Продажа квартиры в России и налоги в США.

[DCist]

Всем привет,
Жена планирует продавать этим летом принадлежащую ей квартиру в Москве. Всё собираемся делать легально, платить все надлежащие налоги в обеих странах и заполнять местные декларации. Если с российской юридической стороной вопроса проблем не возникло (пока), то по американской есть вопросы.

Если я правильно понимаю, уплаченные в России налоги будут зачтены в США, согласно Договора об устранении двойного налогообложения между РФ и США, и на остаток переплаты в РФ можно будет взять на 10 лет Foreign Income Tax Credit (FITC). Однако я нигде не вижу как в документах IRS, точнее в форме 1166, отражается eligibility на ПОЛНОЕ и ОДНОРАЗОВОЕ освобождение от уплаты налога в США в силу договора с РФ об освобождении от двойного налогообложения. Пока получается, что в дополнении к уже уплаченному налогу в РФ я должен заплатить в США 15% Long-Term-Capital Gain на продажу квартиры в России, а потом уже начинать в течении 10 лет вычитать из налоговой базы FITC (он сильно ограничен по вычетам в год).

Если кто-то делал уже подобную операцию сам в прошлом или знает какие именно ресурсы нужно копать, то буду очень признателен.

ЗЫ. Совет найти специалиста пока отметаю, поскольку консультация стоит денег, а их послушать, так они все могут. Учитывая специфичность проблемы, хотелось бы сперва разобраться с конкретикой самому, чтобы в случае неизбежности консультации самому задавать правильные вопросы.
ЗЫ2: Форум читал, но ответа на свой вопрос не нашел.

[Anatoly Lukyanov]

Всем привет,
Жена планирует продавать этим летом принадлежащую ей квартиру в Москве. Всё собираемся делать легально, платить все надлежащие налоги в обеих странах и заполнять местные декларации. Если с российской юридической стороной вопроса проблем не возникло (пока), то по американской есть вопросы.

Если я правильно понимаю, уплаченные в России налоги будут зачтены в США, согласно Договора об устранении двойного налогообложения между РФ и США, и на остаток переплаты в РФ можно будет взять на 10 лет Foreign Income Tax Credit (FITC). Однако я нигде не вижу как в документах IRS, точнее в форме 1166, отражается eligibility на ПОЛНОЕ и ОДНОРАЗОВОЕ освобождение от уплаты налога в США в силу договора с РФ об освобождении от двойного налогообложения. Пока получается, что в дополнении к уже уплаченному налогу в РФ я должен заплатить в США 15% Long-Term-Capital Gain на продажу квартиры в России, а потом уже начинать в течении 10 лет вычитать из налоговой базы FITC (он сильно ограничен по вычетам в год).

Если кто-то делал уже подобную операцию сам в прошлом или знает какие именно ресурсы нужно копать, то буду очень признателен.

ЗЫ. Совет найти специалиста пока отметаю, поскольку консультация стоит денег, а их послушать, так они все могут. Учитывая специфичность проблемы, хотелось бы сперва разобраться с конкретикой самому, чтобы в случае неизбежности консультации самому задавать правильные вопросы.
ЗЫ2: Форум читал, но ответа на свой вопрос не нашел.

Сперва надо посмотреть отвечает ли квартира требованиям насчет Exclusion of gain from sale of principal residence https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/121" onclick="window.open(this.href);return false;

[DCist]

Конечно, не отвечает. Principal Residence у жены - в США, что явно отражено в наших tax returns за предыдущие годы.

[PilotB]

Если не секрет, а какой налог вы собираетесь платить в Москве - как резидент или нерезидент ? Сам недавно начал аналогичный процесс, но пока вопросов больше чем ответов.

[DCist]

Выбора у нас нет, поскольку большую часть времени мы живет в США, то естественно как налоговый нерезидент РФ в 30%. Да, грабеж - я знаю.

