Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

[Снежная__]

А почему бы не нанять менежмент компанию - они и съемщиков проверят как надо, и унитаз прочистят, и вообще знают что делать в случае других проблем.

В Сан Диего расход будет такой: 7% от аренды + 500$ за находку-проверку съемщика.

П.С. Мои 3 рубля: в Сан Диего (особенно в некоторых районах) сейчас не время покупать.

Покупать что-то по любому прийдется . Так что тут без вариантов. Менеджмент компанию муж тоже предлагает нанять. Вопрос - они и выселять будут в случае чего?

[Komissar]

А почему бы не нанять менежмент компанию - они и съемщиков проверят как надо, и унитаз прочистят, и вообще знают что делать в случае других проблем.

В Сан Диего расход будет такой: 7% от аренды + 500$ за находку-проверку съемщика.

П.С. Мои 3 рубля: в Сан Диего (особенно в некоторых районах) сейчас не время покупать.

Покупать что-то по любому прийдется . Так что тут без вариантов. Менеджмент компанию муж тоже предлагает нанять. Вопрос - они и выселять будут в случае чего?

я тут с лизойкот. Надо подождать. У вас что 1031 exchange подпирает?

[lizacat]

А почему бы не нанять менежмент компанию - они и съемщиков проверят как надо, и унитаз прочистят, и вообще знают что делать в случае других проблем.

В Сан Диего расход будет такой: 7% от аренды + 500$ за находку-проверку съемщика.

П.С. Мои 3 рубля: в Сан Диего (особенно в некоторых районах) сейчас не время покупать.

Покупать что-то по любому прийдется . Так что тут без вариантов. Менеджмент компанию муж тоже предлагает нанять. Вопрос - они и выселять будут в случае чего?

Смотря как договор составлен, но в любом случае будут помогать в процессе и советом (что важно, законы не только по штатам разные, но иногда и по городам) и документацией (кто, когда, почему не заплатил; и не какие "ах, через неделю деньги будут" или "я вам наличкой половину дам сейчас" не прокатят - процесс начнется сразу).
Но в любом случае они клиентов знают как выбирать: ресурсов и для проверки и для рекламы у них больше; ну и опыт конечно.

[lizacat]

А почему бы не нанять менежмент компанию - они и съемщиков проверят как надо, и унитаз прочистят, и вообще знают что делать в случае других проблем.

В Сан Диего расход будет такой: 7% от аренды + 500$ за находку-проверку съемщика.

П.С. Мои 3 рубля: в Сан Диего (особенно в некоторых районах) сейчас не время покупать.

Покупать что-то по любому прийдется . Так что тут без вариантов. Менеджмент компанию муж тоже предлагает нанять. Вопрос - они и выселять будут в случае чего?

я тут с лизойкот. Надо подождать. У вас что 1031 exchange подпирает?

Мало того что цены на недвигу завышены, но в других местах возврат на вложения сейчас лучше.

[Снежная__]

А почему бы не нанять менежмент компанию - они и съемщиков проверят как надо, и унитаз прочистят, и вообще знают что делать в случае других проблем.

В Сан Диего расход будет такой: 7% от аренды + 500$ за находку-проверку съемщика.

П.С. Мои 3 рубля: в Сан Диего (особенно в некоторых районах) сейчас не время покупать.

Покупать что-то по любому прийдется . Так что тут без вариантов. Менеджмент компанию муж тоже предлагает нанять. Вопрос - они и выселять будут в случае чего?

я тут с лизойкот. Надо подождать. У вас что 1031 exchange подпирает?

Мало того что цены на недвигу завышены, но в других местах возврат на вложения сейчас лучше.

Где например? Просто с сандиегой мы знакомы не понаслышке

[lizacat]

Где например? Просто с сандиегой мы знакомы не понаслышке

Где завышены цены?
Там где покупают-продают постоянно, а рядом строят новое. Надо взять статистику по местности: как часто продают, кто покупает (аренда или для себя), сколько времени требуется для продажи, цены на аренду там и ..... ну, куча всего.

Сейчас в Сан Диеговке понастроили до самого не хочу, и продолжают. Если вы сможете найти что-то (лучше что у вас уже есть), где аренда (старого дома) покрывает ипотеку+НОА+15% (или хотяб 7%) на новый, то вперед. Но этот старый дом раньше апреля сдавать все равно не стоит (из-за налогов).

