Инвестмент в риэл истэйт

[kyk]

Основа финансов: risk vs. reward. Есть определенный уровень возврата, который приходит с нулевым риском. Традиционно считается, что этот уровень возврата равен возврату по федеральным бондам. По состоянию на сегодняшний день, 3.3% в год, если вкладывать на 10 лет.

А это хотя бы компенсирует инфляцию?

[AK]

Вам никто ничего не обещает, что что-то там будет чего-то компенсировать. Есть продукт, вам он подходит, вы его покупаете, нет - вкладываетесь в разработку газовой платформы в Техасе с рекламируемым уровнем доходности 300 проц в месяц.

Насчет недвижимости, как инвестиции, - по моему мнению, это один из способов, когда есть уже другие формы инвестиций. Вкладывать непропорционально большую часть средств в одну или две недвижимости - это примерно тоже, что и покупать один или два стока в надежде что это будет новый micsofoft с google. Ну то есть скорее всего, ничего ужасного не произойдет, ну будет она так лет 30 медленно высасывать у вас кэш на то на се по мелочам. Да, в цене вырастет, если не развалится в процессе. Ну так что бы эту прибыль получить, ее продать вначале надо. Короче, на кеш флоу, на который жить можно, я бы сильно не расчитывал.

[ladysol12]

Hamster, Калифорния все еще обеспечивает пожилых медстраховкой, во всяком случае неделю назад точно еще обеспечивала. Нет дентал страховки и глазной, их и правда в прошлом году убрали, но основная осталась.

По поводу инвестиций я бы с вами согласилась, если бы речь стояла о долгосрочных инвестициях на будущее. Увы - мне нужно думать о сегодняшнем дне.

Тратить кэш, чтобы через 10-15 лет уж точно вообще ничего не осталось, я не вижу смысла, сорри. Тогда уж проще вытащить эквити из дома, и тратить ее, и смотреть, что будет через 10-15 лет. В таком случае хотя бы есть надежда, что проперти подорожает, к примеру, а в случае просто тратить и тратить на жизнь... не уверена и не особо комфортна с таким решением.

Хотя не знаю, может, вы и правы. Я перечитаю все еще раз и подумаю. Спасибо вам за мнения.

[woody]

Hamster, Калифорния все еще обеспечивает пожилых медстраховкой, во всяком случае неделю назад точно еще обеспечивала. Нет дентал страховки и глазной, их и правда в прошлом году убрали, но основная осталась.

ссылкой на официальную позицию Калифорнии по этому вопросу не поделитесь ? там единственный вариант был - Медикал, но сейчас он с ооооочень закрученными гайками для новых пожилых иммигрантов с подписанным аффидавитом IMHO.

[ladysol12]

Woody, нет, ссылкой не поделюсь. Мама знакомой неделю назад получила, но не верите, так не верите, копытом бить себя в грудь не буду

Вот сайт Меди-Кал:

http://www.dhcs.ca.gov/services/medi-ca ... ility.aspx

там есть фраза, что вы можете быть квалифицированы на медикал, если вам 65 лет и больше.

Подробности можете узнать, позвонив в любой их офис - несколько месяцев назад я так и сделала, и получила очень подробную информацию.

Как я уже сказала, зубной и глазной страховки не будет, но общая медицинская - будет, ее пока еще никто не отменил.

[Hamster]

Hamster, Калифорния все еще обеспечивает пожилых медстраховкой, во всяком случае неделю назад точно еще обеспечивала. Нет дентал страховки и глазной, их и правда в прошлом году убрали, но основная осталась.

Я целый тред по этому поводу открывал. Сначала убрали зубную и глазную, а потом на следующий год убрали все, кроме emergency. Во всяком случае, хотели убрать и это было вписано в draft budget.

Edit: похоже, что из окончательного бюджета этот пункт все-таки выкинули, но дыра в бюджете штата остается, и в последнем budget proposal от Шварцнегера (6 декабря) этот пункт снова был. Джерри Браун должен предложить свой собственный бюджет на следующей неделе. Посмотрим, будет там финансирование для Меди-Кал для иммигрантов или нет.

Мама знакомой неделю назад получила

карточку получить то она, может, и получила, но вопрос в том, будет ли штат по этой карточке за что-то платить.

[woody]

Woody, нет, ссылкой не поделюсь. Мама знакомой неделю назад получила, но не верите, так не верите, копытом бить себя в грудь не буду

да я не то что бы не верю. я согласен с Hamster, денег на это в бюджете Калифорнии нет уже, и будет ли что-то еще через год - совершенно непонятно.

