Инвестмент в риэл истэйт

[ladysol12]

По поводу домов в районе университета. Университет есть, сараи-развалюхи вокруг него по совершенно заоблачным ценам, и мне там даже сарай не светит по моим деньгам. Так что это дело отпадает.

По поводу двух домов. Не знаю, почему, но за 100К у нас можно купить только что-то близко к развалюхе в плохом районе, причем сдать эти развалюхи скорее всего можно будет только очень дешево. И еще скорее всего придется в ремонт их вкладывать и сразу, и позже, плюс иметь дело с не самыми презентабельными жильцами. Опять же, эта информация немного поверхностная, но я интересовалась, про покупку двух домов думала, не получается ничего (не говоря о том, что душа не лежит вкладывать деньги в развалюху).

По поводу сдачи квартиры в Москве. Сдавала почти 10 лет. Как раз ту самую, которую сейчас продала.

Во-первых, налоги - если я не резидент Москвы, я должна платить 30%. Если не платить, большой риск, и вообще я дама законопослушная, и в азартные игры с государством не играю.

Во-вторых, последние годы цены на рент упали, и моя квартира сдавалась меньше, чем за 1000 долл. в месяц - здесь я за ту же цену жилье смогу сдать за примерно 1700 долл. в месяц.

В-третьих, там за квартиру пусть не так много, но тоже платить приходится.

В результате в целом, как мне кажется, прибыль может тут оказаться куда больше, даже если это только 30%.

Про вместо большого дома купить средненький в средненьком районе. В нашей эрии, похоже, во всяком случае у меня такое чувство, а я риэл истэйт с утра до вечера штудирую, как раз полностью наоборот. Рент будет очень небольшой, 600-800 долл. в лучшем случае, а расходы будут приличные, поскольку старые дома таки требуют мэйнтенэнса и ремонта и никогда не знаешь, что следующим накроется. А тот же кондиционер заменить недешево стоит, не говоря про остальное. А налоги с этих мизерных долларов все равно платить - и на проперти, и на прибыль. В результате получается, что выгоднее и меньше головной боли таки купить один дом, но нормальный.

Вот такие пока у меня мысли... но это только мысли.

[ladysol12]

По поводу кондо. У нас можно купить относительно новое (несколько-летнее) кондо где-то за 60-70К и сдать его за 1000, если не больше. Но если, к примеру, проперти таксы будут 200, НОА 250, страховки 100, остаток 450 (в лучшем случае - если все все платят и ничего не надо ремонтировать), и с него налоги.... и что останется? 250 долларов (я не считала, это навскидку)? Причем не уверена, что очередь будет стоять, и жильцы будут сменять один другого в один день, а платить кучу денег за это кондо надо будет, как ни крути. И карпеты скорее всего периодически менять придется, и еще что-то - я вообще никакой прибыли не вижу. По этой причине кондо я и не рассматриваю ни с какого бока.

По поводу дискуссии про покупку и продажу и навар. Из того, что я вижу вокруг себя сплошь и рядом - купили дом за 500К, банку должны 450К, цена дома упала до 150К. Перестают платить, подают на шорт сэйл, банк аппрувит, продают за 150К (да хоть за 300К, жильцам без разницы, лишь бы банк разрешил), все деньги уходят банку в погашение долга, остаток долга владельцу прощается, кредитная история владельца портится на короткий срок, но не так, как при форклоужер. Смысла горе-домовладельцу связываться с частными лицами не вижу ни малейшей.

[DanielMa]

По поводу кондо. У нас можно купить относительно новое (несколько-летнее) кондо где-то за 60-70К и сдать его за 1000, если не больше. Но если, к примеру, проперти таксы будут 200, НОА 250, страховки 100, остаток 450 (в лучшем случае - если все все платят и ничего не надо ремонтировать), и с него налоги....

.

Налоги как правило платить не надо. 450 в месяц, или 5,400 в год, это 9% прибыли. Если купить 4 таких кондо, то $1800.

Ну, да, есть конечно риск что не будут платить у потеряеете 1-2 месяца ренты.

[DanielMa]

Намного более выгоный вариант - купить и сдавать за $10К в год. Через 5 лет продать за 100К.

