Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Nwaylock]

Думаю, что нужно различать то, что творится на побережьях и в глубинке. У нас, на Среднем Западе, цены растут очень медленно и ажиотажного спроса на жилье дороже 200000 просто нет. Дома стоимостью до 200000 продаются в среднем за 2-3 месяца, дороже 200000 - за 6 месяцев, в среднем. Ни о какой "попе" речь не идет.

Где конкретно вы живете, если не большой секрет?

[Nwaylock]

Еще одна ремарка. Вот этот домик http://listings.gsmls.com/SearchDetail/ ... 20&prp=res

был куплен, угадайте когда, так и быть скажу - в конце прошлого, т.е. 2003 года за 380К. Скажите какого ... такого его сейчас продают? Я понимаю, все бывает, но риелтор делал вид, что не знает когда этот дом был куплен, можно подумать у меня рука не поднимется в таун холл позвонить, если на домании.ком его не окажется. Но он на домании оказался репортнутым во всей своей халупной красе. Что в этом доме нет не то что ничего особенного, а даже приближенного к нормальному уважаемой публике должно быть понятно из его описания.

[Виктор]

был куплен, угадайте когда, так и быть скажу - в конце прошлого, т.е. 2003 года за 380К. Скажите какого ... такого его сейчас продают?

Типичная, я бы даже сказал - классическая спекуляция. Купили дешевле - продают дороже. Даже минус 5% риелтеру - получается 40К-50К навар. Минус капитал гейн такс - всё равно нормально. А чего бы и нет когда цены растут каждый день.

[ivm]

Интересно кто купит эту халупу за почти пол-лимона ?!!!

[интермальчик]

Думаю, что нужно различать то, что творится на побережьях и в глубинке. У нас, на Среднем Западе, цены растут очень медленно и ажиотажного спроса на жилье дороже 200000 просто нет. Дома стоимостью до 200000 продаются в среднем за 2-3 месяца, дороже 200000 - за 6 месяцев, в среднем. Ни о какой "попе" речь не идет.

Где конкретно вы живете, если не большой секрет?

В Канзас Сити такие же цены.

[шпиён]

Еще одна ремарка. Вот этот домик http://listings.gsmls.com/SearchDetail/ ... 20&prp=res

был куплен, угадайте когда, так и быть скажу - в конце прошлого, т.е. 2003 года за 380К. Скажите какого ... такого его сейчас продают? Я понимаю, все бывает, но риелтор делал вид, что не знает когда этот дом был куплен, можно подумать у меня рука не поднимется в таун холл позвонить, если на домании.ком его не окажется. Но он на домании оказался репортнутым во всей своей халупной красе. Что в этом доме нет не то что ничего особенного, а даже приближенного к нормальному уважаемой публике должно быть понятно из его описания.

А что, неплохой домишко. Тысяч 180 ему красная цена - как честно и написано в ассесменте.
Сколько? 445К за него хотят?

Нет предела людской глупости.

[Komissar]

Когда же? Когда же? Жду не дождусь:

http://www.virginiabusiness.com/magazin ... deas.shtml

Now, I’ll grant you that in theory the housing bubble could have some life left in it, since most bubbles last far longer than their early critics expect. But this bubble won’t, and the reason it won’t is, in two words, the dollar. For the past decade, Americans have been buying a lot more stuff from abroad than we’ve been selling to our trading partners. We make up the difference (known as the trade deficit) by giving them dollars, and right now we’re flooding the world with about half a trillion dollars each year. This was fine as long as our trading partners were willing to, in effect, loan those dollars back to us by buying U.S. bonds and other financial assets. But lately they’ve lost interest in lending us money and, instead of buying our bonds, they’re converting their dollars to yen, euros and gold. The dollar, with more sellers than buyers, is becoming less valuable day by day and soon, perhaps very soon, its orderly decline will turn into a rout.

At that point, a panicked Federal Reserve will be forced to raise interest rates to make U.S. bonds more attractive to foreign investors. Mortgage rates will jump to 8 percent to 10 percent, effectively pricing most buyers out of overheated housing markets. Hard times in Boston, California, New York and Florida will quickly spread to the rest of the country, including Virginia. And those capital gains that were going to make your retirement so cushy will evaporate like fog on an August morning.

