Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Виктор]

Не пойму я вас, господа. Вы рассуждаете так, как будто вам сегодня купить, а завтра продать и вы этого завтра боитесь как огня. Real Estate очень редко бывает short-term. Его нельзя рассматривать за период 4-6 лет, как делает уважаемый шпиёню Если б он взял скажем период 10-15 лет в том же регионе, он бы увидел, как люди, у кого хватило ума, возможностей и терпения придержать свою недвижимость, зарабатывали на неё вдвое а то и втрое. Мы с Sullen уже охрипли показывать и объяснять что если ты в своём доме живёшь - тебе всё равно сколько он стоит сегодня, завтра, через год, через пять и вобще до того самого момента, пока ты не собираешься его продать. А вы всё риелторские деньги считаете. Знаятие конечно интересное, но поверьте, крайне неблагодарное

А ведь сейчас дом продаётся сам, никакого таланта/умения от агента и не требуется.

Блажен кто верует. Сама по себе проходит только беременность. Если бы Вы хотя бы догадывались о том, какие legal issues and responcibilities должен решить агент, сколько бумаг должно быть собрано и как жестоко могут поиметь агента продавца, за любую шероховатость в документах или отсутствию оных...

[Nwaylock]

Если бы Вы хотя бы догадывались о том, какие legal issues and responcibilities должен решить агент

Какие? Конкретно, пожалуйста.

legal issues решает лоер, responcibilities у агента перед своим клиентом никаких нет, у клиента есть responcibilities заплатить агенту комиссию и на этом все агентские responcibilities заканчиваются.

[Nwaylock]

А я вот вспоминаю блаженное время 1990-96 в Бэй Эрии. Знаете, чем народ хвастался при покупке дома (правда, немногие покупали)? Хвастались, сколько на нем потерял предыдущий лох-владелец, типа "Он купил его в 1988 за 280К, а сейчас был рад-радешенек сдампить за 190К".

А есть где-то статистика медианного падения цен в те времена. Спасибо.

[dima_ca]

Блажен кто верует. Сама по себе проходит только беременность. Если бы Вы хотя бы догадывались о том, какие legal issues and responcibilities должен решить агент, сколько бумаг должно быть собрано и как жестоко могут поиметь агента продавца, за любую шероховатость в документах или отсутствию оных...

and here is Victor playing the smallest violine in the world

лицензию может получить любой, сдав достаточно простой экзамен (двое моих знакомых сделали это без видимых усилий).

Конечно, определённый набор знаний и умений нужен, но стало ли продавать дома в десять раз сложнее, чем десять лет назад/? Конечно нет, наоборот, стало в десять раз легче. 95% информации доступно всем желающим на интернете, время на продажу упало до минимума, большинству покупателей требуется минимум поддержки от агента.

В Оттаве огромную популярность приобрёл сайт, на котором все желающие за $300 могут опубликовать объявление о продаже дома. Мой друг продал свой дом за неделю и говорит, что это - очень распространённое явление там. Хозяйка сайта предоставляет необходимую юридическую поддержку (в виде описани процедуры и соответствующих форм), раскрутила сайт и теперь пожинает плоды.

То есть там агент вообще не нужен: в Канаде транзакция оформляется адвокатом, но за это платят постоянную сумму, независимо от цены дома,

Этот рынок всё ещё ждёт своего Кулибина в США

[OO8]

То есть там агент вообще не нужен: в Канаде транзакция оформляется адвокатом, но за это платят постоянную сумму, независимо от цены дома,

Этот рынок всё ещё ждёт своего Кулибина в США

A friend of mine has sold his house through helpusell.com. For a fixed fee (less than 1% of selling price) they listed it with MLS, published it on their web site with picture gallery, handled buyers/negotiations, did all the paperwork at closing. All he has to do is show his property. Took him less than month to sell it. And the market here is far from hot.

One should not take seriously talks about “legal issues and responsibilities”. Anyone here believes car dealers when they talk about their issues and responsibilities?

