"покупай самый дешевый дом в subdivision"

Post by **InnaBB** » 25 Sep 2003 03:51

Правило "покупай самый дешевый дом в subdivision" известно. А у нас вот как то наоборот получается - дом что вроде покупаем - самый дорогой в своем subdivision. Правда хорош очень дом этот, будь в другом subdivision - стоил бы столько что и не потянули бы. А здесь subdivision попроще, а рядом прям за этим - и совсем попроще

.
Вот и маюсь теперь - правильно ли поступаем? потому и решила умный форумский народ послушать.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 25 Sep 2003 04:25

InnaBB wrote:Правило "покупай самый дешевый дом в subdivision" известно. А у нас вот как то наоборот получается - дом что вроде покупаем - самый дорогой в своем subdivision. Правда хорош очень дом этот, будь в другом subdivision - стоил бы столько что и не потянули бы. А здесь subdivision попроще, а рядом прям за этим - и совсем попроще .
Вот и маюсь теперь - правильно ли поступаем? потому и решила умный форумский народ послушать.

Не заморачивайтесь, нравится - берите.

То правило было для "мало-меняющиxся" ситуаций. В последние несколько лет идет масса апдейтов/перестроек/построек нового/улучшений и т.д. - народ вкладывает в недвижимость (как приобретая ее так и улучшая имеющуюся поднимая ей цену). Т.е. если вы купите "самый дорогой дом" и ситуация продлится еще с годик, то за год что вы ничего (xорошего или плоxого) с домом не делали кто-то рядом непременно сделает какой-нибудь крутой апдейт и его домик станет самым дорогим а не ваш.

Ну разумеется если ваш дом не втрое-вчетверо дороже соседскиx.

У меня очень поxожая ситуация была:

Наш город застраивался очень одинаковыми домами 50 лет назад. Дома треx категорий, строил один-единственный контрактор который тут же в городе и жил (его дети до сиx пор очень известные в городе люди).

Теперь эти дома продаются:

- кейпкоды максимум до 340 тысяч
- сплиты максимум до 440 тысяч
- колониалы бывает и больше 500 тысяч.

Другиx цен состоявшиxся сделок в городе мне не известно.

Так вот мой дом - кейпкод, и я заплатил 370 тысяч (на 30 тыс. больше чем когда-либо проданный в городе кейпкод). Но к нему пристроено 2 комнаты, в нем сделаны сауна, джакузи и 3 лишниx туалета, деск и т.д. У обычныx кейпкодов этого нет.

Т.е. с одной стороны - у меня самый дорогой кейпкод в городе (т.е. продать его будет нелегко задорого потому как кейпкод) а с другой стороны у меня жилплощади больше чем в ином колониале. Купил потому что дом понравился, но в принципе над этой ситуацией можнпо раздумывать бесконечно долго.

ALK · Post by **ALK** » 25 Sep 2003 05:48

Eсли домам по 50 лет, как в том городе, в котором живет Сергей, то он, возможно, и прав. Если же им по 5-10 лет, то ничего в ближайшее время перестраиваться не будет. Я, лично, предпочел бы дом похуже в месте получше. Но каждый выбирает для себя. Если Вы чуствуете, что это ВАШ дом, то надо брать, даже если потом при продаже придется искать того, кому понравиться именно Ваш дом.

PA_gal · Post by **PA_gal** » 25 Sep 2003 19:29

Мы сегодня, наконец-то, подписали сделку на наш новый дом. Так вот наша агент нам все время наоборот говорила, что лучше иметь самый дешевый дом в дорогом development'e, чем самый дорогой - в дешевом. Одна из причин состоит в том, что если вы соберетесь продавать ваш дом, то сначала люди придут смотреть ваш дом за $300К, а уже потом - дом соседа за $500К. В дешевом районе трудно сделать cost justification вашему дорогому дому т.к. цена определяется путем сравнения цен на похожие дома в этом же районе. Если похожих домов нет, то трудно будет правильно определить продажную цену.

Из чисто личных наблюдений, когда покупаешь дорогой дом, то хочется, чтобы и в округе все было приятно. А когда ваш дом - "king of the hill", а вокруг у соседей валяются ржавые останки машин и мусор, то становится неприятно.

u0999 · Post by **u0999** » 25 Sep 2003 19:38

PA_gal wrote: Так вот наша агент нам все время наоборот говорила, что лучше иметь самый дешевый дом в дорогом development'e, чем самый дорогой - в дешевом.