So what should you do? The obvious answer is to take your profit now. Sell that expensive place and rent for a few years. If that’s not an option, shift your capital into investments that will benefit from a collapsing dollar and bursting housing bubble.
...

[Alex LNE]

Еще одна ремарка. Вот этот домик http://listings.gsmls.com/SearchDetail/ ... 20&prp=res был куплен ...

А кто нибудь в курсе по какому принципу выздаются MLS # ?
вышеупомянутая ссылка использует MlsNumList=1665241 в то время как все теперишние листинги (сразу поправлюсь - в NJ) идут с номерами в 23ххххх-24ххххх

я свою агентшу спросил, но она промямлила чтото невнятное про temporary id ...
один из домов есть под двумя номерами сразу - 2411626 и 1679431.
если подставить 16++ номер в ссылку, то получаешь все данные про дом, на 24++ - ругается текстом "Sorry, this listing is no longer in the Tempo system or may be limited by the following criteria.
proptype='res' and ListStatus <> 'incom' "

[Alex LNE]

А что, неплохой домишко. Тысяч 180 ему красная цена - как честно и написано в ассесменте.
Сколько? 445К за него хотят? Нет предела людской глупости.

А просветите пожалуста, какое взаимоотношение имеют цены асестмент, апрайзал, листинг и как её там зовут - "fair market value".

Енто я не издеваюсь, я самообразованием занимаюсь

[GoodBuyAmerica]

Когда же? Когда же? Жду не дождусь:

... Sell that expensive place and rent for a few years...

You are not going to do that, are you?

Кстати, забавно то, что на рентах подобное поведение доллара не должно сильно сказаться. Расти ренты будут быстрее вместе с инфляцией. Correct me if I am wrong.

[шпиён]

А что, неплохой домишко. Тысяч 180 ему красная цена - как честно и написано в ассесменте.
Сколько? 445К за него хотят? Нет предела людской глупости.

А просветите пожалуста, какое взаимоотношение имеют цены асестмент,

Во сколько в меру жадное местное руководство оценило собственность с целью обложить налогами.

апрайзал,

Прикидка оценщика, чтоб банку сразу не погореть, если дом отнимать/перепродавать придется.

листинг

В меру жадности продавца.

и как её там зовут - "fair market value".

Не знаю такой.

[Виктор]

ОК
Rule of purchasing Real Estate #1: Дом стОит столько, сколько за него готовы заплатить. Если в районе 3 одинаковых дома, два из которых какие-то на ваш взгляд "сумасшедшие" купили за 500К каждый, то третий выйдет на рынок за $550K - зуб даю. Потому что больше домов нет, а спрос есть. За удовлетворение спроса предложением надо платить. Многи покупатели вообще (и многие мои клиенты в частности) считают, что они могут диктовать свою цену рынку и с презрительным "пфуй" отворачиваются от курятников за $500K. Когда написав с пяток офферов на сумму, которая им кажется справедливой и естественно не купив ни одного дома, они возвращаются с небес на землю и уже готовы за точно такой же дом дать искомые $500K - рынок убежал вперёд и они не могут купить уже и за $500K. Тогда самые быстросоображающие начинают слушать профессионала и в результате что-то да покупают. Хотя и несколько дороже, чем рассчитывали изначально. А те, кто соображает медленнее - гордо вздёрнув голову уходят обратно в рентованные апартменты с твёрдым намерением "подкопить денег за полгода-год и успеть за проклятыми ценами". Через полгода-год они возвращаются с твёрдым намерением выложить искомые $550K и с удивлением обнаруживают, что мало-мальски подходящая им жилплощадь уже стоит далеко за $600K. Тогда они начинают проклинать профессионала на все лады, обвиняя его в том, что он не мог купить им дом, когда цены "ещё были более-менее". Тогда с грехом пополам научившаяся на своих ошибках часть их покупает скрипя зубами по сегодняшней рыночной цене, понимая, что лучше не будет, а будет только хуже, а те, кто на своих ошибках паталогически научиться не в состоянии, вообще бросают идею приобретения недвижимости на неопределённый срок. Таких клиентов терять легко и радостно

[Sullen]

..Rule of purchasing Real Estate #1: Дом стОит столько, сколько за него готовы заплатить.