это я к вопросу о том, что Ваша оценка на содержание мамы в $1000 в месяц - это самый оптимистичный прогноз, но не дай бог что, никому плохого не пожелаю, но при чуть немного более пессимистичном раскладе оценка опять же может подскочить до $2000-$2500 в месяц, а деньги уже вложены в дом, который приносит всего $1K. и что дальше ? продавать дом и разыгрывать партию с начала ?

дай бог, что бы Калифорния предоставляла медикал пожилым иммигрантам Медикал все пять лет до гражданства, но всерьёз я бы на это закладываться не стал.

[DanielMa]

Откуда такие цифры? 8О

Мои расчеты пока примерно такие:
Налог на собственность - 250
НОА - 190
Вода и гарбидж - 100
ТВ - 40
Страховка от пожара - 50
Мобильный телефон - 0 (я ее на свой план поставлю и буду сама платить)
Телефон (под вопросом) - 20
Электричество и газ - 100
Еда и прочие мелочи - 400 (она супер-экономная)
Непредвиденные расходы - 100.

Итого 1250.

Минус российская пенсия (вроде 250) - получается нужна 1000 долл. в месяц. Какие 2500?

Что я забыла или не учла?

У меня на маму уходит 1500 в месяц, вмсете со страховкои. Жилье $800, еда $200-300, страховка $250, все остальное $200. С получением пенсии проблемы. Еи вроде каждыи год надо доказывать что живая.

Если у вас есть $250,000 наличными, то просче всего открыть [brokerage] счет и их инвестировать в 20% [cash], 40% [bonds], 40% [stock]. В среднем должны заработать $10,000-$20,000 в год при таком раскладе без всякой возни с недвижимостью.

[DanielMa]

.

[Habber]

.

Ну зачем Вы так? Не все так плохо!

[ladysol12]

это я к вопросу о том, что Ваша оценка на содержание мамы в $1000 в месяц - это самый оптимистичный прогноз, но не дай бог что, никому плохого не пожелаю, но при чуть немного более пессимистичном раскладе оценка опять же может подскочить до $2000-$2500 в месяц, а деньги уже вложены в дом, который приносит всего $1K. и что дальше ? продавать дом и разыгрывать партию с начала ?.

Ой, woody, а Вы про HELOC правда никогда не слышали?

[woody]

это я к вопросу о том, что Ваша оценка на содержание мамы в $1000 в месяц - это самый оптимистичный прогноз, но не дай бог что, никому плохого не пожелаю, но при чуть немного более пессимистичном раскладе оценка опять же может подскочить до $2000-$2500 в месяц, а деньги уже вложены в дом, который приносит всего $1K. и что дальше ? продавать дом и разыгрывать партию с начала ?.

Ой, woody, а Вы про HELOC правда никогда не слышали?

ага, HELOC отдавать не надо, угу, совсем. на крайняк - с пенсии. мадам, риск - дело благородное, а я свое мнение по данной инвестиционной программе сказал. дай Бог, что бы у Вас всё вышло в аккурат так, как Вы рассчитываете, я буду только рад.

[Alaska]

интересно.. даже если зарубят медицину, МедиКал имерженси все равно будет, правильно?
Какие варианты лечения в Мексике, если совсем туго?
Затем,,, должны быть приемы для малоимущих, по принципу живой очереди.
Кажется в Калифорнии такие поликлиники есть.

[Alaska]

Откуда такие цифры?

Мои расчеты пока примерно такие:
Налог на собственность - 250
НОА - 190
Вода и гарбидж - 100
ТВ - 40
Страховка от пожара - 50
Мобильный телефон - 0 (я ее на свой план поставлю и буду сама платить)
Телефон (под вопросом) - 20
Электричество и газ - 100
Еда и прочие мелочи - 400 (она супер-экономная)
Непредвиденные расходы - 100.

Итого 1250.

Минус российская пенсия (вроде 250) - получается нужна 1000 долл. в месяц. Какие 2500?

Что я забыла или не учла?

выходит, пока это не по-карману. Новый дом, с HOA...
Может апартменты какие снять?
Или кондо купить, оставить $100К в бондах, наличке.

[Коб]

...
Если у вас есть $250,000 наличными, то просче всего открыть [brokerage] счет и их инвестировать в 20% [cash], 40% [bonds], 40% [stock]. В среднем должны заработать $10,000-$20,000 в год при таком раскладе без всякой возни с недвижимостью.

Даниель, поясните пожалуйста, что значит инвестировать в 20% [cash], 40% [bonds], 40% [stock]. В какие имменно stock и bonds?