дык где ж наоборот? по моему об этом и речь.....

bride · Post by **bride** » 25 Sep 2003 22:05

Мы вот тоже купили дом дороже чем окружающие. Считаю что сделали правильно потому что
1. Мы оба работаем и времени на ремонт нет. Этот дом был в очень хорошем состоянии.
2. Он в полтора раза больше большинства домов в округе (3 этажа вместо 2)

Ну и что что он стоит на 20 тысяч дороже (360 вместо 340)

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 25 Sep 2003 22:11

Мне кажется разница на 20 тысяч при такой цене, не является существенной и просто говорит о том, что дом в хорошем состоянии. Если бы вы купили дом за 500 в раёне, где все за 340, то тогда да. Хотя если дом именно то что вам нужно и вас устраивает вид нейборхода в целом, даже несмотря на то, что он дешевле, то и не стоит этим вопросом заморачиваться вообще.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 26 Sep 2003 00:24

PA_gal wrote: Мы сегодня, наконец-то, подписали сделку на наш новый дом. Так вот наша агент нам все время наоборот говорила, что лучше иметь самый дешевый дом в дорогом development'e, чем самый дорогой - в дешевом. Одна из причин состоит в том, что если вы соберетесь продавать ваш дом, то сначала люди придут смотреть ваш дом за $300К, а уже потом - дом соседа за $500К. В дешевом районе трудно сделать cost justification вашему дорогому дому т.к. цена определяется путем сравнения цен на похожие дома в этом же районе. Если похожих домов нет, то трудно будет правильно определить продажную цену.

Да, все совершенно правильно. И если много более-менее "поxожиx" домов (скажем, построенныx за короткое время одним контрактором) и дом из иx числа но дороже остальныx - очень трудно обьяснить покупателю что он дороже потому, что он отличается от этиx остальныx в лучшую сторону

PA_gal wrote:Из чисто личных наблюдений, когда покупаешь дорогой дом, то хочется, чтобы и в округе все было приятно. А когда ваш дом - "king of the hill", а вокруг у соседей валяются ржавые останки машин и мусор, то становится неприятно.

Ну об этом (ржавыx остаткаx машин и мусоре) речи как правило не идет - русские все-таки покупают в райoнаx заселенныx "средним классом" как правило, да еще и приличную школу ищут рядом, и удобный транспорт чтобы был, и место нешумное. В такиx местаx ржавые машины нечасто валяются.

А дом дороже обычно по трем основным причинам:

- в лучшем состоянии чем соседние той же категории.
- либо он бОльшей площади (больше спален, туалетов, есть столовая, кабинет, фамили-рум и т.д.).
- либо банально мало искали дом/плоxо торговались/xапнули не подумав и т.д.

Вся эта ветка собственно о том что делая такую (дорогую т.е. дороже соседниx домов) покупку не xочется сделать ее по третьей причине из вышеприведенного списка и потом самому себя ругать.

Post by **InnaBB** » 26 Sep 2003 01:54

sergey1234 wrote:3) либо банально мало искали дом/плоxо торговались/xапнули не подумав и т.д.

Не наш случай. Мы дома смотрим начиная с января (это уже ж 9-й месяц пошел!!), правда перерыв был. Я думаю что у нас другая крайность, мы наверно слишком дотошные и требовательные

... first-time-buyers...

А от дома, кстати, отказались - все таки concerns about the area перевесили прелести дома

.

OtecFedor · Post by **OtecFedor** » 26 Sep 2003 02:19

InnaBB wrote:Правило "покупай самый дешевый дом в subdivision" известно. А у нас вот как то наоборот получается - дом что вроде покупаем - самый дорогой в своем subdivision. Правда хорош очень дом этот, будь в другом subdivision - стоил бы столько что и не потянули бы. А здесь subdivision попроще, а рядом прям за этим - и совсем попроще .
Вот и маюсь теперь - правильно ли поступаем? потому и решила умный форумский народ послушать.

Это совет двадцатилетней давности- the worst house in the best 'hood. Нифига не работает нонче. Действительно хорошие дешевые дома в хорошем же районе - gone with the indians.

PA_gal · Post by **PA_gal** » 26 Sep 2003 15:16

Опять же, из личных соображений. Если цена дома выше цены окружающих домов на 15-20К, я бы не очень переживала по этому поводу. Если же речь идет о разнице в 50-150К, я бы очень сильно задумалась. Все еще очень зависит от конкретного real estate market'a, где покупается дом. У меня есть опыт покупки 3х домов и продажи 2х, в 3х разных районах страны. В первом случае мы наварили около 35К за год т.к. маркет был просто сумашедший, дом ушел за первый же week-end. Во втором случае дом был на маркете около полутора месяцев, наварили за год около 7К. Сейчас вот купили дом, в котором, надеюсь, задержимся подольше. Также надеемся, что местный маркет будет продолжать расти хорошими темпами.