100% согласен. Если человек купил дом, для того чтобы в нем жить и цена в момент покупки его устраивала, то падает цена или растет, его это не волнует. В обоих случаях он живет там где ему нравится за те деньги за которые он хотел. Читая все эти топики про цены на недвижимость, создается впечатление, что все кто покупает дома просто полные придурки не понимающие, что они делают.
Ведь понятно же, что купив Ford focus через 10 лет его использования, при продаже потеряешь $15К, но есть же “ненормальные” люди покупающие BMW 740, которые при продаже, через 10 лет потеряют $90К, они наверное просто не думают, как выгодно купить Ford focus, а может им просто больше нравится ездить в BMW? Я понимаю, что наверное есть люди которым жить в рентованном аппартменте, лучше чем в собственном доме, но мне как то в собственном доме больше нравится.

[Виктор]

С данной конкретной аналогией с автомобилями, уважаемый Sullen, я не соглашусь. Она не совсем удачна. Автомобиль - товар народного потребления, по определению теряющий value в процессе его useful life. В то время, как Real Estate это больше инвестиция в будущее, нежели товар. Тут знаменитое Марксовское "спрос рождает предложение" тесно переплетается с Rule of purchasing Real Estate #2: Land NEVER depreciates. А цена дома на этой земле может упасть, если его neglect и просто потому что он стареет. А может и вырасти, потому что спрос на дома в данном конкретном регионе по тем или иным причинам опережает предложение, а так же потому что нарастить предложение по тем или иным причинам не представляется возможным. Что мы и имеем счастье наблюдать в данный момент по всей территории от Сан Франциско до Пало Альто. С трёх сторон вода, с четвёртой выжженые солнцем горы и пустыри. Сан Хозе с примкнувшим к нему Купертино и далее до Лос Гатоса и Гилроя ещё как-то трепыхаются, но чем дальше от концентрированного рассадника работ, тем, разумеется дешевле жить и дольше комьютить.

[Sullen]

С данной конкретной аналогией с автомобилями, уважаемый Sullen, я не соглашусь. Она не совсем удачна.

Я не проводил аналогий в ценообразования, я привел этот пример в смысле кому, что нравится (не взирая дешевле это или дороже), кому апартмент, кому собственный дом, кому Ford, а кому то BMW, просто каждый выбирает то что ему нравится, за те деньги за которые он хочет. А будет цена падать или расти не столь важно.

[Виктор]

каждый выбирает то что ему нравится, за те деньги за которые он хочет

Конфликт-с получается Далеко не все могут выбрать то, что нравится за те деньги, что хотят. Многие думают, что могут, но жизнь сурово и неумолимо гнёт своё. Поэтому если это собственное жильё предназначенное для жизни, то это почти всегда компромисс, потому что money is always an issue. Другое дело, что некоторые до сих пор задаются вопросом "рентовать или покупать", но это уже совсем другая история.

А будет цена падать или расти не столь важно.

100% верно. Для того отрезка времени, пока с этой недвижимостью не запланировано никаких транзакций.

[ax3816]

ОК
Rule of purchasing Real Estate #1: Дом стОит столько, сколько за него готовы заплатить. Если в районе 3 одинаковых дома, два из которых какие-то на ваш взгляд "сумасшедшие" купили за 500К каждый, то третий выйдет на рынок за $550K - зуб даю.

Если исходить из Rule of purchasing Real Estate #1 то денежный эквивалент "сколько за него готовы заплатить" зависит от покупательной способности людей на маркете, так?

Другими словами, если в данное время, при текущей зарплате (скажем 100К) и проценте (скажем 5%), конкретный дом за 350К смогут купить 1000 человек, то при повышении процента (6%), при той-же самой зарплате те-же самые 1000 человек уже не смогут его купить - их покупательная способность упадёт до 300К за конкретный дом. Даже если продавец за него захочет 350К, ему придётся либо ждать покупателей с зарплатой, скажем 120К (коих, теоретически меньше) или дольше держать дом на рынке.

Ведь если ваш абсолютный потолок, сколько вы можете платить - это, допустим, $2,000 в месяц, то ваша покупательная способность напрямую зависит от %. Если процент идёт вверх, цены на дома идут вверх, зарплата остаётся та-же - куча домов, выставленых вчера просто остаётся стоять на рынке мёртвым грузом.

Или я чего-то не понимаю?

