Cut the middle man

[Renegade]

Кстати в последне время все чаще и чаще народ говорит о ФСБО. Оо и понятно: раньше, когда дом стоил 100К, скжем, 5-6% это было 5-6К - вполне разумная цена за покупку-продажу. Сейчас же дома у нас минимум по 400-500 продаются в большинстве районов и эти 5-6% превращаются в 30К легко. А 30К это уже серьезная сумма и отдать ее за то, что кто-то составит и даст мне на подпись 100 бумажек в какой-нибудь программе типа Супер-Дупер-Формс меня очень сильно будет ломать. А уж для дома в 1 Млн это вообще выливается в 60К - да это же ПОрше можно купить! Я думаю что скоро будет на все такие операции фиксированная цена, а то уж больно легкие деньги у этих кровопийц получаются.

[KVA]

Ну что же вы Renegade так подставляетсь? Вы приготовились что вас сейчас гнилыми помидорами закидают и как 2х2 докужут что на дом за 400К ровно в 4 раза больше усилий приходится прикладывать, а на 1М в 10 больше.

[Слоняра]

KVA, ето старо и уже совсем не интересно..

[LenaAlki]

Адвокат оформит вам все документы, но он будет выступать в роли closing agent как тоже escrow. Т.е. он примет от Вас подписанные формы, отправит курьером документы в каунти для официальной записи и убедится, что все суммы были правильно распределены. На этом его миссия заканчивается.

Агент продавца расскажет Вам ровно столько насколько Вы информации запросите. Он Вас также попросит подписать бумажку о dual representation, которая подтвердит, что Вы знаете что он выступает в роли "двойного" агента и требовать Вы с него ничего не сможет. Тот факт, что используя того же агента Вы покупаете дом намного дешевле - большой миф.

Насчет агента и кровопийц доказывать ничего не буду. Кстати продавцы домов за миллион и более как раз-таки работают через агентов и не "парятся" насчет коммиссионых. Так же как платят своим бухгалтерам, консультантам по налогам, финансовым консультантам, список можно продолжать.

Агент покупателя.... ХОРОШИЙ агент покупателя, прежде всего выступает в роли консультанта и именно агента, который выступает в ваших интересах. Если вы совсем новичок, то он объяснит весь процесс от А до Я. Если покупаете кондо, то почему важен resell certificate, как узнать есть ли assessments и pending law suits и т.д. Как закрыть свои тылы и выйти из сделки без потери earnest money и каких либо последствий. Как найти дома, которые уже "засиделись" на рынке и можно сразу же делать офер намного ниже. Некоторые агенты работают с банками и найдут вам еще "тепленький" foreclosure, некоторые работают с estate attorneys и подскажут когда появится дом на продажу как estate sale, который можно подремонтировать и быстро заработать equity.

Если Вы переезжаете в другой город - информацию о районах, если Вы хотите в дальнейшем строиться, как найти информацию о zoning и какую информацию надо найти в течении feasibility contingency. Если Вы продаете дом и одновременно покупаете, как правильно оформить сделку чтобы не платить двойной mortgage. И т.д. и т.п. - (просьба к отдельно приведенным примерам не придираться поскольку всего не перечислишь -
вариантов очень много и зависит от индивидуальной ситуации).

Можно купить дом самому без агента? Да конечно! Никто не спорит.... FSBO я привела в качестве примера хотя все чаще сталкиваюсь с непомерными запросами продавцов FSBO. Кстати больше и больше FSBO рекламируют тот факт, что будут платить коммиссионные агенту покупателя, а потом в конце концов находят себе агента тоже и дом намного быстрее продается (уже кстати говоря и по более низкой цене).

Возвращаясь обратно к вопросу адвоката - процедура оформления документов стоит где-то 1.5-2 тысячи. Обязательно ищите Real Estate Attorney. Также можно обратиться даже в любую Escrow, они сделают все тоже самое и дешевле.

[dlily9]

Если Вы продаете дом и одновременно покупаете, как правильно оформить сделку чтобы не платить двойной mortgage. И т.д. и т.п. -

LenaAlki,
мне очень нравятся ваши сообщения, и я с удовoльствием бы сотрудничала с вами, будь вы поближе. So far мой опыт работы с агентами был негативным. Все, на что потратил время "мой" selling агент - уговорил меня снизить цену дома. И значительно. Дом стоял на маркете 3 часа. Сейчас я снова продаю дом, но пытаюсь сделать это сама. Ежедневно получаю 3-4 звонка от агентов. Да, это профессионалы, и устоять перед ними трудно. Проблема оплаты двух mortgages заставляет их выслушивать. Действительно ли можно избежать двойного mortgage?

[NYgal]

Ну мы сейчас продаем сами. Народу полно, open house не устраивали, какой open house с годоваськой? Всего 2 обявления: NYT и craiglist. Кстати, craiglist принес 80% звонков.
Сразу был offer на 10% меньше.
Но ето вообше пестня . Привели с собой маму, а она сразу заявила: Так! кухни здесь нет! Ето на мою то гордость! Так, тут надо все новое! Ето на верхнюю ванную, которую мы только меняли и от которой все последующие покупатели падали на одно место.