И такой вариант тоже работает только при очень оптимистичных соотношениях цена:рента или перспективах роста цен. Положим типичное соотношение 20, ожидаемый рост цен 3% в год, расходы на поддержание состояния дома 1% в год, страховка + ставка налога на имущество 1.5% в год, дом пустует в промежутках между жильцами 10% времени, и контора, которая занимается менеджментом дома, берет 10% от ренты.

Купив дом за 50К, вы будете собирать с него ренту в 2025 в год чистыми, из которых 1250 будут тратиться опять-таки на дом, плюс рост рыночной цены. Через 10 лет вы заработаете 7750, дом будет стоить 67К, вы его продадите и за вычетом уплат реалторам положите в карман еще 63К. Чистая прибыль 3.5% в год до налогов.

Спрашивается, и зачем вам вся эта морока, если вы можете, не вставая с кресла, купить Калифорнийские муниципальные бонды с матуриты дате 1-Мар-2020, цуррент ыиелд 4.439%, и на проценты по этим бондам не надо платить федеральные налоги (и, скорее всего, штатовские тоже).

Соотношения цена/рент сеийчас 5. Дом за 50К, сдается за 10К в год. Через 5 лет, когда банки снова начнут давать кредиты, эти жильцы смогут за эти же 10К в год купить дом за 120К. Поэтому я считаю что через 5 лет он будет стоить 120К.


Вот например kондо за 20К. Рент в том раёне $500 - $600 в месяц.
http://www.homepath.com/search.html?bdi ... d=22885572

[Blender]

...Про вместо большого дома купить средненький в средненьком районе. ...

А вот что у классиков по етому поводу сказано:

...Говорят, этот Дрянинг накупил в каждом городе на окраинах участков земли по дешевке и настроил вот таких гостиниц, вроде мусорных ящиков, -- сказал Строптивый. -- Ну и что ж, доход верный! Бедняки-то везде есть!...

(c) Н. Носов
Применительно к местным условиям ето означает купить кондо на аукционе в самом захудалом районе за, к примеру $1000 (случай реальный и описанный в местных источниках) и сдавать его по housing voucher за $600.

[duration]

Намного более выгоный вариант - купить и сдавать за $10К в год. Через 5 лет продать за 100К.

И такой вариант тоже работает только при очень оптимистичных соотношениях цена:рента или перспективах роста цен. Положим типичное соотношение 20, ожидаемый рост цен 3% в год, расходы на поддержание состояния дома 1% в год, страховка + ставка налога на имущество 1.5% в год, дом пустует в промежутках между жильцами 10% времени, и контора, которая занимается менеджментом дома, берет 10% от ренты.

Купив дом за 50К, вы будете собирать с него ренту в 2025 в год чистыми, из которых 1250 будут тратиться опять-таки на дом, плюс рост рыночной цены. Через 10 лет вы заработаете 7750, дом будет стоить 67К, вы его продадите и за вычетом уплат реалторам положите в карман еще 63К. Чистая прибыль 3.5% в год до налогов.

Спрашивается, и зачем вам вся эта морока, если вы можете, не вставая с кресла, купить Калифорнийские муниципальные бонды с матуриты дате 1-Мар-2020, цуррент ыиелд 4.439%, и на проценты по этим бондам не надо платить федеральные налоги (и, скорее всего, штатовские тоже).

Соотношения цена/рент сеийчас 5. Дом за 50К, сдается за 10К в год. Через 5 лет, когда банки снова начнут давать кредиты, эти жильцы смогут за эти же 10К в год купить дом за 120К. Поэтому я считаю что через 5 лет он будет стоить 120К.


Вот например kондо за 20К. Рент в том раёне $500 - $600 в месяц.
http://www.homepath.com/search.html?bdi ... d=22885572

Подскажите где и как смотреть дома/кондо во Флориде ? У меня давно была идея прикупится во Флориде, и я перидически посматривал, но то что видел в St. Petersburg-Tampa area или South Beach-North Miami Beach...было очень дорого (особенно с учетом HOA) и рент не окупался совсем...

Собственнось за 20К йето задаром.....какие подводные камни ? просто так ведь не бывает !!

[DanielMa]

Собственнось за 20К йето задаром.....какие подводные камни ? просто так ведь не бывает !!

