Москва. Покупка квартиры на стадии начала строительства.

[elena_s]

В этой теме собраны выдержки из постов, посвященных обсуждению следующего вопроса:

Кто-нибудь из москвичей, поделитесь опытом, если таковой имеется. Скажем, квартира нужна не раньше 2006 года. Имеет ли смысл покупать сейчас, на стадии начала строительства?

Ну, и конечно, ваше мнение о "про" и "контра": выигрыш в цене vs. потенциальные риски.

[elena_s]

Пока подумываю о монолитном доме (не элитном), в экологически чистом районе (Юго-Запад, Запад, Северо-Запад), не центр. Рядом с метро. $1,000-$1,100 за квадратный метр, если покупать на стадии котлована, это реально или я совсем отстал от жизни?

Пока реально, но уже на грани, тем более если речь идет о перечисленных районах, вблизи метро, да монолитах. Сильно очень все подорожало

Основной аргумент для москвичей в таких ранних покупках - это то, что сразу нужно внести только 30%, а выплату остального - растянуть.
Но на невыплаченный остаток насчитывается около 12% годовых. С другой стороны - эти 12% фактически не %% по кредиту, так как тот кто придет покупать квартиру в этом же доме на год позже вас - он заплатит скорее всего не на 12%, а где-то на 20-25% больше. Но так было в последние два года, сохраниться ли тенденция роста на том же уровне - ну кто его знает!!!

Вот сейчас сижу и думаю, ну почему я, дурак последний, не перевел год назад все свои долларовые активы в евро??? Может сейчас рискнуть и перевести? Как вы думаете, стоит? ---- Ну это я так, для сравнения, но мысль я думаю понятна! Просто поскольку я вносил ровно по этой схеме два года назад, и вижу как все скакнуло (я платил первый взнос из расчета $880, а последние квартиры в этом доме продавались по $1350-1400!!!), то создается ощущение что расти дальше уже некуда и должно только падать!

Насчет рисков - ну сами решайте! Какие именно риски вы имеете ввиду? Рисков что "кинет" фирма - практически уже нет, если покупать в нормальной фирме-застройщике. Для ориентира - можно узнать, дают ли под покупку квартир у этой фирмы ипотечный кредит. Сам кредит конечно брать не стОит - слишком высокие проценты. Но все-таки - показатель неплохой.

Риск что в России сменитья политический режим - я всерьез не рассматриваю. Может и зря - но просто если это произойдет, то я потеряю столько, что стоимость квартиры будет на уровне погрешности измерений

Вот из личного опыта что получилось (получается) со сроками.

В рекламе (2.5 года назад) было указано 4 кв. 2002-го. К этому времемени закончилось именно строительство - чать облицовки еще не было доделано. До июля - шли всякие мелкие доделки - плюс огораживали территорию, разбивали газоны, сажали деревья, детскую площадку и т.д. (ну и в пристройке на первом этаже - фитнесс-центр и еще что-то).

В июле началась приемка госкомиссией, в августе - замеры БТИ. У меня квартира получилась вместо 108 кв.м. - аж 116.5, разница приличная, пришлось доплачивать. Ну и еще в июле же - дому присвоили номер

В сентябре присвоили номера квартирам и Жилстройиндустрия (застройщик) начала оформлять передаточные акты - что они передают свои права собственности на квартиры их владельцам.

На следующей неделе уже будут выдавать ключи от квартир, оформлять лицевые счета на оплату квартплаты, электричества и т.д.

Сами сертификаты на собственность - говорят, что минимум через полгода.

Интересно проследить динамику цены (за кв. метр):

июль 2001 - $900 (нулевой цикл - только котлован)
июль 2002 - $1200 (стены подведены "под крышу")
декабрь 2002 - $1400 (закончено строительство)
октябрь 2003 - $1700 (дом сдан, начато "заселение")

Кто-нибудь из москвичей, поделитесь опытом, если таковой имеется. Скажем, квартира нужна не раньше 2006 года. Имеет ли смысл покупать сейчас, на стадии начала строительства?

Если сейчас купите, то как раз не раньше 2006 года в ней можно будет жить.
Причем, само стрительство идет довольно быстро сроки сильно не срывают, но полгода к обещанному, конечно, накидывать надо. Потом от полугода до года(!) Москва принимет построенный дом на баланс города. Идут всякие преробмеры, перезамеры уже отстроенных квартир... Каждая служба принимает по своему ведомству отдельно. Мосводоканал там всякий и прочее. В общем, как нам сказали, если в 8 месяцев эта приемка уложится - хорошо... Потом 3 месяца оформление в личную собственность. Вот и считаейте... На а после того, как квартира станет Ваша, Вы её начнете строить изнутри(!). Нанимать архитектора, возводить стены, прокладывать электоропроводку... Ну и полностью отделывать квартиру... Сколько у Вас на это уйдет времени? Думаю около года... Кроме того опытные люди считают, что вообще-то хороший ремнот лучше делать после того, как дом года три отстоится(!). Ну три мало кто выдерживает, а вот год выдерживают...