Post by **InnaBB** » 26 Sep 2003 22:33

OtecFedor wrote:Это совет двадцатилетней давности- тхе ворст хоусе ин тхе бест ьхоод. Нифига не работает нонче. Действительно хорошие дешевые дома в хорошем же районе - гоне витх тхе индианс.

Ека вы... сильно так. Вы разве реалтор что бы так безапеляционно утверждать?

Boria · Post by **Boria** » 26 Sep 2003 23:04

Инна, а в каком районе все таки вы ищете дом-то? Недалеко от нас или совсем в другой стороне? У меня знакомые очень хороший дом продают в Dunwoody. Цена очень преемлемая. Если хочешь, я тебе дам наводочку. Район очень хороший. Все рядом. Если знаешь, эти две высотки Король и Королева шахматные. Вот в этом районе как раз. Все рестораны, магазины и прочие прелести рядом. HWY 400 до Атланты в 5 мин. До HWY 285 можно сказать рукой подать. Дом очень большой. Летом не жарко, потому что утопает в зелени, зимой красиво, потому что много зеленого плюща (English evy, который). Места там навалом. Subdivision старый, нет никаких предурков и прочего шума. Costco опять же радом. Одним словом только скажи и я тебя сведу с ней. Девочка русская, муж у нее американец. Хорошая пара. Дом в чистоте содержат.

Post by **InnaBB** » 28 Sep 2003 23:03

Boria,

мы вообше-то нацелены на Gwintett County, и стараемся подальше от HWY 400 держатся - ето же parking lot в час пик! На работу каждый день - опупеешь. И потом - хочется все таки подальше от суеты Атлантской, и хочется школ приличных (вдруг детей заведем), а получается чем дальше от Атланты, тем школы лучше (ну если только не заплатить пол-миллиона за хороший раён в Атланте). Да плюс и racial profiling населения - чем дальше от Атланты, тем "белее" (надеюсь Борис меня не забанит)...
А вообше, я пожалуй позвоню тебе.

dassha · Post by **dassha** » 07 Oct 2003 06:43

to INa
my tozhe kupili dom v Gwinnette,dom mne nravitsia,no posovetovala by cht-nibud' poglubzhe,min v Lawrensville,tk mexy i orienty zaseliaiut etu ariu s beshenoi skorostju,chto mne neochen' nravitsia.kogda vybiraesh dom,to etogo ne zamechaesh,a kak nachinaesh zhit'-togda vse i otkryvaetsia v novom svete.... Poetomu nash 2oi dom budet podalshe na 85 north
udachi
a kto vash agent,esli ne sekret?

Post by **InnaBB** » 07 Oct 2003 22:33

Мы как раз и ориентированы на I-85 North подальше, ближе к городу Buford. Мы специально смотрели racial profiles в школах что бы определить где какой примерно состав населения, и раёны Norcross, Duluth, etc. именно оказались transitional area, с почти половиной населения мексиканцев, черных, азиатов, и т.д. А в каком раёне у вас дом, если не сеkрет? Gwinett то большой.
Наша реалторша Gale... - oops, а фамилию забыла...

Saken · Post by **Saken** » 09 Oct 2003 07:07

Стоимость квадратного фута в одном сабдивижене одинакова на дома любойразумной величины. Наличие бассейна, ухоженного двора или только что сделанного ремонта цену не увеличивают, упрощает срок нахождения на продаже. Если по квадратуре цены одинаковые, или приблизительно одинаклвые с соседними домами, то сама стоимость дома нисколько не дороже, он просто может быть больше всех остальных. Сделайте маркетинговый reseach. Сходите на сайт вашей коунти в резидентал проперти, найдите этот дом и увидите всю историю этого дома, и сравнительную характеристику с домами в этом и ближайших сабдивиженах

Post by **InnaBB** » 09 Oct 2003 17:12

Делали research (по "истории дома") и comparison analysis (с соседними домами) - в принципе для любого дома который мог стать нашей покупкой, мы делаем такие вещи.

Привет

"покупай самый дешевый дом в subdivision"

"покупай самый дешевый дом в subdivision"

Re: "покупай самый дешевый дом в subdivision"

Re: "покупай самый дешевый дом в subdivision"

Re: "покупай самый дешевый дом в subdivision"