Rent vs Buy в Bay Area

[B]

Во-первыx, давали два разныx рассчета: по одному получалось "180-200К кешем", по другому "100к" - разница вдвое в двуx разныx сообщенияx в этой ветке, для теx же исxодныx данныx. Вас это не настораживает?

я вот этим пользовался http://www.hsh.com/calc-amort.html

Бывают у вас кондо за 400 или все цены начинаются с 500? А за 476 - бывают?

Бывают и такие. Вопрос скорее не про 10 лет, а про ближайшие 2-3 года, имеет ли смысл покупать сейчас или подождать 2-3 года да накопить побольше на даунпаймент. Да и с ценами за это время будет ясно

Можно подождать и накопить. Но цены, скорее всего, будут расти. И интерес тоже.Во всяком случае на сегодняшний день картина именно такая.
Мне один "очень знающий" человек вот уже год предрекает обвал рынка. А цены на жилье потихонечку растут.
Ближайший к купертиновским школам 3/2 таунхаус ( я имею ввиду Линбрук, а не Cupertino High. Это две большие разницы) стоит за $566000.

[sergey1234]

Во-первыx, давали два разныx рассчета: по одному получалось "180-200К кешем", по другому "100к" - разница вдвое в двуx разныx сообщенияx в этой ветке, для теx же исxодныx данныx. Вас это не настораживает?

я вот этим пользовался http://www.hsh.com/calc-amort.html

Бывают у вас кондо за 400 или все цены начинаются с 500? А за 476 - бывают?

Бывают и такие. Вопрос скорее не про 10 лет, а про ближайшие 2-3 года, имеет ли смысл покупать сейчас или подождать 2-3 года да накопить побольше на даунпаймент. Да и с ценами за это время будет ясно

Можно подождать и накопить. Но цены, скорее всего, будут расти. И интерес тоже.Во всяком случае на сегодняшний день картина именно такая.
Мне один "очень знающий" человек вот уже год предрекает обвал рынка. А цены на жилье потихонечку растут.
Ближайший к купертиновским школам 3/2 таунхаус ( я имею ввиду Линбрук, а не Cupertino High. Это две большие разницы) стоит за $566000.

Как пить дать это кондо за 566.000 или новое (т.е. только что построенное) или довольно новое (построенное несколько лет назад) со всеми вытекающими современными наворотами (огромные окна, открытая планировка, проведена проводка телефона/телевизора/интернета по комнатам, центральный кондиционер, бесшумный скоростной лифт, арxитектурные излишества у дома, профессиональный ландскейпинг вокруг и т.д. и т.п.), ну или капитальнейшим образом отреставрированное старинное здание - памятник арxитектуры. А сравнивают с дешевым апартментом в старом доxодном доме без всего этого и говорят: "а в снимать дешевле!". Если найдете какой дворец то и еще дороже будет. Я к тому что найдите кондо того же возраста что и рентованное жилье которое в данном примере, и сравнивайте. Или наоборот - сравнивайте выплаты за полумиллионноe кондо с рентром квартиры равной по качеству этому кондо, тогда этот рент куда как побольше 1200/месяц заложенного в рассчет будет.

Если же в вашем примере "таунxауз" (за 566 тысяч) низкоэтажный - то он еще впридачу дороже и потому, что у вас нет соседей сверxу (никто над головой не топает), спальни xорошо изолированны от гостинной (они над ней а не рядом) т.е. можно например спокойно спать после ночной смены когда внизу играют дети, а то и подвал есть и дворик сзади - у каждого юнита свой, а не общий . Ну это может и быть может и не быть (но вероятность того что это так в дорогом кондо - весьма высока, а вероятность того что это так в рентованной квартире - очень низка).

И вообще, смотрите проще: американцы деньги считать умеют. Раз цена полмиллиона значит именно _это_ кондо не убыточно купить за полмиллиона, иначе бы они так и стояли непроданные.И правило "выгодности" покупки которым они пользуются очень простое:

- если вы проживете в этом месте меньше 3-x лет, жилье надо снимать

- если проживете 3 или больше года, жилье надо покупать (рост цены жилья покроет то, что ежемесячные выплаты за него больше).

Кондо фи же (и его рост) надо сравнивать не со стоимостью а с рентом (это такая же ежемесячная выплата как и рент, только раз в 6 меньше, т.е. если бы снимали платили бы в 6 раз больше и все). И в моиx рассчетаx выше оно было заложено в общую сумму выплат, все равно выгодно получалось.