[Snappy]

А налог 30% платится со всей суммы продажи или с разницы за сколько купил минус за сколько продал?

[city_girl]

А налог 30% платится со всей суммы продажи или с разницы за сколько купил минус за сколько продал?

с разницы

[Snappy]

Спасибо

[DCist]

А налог 30% платится со всей суммы продажи или с разницы за сколько купил минус за сколько продал?

с разницы

Конечно же не с разницы, а с полной суммы, если речь идет о налоговом нерезиденте РФ.

[Torma]

А если квартира не была куплена-продана, а получена (или выплаченный кооператив) и приватезирована сто лет назад?

[city_girl]

если, по соглашению, ставка на доходы физических лиц в родной стране ниже, то ее гражданин имеет право заплатить налоги с продажи недвижимости на российской земле по месту постоянного жительства (опять же, если это предусмотрено условиями соглашения).

а вот из соглашения между РФ и США:

4. Лицо с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве, которое подлежит налогообложению в другом Договаривающемся Государстве в отношении доходов от недвижимого имущества, расположенного в этом другом Государстве, может выбрать, в соответствии с процедурой, предусмотренной национальным законодательством этого другого Государства, исчисление налога с таких доходов на базе чистого облагаемого дохода, как если бы эти доходы были отнесены к постоянному представительству в этом другом Государстве. Любой такой выбор будет обязательным в налогооблагаемом году, в котором сделан выбор, и во все последующие налогооблагаемые годы до тех пор, пока не будет отменен в соответствии с процедурой, предусмотренной внутренним законодательством Договаривающегося Государства, в котором расположено имущество.

Интересно как это понимать? Я вот понимаю, что можно выбрать где и по какому законодательству платить налог на сделку, тогда можно это сделать это один раз в стране постоянного резиденства без всяких дальнейших утрясаний больше-меньше-вычеты-компенсации. То есть побегав с бумажками сразу заплатить только один раз по американскому законодательству. Возможно неверно понимаю.

[Oleg K]

А если квартира не была куплена-продана, а получена (или выплаченный кооператив) и приватезирована сто лет назад?

При продаже квартиры резиденту положен вычет в сумме нескольких миллионов (точно не помню текущие цифры), а если владеете квартирой 3 или 5 лет (тоже не помню какой срок актуален сегодня), то вычет равен стоимости квартиры.
Если вы не резидент, то вычет не положен, отсюда и получается, что налог взымается с полной стоимости.

[Torma]

А если квартира не была куплена-продана, а получена (или выплаченный кооператив) и приватезирована сто лет назад?

При продаже квартиры резиденту положен вычет в сумме нескольких миллионов (точно не помню текущие цифры), а если владеете квартирой 3 или 5 лет (тоже не помню какой срок актуален сегодня), то вычет равен стоимости квартиры.
Если вы не резидент, то вычет не положен, отсюда и получается, что налог взымается с полной стоимости.

Ага, я примерно то же самое слышала.

[Anatoly Lukyanov]

А налог 30% платится со всей суммы продажи или с разницы за сколько купил минус за сколько продал?

с разницы

Конечно же не с разницы, а с полной суммы, если речь идет о налоговом нерезиденте РФ.

Сомневаюсь я, что со всей суммы. Но тогда foreign tax credit должен закрыть все налоговые претензии США. Но если платить в России налог только с разницы между ценой продажи и покупки, то тоже должен закрыть.

[Snappy]

Вопрос: Об определении в целях НДФЛ статуса налогового резидента для гражданина РФ, работающего за границей.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 11 декабря 2015 г. N ОА 3-17/4698@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке определения для физического лица - гражданина России, осуществляющего трудовую деятельность за границей, статуса налогового резидента Российской Федерации и сообщает следующее. На основании положений Налогового кодекса Российской Федерации налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом положения этого пункта не содержат указания на начальные или конечные даты для отсчета 12-месячного периода, в пределах которого учитывается количество дней пребывания налогоплательщика в Российской Федерации. Из положений международных договоров Российской Федерации об избежании двойного налогообложения следует, что физическое лицо может рассматриваться в качестве налогового резидента России, если оно располагает в ней постоянным жилищем. При этом наличие постоянного жилища подтверждается фактом нахождения жилого объекта в собственности либо действующей постоянной регистрацией по месту жительства в России.