[elena_s]

Не могли бы вы порекомендовать четыре-пять риэлторских контор, которые вы считаете наилучшими по совокупности показателей. Я по интернету нашел несколько, Миэль, Домострой, МСК, Вилар холдинг, Раин, Жилстройиндустрия и др.. Но вот сказать, какие из них надежнее, только глядя на их веб-странички, довольно сложно.

Если Вас прежде всего интересует надёжность - заключайте договор с уполномоченными риэлторами Правительства Москвы. Их список есть на сайте Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы http://www.dips.ru/index.php?cat=realtors.

Заморозят строительство по той или иной причине, попросят ещё денег на поздних этапах строительства, компания разорится (слышал слухи о финансовых проблемах Дон-строя, но это только слухи, так что не судите строго). Спасибо за инфу про ипотечный кредит от компании.

Дон-Строй сделал неплохой пиаровский ход - вместо очередного повышения цены они объявили что "у.е." у них теперь означет не доллар, а евро. В результате про них написали везде не только в тематической прессе о росте цен на строительство, но и во всяких статьях про рост евро и т.д. и т.п.

Хотя проблемы со сбытом у них вроде тоже есть - но это скорее (имхо) из-за того, что они строят слишком много, а при этом рекламу дают одновременно на все строящиеся площадки (и мягко говоря, не слишком умную). Сами понимаете - когда рекламируется один дом как эксклюзивный - гораздо больше шансов найти клиентов, чем когда рекламируется сразу пять, а то и больше - и у каждого расписываются особенности, у одного - японские садики, а у другого - прогулки по набережной. У меня при чтении их рекламы сразу появляется эффект отторжения - что где-то-то меня тут дурят

Да список-списком, но все-таки линки на тех, кто строят нормальные дома - и причем недорого -не помешал бы. Да и информация о планирующихся застройках - тоже (а то сейчас в новых домах уже в момент появления в прессе - все нормальные квартиры уже отсутсвуют).

Тогда что-нибудь типа http://www.dsk1.ru или http://www.dsk2.ru. Но я не думаю, что они задолго до начала строительства свои планы разглашают.

[elena_s]

А есть ли гарантия, что при полной оплате квартиры на нулевом цикле не придется доплачивать позже (допуская, что метраж не изменился)? Если есть соответствующая строка в договоре, как она звучит?

В договоре какие-то гарантии были, но формулировку точную не помню. А так - невыплаченная часть росла из расчета 12% годовых по отношению к стоимости, которая была в договоре на момент его подписания.

То есть в декабре 2002-го года я платил за "остатки" из расчета где-то $1100 ($900 "стартовая" плюс 20% "кредитных" за 20 месяцев), а те кто только приходили покупать квартиру - с ними подписывали договора уже из расчета $1400 "стартовая".
За излишки метража я тоже доплачивал исходя из стоимости _последнего_своего_ взноса, то есть столько за метр, сколько было в декабре 2002-го, когда я делал последнюю выплату.

То есть все было сравнительно честно - не было ни ссылок на то что отделочные материалы из Европы, а евро вырос, ни на то что энергноносители подорожали. Разве что стоимость оформления в собственность выросла в связи с тем что сам порядок оформления поменялся - но это было указано в договоре (да и разница там пару сотен долларов всего).

На самом деле в этом росте цены 2 составляющих
1. общий рост цен на недвижимость в Москве
2. Близость к готовности.
Думаю, что первый тянет процентов на 60-70.

Увы - да Я успел уже передумать въезжать в эту квартиру, что считай только получил, а в той, что я присмотрел вместо нее - сейчас цена $1500-$2000 (при этом нет даже котлована еще - только-только забором территорию огородили).

А я за 430$/m в Питере осенью купил

Ну наверное в Питере как и в Москве стоимость зависит от расположения, качества дома и т.д. - хотя цены безусловно ниже. Я бы конечно перебрался в Питер с удовольствием - но наверное поближе к пенсии

Новый дом, который я сейчас присмотрел - это ДонСтрой начинает в Сокольниках строить. Уж очень привлекательно для меня:

1) В 500 метрах от того места, где я живу последние 20 лет. Соответсвенно - дочка тут в школу ходит (в простую и музыкальную) - в общем корнями уже к району приросли.

2) 100 метров от метро и 200 метров от входа в парк Сокольники - тоже привлекательно. И инфраструктура вокруг хорошая - всякие магазины, торговые центры - все в радиусе 500 метров.