[Виктор]

legal issues решает лоер, responcibilities у агента перед своим клиентом никаких нет, у клиента есть responcibilities заплатить агенту комиссию и на этом все агентские responcibilities заканчиваются.

Уууу...как всё запущено
Хорошо. Две реальные истории из жизни агентов, клиентов, адвокатов и прочей шушеры.

История №1:

1998 год. На дворе дот-ком бум. Некая компания в Южной Калифорнии, богатая и знаменитая, решает купить маленький старт-ап в Коннектикуте. Старт-апом заправлял некий молодой талантливый программист, который умудрился получать со своего продукта профит и в общем и целом чувствовал себя в Коннектикуте весьма неплохо, имея каменный дом на 4-х акрах земли и жену-домохозяйку, принимающую активное участие в общественной жизни маленького городка. Этакая светская львица. Компания предложила выкупить старт-ап, а молодого-талантливого взять к себе в качестве СТО. В праздничном наборе к этому sweet deal шло приобретение дома для будущего СТО за смешную сумму в 9 миллионов долларов. Компания кладёт в escrow as a good faith deposit cумму в $100,000 с условием поднять депозит до 3% в течении какого-то времени с момента mutual execution of the contract. Одним из условий выдвинутых CTO, было проживание в этом доме с женой на протяжении 60 дней, чтобы посмотреть как любимая супруга акклиматизируется в Южной Калифорнии. И если через 60 дней жена скажет "Да" - deal will be closed. Агенты с двух сторон - матёрые волки с 30-летним опытом за плечами у каждого. Контракт составлен, записан, и дело на мази. Пункт в контракте о 3% liquidated damages подписан обеими сторонами. Недостающая до 3% сумма вносится в escrow в течении 5 дней. Супруга перебирается из Коннектикута в Калифорнию и 50 дней живёт в новом доме и в общем и целом он ей нравится. На 51 день в Южной Калифорнии начинается один из частых лесных пожаров. Жена в панике готова собирать вещи и уезжать обратно. Frequent fire area WAS disclosed in the Transfer Disclosure Statement. Жену с грехом пополам уболтали остаться, хотя она кричала что пепел садящийся на веранду вызывает у неё проблемы с дыханием. Ну...в общем уболтали. На 58-й день в Южной Калифорнии происходит небольшое землятресение и это становится соломинкой, сломавшей хребет верблюду. Жена с чемоданами отбывает в Коннектикут - the deal is off. Продающая сторона требует свои liquidated damages. Имеет право. Покупающая же сторона утверждает, что на момент подписания контракта, в escrow лежали 100К и максимум что они могут получить, это 3% от этой суммы. Приходят адвокаты со стороны коннектикутского программиста, со стороны большой компании-потенциального нанимателя программиста и со стороны продавца. И чешут репу. Guess what - оба агента, несмотря на свой многолетний опыт, упустили одну крошечную деталь. Один не предоставил, а второй не потребовал одну маленькую бумажку - RECEIPT OF INCREASED DEPOSIT. Любое поступление денег в escrow должно быть задокументировано и подписано обоими сторонами. В результате продавец не получил ни копейки сверх тех 3% от 100 тысяч. Продавец мгновенно развернулся и пошёл судить своего агента, а тот в свою очередь агента покупателя за нарушение fudiciary duties and responcibilities перед своими клиентами. У одного из этих агентов был Error & Ommissions Insurance c $5000 deductible. У второго с $25000. Надо ли говорить, что первым делом они потеряли 30 тыс. на двоих. Далее, тот у кого был большой дедактибл был вынужден продать свой собственный дом, чтобы рассчитаться. Вот такая вот драма.