[шпиён]

ОК
Rule of purchasing Real Estate #1: Дом стОит столько, сколько за него готовы заплатить. Если в районе 3 одинаковых дома, два из которых какие-то на ваш взгляд "сумасшедшие" купили за 500К каждый, то третий выйдет на рынок за $550K - зуб даю. Потому что больше домов нет, а спрос есть. За удовлетворение спроса предложением надо платить.

Ага, все так. Только посмотрим, что это за спрос и что это за предложение. Идем на какой-нибудь real-estate сайт и смотрим. Скажем, возьмем longandfoster.com, ZIP 20190. Из 90 предлагаемых пропертей в списке - 40 на рент. Ежу понятно, что сейчас тот, кто мог бы продать - предпочитает держать даже пустую или с рентом ниже мортгиджа - в надежде на растущие цены (т.е. спекулятивно) - отсюда недостаток предложения. А кое-кто покупает то, что не нужно для жизни (даже за женьги банка - как Komissar) или то, что hardly может себе позволить (как многочисленные потребители ARM и interest-only)- опять же в надежде на рост (т.е. опять же спекулятивно) - отсюда переизбыток спроса.
Будет ли цена рости вечно (т.е. спрос превышать предложение)? Конечно нет. Единственный источник спроса - это first-time home buyers (если не поняли - для остальных единица спроса - на новый дом - уравновешивается единицей предложения - старого). Эта категория в массе своей уже priced out of market (даже те, кто в верхних 10% по доходам в своей эрии - например я) - отсюда все эти попытки симуляции покупки в виде ARM и interest-only.
Впрочем, можно взлянуть и на цифры (возьмем для примера San Fran, аннуализированные проценты роста по кварталам):
1998 1 10.8
1998 2 11.36
1998 3 12.17
1998 4 11.46
1999 1 11.31
1999 2 12.01
1999 3 13.39
1999 4 17.13
2000 1 21.29
2000 2 24.14
2000 3 24.16
2000 4 21.86
2001 1 18.79
2001 2 13.91
2001 3 9.32
2001 4 4.91
2002 1 2.82
2002 2 3.27
2002 3 4.75
2002 4 6.91
2003 1 6.48
2003 2 4.46
2003 3 3.01
2003 4 4.88
Как видим, пузырь близится к вершине, 24% роста уже и близко нет.
Что будет, когда народ с investment property осознает, что роста уже нет? Правильно - начнет те 40/90 сбрасывать. И перестанет покупать новые. Что будет, когда ARMы у народа, кто позволить себе дома не мог, тоже начнут расти? Правильно - начнут переезжать в рентованное жилье (где им и место) - опять увеличивая предложение. Балансу спроса/предложения достаточно измениться лишь на несколько процентов, чтобы цены полетели вниз. И этому может помешать только хорошая инфляция - за пределами обычных 3%. Позволит ли её Гринспан, или повысит ставку instead?
Когда это начнется? Конечно, не раньше этой осени. Но, думаю, и не позже конца следующей (2005-го года).
Вы, риэлторы, рассказывая сказки про вечный рост и подогревая пузырь, конечно, неплохо заработали. Также отлично заработаете, сбывая дома на падении. Как заработали биржевые брокеры на насдаке - и в 99-м, и в 2000-м.
Но потом следующего такого роста придется ждать лет 7-10 (уже после следующей рецессии). Так что многим придется поискать настоящую работу.

[Komissar]

А я вот вспоминаю блаженное время 1990-96 в Бэй Эрии. Знаете, чем народ хвастался при покупке дома (правда, немногие покупали)? Хвастались, сколько на нем потерял предыдущий лох-владелец, типа "Он купил его в 1988 за 280К, а сейчас был рад-радешенек сдампить за 190К".

А продавая дома, хвастались, что потеряли на них не так много, как ожидали. "Реалтор мне сказал, хорошо, если 50К потеряешь. А нам удалось продать всего с 45К потери".

Идея-фикс была как при покупке компа: "подожди еще полгода-год, и сэкономишь". А реалторы каждый месяц радостно объявляли, что real estate has finally bottomed out, it's a great time to buy (что оказалось сущей правдой, реализованной, правда, только через 3-5 лет).

[dima_ca]

Да, уж кто is loughing all the way to the bank, так это агенты. Исторически продать дом занимало месяцы, дом стоил сотни тысяч, агенты получали 3% на брата.