[realtor.com, zillow.com, homepath.com]

Подводные камни - ну за 20К - далеко от побережя и наверно надо ремонт делать за 5-10К. За 60К, вы можете купить что то скромное рядом с морем.

[ladysol12]

За 20-25К вы можете купить кондо у нас в Калифорнии, в Сакраменто, к примеру (столица Калифорнии как бы ). Двухбедрумное кондо в хорошем районе близко (5 минут) от даунтауна в комплексе с бассейном и прочим. И не обязательно, что там прям нужен будет ремонт, просто кондо неновые, соответственно все остальное там вряд ли будет топ уровня. Рент будет скорее всего 800-900, может, чуть больше.

Но опять же - лично я не вижу выгоды. НОА под 300, налоги под 200, страховки, плата проперти мэнеджмент, которые будут подыскивать жильца, взимать с него плату и выселять, если тот не платит (лично я вряд ли смогу сама это все делать), мелкие ремонты, налог на прибыль, если она вообще будет - и что останется? Сотня-другая?

И стоит за три копейки *** рвать?

[duration]

За 20-25К вы можете купить кондо у нас в Калифорнии, в Сакраменто, к примеру (столица Калифорнии как бы ). Двухбедрумное кондо в хорошем районе близко (5 минут) от даунтауна в комплексе с бассейном и прочим. И не обязательно, что там прям нужен будет ремонт, просто кондо неновые, соответственно все остальное там вряд ли будет топ уровня. Рент будет скорее всего 800-900, может, чуть больше.

Но опять же - лично я не вижу выгоды. НОА под 300, налоги под 200, страховки, плата проперти мэнеджмент, которые будут подыскивать жильца, взимать с него плату и выселять, если тот не платит (лично я вряд ли смогу сама это все делать), мелкие ремонты, налог на прибыль, если она вообще будет - и что останется? Сотня-другая?

И стоит за три копейки *** рвать?

В Сакраменто думаю не стОит...а во Флориде может и имеет смысл....Флорида уникальна тем , что там всегда был и будет, думаю, ЛатАм bid...

Посмотрел пропертиес по 60К...90К....несколько убивает 500 HОА...какие там налоги ?

[Hamster]

Соотношения цена/рент сеийчас 5. Дом за 50К, сдается за 10К в год. Через 5 лет, когда банки снова начнут давать кредиты, эти жильцы смогут за эти же 10К в год купить дом за 120К. Поэтому я считаю что через 5 лет он будет стоить 120К.


Вот например kондо за 20К. Рент в том раёне $500 - $600 в месяц.
http://www.homepath.com/search.html?bdi ... d=22885572

Цена/рент в 5 это сказка какая-то. Сказали бы 10, я бы еще допустил, что такое бывает. 5 это фантастика и означает, что мы чего-то недопоняли.

В случае с кондо, ключевое слово "HOA". Для начала мы не учли, что на нем висит HOA fee 233 в месяц. Будем собирать рент в 500 и отдавать 233 в HOA. Это сразу соотношение делает ближе к 10, чем 5. Мы не знаем финансового состояния homeowner's association, не можем гарантировать, что на кондо не висят special assessment'ы и они не появятся через год после покупки.

[duration]

Соотношения цена/рент сеийчас 5. Дом за 50К, сдается за 10К в год. Через 5 лет, когда банки снова начнут давать кредиты, эти жильцы смогут за эти же 10К в год купить дом за 120К. Поэтому я считаю что через 5 лет он будет стоить 120К.


Вот например kондо за 20К. Рент в том раёне $500 - $600 в месяц.
http://www.homepath.com/search.html?bdi ... d=22885572

Цена/рент в 5 это сказка какая-то. Сказали бы 10, я бы еще допустил, что такое бывает. 5 это фантастика и означает, что мы чего-то недопоняли.

В случае с кондо, ключевое слово "HOA". Для начала мы не учли, что на нем висит HOA fee 233 в месяц. Будем собирать рент в 500 и отдавать 233 в HOA. Это сразу соотношение делает ближе к 10, чем 5. Мы не знаем финансового состояния homeowner's association, не можем гарантировать, что на кондо не висят special assessment'ы и они не появятся через год после покупки.