История №2:

Тот же самый дот-ком бум. Офигевший от внезапно свалившегося на голову миллионного богатства юноша-программист идёт покупать себе дом в Bel Air, CA. Asking price $2M. Приходит со своим агентом смотреть дом, который вызывает у него щенячий восторг. Он бродит по комнатам, громко восторгается домом. В доме в этот момент находятся интерьер-дизайнер, кухарка, горничная и садовник. И все эти люди хорошо слышат, как юноша неоднократно повторяет "Ах, как много комнат! Я поселю здесь своих друзей-программистов и мы будем вести бизнесс прямо отсюда!". Парень, узнав, что дом вызывает интерес у конкурирующих покупателей перебивает его фантастическим оффером на $5M (see asking price). При составлении контракта, его агент, потирая потные жадные и алчные ручонки в предвкушении неслабых комиссионных, отмечает маленький чек-бокс в графе "Buyer intents to occupy the property as primary residence". Хотя он честно предупредил клиента - лучше этого не делать. Но клиент, несмотря на миллионное состояние ещё имел менталитет нищего, и прикинув разницу в моргидже на commercial & residential property аж в $2700 в мес. (в его случае) сказал агенту: "А, фигня, и так сойдёт!". Профессионал должен был тут же послать клиента лесом и отказаться с ним работать и составлять такой контракт. Но в данном случае человеческая жадность победила и контракт был составлен, оффер принят и escrow открыто. Молодой программист свои финансовые дела вёл с Merryl Linch, которые обещали ему вывести его компанию IPO. Туда же он и пришёл за финансированием. Merryl Linch Securities выдала парню под его старт-аповские перспективы 2М, а lending branch of Merryl Linch выдала ему ещё 3М уже под эту проперти. Дальше всё как в сказке - чем дальше, тем страшнее. Старт-ап накрылся тазом, как это часто бывает со старт-апами. Merryl Linch Securities потеряли 2М, списав это на bad investment. А вот lending arm of Merryl Linch ещё 3М списывать не захотела. А поскольку проперти никогда не было appraised не то что в 5, а и даже в 3М, а lending arm of Merryl Linch is a FDIC insured lending institution, то начался federal investigation. Федеральные следователи раскопали, что молодой человек в этом доме не жил ни единой секунды, а жили в нём друзья-программисты, которые писали код не отходя от туалета. Более того, они нашли свидетелей (дизайнера, кухарку, горничную и садовника), которые на суде под присягой в один голос показали, что потенциальный покупатель громко заявлял о своих намерениях вести из этого дома бизнесс. Тогда следователи подняли Purchase contract....и дело из гражданского мгновенно превратилось в уголовное. Агенту покупателя было предьявлено обвинение в knowingly and willingly commiting a fraud against Federally Insured lending institution. И ничто его не спасло. Отобрали лицензию и посадили в тюрьму.


Вы по прежнему полагаете, что агенты зря едят свой хлеб?

[Виктор]

One should not take seriously talks about “legal issues and responsibilities”.

Oh really? Here's the simple example for you. Do you know that if for any reason seller did not paid the property taxes buyer assumes the full responsibility for them? Imagine you've bought the house. And then you found out that your seller is in fact a Chinese cityzen and he has the money and took off to China with no intention of coming back. He ows several thousand dollars in property taxes. Oh..wait..no he doesn't. YOU DO. And your agent's job is to protect you from that sort of things.

[Komissar]

Вы по прежнему полагаете, что агенты зря едят свой хлеб?

Ваш рассказ именно это и демонстрирует, во всей красе. Как только дело выходит за пределы cookie-cutter "sign here, sign there" paperwork, агенты скру-апят налево и направо.

Кстати, пример с Chinese citizen тоже некорректен, т.к. задолженности по таксам выясняет эскроу/тайтл компани, а не агент покупателя.

[Elka_CA]

. Тогда самые быстросоображающие начинают слушать профессионала и в результате что-то да покупают. Хотя и несколько дороже, чем рассчитывали изначально. А те, кто соображает медленнее - гордо вздёрнув голову уходят обратно в рентованные апартменты с твёрдым намерением "подкопить денег за полгода-год и успеть за проклятыми ценами". Через полгода-год они возвращаются с твёрдым намерением выложить искомые $550K и с удивлением обнаруживают, что мало-мальски подходящая им жилплощадь уже стоит далеко за $600K.