Теперь (и уже довольно давно!) дом продать занимает неделю, стоит он под миллион, и агент всё равно хочет получить 3%! А ведь сейчас дом продаётся сам, никакого таланта/умения от агента и не требуется. Но, собаки, держутся насмерть в основном.

В Плезантоне у нас, правда, появился один новатор -он представляет покупателей, при этом возвращает покупателю 1% от стоимости дома, плюс $1000 после закрытия escrow. В поисках дома участия не принимает, но клиенты всё равно довольны

[Виктор]

Не пойму я вас, господа. Вы рассуждаете так, как будто вам сегодня купить, а завтра продать и вы этого завтра боитесь как огня. Real Estate очень редко бывает short-term. Его нельзя рассматривать за период 4-6 лет, как делает уважаемый шпиёню Если б он взял скажем период 10-15 лет в том же регионе, он бы увидел, как люди, у кого хватило ума, возможностей и терпения придержать свою недвижимость, зарабатывали на неё вдвое а то и втрое. Мы с Sullen уже охрипли показывать и объяснять что если ты в своём доме живёшь - тебе всё равно сколько он стоит сегодня, завтра, через год, через пять и вобще до того самого момента, пока ты не собираешься его продать. А вы всё риелторские деньги считаете. Знаятие конечно интересное, но поверьте, крайне неблагодарное

А ведь сейчас дом продаётся сам, никакого таланта/умения от агента и не требуется.

Блажен кто верует. Сама по себе проходит только беременность. Если бы Вы хотя бы догадывались о том, какие legal issues and responcibilities должен решить агент, сколько бумаг должно быть собрано и как жестоко могут поиметь агента продавца, за любую шероховатость в документах или отсутствию оных...

[Nwaylock]

Если бы Вы хотя бы догадывались о том, какие legal issues and responcibilities должен решить агент

Какие? Конкретно, пожалуйста.

legal issues решает лоер, responcibilities у агента перед своим клиентом никаких нет, у клиента есть responcibilities заплатить агенту комиссию и на этом все агентские responcibilities заканчиваются.

[Nwaylock]

А я вот вспоминаю блаженное время 1990-96 в Бэй Эрии. Знаете, чем народ хвастался при покупке дома (правда, немногие покупали)? Хвастались, сколько на нем потерял предыдущий лох-владелец, типа "Он купил его в 1988 за 280К, а сейчас был рад-радешенек сдампить за 190К".

А есть где-то статистика медианного падения цен в те времена. Спасибо.

[dima_ca]

Блажен кто верует. Сама по себе проходит только беременность. Если бы Вы хотя бы догадывались о том, какие legal issues and responcibilities должен решить агент, сколько бумаг должно быть собрано и как жестоко могут поиметь агента продавца, за любую шероховатость в документах или отсутствию оных...

and here is Victor playing the smallest violine in the world

лицензию может получить любой, сдав достаточно простой экзамен (двое моих знакомых сделали это без видимых усилий).

Конечно, определённый набор знаний и умений нужен, но стало ли продавать дома в десять раз сложнее, чем десять лет назад/? Конечно нет, наоборот, стало в десять раз легче. 95% информации доступно всем желающим на интернете, время на продажу упало до минимума, большинству покупателей требуется минимум поддержки от агента.

В Оттаве огромную популярность приобрёл сайт, на котором все желающие за $300 могут опубликовать объявление о продаже дома. Мой друг продал свой дом за неделю и говорит, что это - очень распространённое явление там. Хозяйка сайта предоставляет необходимую юридическую поддержку (в виде описани процедуры и соответствующих форм), раскрутила сайт и теперь пожинает плоды.

То есть там агент вообще не нужен: в Канаде транзакция оформляется адвокатом, но за это платят постоянную сумму, независимо от цены дома,

Этот рынок всё ещё ждёт своего Кулибина в США

[OO8]

То есть там агент вообще не нужен: в Канаде транзакция оформляется адвокатом, но за это платят постоянную сумму, независимо от цены дома,

Этот рынок всё ещё ждёт своего Кулибина в США

A friend of mine has sold his house through helpusell.com. For a fixed fee (less than 1% of selling price) they listed it with MLS, published it on their web site with picture gallery, handled buyers/negotiations, did all the paperwork at closing. All he has to do is show his property. Took him less than month to sell it. And the market here is far from hot.

One should not take seriously talks about “legal issues and responsibilities”. Anyone here believes car dealers when they talk about their issues and responsibilities?