Hampster,

А как обстояте дела с пропертями в La Jolla ? Какова ситуация ? Упало ?

[Hamster]

La Jolla большая. Что надо-то? Апартменты для студентов? Избушки 1910 года постройки с видом на океан? Дворцы на холме за 5 лимонов?

Я внимательно не слежу, но вроде последние 2 года цены серьезно не менялись.

[duration]

Да хотелос бы 1-2бр кондо для себя любимого....

Мне тоже кажется что крах недвижимости ла йолла не затронул...

[Alaska]

кондо где-то за 60-70К и сдать его за 1000, если не больше. Но если, к примеру, проперти таксы будут 200

За 20-25К вы можете купить кондо.....НОА под 300, налоги под 200

все никак не пойму, откуда у Вас проперти тах $200 в месяц выходят?

[ladysol12]

Аляска, я понятия не имею, сколько конкретно будут проперти такс с недорогих кондо, но проперти такс очень разнятся от штата к штата (это понятно), а также во многом зависят от конкретного района.

К примеру, в проперти таксы, которые я плачу, входят мелло-руз, уход за улицами и еще куча всего. В соседнем районе цифры совсем другие, даже если проперти совершенно идентичная с той же оценочной ценой.

В городе Линкольн, КА, к примеру, только сами по себе мелло-руз составляют в среднем 250 долл. в месяц...

[Alaska]

ladysol12
спасибо, понятно. Вы включили мело-руз в проперти тах. Не во всех районах/городах он есть.

[lisaleonova]

может стоить купить не кондо а дом где-то где таксы не такие большие?
Есть места где таксы где-то 100-200-300 долларов в год....

мне кажется, у вас два варианта:
1) купить за наличку одну property и получать с нее копейки или не копейки, но не супер много....
2) разделить имеющуюся сумму на несколько даунпейментов и брать mortgage, но при этом у вас будет несколько домов.... Сдавая эти дома, лет через 10-15 mortgage выплатится... прибыли вы с них не увидите за эти 10-15 лет. Но зато после выплаты моргеча у вас будет доход лучший чем с одной проперти....А если вам повезет, то тогда реал естейт может быть вырастет....

наверное, все зависит от степени риска что вы готовы на себя взять...

Вообще, в моем понимании, real estate это долговременное вложение. Если вы хотите делать большие деньги, то вряд ли так сразу получится так как ситуация с экономикой другая сейчас и т.д.....Хотя, я не знаю....Но кондо, я бы точно не покупала, я бы лучше сейчас 10-20 тыс переплатила но купила бы дом....

[ladysol12]

Мелло-руз обычно в новых районах, а я хочу новый дом - большая вероятность того, что он окажется в новом районе. Еще у нас, к примеру, есть flood zones, где обязательно страховка от наводнения - от 100 долл. в месяц обычно.

Мне нужна прибыль сегодня, а не завтра, мне нужно будет маму содержать. Рисковать я никак не хочу - то есть понятно, что жилец может не заплатить, нанести ущерб, но есть страховки плюс я, конечно, буду готова к тому, что рент не всегда будет, и что ремонт будет требоваться тут-там. Но я о том, что в целом я не хочу иметь больше рисков, чем те, которые предсказуемы, и к которым я буду готова.

[woody]

Мне нужна прибыль сегодня, а не завтра, мне нужно будет маму содержать.

т.е. Вам нужно 2000-2500$ -300$ пенсия чистой прибыли в месяц, правильно ? утопично, IMHO. хотя, в нашей местности, и нашем районе - можно получать дохода, а не прибыли - 2000$ в месяц за дом-развалюху, но только потому как через 10 метров от дома - кампус Универа.

[ladysol12]

Откуда такие цифры?

Мои расчеты пока примерно такие:
Налог на собственность - 250
НОА - 190
Вода и гарбидж - 100
ТВ - 40
Страховка от пожара - 50
Мобильный телефон - 0 (я ее на свой план поставлю и буду сама платить)
Телефон (под вопросом) - 20
Электричество и газ - 100
Еда и прочие мелочи - 400 (она супер-экономная)
Непредвиденные расходы - 100.

Итого 1250.