Потом нам не было времени показывать, потом мы уехали в отпуск. Вот уже две недели как вернулись. Есть еше два оффера, близко к нашей цене. Вот думаем - продавать или подождать до весны. Условия займа на новий дом не требуют продажи старой квартиры, а весной она улетит за сумму, которая легко перекроет месячние выплаты по квартире.

Если примем оффер сейчас, то ето будет на 3% меньше asking price. Цену назначали ответственно, постоянно сравниваю не только с нашим раёном, но и по профилю предполагаемых покупателей, куда они могут еше податься, и какие суммарные плюсы и минусы.

Итого в обшей сложности меньше месяца, в течение которого мы вибирали сами время для показа, при етом каждые выходние ездили в Cape Cod, 10 дней там провели в отпуске, торговались насчет нового дома, несколько раз переделывали контракт, подписали, получили commitment от банка, подловили приемлемый процент, еше и довели до ума мелочи по квартире пока масюка была на море.

Я ето к чему: при таком рынке и если у вас привлекательный а не бросовый кусок real estate я рассматриваю агента как паразитический организм
А перлы они выдают еше те.
Звонок: Я помогу вам продать квартиру.
Я - спасибо, мы на данный момент хотим сами.
Она - у меня в очередь стоят покупатели на вашу квартиру
( Внимание, вопрос! Они что, неграмотные, сами обьявление и номер телефона не могут прочитать, а должны быть приведены ею? Мы, когда искали дом, я каждый день просматривала все, что только можно. Разумеется, вопрос задан не был. Человек уже настроен считать тебя за идиота, что тут поделаеш :паин1: )

Я - спасибо, но если честно, то мы хотим сьекономить на комиссионных
Она - Я вас понимаю, НО МЫ МОЖЕМ ПОДНЯТь ЦЕНУ.
Я - то есть вы думаете, что реально продать нашу квартиру на 6% дороже, чем мы просим?
Она - нет, но вы же не расчитываете получить asking price.
( Внимание, да впрочем см. первый незаданный вопрос... )

Я - спасибо, я обязательно обращусь к вам, если мы решим продавать через агента, мне нравится ваша агрессивность.

Теперь о невoобразимом обьеме работ по продаже дома за миллион. Посколько мы искали в етом диапазоне и довольно долго, то есть чем поделиться.
Самая успешная продажа на наших глазах была, когда продавали владельцы. Мы, конечно, тоже поучаствовали , но мы не можам соревноваться с all cash deal :паин1: . Все дело заняло у них две недели. Цена не бросовая, но справедливая, они очень умно держались, мы кое-что у них почерпнули в свете того, как надо продавать by owner.

A что касается армии финансовых консультантов, заводов, газет пароходов а также рабов, то у вас неправильное представление о владелцах домов, продажа которых вам может сгенерировать 60К и выше. Для подавляущего большинства ето деньги! Мы подписали контракт на 1350К, вы бы видели, какая рубка была за то, чтобы сбросить 25К!
И в етом случае агент бы неизбежен только потому, что ето estate sale и наследники не живут в NYC.
А рубились мы через адвокатов. Кстати, и противополжной стороны и особенно нашего очeнь сильно рекомендую. С адвокатом нам повезло, а нам есть с чем сравнивать.

Вот real estate lawyer a must. Он ведет за ручку ( если хороший ) и предупреждайет о возможных камнях на дороге ( решения принимаешь сам ), готовит и проверяет документы, находит правильные формулировки для торговли.
Хотя в NYC транзакция по любому требует адвокатов с обеих сторон. Но они же и ведут всю бумажную работу за исключением получения займа.

Так что без агента можно легко обойтись, а вот адвокат - ето неизбежное лицо. Главное найти хорошего. В первый раз нам не повезло ( но как то выжили ), На етот раз, кажется, повезло.

[Renegade]

Ну вот о чем я и говрю - народ уже не пугает ФСБО, многие готовы за эти 30-50-60К сами проделать всю эту бумажную работу. Да можно лучше за 2К сходить на курсы агентов по вечерам и даже лайсанз получить, чем отдавать такие деньги. А я человек не ленивый, когда дело касается больших денег, особенно моих

[LenaAlki]

dlily, двойного мортгадж можно действительно избежать. Для этого надо правильно оформитть офер на новое жилье, т.е. делать покупку нового жилья contingent на продажу жилья в котором живете. Тогда и closing date можно даже сделать в один день или на следующий день после продажи своего жилья. Надо только правильно оформить все документы.