Таким образом, сам по себе факт нахождения физического лица в Российской Федерации менее 183 календарных дней в течение налогового периода (календарного года), по мнению ФНС России, не приводит к автоматической утрате статуса налогового резидента Российской Федерации. При этом распределение налоговых прав договаривающихся государств (Российской Федерации и страны, в которой осуществляется трудовая деятельность) в отношении доходов от работы производится на основании положений специальных статей упомянутых выше договоров, аналогичных содержащимся в статье 14 Типового соглашения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2010 N 84. Положений, обязывающих налогоплательщиков уведомлять налоговые органы о факте утраты статуса налогового резидента Российской Федерации, а также о подтверждении статуса нерезидента России, Кодекс не содержит.
Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса А. Л. ОВЕРЧУК 11.12.2015
http://realty.dmir.ru/articles/36477/

[Blender]

а вот из соглашения между РФ и США:

4. Лицо с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве, которое подлежит налогообложению в другом Договаривающемся Государстве в отношении доходов от недвижимого имущества, расположенного в этом другом Государстве, может выбрать, в соответствии с процедурой, предусмотренной национальным законодательством этого другого Государства, исчисление налога с таких доходов на базе чистого облагаемого дохода, как если бы эти доходы были отнесены к постоянному представительству в этом другом Государстве. Любой такой выбор будет обязательным в налогооблагаемом году, в котором сделан выбор, и во все последующие налогооблагаемые годы до тех пор, пока не будет отменен в соответствии с процедурой, предусмотренной внутренним законодательством Договаривающегося Государства, в котором расположено имущество.

Интересно как это понимать? Я вот понимаю, что можно выбрать где и по какому законодательству платить налог на сделку, тогда можно это сделать это один раз в стране постоянного резиденства без всяких дальнейших утрясаний больше-меньше-вычеты-компенсации. То есть побегав с бумажками сразу заплатить только один раз по американскому законодательству. Возможно неверно понимаю.

Неправильно понимаете. Выбрать можно только если национальное законодательство такой выбор предусматривает. В РФ для физлиц такого выбора нет (см. выделенное).

[Blender]

Вопрос: Об определении в целях НДФЛ статуса налогового резидента для гражданина РФ, работающего за границей.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 11 декабря 2015 г. N ОА 3-17/4698@
...Из положений международных договоров Российской Федерации об избежании двойного налогообложения следует, что физическое лицо может рассматриваться в качестве налогового резидента России, если оно располагает в ней постоянным жилищем. ...

Конкретно для договора РФ-US (да и для других тоже наверное) для этого нужно также выполнение ряда других условий

[DCist]

А если квартира не была куплена-продана, а получена (или выплаченный кооператив) и приватезирована сто лет назад?

Разговаривал в пятницу с tax-CPA почти полтора часа. Он говорит, что если нет никаких документов о реальной покупке собственности даже в СССР, то образуется 15-20% на всю сумму, предполагая, что basis - $0.00. На полном серьезе предлагал "подарить" квартиру родственникам в России, задокументировать "базис" дарения как last-known на дату дарения, несмотря на то, что в США базис бенефициара = базису донора и затем уже родственники "подарят "нам эти деньги. Foreign-tax gifts в CША налогами не облагаются от слова "вообще".

ЗЫ. Люди реально не втыкаются и делают большие глаза, когда узнают, что собственность в СССР выдавалась. Начинаю спрашивать, уточнять "может это был обмен на сервисы с вашей стороны"? Ну, не могу же я им лекцию прочитать по истории СССР.