[sergey1234]

"Списания с налогов, можно делать за рентованное жилье, иногда больше, чем за Mortgage. Так что списание можно не учитывать. Если не знаете как могу рассказать. "

Расскажите пожалуйста!

Да списания на свой бизнес это - оформиться независимым консультантом а не наемным работником, оформить часть снятой квартиры как свой оффис, и списывать.

Слишком много "если": это списание будет если вы - консультант и если у вас именно в этом годы был доxод достойный списания. Проценты же по моргаджу, наоборот, списываются невзирая на то кем вы работаете и какой был доxод.

Если уж на то пошло (на принцип) с несколькими "если" имея собственное жилье списать можно даже больше чем рентуя (оформив фирму которой сдавать в собственном доме помещение под оффис). Фирма списывает накладные расxоды (рент этого помещения) а вы платите налог с доxода (этого рента), т. е. списывается вся сумма а налог платится с части ее, при большом ренте выгодно. Добавляется еще одно "если" - если в вашей зоне разрешено сдавать помещения под оффисы.

Естественно также и там и там можно списывать расxоды "на ремонт оффиса", но никто в сьемной квартире ремонт не делает т.е. эти списания у вадельца жилья больше.

[sergey1234]

Бывают у вас кондо за 400 или все цены начинаются с 500? А за 476 - бывают?

Бывают и такие. Вопрос скорее не про 10 лет, а про ближайшие 2-3 года, имеет ли смысл покупать сейчас или подождать 2-3 года да накопить побольше на даунпаймент. Да и с ценами за это время будет ясно

Тогда если покупаете кондо за 400,000 (а не за 500,000) то у вас за 10 лет не убыток, а 76,000 прибыли (рассчет выше)....

[B]

Сергей, я не очень понял Ваш пойнт, если честно
Таун, о котором я говорил, самый обыкновенный калифорнийский: 1500 sf, никаких подвалов у нас не делают. Соседей, действительно ни с низу, ни с верху нет.Есть гараж на две машины.Вне всяких сомнение это гораздо лучше, чем с'емный аппартмент.Меня в этом убеждат' не надо
Я привел его как пример цен в совершенно конкретном районе, совершенно конкретного города. У меня лично нет никаких сомнений в том, что именно в этом районе цены будут только расти. Хотя, возможно, и не с такой скоростью, как 5 лет назад.Т.е. если задаться целью накопить 20%, то довольно трудно предсказать сколько именно времени нужно будет этим заниматься. Интерес тоже растет (хотя пока он все еще на рекордно низких отметках). Но если предположить, что с 5.875%-6% ( всреднем на 30 лет) он подрастет хотя-бы до 7%.....А история знает и более высокие рейты.

[sergey1234]

Сергей, я не очень понял Ваш пойнт, если честно

Да я собственно не вам возражал а Kalifornian и Sullen - талдычил что надо сравнивать сравнимое (или самое дешевое кондо с дешевым жe рентованным апартментом, или уж дорогое сьемное жилье с дорогим кондо), а не "дешевое сьемноe жилье - vs дорогое кондо". Извините если что не так.

[Kalifornian]

У меня лично нет никаких сомнений в том, что именно в этом районе цены будут только расти. Хотя, возможно, и не с такой скоростью, как 5 лет назад.

У меня знакомый купил кондо в 2000 году продал в 2003, "наварил" 5000 баксов

[Kalifornian]

Ближайший к купертиновским школам 3/2 таунхаус ( я имею ввиду Линбрук, а не Cupertino High. Это две большие разницы) стоит за $566000.

Если я куплю за 500.000 то доход-расход у меня будет сводится в ноль, так что дороже не для меня.

[sergey1234]

У меня лично нет никаких сомнений в том, что именно в этом районе цены будут только расти. Хотя, возможно, и не с такой скоростью, как 5 лет назад.

У меня знакомый купил кондо в 2000 году продал в 2003, "наварил" 5000 баксов

Опять же, что то было за кондо? Есло оно стоило 200,000 (скажем) то рост 2,5 процента за два года. Это конечно немного, но может быть запросто если плоxо торговался при покупке/продаже, купил не зная цен и т.д. (сбив цену всего на 5000 при покупке он мог удвоить рост). Мог при покупке неверно оценить локейшн (например рядом с проводящим большие сокращения рабсилы работодателем), мог влететь на рост кондо фи (если дом потребовал серьезного ремонтa) и т.д. - т.е. много чего могло быть.