Минус российская пенсия (вроде 250) - получается нужна 1000 долл. в месяц. Какие 2500?

Что я забыла или не учла?

[XAOC]

Что я забыла или не учла?

мед страховку или траты на лечение, если нет страховки

[Michelangelo]

Если есть $200-300К кеша и стоит задача их вложения, чтобы содержать человека, то покупка дома за кеш и сдача его в рент не есть bright idea. Капиталец, на который как-бы можно было содержать человека будет тю-тю, а с покупкой rental property начнутся проблемы и затраты non-stop. Налоги на property taxes, hazard insurance, и т.д. и т.п. Жильцы могут перестать платить рент, когда им вздумается, а сделать им выкинштейн сегодня не так просто. Плюс они могут причинить мат. ущерб практически безнаказанно (спросите меня откуда я знаю). И судить домовладельца за все что угодно может сегодня практически кто угодно.

Другой аспект подобной инвестиции - rapid fall of property values in CA - здесь промелькнула инфа топикстартера, что дома по $300К в Июле уже в Декабре как бы продавались по $195-200К, то есть 60% годового depreciation... А что, если такая тенденция будет продолжаться? Неужели такое очень трудно предположить, исходя из ситуации с unemployment in CA? Сколько будет стоить такая "инвестиция" скажем через год-другой? Не думаю, что такая инвестиция имеет много смысла.

[ladysol12]

Я в Калифорния, медстраховку этот штат еще обеспечивает пожилым, в том числе держателям ГК.

Микеланджело, критику поняла, а что вы предлагаете? Тратить эти деньги на жизнь - и что будет через несколько лет? Деньги закончатся, и... все? Что дальше?

Если жильцы не заплатят или причинят мат ущерб или еще что, всегда можно вытащить небольшую часть эквити, покрыть убытки и жить дальше. И дом может подешеветь (или подорожать, тут уж как получится), но он останется домом, худо-бедно, но имеющим ценность и приносящим доход.

Вариант положить в банк под проценты, надеюсь, никто не предлагает - пары сотен долларов в качестве в процентах не хватит ни на что.

[Michelangelo]

Я ничего не предлагаю взамен Вашей идеи инвестиции. Просто почему-то думается, что данное вложение не очень разумно. Если нужно содержать маму и $1К как бы достатоточно, то $200К-300К по идее может хватить на очень много лет.

Делать деньги из денег очень непросто. Существует огромный риск их потерять при любой операции, инвестиции. Диверсификация инвестмента, предлагается как наиболее трезвый подход к уменьшению риска. Например: 40-35-25, где 40 процентов капитала в кеши (CD), 35 - в мутуалс и 25 (к примеру, в стоках платящих годовой дивидент). И в зависимости, от маркета, толерантности риска и имеющегося опыта процент диверсификации варьируется. В прошлом (2010) году некоторые из моих фондов принесли более 30%, не все конечно, но в среднем подьем был более 12%. Да и год для фондов был удачный. В реал истейт я бы не лез.

[Hamster]

Я в Калифорния, медстраховку этот штат еще обеспечивает пожилым, в том числе держателям ГК.

С прошлого года не обеспечивает.

Делать деньги из денег очень непросто. Существует огромный риск их потерять при любой операции, инвестиции.

Основа финансов: risk vs. reward. Есть определенный уровень возврата, который приходит с нулевым риском. Традиционно считается, что этот уровень возврата равен возврату по федеральным бондам. По состоянию на сегодняшний день, 3.3% в год, если вкладывать на 10 лет. Любая инвестиция, которая платит больше, приходит с риском. Чем выше обещанный возврат, тем выше риск. Если вы диверсифицируете инвестиции, у вас падает стандартное отклонение возврата, но матожидание остается прежним. В пределе, если вы раскладываете деньги по 100 разным кубышкам, которые банкротятся независимо друг от друга, в конечном итоге вы должны получить все те же 3.3% в год.

Понятно, что в какой-то момент такая логика перестает работать начинает превращаться в рассмотрение сферической лошади в вакууме. Мораль в том, что нужно четко понимать, почему ваша конкретная инвестиция (например, в real estate) не будет подчиняться стандартным законам финансов и будет давать вам лучший возврат, чем федеральные бонды.