявление в воскресный выпуск местной газеты. Перед тем, как давать, просматриваем и обзваниваем соседей-конкурентов. Приблизительно "обозначаем" цену на похожие дома в нашем районе. Даем объявление. И ставим знак перед домом. Можно еще ставить знак на углу улицы, но могут стащить конкуренты.
А дальше начинается fine tuning, тот этап, который многие проигрывают.
Если на ваше объявление не звонят или позвонили только пара человек и не назначили встречу - цена слишком высока. Проглотили пилюлю и в следующее воскресенье даем объявление с меньшей ценой.
Часто на дома в вашем районе есть какой-то "потолок" цены, выше которого сдать очень сложно и долго, каким замечательным ваш дом бы не был. Мы предпочитаем цену пониже (для этого важен первый этап - купить подешевле). Тогда у нас есть возможность ВЫБИРАТЬ жильцов.
Когда приходишь с работы и у тебя на автоответчике 20 новых сообщений и ты перезваниваешь и говоришь :"Ну я постораюсь вас втиснуть завтра между 7 и 7:15, а сегдня все занято" - вот тогда ты правильно с ценой попал!
Тогда ты берешь несколько applications, вместе с application fee, проверяешь их credit и history и - вуаля! - за неделю дом сдан. И ТЫ выбираешь среди желающих, а не они тебе оказывают милость.
А чем сдать кому попало - пусть лучше пустой постоит еще месяц.
Мы всех жильцов предупреждаем сразу, что оплата за текущий месяц должна быть до 5-го числа максимум, после этого добавляется late fee, а 15 мы файлим eviction no matter what. Ни в коем случае не панибратствовать! Я в нашей команде "плохой полицейский".
Объявляю им эти условия строго и глядя прямо в глаза.
