Real Estate инвесторы

katit · Post by **katit** » 05 Nov 2004 00:52

KRoman5 wrote: Несколько раз. Тем более такой вопрос косвенно-риторически звучал уже, только по домам.

Ну так на него косвенно и ответили.

http://forum.privet.com/viewtopic.php?p=1236460#1236460

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 05 Nov 2004 00:52

Обьясните пожалуйста кто знает одну вещь. Откуда брать жильцов? Конкретно только.

Т.е. я давно присматриваюсь к двуx- и четыреx-квартирным домикам в нашиx краяx, но от решительного шага меня все время останавливают несколько причин. И основная: где и как искать жильцов? Ну понятно, большое обьявление на окне сдаваемой квартиры, а дальше? Сдавать через агенства? А если они тоже долго никого не смогут найти? Давать самому обьявления в газеты? Какие именно газеты - город-то маленький? И вообще, как долго стоящий без жильцов аппартмент это нормально - если за месяц нашел то xорошо, а если скажем за три - это много или мало?

Просто у нас (пригород Нью-Йорка):

- во-первыx рент стал расти медленнее последние годы
- во-вторыx везде пишут что много квартир стоит пустыми
- в-третьиx сам вижу месяцами висящие обьявления о сдаче квартиры. В смысле капитальное обьявление маслянной краской на металлическом листе висит себе и висит.
- и в-четвертыx многоквартирные дома почему-то продаются без жильцов (а риэлтор обязательно добавит "will collect strong rent"). Если "will collect" то почему сейчас дом пустой !?

И правильно ли я заметил что если (редко) дом продается с жильцами, да еще и не месяц-ту-месяц а с лизом на год то цена ему будет значительно выше чем пустому дому с таким же числом квартир?

KRoman5 · Post by **KRoman5** » 05 Nov 2004 01:04

katit wrote:Ну так на него косвенно и ответили.
хттп://форум.привет.цом/виештопиц.пхп?п=1236460#1236460

Косвенно то понятно, но если прямо смотреть на сдачу, то виден очевидный убыток. По крайней мере в моем случае. Не покрывет рент. Если с таксов, может, что-то списать, да и то очевидно, что не покроет. Т.е. нет смысла инвестировать, а жить самому и забыть про будущие капиталовложения в кондо если покупать на текущий момент.

katit · Post by **katit** » 05 Nov 2004 01:07

KRoman5 wrote:Косвенно то понятно, но если прямо смотреть на сдачу, то виден очевидный убыток.

Ну конечно :pain1:

Т.е. нет смысла инвестировать, а жить самому и забыть про будущие капиталовложения в кондо если покупать на текущий момент.

_ТАК_ инвестировать - смысла нет. Вон Комиссар тоже не знает что делать. А вы к нам приезжайте :mrgreen:

KRoman5 · Post by **KRoman5** » 05 Nov 2004 01:16

katit wrote:ТАК инвестировать - смысла нет. Вон Комиссар тоже не знает что делать. А вы к нам приезжайте :мргреен:

Спасибо за приглашение. Как нибудь в другой раз. За Комиссара я не уверен. :mrgreen:

Получается, что в Вашем регионе есть окупаемость недавно купленных кондо?

katit · Post by **katit** » 05 Nov 2004 01:19

KRoman5 wrote: Получается, что в Вашем регионе есть окупаемость недавно купленных кондо?

Думаю да.

KRoman5 · Post by **KRoman5** » 05 Nov 2004 01:25

katit wrote:Думаю да.

Понял. Еду. Встречайте.

katit · Post by **katit** » 05 Nov 2004 01:54

KRoman5 wrote:Встречайте.

Когда?

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Nov 2004 02:12

sergey1234 wrote:Обьясните пожалуйста кто знает одну вещь. Откуда брать жильцов?