[Снежная__]

Где например? Просто с сандиегой мы знакомы не понаслышке

Где завышены цены?
Там где покупают-продают постоянно, а рядом строят новое. Надо взять статистику по местности: как часто продают, кто покупает (аренда или для себя), сколько времени требуется для продажи, цены на аренду там и ..... ну, куча всего.

Сейчас в Сан Диеговке понастроили до самого не хочу, и продолжают. Если вы сможете найти что-то (лучше что у вас уже есть), где аренда (старого дома) покрывает ипотеку+НОА+15% (или хотяб 7%) на новый, то вперед. Но этот старый дом раньше апреля сдавать все равно не стоит (из-за налогов).

Нет, с Сандиегой мы вполне знакомы и с ценами так же. Я думала вы о других местах говорите.

[Monakini]

А почему бы не нанять менежмент компанию - они и съемщиков проверят как надо, и унитаз прочистят, и вообще знают что делать в случае других проблем.

В Сан Диего расход будет такой: 7% от аренды + 500$ за находку-проверку съемщика.

П.С. Мои 3 рубля: в Сан Диего (особенно в некоторых районах) сейчас не время покупать.

Покупать что-то по любому прийдется . Так что тут без вариантов. Менеджмент компанию муж тоже предлагает нанять. Вопрос - они и выселять будут в случае чего?

Смотря как договор составлен, но в любом случае будут помогать в процессе и советом (что важно, законы не только по штатам разные, но иногда и по городам) и документацией (кто, когда, почему не заплатил; и не какие "ах, через неделю деньги будут" или "я вам наличкой половину дам сейчас" не прокатят - процесс начнется сразу).
Но в любом случае они клиентов знают как выбирать: ресурсов и для проверки и для рекламы у них больше; ну и опыт конечно.

Да ничего эти менежмент компании не делают такого что вы сами не сможите сделать. За любой ремонт с вас сдерут три цены, сотня ресурсов где можно проверить съемщика за $39 ( который он сам же и оплачивает) и самое главное они ни за что не отвечают. Сollection attorney стоил меньше сотни за судебные издержки. Они работают на процентах от того что они вытянут из должника.

[Сабина]

Кто то еще в наше время приобретает investment property ?

[выдра]

А какой в среднем процент от рентал дохода уважаемые лендлорды отстегивают в государственную казну? Может кто нибудь поделиться информацией исходя из личного опыта?

[Komissar]

А какой в среднем процент от рентал дохода уважаемые лендлорды отстегивают в государственную казну? Может кто нибудь поделиться информацией исходя из личного опыта?

у ликующих лендлордов все уходит в убыток
Не жалейте, а помогите материально

[выдра]

А какой в среднем процент от рентал дохода уважаемые лендлорды отстегивают в государственную казну? Может кто нибудь поделиться информацией исходя из личного опыта?

у ликующих лендлордов все уходит в убыток
Не жалейте, а помогите материально

Ну тогда поделитесь каким образом из года в год у вас все уходит в убыток? Не можете же вы списать больше, чем на самом деле у вас уходит. Или не можете же вы сдавать себе в убыток. Топик вроде открыли чтоб делиться инфо, а получается все настолько засекречено, что кроме сарказма от ликующих лендлордов ничего дельного как бы и не услышишь

[Komissar]

А какой в среднем процент от рентал дохода уважаемые лендлорды отстегивают в государственную казну? Может кто нибудь поделиться информацией исходя из личного опыта?

у ликующих лендлордов все уходит в убыток
Не жалейте, а помогите материально

Ну тогда поделитесь каким образом из года в год у вас все уходит в убыток? Не можете же вы списать больше, чем на самом деле у вас уходит. Или не можете же вы сдавать себе в убыток. Топик вроде открыли чтоб делиться инфо, а получается все настолько засекречено, что кроме сарказма от ликующих лендлордов ничего дельного как бы и не услышишь

да лана, не обижайся. Почти вся прибыль, хоть и капает в карман, на бумаге уходит в depreciation. 1/27 от стоимости собственно строения (не земли). Поскольку я сдаю high end, у меня строения качественные, дорогие, вот и списываю.

