Платежы по АРМ моргичу

[blak_box]

Обьясните пожалуйста как рассчитывают платежи по при АРМ моргиче. Конкретно интересует: есть ли минимальный месячный платеж? Или минимальный платеж принципала? Или принципал можно вообще не платить, только проценты?

Месячная плата по процентам это 1/12 текущей годовой ставки помноженная на текущий баланс моргича, правильно?

Как рассчитывают платежи по fixed rate mortgage я знаю.

[XAOC]

точно так же как и по 30y fixed, но со временем rate будет меняться.

[blak_box]

Как месячный платеж пересчитывается после изменения ставки? Present value оставшихся платежей == outstanding balance ?

[XAOC]

Как месячный платеж пересчитывается после изменения ставки? Present value оставшихся платежей == outstanding balance ?

как обычно, на основе долга, ставки и оставшегося срока

[DanielMa]

Формула в Екселе

=PMT(rate/12, n, outstanding principal balance)

где rate это годовая ставка, n это количество оставшихся месяцов, и оutstanding principal balance это тело долга.

[blak_box]

Формулу я знаю. Меня интересует как она работает при смене рейта. А именно, если я сделаю дополнительный платеж принципала, как это отразится на минимальном платеже в следующем периоде. outstanding principal balance из вашей формулы уменьшится на дополнительный платеж?

Ведь при фиксированном проценте дополнительный платеж принципала укорачивает срок, а не минимальный платеж.

[fender]

у нас был АРМ первый год. Платишь 5 лет по фиксируемой ставке, потом сумма платежа может вырасти если процент вырос.
Перефинансировали на 30 fixed

[kopusha27]

Формулу я знаю. Меня интересует как она работает при смене рейта. А именно, если я сделаю дополнительный платеж принципала, как это отразится на минимальном платеже в следующем периоде. outstanding principal balance из вашей формулы уменьшится на дополнительный платеж?

Ведь при фиксированном проценте дополнительный платеж принципала укорачивает срок, а не минимальный платеж.

Работает точно также, как и при fixed. У меня дополнительный платеж уменьшал принципал и этим укорачивал срок.
Ведь на самом деле согласно условиям моргижа АРМ - это тот же тридцатилетний (20, 15) займ, там так и прописано, только некоторое количество лет процент фиксирован, потом может изменяться.

[blak_box]

У меня дополнительный платеж уменьшал принципал и этим укорачивал срок.

Вы делали дополнительный платеж до изменения ставки? И как потом минимальный платеж рассчитывался? Если при расчете нового мин. платежа использовать outstanding balance, то доп. платеж до изменения уменьшит мин. платеж после изменения ставки, разве не так?

[kopusha27]

У меня дополнительный платеж уменьшал принципал и этим укорачивал срок.

Вы делали дополнительный платеж до изменения ставки? И как потом минимальный платеж рассчитывался? Если при расчете нового мин. платежа использовать outstanding balance, то доп. платеж до изменения уменьшит мин. платеж после изменения ставки, разве не так?

Может ведь и увеличить, все зависит от оставшегося принципала и нового рейта. Особенно если интерес-онли ARM.
У меня рейт упал серьезно и принципал тоже, поэтому платеж уменьшился где-то вполовину, если сейчас правильно помню.
Вот например отрывок из моего последнего ARM моргижа, вы сами сможете разобраться. Я там выделил, что будет новый платеж в результате расчета.

[DanielMa]

Формулу я знаю. Меня интересует как она работает при смене рейта. А именно, если я сделаю дополнительный платеж принципала, как это отразится на минимальном платеже в следующем периоде. outstanding principal balance из вашей формулы уменьшится на дополнительный платеж?

Ведь при фиксированном проценте дополнительный платеж принципала укорачивает срок, а не минимальный платеж.

Зависит от того что у вас там написано в договоре. У меня они снижают outstanding principal, и потом делают перерасчет исходя из изначального срока в 30 лет. То есть, дополнительные платежи, при перерасчете, снижают ежемесячные обязательные выплаты, но не снижают срок.

[blak_box]

Вот например отрывок из моего последнего ARM моргижа, вы сами сможете разобраться. Я там выделил, что будет новый платеж в результате расчета.

Меня смутило что новый платеж определается по "unpaid principal that I am expected to owe". Зачем чего-то expect, когда можно взять в расчет текущий баланс в момент смены ставки? Под expected я понимаю если в предыдушем периоде делаются только minimum payments, то есть чтобы в следующем периоде платеж был больше.

[kopusha27]

Вот например отрывок из моего последнего ARM моргижа, вы сами сможете разобраться. Я там выделил, что будет новый платеж в результате расчета.

Меня смутило что новый платеж определается по "unpaid principal that I am expected to owe". Зачем чего-то expect, когда можно взять в расчет текущий баланс в момент смены ставки? Под expected я понимаю если в предыдушем периоде делаются только minimum payments, то есть чтобы в следующем периоде платеж был больше.

Это оборот речи такой для будущего времени. Никто от вас не требует ничего. Это is expected когда-то потом вами, т.е. вы будете ожидать результатов расчета (сделанного не вами, а Note Holder'ом) и будете знать, сколько платить.
Не все же так подробно разбираюются в условиях моргижа заранее, как вы. Некоторые узнают, сколько осталось и сколько ежемесячно предстоит, только в тот будущий день.