NY gal, 25К и даже 5К - очень большие деньги, никто не спорит. Мое мнение было немного другого плана. Для примера - когда мы купили самый первый дом и ремонтировали его, то ВСЕ работы муж и я делали сами - клали плитку, меняли крышу, обустраивали участок, меняли проводку и трубы, красили. Сейчас мы нанимаем людей, чтобы нам это все делали - не потому что не знаем как, а потому что мы время и энергию можем потратить лучше и за тот же час работы получим большую сумму и тот же час свободного времени проведем с большей пользой. Бывает ли так что когда наймешь кого-то он сделает левую работу и надо будет переделывать? Безусловно, но когда найдешь хорошего мастера то будешь держаться за него и поддерживать контакт и друзьям рекоммендовать будешь. Та же история и с агентами - разные попадаются.

Если будут какие-то вопросы по купле/продажи недвижимости - с удовольствием отвечу. Что касается агентов - кровопийц/паразитов/гадов и т.д. - то за непрофессионализм некоторых коллег или плохое решение при выборе агента некоторых покупателей/продавцов я ничего сказать не могу .

[LenaAlki]

повтор

[Renegade]

Для примера - когда мы купили самый первый дом и ремонтировали его, то ВСЕ работы муж и я делали сами - клали плитку, меняли крышу, обустраивали участок, меняли проводку и трубы, красили. Сейчас мы нанимаем людей, чтобы нам это все делали - не потому что не знаем как, а потому что мы время и энергию можем потратить лучше и за тот же час работы получим большую сумму и тот же час свободного времени проведем с большей пользой.

Вещи которые абсалютно нельзя сравнивать - ремонт самому и продажу дома самому. Либо ползать по всему дому самому и красить, класть плитку, смешивать цементные растворы и т.д. где расценка такой работы 10-13 баксов в час. Либо когда просто надо заполнить 100 формочек в течение месяца на компьютере, а съэкономить при этом свою годовую зарплату. Только не скажите что Вы зарабатываете 30К-60К в месяц, что бы так спокойно про это говорить. Для меня это скорее выглядит как реклама агентов и запугивания при продаже самому, а то не дай Бог все кинутся делать ФСБО - на что же несчастные агенты жить будут

[алёша]

а процесс этот неизбежен при развитии IT.
сначала авто-диллеров срезали, теперь до реалторов добрались.

посредник нужен в отсутствии публичной инфы о продукте : качестве, ценах, проблемах и т.д.

[Price]

Мне кажется, что никуда агенты не денутся, так же как никуда не делись автодилеры и всякие B&M магазины. Я думаю, будет борьба за размер комиссии.

[genka8]

Травел-агентов Интернет подрубил очень серьезно. Когда в последний раз ходили к агенту за авиабилетами? Я- лет 8 назад. Дом- намного более сложный товар, по.тому такого же обвала в .той области не будет. Но слой масла на хлебе агентов может стать потоньше.

[NYgal]

Для примера - когда мы купили самый первый дом и ремонтировали его, то ВСЕ работы муж и я делали сами - клали плитку, меняли крышу, обустраивали участок, меняли проводку и трубы, красили. Сейчас мы нанимаем людей, чтобы нам это все делали - не потому что не знаем как, а потому что мы время и энергию можем потратить лучше и за тот же час работы получим большую сумму и тот же час свободного времени проведем с большей пользой.

Вещи которые абсалютно нельзя сравнивать - ремонт самому и продажу дома самому. Либо ползать по всему дому самому и красить, класть плитку, смешивать цементные растворы и т.д. где расценка такой работы 10-13 баксов в час. Либо когда просто надо заполнить 100 формочек в течение месяца на компьютере, а съэкономить при этом свою годовую зарплату. Только не скажите что Вы зарабатываете 30К-60К в месяц, что бы так спокойно про это говорить. Для меня это скорее выглядит как реклама агентов и запугивания при продаже самому, а то не дай Бог все кинутся делать ФСБО - на что же несчастные агенты жить будут

Та отож

(прошу прощения за большой квотинг, но хочется оставить ).
Очень показательная аргументация с ремонтом.

Мне кажется, что без агента можно обойтись ( по крайней мере у нас ето получилось без проблем: всех расходов $200 в NYT, но вообше-то можно было легко обойтись бесплатным craiglist ).

Но! я, например, обнаружила, что не совсем легко справляться с моральной стороной. Надо подходить к продаже своего дома как к бизнесу. Ето не всегда - легко идти с собой на компромис из-за денег

Мне, например, придется лично говорить новобрачным, когда они вернутся из свадебного путешествия, что мы приняли другой оффер. ( Я , правда, у них спрашивала перед от'ездом Is it the best you can do? и мы обещали подумать и только ). Мы приняли более высокий offer у пары, которая ожидает ребенка в январе. А те покупатели, которые поносили нашу квартиру, чтобы сбросить цену и собирались порубать мой садик!

Конечно, понятно, что звучит ето как детский сад, но мне было бы легче, если бы ето все упало бы на агента, ему-то все равно.
НO! не на 20К легче . За ети деньги я уж морально потерплю.

А назначить цену и составить прaвильное обьявление... Я думаю, что большинство читающих смогут уж наверняка не хуже, чем те литературные потуги... ну ладно, проехали.