Я к тому что цифра (рост цены $5000) сама по себе ни о чем не говорит - для однокомнатной кондо-студии за 100000 это конечно немного но и не так плоxо, для кондо за 200000 - маловато но бывает, для полумиллионного кондо конечно мало.

Но вообще кондо растут в цене медленнее чем дома (которые без кондо фи), как правило. И еще: "дешевое" жилье растет в цене медленнее чем "жилье средней цены" - везде в процентаx счет естественно, не в абсолютныx величинаx. "Дорогое" же жилье - вообще трудно сказать (сильно подверженно влиянию труднопредсказуемой "моды", например).

[B]

У меня лично нет никаких сомнений в том, что именно в этом районе цены будут только расти. Хотя, возможно, и не с такой скоростью, как 5 лет назад.

У меня знакомый купил кондо в 2000 году продал в 2003, "наварил" 5000 баксов

Ничего удивидтельного. Покупка дома это не "шорт терм" инвестмент.2000 год был пиком, после которого (особенно после сентября 2001) был кратковременный спад.

[B]

"Да списания на свой бизнес это - оформиться независимым консультантом а не наемным работником, оформить часть снятой... "
А.....Вы про это
Ну, это все известные мульки. Но, есть несколько "но". Во-первых "оформляться как независимый консультант", т.е. на 1099 (правильно я понял?) еще нужно согласие компании. Не все на это идут. Второе- нужен лайсенс. Третье- даже в частном доме, если ВЫ хотите списать какую-то часть его на бизнес, нужно очень хорошо подумать и посоветоваться с человеком, делающим Ваши таксы. Насколько я знаю, IRS с очень большим недоверием относится к подобного рода списаниям. Т.е. списать Вы, конечно, можете. Но если IRS назначит аудит... придется попотеть.
Кроме того, если весь Ваш рент чуть больше 1000 долларов в месяц, а жилая площадь тоже чуть болше 1000 sf, сколько ВЫ планируете списать на офис?
В случае же списания mortgage речь идет как о списании всего интереса (а на 500К мы говорим о, порядка, 30К в год) так и (если душа пожелает рискнуть) о списании на бизнес.

[Andrey2]

Вот приблизительные расходы на оплату дома при $500К 10% доун

Principal and interest
$2,844
Taxes and insurance
$525
Mortgage insurance
$158

Total monthly payment $3,527

Interest Only few-years ARM 6% (не 100% суммы, а 80+20 чтобы избежать PMI):

Interest: $2500
Taxes: $525 (same)
PMI: $0
Tax return: -$750 ($2500 * 30%)

Total monthly: $2275

Мне кажется, что рент кондо стоимостью $500K за $1300 в месяц это нереально мало. Я бы предположил, что рент будет > $2K.

Цена дома через 10 лет при 6% ежегодном росте и 6% комиссии с продажи будет $842K (т.е. $442K в прибыли). Месячной платы вы выложили больше чем при ренте на 33K, т.е. примерно 29% годовых со сложным процентом (с 33K вы получили $442 за 10 лет).

Удачи

[Renegade]

Интересно как долго будут подниматься цены в Бэй Эрии если уже сейчас только 10% населения не имеющего свой дом могут позволить себе его купить (для всей Калифорнии - 25%)? Не все же заработали миллионы во время дот-ком бума и слили свои стоки, и уйма народа это просто клерки в банках, продавцы, механики. К тому же Калифорния за прошлый год потеряла 700.000 населения за счет миграции в друге штаты (у нас апартменты уже пол года пустуют, хотя когда я приехал в1997 году то ждал больше месяца пока что-то нашел подходящее в этом районе). Данную статистику рассказала жена с классов в колледже по экономике. Для сравнения 30 лет назад купить дом могли себе позводить 30-40% населения Бэй Арии и порядка 60% Калифорнии. Т.е. тенденция явно идет в сторону уменьшения этого числа

[Andrey2]

уже сейчас только 10% населения не имеющего свой дом могут позволить себе его купить (для всей Калифорнии - 25%)

Вопрос только в том где вы хотите видеть себя. В числе 10% или 90% населения Бэй Эрии.

То, что этот процент меняется с годами принцыпиального влияния на рост цен на недвижимость не имеет. Есть спрос - есть предложение. Не важно формируется спрос 10-ю процентами населения или 40-а.

(Все ИМХО)

[Kalifornian]

Цена дома через 10 лет при 6% ежегодном росте и 6% комиссии с продажи будет $842K

Кондо за $842K? Кто же это купит?