[DCist]

А налог 30% платится со всей суммы продажи или с разницы за сколько купил минус за сколько продал?

с разницы

Конечно же не с разницы, а с полной суммы, если речь идет о налоговом нерезиденте РФ.

Сомневаюсь я, что со всей суммы. Но тогда foreign tax credit должен закрыть все налоговые претензии США. Но если платить в России налог только с разницы между ценой продажи и покупки, то тоже должен закрыть.

Я вверху уже писал, что на налогового нерезидента РФ, коими мы является, не распостраняется ни 13% налога, ни возможность платить по разнице покупка-продажа.

[DCist]

Вопрос: Об определении в целях НДФЛ статуса налогового резидента для гражданина РФ, работающего за границей.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 11 декабря 2015 г. N ОА 3-17/4698@
...Из положений международных договоров Российской Федерации об избежании двойного налогообложения следует, что физическое лицо может рассматриваться в качестве налогового резидента России, если оно располагает в ней постоянным жилищем. ...

Конкретно для договора РФ-US (да и для других тоже наверное) для этого нужно также выполнение ряда других условий

А можно уточнить, каких?

Я знаком с данным письмом и мне тоже обрывочно говорили, что были поздние коррекции от Минфина, но ничего не нашел.

[Blender]

Вопрос: Об определении в целях НДФЛ статуса налогового резидента для гражданина РФ, работающего за границей.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 11 декабря 2015 г. N ОА 3-17/4698@
...Из положений международных договоров Российской Федерации об избежании двойного налогообложения следует, что физическое лицо может рассматриваться в качестве налогового резидента России, если оно располагает в ней постоянным жилищем. ...

Конкретно для договора РФ-US (да и для других тоже наверное) для этого нужно также выполнение ряда других условий

А можно уточнить, каких?

Я знаком с данным письмом и мне тоже обрывочно говорили, что были поздние коррекции от Минфина, но ничего не нашел.

Vrode otozvali e'to pis'mo. Sm dogovor:

1. Для целей настоящего Договора термин "лицо с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве" означает любое лицо, которое по законам этого Государства подлежит в нем налогообложению на основе своего местожительства, постоянного местопребывания, гражданства, места регистрации в качестве юридического лица или любого другого критерия аналогичного характера.
...

2. Если в соответствии с положениями пункта 1 физическое лицо является лицом с постоянным местожительством в обоих Договаривающихся Государствах, его статус определяется следующим образом:


a) оно считается лицом с постоянным местожительством в Государстве, в котором оно располагает постоянным жилищем; если оно располагает постоянным жилищем в обоих Государствах, оно считается лицом с постоянным местожительством в том Государстве, в котором оно имеет наиболее тесные личные и экономические связи (центр жизненных интересов)...

T.e. esli tol'ko odna storona schitaet vas rezidentom v sootvetstvii s vnutrennim zakonodatel'stvom to drugie faktory (zhilishche, grazhdanstvo, ...) ne imeyut znacheniya.
PS: gde translit?

[Torma]

А если квартира не была куплена-продана, а получена (или выплаченный кооператив) и приватезирована сто лет назад?

Разговаривал в пятницу с tax-CPA почти полтора часа. Он говорит, что если нет никаких документов о реальной покупке собственности даже в СССР, то образуется 15-20% на всю сумму, предполагая, что basis - $0.00. На полном серьезе предлагал "подарить" квартиру родственникам в России, задокументировать "базис" дарения как last-known на дату дарения, несмотря на то, что в США базис бенефициара = базису донора и затем уже родственники "подарят "нам эти деньги. Foreign-tax gifts в CША налогами не облагаются от слова "вообще".

ЗЫ. Люди реально не втыкаются и делают большие глаза, когда узнают, что собственность в СССР выдавалась. Начинаю спрашивать, уточнять "может это был обмен на сервисы с вашей стороны"? Ну, не могу же я им лекцию прочитать по истории СССР.