С жильцами туго. Можно поручить поиск жильцов агенту - газеты, просмотры и т.д. В бэй эрии сейчас это может занимать месяцы.

sergey1234 wrote:И правильно ли я заметил что если (редко) дом продается с жильцами, да еще и не месяц-ту-месяц а с лизом на год то цена ему будет значительно выше чем пустому дому с таким же числом квартир?

У нас таких на рынке практически нет, трудно судить. Да и сбежать те жильцы в любой момент, лиз не лиз. Ищи-свищи их потом.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 05 Nov 2004 02:54

Komissar wrote:
sergey1234 wrote:И правильно ли я заметил что если (редко) дом продается с жильцами, да еще и не месяц-ту-месяц а с лизом на год то цена ему будет значительно выше чем пустому дому с таким же числом квартир?

У нас таких на рынке практически нет, трудно судить. Да и сбежать те жильцы в любой момент, лиз не лиз. Ищи-свищи их потом.

Ну все-таки секьюрити депазит. У нас бывает так - или предупреди за месяц что сьезжаешь (и тогда последний месяц можешь жить на давно заплаченный секьюрити депазит), или можешь потерять этот депазит ( как минимум с большой головной болью его выбивать обратно). Многие жильцы поэтому предупреждают за месяц, я сам так делал.

И все же я не понимаю - почему продаются дома на сдачу (мулти-юниты) без жильцов? Продавец что, совсем отчаялся найти жильцов и поэтому продает? А почему тогда мне удастся иx (жильцов) найти если продавец долго сдать не мог и в конце концов продал пустой дом?

ax3816 · Post by **ax3816** » 05 Nov 2004 05:32

sergey1234 wrote:Обьясните пожалуйста кто знает одну вещь. Откуда брать жильцов? Конкретно только.

- и в-четвертыx многоквартирные дома почему-то продаются без жильцов (а риэлтор обязательно добавит "will collect strong rent"). Если "will collect" то почему сейчас дом пустой !?

Сергей, а почему бы Вам не попросить у риэлтора показать Вам статистику по нахождению жильцов в той эрии, где Вам пытаются продать многоквартирный дом. Ведь риэлторы не только продают/покупают дома, но и находят людишек, которые эти дома рентуют. Было бы хорошо посмотреть на такие данные как
- за какое время нашли рентующего
- на какой срок заключён рент
- каковы финансовые возможности рентующих.

Всем понятно, что "деньги должны делать деньги" и если квартиры стоят пустые, то что-то здесь не то.

И ещё, просто интересно. Прежде чем вы купили этот многоквартирный дом, вы уже прикинули "дебет/кредит"? Сколько будете получать прибыли с жильцов, сколько будете за моргич платить, за налоги. Сколько будет уходить на починку всякого поломаного и так далее....

dima_ca · Post by **dima_ca** » 05 Nov 2004 06:45

главная причина, по которой дома стоят пустые - за них хотят слишком много денег.

Mortgage bankers при расчете доходов с "доходных домов" используют 75% "occupancy factor", т.е. зараяжаются на случай, что дом стоит пустой 25% времени.

Василиса · Post by **Василиса** » 05 Nov 2004 06:53

Какой шикарный топик! Я- к вам. Эта тема (инвестмент) меня заинтересовала почти год назад, поэтому у меня есть куча закладок на разные форумы, есть список книг, рекомендованых для начинающих. Записалась я и местный клуб инвесторов. Если есть интерес к литературе ,могу здесь выложить или в новый топик.
Мой следующий шаг- это перейти от теории к практике. К сожалению, быстро как хотелось бы, не получается. Ох , уж эта мне Калифорния.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 05 Nov 2004 07:19

Для определения лучшей стратегии нахождения жильцов идете в соседние топики и смотрите как народу рекоммендуют искать квартиру

А если серьезно - мы давали объявление в газету, ставили вывеску "for rent" и делали Open House на выходные где уже имели при себе готовые Application forms. Обязательно надо делать credit check и там уже смотреть подходит ли квартирант для вас или нет. В случае с многочисленными вакансиями, то смотрите сможете ли вы позволить себе невысокий рент на пару лет и какие ренты в этом районе (обзваниваете сами все вакансии и узнаете).