[Komissar]

Кто то еще в наше время приобретает investment property ?

в других штатах - why not?

[DropAndDrag]

А какой в среднем процент от рентал дохода уважаемые лендлорды отстегивают в государственную казну? Может кто нибудь поделиться информацией исходя из личного опыта?

у ликующих лендлордов все уходит в убыток
Не жалейте, а помогите материально

Ну тогда поделитесь каким образом из года в год у вас все уходит в убыток? Не можете же вы списать больше, чем на самом деле у вас уходит. Или не можете же вы сдавать себе в убыток. Топик вроде открыли чтоб делиться инфо, а получается все настолько засекречено, что кроме сарказма от ликующих лендлордов ничего дельного как бы и не услышишь

да лана, не обижайся. Почти вся прибыль, хоть и капает в карман, на бумаге уходит в depreciation. 1/27 от стоимости собственно строения (не земли). Поскольку я сдаю high end, у меня строения качественные, дорогие, вот и списываю.

налоги отстегиваются от прибыли. прибыль может быть, а может и не быть. вариантов для "не быть" - плохой рентер или не сдается. большие расходы на ремонте получить сложно, так как капитальные расходы, к примеру раз в 15-20 лет крышу перестелить или отопление-охлаждение поменять - распределяются на лет 10-15 и в год получаются не очень большими. также покупки холодильников, плит тоже распределяются на 5 лет.
может что-то и засекречено, но также там реальная двойная бухгалтерия. с одной стороны подсчет прибыли для налога (1). а с другой стороны подсчет сколько же реального бабла (2):
1. доход - property таксы, страховка, ремонты, проценты по ипотеки, depreciation => вычисление налога
2. доход - property таксы, страховка, ремонты, ипотека, налог = реальное бабло
так что, как и написал Комми, основная часть списание depreciation уходит не в карман, а на уплату principal ипотеки, поэтому ее и не видно.
первая разница обычно больше, чем вторая. поэтому может получиться, что прибыль (1) есть и налог платить надо, а реальная прибыль негативная.
да, еще на списанную depreciation надо будет платить налог при продаже дома (уйти можно, если купить-продать в течении одного года).

списать больше, чем получил нельзя, но можно перенести на следующий год, но есть ограничения.

по поводу high end в абсолютном исчислении большая разница, а в относительном, если взять стоимость дома за 100%, скорее всего не будет большой разницы. если так, то 5 домов за 200 тыс и один за лимон дадут один и тот же результат.
ИМХО, наиболее важно отношение стоимости дома к доходу, а это зависит от места.

[Kolombina]

А какой в среднем процент от рентал дохода уважаемые лендлорды отстегивают в государственную казну? Может кто нибудь поделиться информацией исходя из личного опыта?

Обычный ординари инкам. Смотря сколько вы зарабатываете и какой у вас tax bracket.

[Kolombina]

Кто то еще в наше время приобретает investment property ?

не обязательно в бей эрии покупать. Я купила в этом году. За 210К, сдала за 1700. НОА минимальный.
Два кондиционера пришлось поменять, это 6К, но это долгосрочная перспектива.
Это конечно, хороший был дил, но в целом можно довольно легко купить за 250-270, сдать за 1600.

[выдра]

Кто то еще в наше время приобретает investment property ?

не обязательно в бей эрии покупать. Я купила в этом году. За 210К, сдала за 1700. НОА минимальный.
Два кондиционера пришлось поменять, это 6К, но это долгосрочная перспектива.
Это конечно, хороший был дил, но в целом можно довольно легко купить за 250-270, сдать за 1600.

А какие у вас в среднем HOA? Интересно как в других штатах дела обстоят. Про необязательно в бей эрии
присоединяюсь , вообще не обязательно в CA, может некоторым сложно поверить, но в других штатах люди тоже живут

[выдра]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

[Kolombina]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

Мне ренталы дают доход и я плачу с него налоги.
Да, списываю расходы, но это реальные расходы.
Но с удовольствием послушаю как уходят в минуса

[выдра]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

Мне ренталы дают доход и я плачу с него налоги.
Да, списываю расходы, но это реальные расходы.
Но с удовольствием послушаю как уходят в минуса

Это Комиссар писал, что умные лендлорды в минус уходят. Вот чувствую себя полной дурой, т.к. ну никак не получается хотябы по нулям чтоб было. Как ни крути, но доход же есть. И так чтоб регулярно в минус уходить из года в год, и чтоб irs к стенке не приперли...

