Протек потолок - насколько серьезна проблема?

[Lolla]

ниша эта была для projection TV. Это такой огромный гроб из прошлого с большим экраном, который обычно ставили на пол, потому как его больше ничто не выдержит. Как Соболь сказал, снести нишу не проблема совершенно.

Слаб под карпетом можно просто лазерным уровнем, если где-то сильно просело - увидите. Или просто длинным уровнем или веревочкой в конце концов периметры и крест накрест.

очень неудачная ниша... и это видимо был апгрейд еще так как такое не во всех домах в том городке встречается. в тех что нет - простая прямоугольная комната с одним большим окном - светлая, а не то что тут.

[Azzi]

Поищите инспектора на www.ashi.org

[Lolla]

спасибо, добавила в избранное на будущее.

[Lolla]

Нет там никакой плесени, успокойтесь. Поменять драйвол там и в козете - максимум. если драйвол не протыкается пальцем - то просто зашпаклевать и покрасить. Единственное - заставьте продавца покрасить хотя бы на скорую руку это пятно, чтобы не было проблем с апрайзалом. Если апрейзер напишет water damage - замучаетесь пыль глотать, вот там банк вас точно заставит делать пробы на плесень если берете как primary residence. У них новый бзик на эту тему - я проходил на своей форекложе. Тек шланг подачи воды в унитаз, долго похоже тек, вот там плесень была. После первого плесневеда с леденящим душу репортом, что все умрут, я закрасил втихаря из баллончика kilz (у меня был код от замка на проперть, но ремонт само собой никто не дал бы делать до покупки). Второй плесневед дал нормальный отчет и потом уже я заменил тот кусок драйвола после покупки. Толчок само собой починил. Но нервов это стоило больших, потому как покупка была as is с немаленьким security deposit.
А таких пятен как у вас, у меня после одной протечки крышы на свежепокрашеном потолке за два дня появилось. Починил крышу, закрасил заново.
Деревянные молдинги усыхают дай бог, там с пол-пальца щель может появиться на большом прогоне, если строили при влажной погоде. а потом кондей дом высушил.

А какова схема когда есть water damage или следы подтеков типа как на первой фото и нужно финансирование через банк? От кого банк узнает о проблеме?
Не знаю правду говорит ли листинг агент, но сегодня к нашему риэлтору подкатила, спрашивает интересуемся ли мы еще домом и не хотим ли дать больше чем первоначальный офер был, мол у нее сегодня будет еще один "highest bad best offer" (она прям так и написала) на столе и она дает нам шанс, так что возможно еще придется с инспекциями и банками дело иметь в недалеком будущем...

[Sluh]

Банк узнает от апрейзера.
Процесс был что лендер не кредитует (спихивает фредимак, фрекен бок, фаннимай ака велсфарго) сразу, а делает bridge loan на срок ремонта под более высокий процент. То есть кредитует дом на месяц как не conventional, а rehab.
После ремонта дом "становится" пригодным для жилья и loan переделывается в conventional и спихивается велсфарго. Большие банки скорее всего не станут заниматься, у них шаг в сторону от инструкций ломает мозг. Мне делал брокер от риэлторши - дополнительный ему пинатель, риэлторша же очень хочет закрыться.

Вам этого не надо. У меня продавал банк. У вас есть живой продавец, который если хочет продать - попшикает из баллончика как миленький, когда вы на appraisal/financing contingency помахаете ему ручкой посреди сделки и попросите earnest money назад. Но посоветуйте ему не рисковать, что апрезеру не понравится, а просто закрасить пятно.

[Lolla]

Поднимаю еще раз эту тему. Дом тот же, трещина на пололке та же.

Я начертила план дома (оба этажа) и получается что трещина на пололке идет там, где начинается стена второго этажа. То есть вариантов проблемы два - либо плохая тейп работа (но тогда почему нигде в доме этого больше не встречается?) либо структурная проблема (кстати, параллельная стенка второго этада идет над другой стенкой по-этому там никаких трещин нет).
Я пыталась найти стракчрл инспектора по ссылке что тут давали. Нашла одного. Его телефон отключен. Поиск нового телефона через гугл ничего не дал.
Позвонила в 3 инженерных конторы, которые делают стракчрл инспекцию. Делать они ее хотят после обычной инспекции. Минимальная их цена 600 (за обычную инспекцию столько же), максимальная - 1500. Что меня немного озаботило - они не особо рвутся делать инспекцию (я фотки им присылала чтобы объяснить что происходит и что я от них хочу).