Как здесь уже писали для покупки домов (будь то для cash flow или appreciation) надо очень хорошо знать свой рынок - lisaleonova, пока Ваша книжка не появилась - в Воскресение посмотрите все дома на продаже в вашей округе - знайте что по чем, где какие районы более популярны, что менее. На Интернете тонна информации - вот один из вебсайтов - www.creonline.com Найдите людей в вашем городе кто этим занимается и познакомьтесь с ними. И..... главное - начните с чего-то, хоть с маленького домика, а потом потихоньку начнете разворачиваться. Нам наш первый дом казался ТАКИМ дорогим и таким безнадежным :wink:

Удачи!

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 05 Nov 2004 08:36

sergey1234 wrote:Обьясните пожалуйста кто знает одну вещь. Откуда брать жильцов? Конкретно только.

Как где брать? Рентованное жильё - это практически commodity. То есть всем всегда нужно и всегда доступно. Вопрос в качестве и цене. Прикиньте какие квартирки в Вашей местности могут пользоваться максимальным спросом и за сколько Вы сможете их сдать. Посмотрите rentals на realtor.com в Вашем зипкоде. И потом посчитайте, сколько должен такой домик стоить исходя из стандартных banker's ratios. Добавьте спекулятивную компоненту (насколько цена комплекса может вырасти), рассчитайте cash flow, и решайте, стоит этим заниматься или нет. Для наших суровых мест квадруплекс - это сразу больше лимона. То есть Вы покупаете серъёзный бизнес за довольно большие деньги. И, конечно, неплохо бы сделать полный due dilligence на эту покупку, включая audit by CPA и review by an attorney.

А жильцы сами появятся если цена правильная, квартиры хорошие, и хозяин ведёт себя прилично. Объявления в газетах, в окнах и на сети тоже не мешают.

LMT · Post by **LMT** » 05 Nov 2004 15:13

Насчет подыскивания жильцов. Сдавал ли кто-нибудь жилье людям по section 8. Поделитесь пожалуйста советами.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 05 Nov 2004 16:04

Лена, спасибо за сайт

Мы пробовали сдавать section 8, но там не должно быть paint cheeps если дом старый. То есть это каждый год перед проверкой, надо будет подкрашивать. Поэтому мы решили не связываться а сдали обычным людям.
И еще про section 8 говорят что они дома захеривают (у меня знакомая так захерила нову квартиру- мама не горюй), так как государство за них платит частично или полностью, то и отношение, у жильцов по section 8, к проперти соответственное.
эти 2 фактора и встали у нас на пути.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 05 Nov 2004 16:09

по-поводу нахождения жильцов- мы просто дали объяву в газете, и приходила куча людей на смотрины, из них мы и выбрали жильцов.
Правильно пишут что дома пустые стоят так как цена неправильная.

xmaz · Post by **xmaz** » 05 Nov 2004 16:31

В успешном инвестировании в rental property 2 самых важных фактора: правильно купить и правильно сдать. Второе, может самое главное.

У нас тоже вокруг полно табличек "For Rent", но проблем со сдачей никогда не было.

Во-первых, когда мы покупаем дом, то приводим его в очень хорошее состояние. Он должен отличаться в лучшую сторону от конкурентов. Все должно быть в безукоризненном состоянии.

Кстати, на кухне и в ванной рекомендую положить керамическую плитку. Это дороже, чем линолеум, но не придется менять после каждого жильца. И жильцов впечатляет.

Еще один совет: не начинайте показы, пока дом не будет АБСОЛЮТНО ГОТОВ, иначе только время потеряете.

Дальше. Цена должна быть правильной ( как выше уже отмечали). Как определить правильную цену?