[DanielMa]

...
Если у вас есть $250,000 наличными, то просче всего открыть [brokerage] счет и их инвестировать в 20% [cash], 40% [bonds], 40% [stock]. В среднем должны заработать $10,000-$20,000 в год при таком раскладе без всякой возни с недвижимостью.

Даниель, поясните пожалуйста, что значит инвестировать в 20% [cash], 40% [bonds], 40% [stock]. В какие имменно stock и bonds?

Low-expense mutual funds.

Vanguard 500 Index Fund Investor Class (VFINX)
Vanguard Short-Term Bond Index Fund Investor Shares (VBISX)
Vanguard Long-Term Bond Index Fund (VBLTX)

[ladysol12]

ага, HELOC отдавать не надо, угу, совсем. на крайняк - с пенсии. мадам, риск - дело благородное, а я свое мнение по данной инвестиционной программе сказал. дай Бог, что бы у Вас всё вышло в аккурат так, как Вы рассчитываете, я буду только рад.

Woody, вы удивитесь, но... не "надо" Хочешь - отдавай, не хочешь - не отдавай, только проценты плати.

Я вам это не с потолка беру, у меня уже есть ХЕЛОК, под мое жилье. Условия - платить проценты банку 15 лет, деньги можно гонять туда-сюда, плачу только с долга, через 15 лет брать деньги я уже не смогу, и должна буду начать выплачивать не только проценты, но и принсипал.

Но - через 15 лет я смогу взять другую линию, и песня начнется сначала.

Как получится, не знаю, но вообще я НЕ ПЛАНИРУЮ выплатить ХЕЛОК. У меня нет наследников, я не возражаю, если после моей смерти дом заберет банк. А пока я выплачиваю банку только проценты, 170 долл. в месяц за 55К долга. Есть еще 45К, которые я могу взять в любой момент, но на них сейчас я проценты не плачу.

Не возражаю выплачивать до конца жизни, с пенсии тоже.

Вся критика программы принимается, я ее учту.

В апппартменс, кондо, сарай и прочее мама не поедет, заставить я ее не смогу и не буду даже пытаться. Ей и так стресса хватит в таком возрасте в другую страну переезжать, если добавить, неизвестно еще, чем закончится. У нее 2 инфаркта уже были.

[Maestro]

[
В апппартменс, кондо, сарай и прочее мама не поедет, заставить я ее не смогу и не буду даже пытаться. Ей и так стресса хватит в таком возрасте в другую страну переезжать, если добавить, неизвестно еще, чем закончится. У нее 2 инфаркта уже были.

Т.е пока вы живете вдвоем с мамой в вашем доме, квартиру в Москве продали, и пока деньги за проданную квартиру условно говоря лежат "под матрасом". У вас какой то дедлайн есть ,когда вам надо принять решение и начать кладывать деньги, чтобы они что то начали приносить? Или вы не привязаны ни к какому сроку?

[ladysol12]

Т.е пока вы живете вдвоем с мамой в вашем доме, квартиру в Москве продали, и пока деньги за проданную квартиру условно говоря лежат "под матрасом". У вас какой то дедлайн есть ,когда вам надо принять решение и начать кладывать деньги, чтобы они что то начали приносить? Или вы не привязаны ни к какому сроку?

Я живу в своем доме здесь, мама живет в своей квартире в Москве, продана квартира, которая до этого сдавалась. Так что нет, слава богу, пока мы еще вдвоем не живем

Но с мамой я долго жить и не смогу, поэтому, когда она приедет, начинать суетиться будет уже поздно. Поэтому суечусь сейчас, заранее

[Kolombina]

ladysol, все нормально вы рассчитываете. Мы тоже думаем забирать родителей, поэтому проблема та же стоит - обеспечить их жильем и доходом.
Мысли такие же - в сторону рента, денег правда, существенно меньше
Единственное, что мне не импонирует в ваших расчетах - это НОА. Я очень не люблю НОА. То есть для себя ОК, а для тенантов - так себе, особенно в домах. В кондах тенанты как-то лучше правила соблюдают. А в домах, то баскетбол на улицу поставят, то мусорку во время не убирают, то еще что-то. НОА присылает письма, штрафы, тенанты игнорируют. Видела даже как-то в суде дело за такие дурацкие нарушения, причем и тенантка и лендлорд были с лойерами.

Сейчас вот поневоле пришлось стать лендлордом, с тенаткой повезло. Платит исправно, переезжать категорически не хочет.
Дом купила за 95 тыс, 2003 года, рент 1200, налоги в год 1200, иншуранс 350 в год, НОА нет. Как по мне, так вполне нормальный кеш флоу.