Обычная инспекция назначена на завтра. Контракт As Is. Период инспекции заканчивается в выходные, то есть нужно решать что делать дальше.

Вопрос - насколько реальна стракчерл проблема если трещина прямо под началом стены второго этажа? Что там может быть (пытаюсь понять какие ключевые слова гуглить).

Другая фотка с пятном от воды на полотке рядом с АС фильтром. Опять же судя по моему чертежу кондер на втором этаже совсем не над этим пятном, а фитов 10 от него по углом 45 градусов...

[Trespassers W]

Вопрос - насколько реальна стракчерл проблема если трещина прямо под началом стены второго этажа? Что там может быть (пытаюсь понять какие ключевые слова гуглить).

Эта трещина выглядит как taping problem, но диагноз по фото никто не поставит. Я бы сделал следующее:

1) General Inspection само собой и попросить его обратить внимание на трещины, послушать мнение.
2) Внимательно осмотреть внутренние и наружние стены на предмет трещин, особенно обратить внимание на фундамент.
3) Проверить все окна и двери - не застревают ли при открывании/закрывании, открытая наполовину дверь должна оставаться на месте не открываясь или захлопываясь сама по себе.
4) Взять мраморный шарик и проверить полы - нет ли уклонов. Обратить внимание на плитку - нет ли трещин.

Если по любому из вышеперечисленных пунктов есть сомнения, быстренько пригласить structural инженера. С фундаментом ИМХО лучше перебдеть чем недобдеть.

[Lolla]

Cпасибо! С фундаментом что-то не то, похоже что осел и есть трещины.
Порч как бы за домом но ровно напротив входа. При входе идет трещина через 3 плитки (12 инчевые кажется), как бы часть полукруга, не прямая. На порче на фундаменте тоже трещины и если встать и посмотреть на входную дверь где та другая трещина, выглядит что это одна и та же трещина. Трещина на потолке практически параллельна ей, но не над ней, а в стороне совсем.
Такие трещины как в фундаменте дома есть практически во всех домах во флориде. И у нас в таунхаузе (увидели когда карпет на ламинат меняли), и у родителей, и даже в доме у сестры (дом год как построили).
На наружных стенах ничего особенного нет, дом красили 10 лет назад, трещины - парочка небольших около окон и мне кажется замазанных в течении последнего месяца, но внутри дома я все общупала и даже под карпет лазила нигде нет следов воды или плесени.
Двери-окна открывать-закрывать будем завтра. Так что возьму с собой шарик. А где мраморный взять можно срочно кстати?
Инженеры какие-то все не горят желанием ехать смотреть. Не могу понять почему. Позвонила знакомому и он своего инженера посоветовал, но тот тоже пока молчит. Так что ждемс.
Исходя из инспекции наверное будем решать стоит ли тратиться на инженера если другие косяки найдутся.
У дома например нет сточных труб с крыши и на одном из стыков, между основной крышей и крышей над гаражом видимо протекает потому что в гараже явные следы от воды. Фиг знает куда эта вода еще уходит... Так что там потенциально еще проблемы, в зависимости от которых мы можем не идти за инженером, а просто отказаться от дома.

[Trespassers W]

Любой плотный шарик подойдет, я пользовался плотным резиновым либо мячиком для гольфа. Вообще имелось в виду вот это: Marble.

Но судя по Вашему описанию до инженера дело может и не дойти.

[Lolla]

Завтра пойду с шариком на инспекцию, подготовленная

Только что говорила с инженером, он берет 150 в час (правда находится в часе езды) и ничего у него нет на неделю вперед, каждый час расписан. Не так то просто инспектора найти. Тем более у нас период на инспекцию 10 дней 4 из которых выходные

[Trespassers W]

Может попробовать попросить продавцов продлить option period в связи с инспекциями?

[Lolla]

неа, они уже отказали. продают все as is... и со слов их риэлтора "торопятся" (ага, после того как пол года дом на маркете проторчал)....

[Vоvan]

неа, они уже отказали. продают все as is... и со слов их риэлтора "торопятся" (ага, после того как пол года дом на маркете проторчал)....