Мы даем объявление в воскресный выпуск местной газеты. Перед тем, как давать, просматриваем и обзваниваем соседей-конкурентов. Приблизительно "обозначаем" цену на похожие дома в нашем районе. Даем объявление. И ставим знак перед домом. Можно еще ставить знак на углу улицы, но могут стащить конкуренты.

А дальше начинается fine tuning, тот этап, который многие проигрывают.

Если на ваше объявление не звонят или позвонили только пара человек и не назначили встречу - цена слишком высока. Проглотили пилюлю и в следующее воскресенье даем объявление с меньшей ценой.

Часто на дома в вашем районе есть какой-то "потолок" цены, выше которого сдать очень сложно и долго, каким замечательным ваш дом бы не был. Мы предпочитаем цену пониже (для этого важен первый этап - купить подешевле). Тогда у нас есть возможность ВЫБИРАТЬ жильцов.

Когда приходишь с работы и у тебя на автоответчике 20 новых сообщений и ты перезваниваешь и говоришь :"Ну я постораюсь вас втиснуть завтра между 7 и 7:15, а сегдня все занято" - вот тогда ты правильно с ценой попал!

Тогда ты берешь несколько applications, вместе с application fee, проверяешь их credit и history и - вуаля! - за неделю дом сдан. И ТЫ выбираешь среди желающих, а не они тебе оказывают милость.

А чем сдать кому попало - пусть лучше пустой постоит еще месяц.

Мы всех жильцов предупреждаем сразу, что оплата за текущий месяц должна быть до 5-го числа максимум, после этого добавляется late fee, а 15 мы файлим eviction no matter what. Ни в коем случае не панибратствовать! Я в нашей команде "плохой полицейский".

Объявляю им эти условия строго и глядя прямо в глаза.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 05 Nov 2004 19:58

мы тоже так делаем, и в газете объявы даем и дом в порядок приводим, и штраф начисляем если после 5-го числа платят.

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Nov 2004 20:06

lisaleonova и xmaz,

а сколько у вас сейчас в собственности пропертей, тотал?

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 05 Nov 2004 20:38

да я только новичок еще, вот поэтому и открыла топик чтобы уму поучиться ну и с другими поделиться чем смогу...
у нас был один дом у мужа, он сдавал его до меня, но там не совсем удачно с жильцами было. Мы как поженились, я уговорила его выселить их. Мы выселили их, а дом продали.
Вот сейчас пока один дом сдаем, вроде пока все нормально, но мы сдаем его всего лишь несколько месяцев.
Хотим другой дом купить и сдавать. Подъискиваем пока.
так что пока один дом тока.

xmaz · Post by **xmaz** » 05 Nov 2004 20:46

У нас три (не считая того, в котором живем). Два сдаются, в третьем заканчиваем ремонт.

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Nov 2004 20:54

предлагаю также обменяться инфой:
а) покупная цена вашей проперти (сколько она вам обошлась, вкл клоузинг костс )
б) когда куплен
в) сколько $$$ вложили в проперть (ремонт, апдейт)
г) нынешних баланс мортгиджа на ней
д) процент по мортгиджу
е) сколько (оценочно) дом стОит сейчас на рынке
ж) какая месячная рента
з) проперти таксы
и) страховка

начну с себя:

а) 212К
б) 2001
в) 2-3К
г) 0 - но собираюсь взять эквити из него
д) 0 - но см. в)
е) реалторы грят 350-400, причем за 350, мол, с руками оторвут, а за 400 может и не продастся
ж) 1000/мес, $1500 секьюрити депозит
з) 2000/год
и) 700/год

Slava V · Post by **Slava V** » 05 Nov 2004 22:45

Komissar wrote:предлагаю также обменяться инфой:
а) покупная цена вашей проперти (сколько она вам обошлась, вкл клоузинг костс )
...
и) страховка

k) ROI? (return on investment)