[Maestro]

Единственное, что мне не импонирует в ваших расчетах - это НОА. Я очень не люблю НОА. То есть для себя ОК, а для тенантов - так себе, особенно в домах. В кондах тенанты как-то лучше правила соблюдают. ...
Дом купила за 95 тыс, 2003 года, рент 1200, налоги в год 1200, иншуранс 350 в год, НОА нет. Как по мне, так вполне нормальный кеш флоу.

Kolombina- А почему на ваш взгляд в кондо тенаты лучше правила соблюдают(чем в домах) и акууратнее платят?
Как это вам удалось дом такой найти, где НОА нет. А что дом не в сабдивижене стоит и лужайку у дома HOA не стрижет, а в чистом поле...?

[AlienCreature]

По поводу кондо. У нас можно купить относительно новое (несколько-летнее) кондо где-то за 60-70К и сдать его за 1000, если не больше. Но если, к примеру, проперти таксы будут 200, НОА 250, страховки 100, остаток 450 (в лучшем случае - если все все платят и ничего не надо ремонтировать), и с него налоги.... и что останется? 250 долларов (я не считала, это навскидку)? Причем не уверена, что очередь будет стоять, и жильцы будут сменять один другого в один день, а платить кучу денег за это кондо надо будет, как ни крути. И карпеты скорее всего периодически менять придется, и еще что-то - я вообще никакой прибыли не вижу. По этой причине кондо я и не рассматриваю ни с какого бока.

Как кто то уже справедливо заметил выше, чтобы максимизировать прибыль нужно работать с маргинальными слоями населения. Если нет желания суваться в гетто - берите студентов. Покупаете 1Br condo, convert его в 2Br (смотрите чтобы layout был подходящий) и селите 4 студентов. С каждого собираете 40-50% от полного рента - и получаете ~2x того что могли бы получить сдавая семье с детьми. Ремоту при этом kiss goodbye. Condo association может начать делать noise по этому поводу, так что студентов ищите тихих.

[AlienCreature]

Собственнось за 20К йето задаром.....какие подводные камни ? просто так ведь не бывает !!

[realtor.com, zillow.com, homepath.com]

Подводные камни - ну за 20К - далеко от побережя и наверно надо ремонт делать за 5-10К. За 60К, вы можете купить что то скромное рядом с морем.

А как насчет главного подводного камня - того факта что в этих домах more than 50% of units are in default и соответственно либо не платят maintanance (HOA) либо вот-вот перестанут, с соответствующим перераспределением на плечи новых "инвесторов" и временным зарастанием бассейна травой?

[AlienCreature]

ага, HELOC отдавать не надо, угу, совсем. на крайняк - с пенсии. мадам, риск - дело благородное, а я свое мнение по данной инвестиционной программе сказал. дай Бог, что бы у Вас всё вышло в аккурат так, как Вы рассчитываете, я буду только рад.

Woody, вы удивитесь, но... не "надо" Хочешь - отдавай, не хочешь - не отдавай, только проценты плати.

Я вам это не с потолка беру, у меня уже есть ХЕЛОК, под мое жилье. Условия - платить проценты банку 15 лет, деньги можно гонять туда-сюда, плачу только с долга, через 15 лет брать деньги я уже не смогу, и должна буду начать выплачивать не только проценты, но и принсипал.

Но - через 15 лет я смогу взять другую линию, и песня начнется сначала.

ИМХО, ваш план неоправданно рискованный для вашей ситуации. В случае пожилых родителей без страховки полезно скрестить пальцы и держать как можно больше денег в ликвидных инвестициях как советовал Даниел. На HELOC не рассчитывайте - credit lines are like hope - they disappear when you need them most. Банк может pull your credit line в любой момент, чаще всего в наименее подходящий для вас - когда у вас начнутся проблемы. Они могут определить это по вашим spending/paying patterns достаточно легко.

[ladysol12]

Коломбина, я не планирую покупать рентал проперти с НОА, если только это будет очень выгодно с точки зрения рента, и покроет эту статью прибылью, в чем сомневаюсь. Но если НОА в новом доме 10 долл. в месяц, пущай будет.

С кондами я игралась, там в нашей эрии прибыли копейки, нет смысла заморачиваться. Ну и сама живу в таунхаусе, другой подобной проперти точно не хочу, причин море.

Плюс я уже говорила, что два дешевых жилья и одно дорогое - это не одно и то же в плане прибыли. На дешевое жилье у людей деньги еще есть.