[XAOC]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

Мне ренталы дают доход и я плачу с него налоги.
Да, списываю расходы, но это реальные расходы.
Но с удовольствием послушаю как уходят в минуса

Это Комиссар писал, что умные лендлорды в минус уходят. Вот чувствую себя полной дурой, т.к. ну никак не получается хотябы по нулям чтоб было. Как ни крути, но доход же есть. И так чтоб регулярно в минус уходить из года в год, и чтоб irs к стенке не приперли...

Стыдно не знать 101 rental business
Depreciation наше все. Вы можете быть по факту в плюсе, а на бумагах для налогов - в минусе на следующие 27,5 лет.


Sent from my iPhone using Tapatalk

[выдра]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

Мне ренталы дают доход и я плачу с него налоги.
Да, списываю расходы, но это реальные расходы.
Но с удовольствием послушаю как уходят в минуса

Это Комиссар писал, что умные лендлорды в минус уходят. Вот чувствую себя полной дурой, т.к. ну никак не получается хотябы по нулям чтоб было. Как ни крути, но доход же есть. И так чтоб регулярно в минус уходить из года в год, и чтоб irs к стенке не приперли...

Стыдно не знать 101 rental business
Depreciation наше все. Вы можете быть по факту в плюсе, а на бумагах для налогов - в минусе на следующие 27,5 лет.

Sent from my iPhone using Tapatalk

Ну не у всех же миллионные проперти. Почему мне должно быть стыдно. Мой depreciation на ближайшие 27.5 лет не перекрывает остаток от рента после вычета всех расходов

[XAOC]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

Мне ренталы дают доход и я плачу с него налоги.
Да, списываю расходы, но это реальные расходы.
Но с удовольствием послушаю как уходят в минуса

Это Комиссар писал, что умные лендлорды в минус уходят. Вот чувствую себя полной дурой, т.к. ну никак не получается хотябы по нулям чтоб было. Как ни крути, но доход же есть. И так чтоб регулярно в минус уходить из года в год, и чтоб irs к стенке не приперли...

Стыдно не знать 101 rental business
Depreciation наше все. Вы можете быть по факту в плюсе, а на бумагах для налогов - в минусе на следующие 27,5 лет.

Sent from my iPhone using Tapatalk

Ну не у всех же миллионные проперти. Почему мне должно быть стыдно. Мой depreciation на ближайшие 27.5 лет не перекрывает остаток от рента после вычета всех расходов

Значит у вас хороший дил был


Sent from my iPhone using Tapatalk

[DropAndDrag]

DropAndDrag, спасибо за инфу, это все понятно что списать, что в доход. Однако мне все одно не понятно, как можно в минус все время выходить. Ну разве что купить чтото дорогущее и сдавать так, чтоб не перекрывало ничего. Тогда вопрос нафик такая проперть вообще нужна. Очень не хочется с доп дохода налог платить, научите как уходить в минус. От Комиссара ничего кроме ликованья все равно не добъешься, может обычные, не ликующие лендлорды чего подскажут.

у меня пока не получалось заплатить нулевой налог (подсчет №1) - сложно depreciation перескочить. наверное возможно при стечении нескольких обстоятельств
- в первые годы покупки, когда на проценты моргача много списывается
- несколько крупных поломок в один год
- упал рент
- неудачное место, где рент относительно дешев по сравнению с ценой домов. кстати, вполне возможно с дорогими домами в Кали - расклад немного другой и этого достаточно (даже HOA fee - это много по сравнению с прибылью)
- несколько месяцев property не сдавалось или несколько месяцев рентер не платил
- ну еще брать кешем и не платить налог ...

наверное при нулевом налоге будет все равно выгодно, так как на руки будет что-то перепадать (подсчет №2), моргач будет выплачиваться, да и цена жилья в среднем растет. на самом деле не знаю - надо хотя бы раз продать такой дом и купить другой в течении года, чтобы уйти от налогов.

разве плохо, что Комми ликует