3) Сам дом хороший - многоуровневые подземные гаражи, центральное кондиционирование, в доме - бассейн, фитнесс, боулинг и т.д.

4) С ремонтом/отделкой будущей квартиры все сильно упрощается ибо рядом, можно хоть каждый день заходить смотреть как продвигается.

[Dmitry67]

Купили квартиру в Питере на стадии строительства, но почти законченную
Дом сден
Из экономии жена решила оформить собственность сама
Побегала сама с бумажками
гемор есть но преодолеваемо
Есть вопросы - задавайте

[elena_s]

Купили квартиру в Питере на стадии строительства, но почти законченную
Дом сден
Из экономии жена решила оформить собственность сама
Побегала сама с бумажками
гемор есть но преодолеваемо
Есть вопросы - задавайте

А ремонт уже начали? Если да, то сейчас завалю вопросами в топике о ремонте

[Dmitry67]

Начали. Как и положено, самую тяжкую долю (ремонт) взвалила на свои хрупкие плечи жена, пока муж отсиживается в Париже
На вопросы отвечу но если придется жену спрашивать то ответы будут с задержкой в один день

Да и все это в Питере происходит разумеется а не в Москве

[elena_s]

Главное преимущество России для меня - пока что это единственное место в котором я уверен, что захочу там "осесть" и жить постоянно, т.е. купить хорошую квартиру или даже построить дом, ну и т.п.

Если речь идет о Москве и если на "вольную жизнь" кладете себе еще 2-3 года, а потом планируешь обосноваться здесь - то самое время начинать сейчас. Дело в том, что ту же квартиру выгодней всего подбирать еще на этапе начала застройки - фактически когда только забор поставили. Сразу правда надо внести 30% - а потом остальное можно вносить по частям, или даже целиком в самом конце, когда дом построен и сдается госкомиссии. Цикл обычно - 2 года. За эти два года стоимость квартиры вырастает раза в полтора, а то и больше.

Я вот вносил почти два года назад из расчета $870 за кв.метр. Сейчас (дом почти достроен - сдается через месяц-два) - оставшиеся квартиры там распродают уже по $1300-1400. Когда дом сдадут и заселят - цена поднимется еще где-то на 10%. Так что выгодно даже просто с точки зрения вложения денег - а тем более если строите планы сюда в будущем перебраться.

[elena_s]

В этом топике тоже есть полезная информация

[Samsusam]

Читал что цена на бизнес класс жильё поднимется до 3 тыс, а на вторичку и панель застабилизируется. Вывод - покупать бизнес класс сейчас на нулевом цикле, чтобы по крайней мере не потерять когда произойдёт коррекция после падения цен на нефть. Правильно, неправильно, и почему?

[AlexKa]

Читал что цена на бизнес класс жильё поднимется до 3 тыс, а на вторичку и панель застабилизируется. Вывод - покупать бизнес класс сейчас на нулевом цикле, чтобы по крайней мере не потерять когда произойдёт коррекция после падения цен на нефть. Правильно, неправильно, и почему?

Да смотря что вы вкладываете в понятие "бизнес класс" и за какие сроки (это я про подъем до 3 тыс). Думаю что за 2004-2005 цены будут по прежнему подниматься на 20% в год. От района конечно же еще многое зависит - какие-то районы становятся все более престижными, а мест для застройки там все меньше и меньше остается - поэтому там начинают строить жилье еще более высоких (и доргоих) классов - "премиум", "элит" и т.д.

Еще во многих домах стоимость квартир очень сильно зависит от этажа (особенно в высотках) и от того на какую сторону выходят окна (в районах плотной застройки), от вда и т.д. - и там уже разброс может быть от 1600 до 3000 на абсолютно во всем прочем одинаковые квартиры.

Еще - в бизнес-класе практически моментально разлетаются квартиры минимальной площади (те что до 100 кв.м.).

Поэтому спрогнозировать - какие именно квартиры будут стоить через 2-3 года 3000 за кв.м. - практичекски не возможно. Но в любом случае если вам нужна именно такая квартира, и не прямо сейчас - а года через три, то лучше смотреть именно на нулевом цикле.

P.S. Дон Строй кстати обещает в январе объявить о ПЯТИ новых домах, которые начнет строить в 2004-м.

[elena_s]

Сайты, содержащие базы данных по новостройкам и не только:

http://novostroy.ru/
http://kdo.ru/base.shtml

[DmTs]

новострой.ру - это сайт агентства Раин - а они просто посредники, ничего не делающие, только получающие за это деньги. То есть после заключения договора с ними они отводят вас к непосредственному застройщику и на этом их функция заканчивается - с застройщиком (или его агентом) заключается новый договор.
Поэтому смотреть их сайт можно, но заключать с ним договор не стоит