Уважаемый Виктор, у меня к Вам пара вопросов

1. Зависит ли "быстросоображение" от годового дохода покупателя?

Если ДА, то

2. Какой годовой доход должен быть у "быстросоображающих", что бы купить дом за 600 тыс(как я поняла минимальная цена сейчас в Бэй Ариа )

3. на каких клиентов(доход) расчитывают те, кто ждет, что через пару лет эти дома поднимутся до 800-1000? или расчет на инфляцию и то что всем увкличат зарплату в два раза?

я к тому, что у нас и друзей, которые "прозябают в аппартментах" годовой доход в пределах 80-90 на семью. В принципе выше среднего наверно.
Но как то не "соображается" как можно купить первый дом за 600-700, имея источник дохода только зарплату

[dima_ca]

One should not take seriously talks about “legal issues and responsibilities”.

Oh really? Here's the simple example for you. Do you know that if for any reason seller did not paid the property taxes buyer assumes the full responsibility for them? Imagine you've bought the house. And then you found out that your seller is in fact a Chinese cityzen and he has the money and took off to China with no intention of coming back. He ows several thousand dollars in property taxes. Oh..wait..no he doesn't. YOU DO. And your agent's job is to protect you from that sort of things.

Виктор, у меня возможно тоже каша в голове, но насколько я понимаю эти проблемы решаются с помощью Title Insurance - разве нет? А если невыплата налогов имеет место быть за ограниченный срок - так даже за год процентная ставка налога на недвижимость составляет 1.025, а агент хочет получить 3

Я в течение прошлого года раз восемь давал offers пользуясь разными агентами, в разных counties - у всех договор был на стандартном наборе бланков, все похожие как близнецы братья.

В конце концов купил дом пользуясь агентом продавца, получил с неё .75% цены (продешевил, знаю теперь!) и мы все остались друг другом очень довольны

Неправильно что-то в консерватории когда за одну и ту же работу по оформлению бумажек человек получает такие разные деньги в зависимости от того в каком штате это происходит, или сколько стоит дом.

Только пожалуйста не говорите мне, что я считаю чужие деньги - ведь плачу их я

[OO8]

Агенты с двух сторон - матёрые волки с 30-летним опытом за плечами у каждого.
...
У второго с [deductible] $25000... Далее, тот у кого был большой дедактибл был вынужден продать свой собственный дом, чтобы рассчитаться.

Something smells here...

[Komissar]

Елка, агенту совершенно по барабану как вы будете выплачивать за дом. Если не сможете и решите продать - ему же лучше!

А вообще, когда я слушаю рассказы о трудной суровой жизни реалторов, у меня на глаза наворачивается скупая слеза... "птичку жалко" (с)

[dima_ca]

Вы по прежнему полагаете, что агенты зря едят свой хлеб?

Ваш рассказ именно это и демонстрирует, во всей красе. Как только дело выходит за пределы cookie-cutter "sign here, sign there" paperwork, агенты скру-апят налево и направо.

Кстати, пример с Chinese citizen тоже некорректен, т.к. задолженности по таксам выясняет эскроу/тайтл компани, а не агент покупателя.

ведь надо же как у нас мнения совпали - наболело!

[Виктор]

Только пожалуйста не говорите мне, что я считаю чужие деньги - ведь плачу их я

That's exactly what you do, потому что платит всегда продавец

[Виктор]

OK, that's it. Такое впечатление, что я здесь кого-то уговариваю идти к себе в клиенты. Я пытаюсь объяснить the way things work in this world, а меня обвиняют во всех смертных грехах. Знаете, господа, если вы полагаете, что вы всё знаете лучше всех и можете обойтись без профессионального совета (заметьте бесплатного и ни к чему не обязывающего) - бог вам в помощь. Пойду-ка я в автомобили. Там по-крайней мере советы знающих людей бывают appreciated.