Ничего себе! Это мне порядка 80 тыс баксов в налоги отдать?! Надо проверять и перепроверять СРАшную информацию. Я когда местному рассказала про ситуацию, он сказал, что если владела квартирой долго (с дремучих 90-х), что еслb налоговое законодательство соблюдено в России, то Forget about that.

[DCist]

А если квартира не была куплена-продана, а получена (или выплаченный кооператив) и приватезирована сто лет назад?

Разговаривал в пятницу с tax-CPA почти полтора часа. Он говорит, что если нет никаких документов о реальной покупке собственности даже в СССР, то образуется 15-20% на всю сумму, предполагая, что basis - $0.00. На полном серьезе предлагал "подарить" квартиру родственникам в России, задокументировать "базис" дарения как last-known на дату дарения, несмотря на то, что в США базис бенефициара = базису донора и затем уже родственники "подарят "нам эти деньги. Foreign-tax gifts в CША налогами не облагаются от слова "вообще".

ЗЫ. Люди реально не втыкаются и делают большие глаза, когда узнают, что собственность в СССР выдавалась. Начинаю спрашивать, уточнять "может это был обмен на сервисы с вашей стороны"? Ну, не могу же я им лекцию прочитать по истории СССР.

Ничего себе! Это мне порядка 80 тыс баксов в налоги отдать?! Надо проверять и перепроверять СРАшную информацию. Я когда местному рассказала про ситуацию, он сказал, что если владела квартирой долго (с дремучих 90-х), что еслb налоговое законодательство соблюдено в России, то Forget about that.

Вот тут мы возвращаемся к тому, с чего я начал этот топик, а именно как вписать соглашение об избежании двойного налогообложения (ДН)в вашу форму 1040.

Предпложим, вы заплатили 30% с суммы продажи квартиры в РФ и допустим это условные 30k со $100k. В США вы ввозите net 70 штук на основе переведенного контракта о купле-продаже. Формально нужно зафайлить $100k как capital gain с продажи real/real-estate property и одновременно зафайлить foreign tax credit. Но на последний распостраняется очень серьезный лимит с возможностью отбить всю сумму в течении 10 лет, что для нас, людей не очень богатых, это плевок в лицо.

И вот тут нужно приклеить в tax return это самое cоглашение об избежании ДН, чтобы доказать, что я не должен платить никаких capital gain taxes в CША со $100k, ибо налоги уже были оплачены в РФ. Меня интересует именна техническая часть вопроса, сайт IRS уже перерыт.

[Blender]

...
И вот тут нужно приклеить в tax return это самое cоглашение об избежании ДН, чтобы доказать, что я не должен платить никаких capital gain taxes в CША со $100k, ибо налоги уже были оплачены в РФ. Меня интересует именна техническая часть вопроса, сайт IRS уже перерыт.

Nichego takogo (chto esli nalogi ot prodazhi nedvigi uplacheny v RF to v US platit' ne nado) v dogovore US-RF netu. Esli ya ne prav - to est' takaya forma 8833 kotoraya vrode dolzhna podhodit'.

[DCist]

...
И вот тут нужно приклеить в tax return это самое cоглашение об избежании ДН, чтобы доказать, что я не должен платить никаких capital gain taxes в CША со $100k, ибо налоги уже были оплачены в РФ. Меня интересует именна техническая часть вопроса, сайт IRS уже перерыт.

Nichego takogo (chto esli nalogi ot prodazhi nedvigi uplacheny v RF to v US platit' ne nado) v dogovore US-RF netu. Esli ya ne prav - to est' takaya forma 8833 kotoraya vrode dolzhna podhodit'.

Давайте прямо скажем, что тот договор от 92 года с последней коррекцией 93-го, не пришей к кобыле хвост. Он одновременно ни о чем, и обо всем сразу.