Фундамент :

1. если дом стоит на piers то особо переживать не стоит. Периметр осядет по любому (и ессно потрескается в местах переломов). Уклон на полу может быть в местах где фундамент сел - не больша проблема - можно поднять и заделать. Если дом опирается на фундамент а в середине опор нет (стоят просто несущие балки) - то он пойдет весь и это хуже - я бы взял инженера.

2. если на осевший фундамент передается нагрузка (второй этаж, крыша) то оно все поведется - будет неровным все что на него опирается.

Это можно проверить положив на пол уровень, шарик может покатится и при допустимом уклоне (вроде 1/8 на 8' - не помню, но уклон может менятся в зависимости от влажности, температуры и пр...)

Трещина :

как далеко стены (на них скорей всего опирается балка на которой стоит второй этаж) Это может быть мелочь - просто брак постройки. Заделать лентой и смотреть. Если насчет опять вести - просвердить дырку и посмотреть на чем именно лежит второй этаж. Не смертельно. Фиксится sister joist или чем-то похожим. На фото трещина толще ВОЗЛЕ стены - думаю просто стык листов. Если бы прогибало по балке - трещина бы расходилась ОТ стены.

Крыша/отвод воды :

Отвод воды и отстуствие стоков - фиксится быстро. Главное течи найти и понять как их много и как заделывать - хуже если вода на ровном месте просачивается через water barrier. Места где стыки и flashing - устраняются легко.

Насчет торопятся - посылать. Вернее не посылать а аргументированно сказать по каким причинам нужно время и инспекция. Если захарахорятся - тогда послать. Тут в мое время был классный домик за 450к в месте где дома по 700 (пять лет назад) Так там дом был сделан на slab, и оно просело. Выровнять и фиксить было бы 200к...

Удачи!

--
В.

[Lolla]

cпасибо большое за ответ!

сегодня была опять в этом доме, после дождя - половина стены гаража в воде и вода струйкой вытекает из гаража по полу. как она туда попадает пока что не ясно потому что стена мокрая где-то от середины, то есть возможно и не через крышу, а через трещины снаружи на стене.

селлеры ничего ремонтировать не собираются, и так типа сделали нам оболжение что на меньшую сумму согласились. За разницу в неделю с клоузингом риэлтор просто забадала, как будто это реально что-то меняет. Мы предложили чуточку меньше чем подобные дом стоят, но это ес-но не учитывая большие проблемы. Покупять дом не за дешево чтобы потом в него еще вкладываться в наши планы не входит.

Сейчас мы думаем, что в прошлый раз когда дом был под контрактом и вышел обратно на рынок - причина была в плохой инспекции. Риэлтор ес-но ничего не знает про это. Интересно доказать можно как-то что она знает?

[Sluh]

Риэлтору на вас наплевать. Это нормально, просто бизнес. Ему надо сделку и двигаться дальше - вот и торопит. Вам спешить некуда. Дом стоит на маркете долго, и никакого пожара его покупать нет, а вот на деньги вы там попадете с ремонтом это 100%, надо только выяснить на сколько. Крыша-флешинг-гаттерсы - это далеко не копейки (если конечно делать правильно и надолго).

[Trespassers W]

Риэлтор ес-но ничего не знает про это. Интересно доказать можно как-то что она знает?

Sluh прав, риэлтору чаще всего пофиг, им важно быстрее продать, а потом это будут Ваши проблемы. Major defects вообще то должны быть указаны в seller's disclosure, но там народ тоже врет как дышит. Вот например: Bought a house with major defects - почитайте историю по первой ссылке. Насколько я знаю, там бодяга с судами еще не закончилась.

Так что инспектируйте так как Вам надо. Если дом так долго не продается при более менее живом рынке, значит с ним что то не так.

[ekriv]

Риэлтору на вас наплевать. Это нормально, просто бизнес. Ему надо сделку и двигаться дальше - вот и торопит. Вам спешить некуда. Дом стоит на маркете долго, и никакого пожара его покупать нет, а вот на деньги вы там попадете с ремонтом это 100%, надо только выяснить на сколько. Крыша-флешинг-гаттерсы - это далеко не копейки (если конечно делать правильно и надолго).

+1.
Я делал мелкий ремонт крыши.
Патчили 2 ретерна на промежутке в 2-3 метра.
Надо было снимать черепицу с крыши, чинить барьер и класть ее на место.
Квоты были от 1200 до 1800.
А вот гаттерсы сделать как раз относительно недорого.

[Sluh]

А вот гаттерсы сделать как раз относительно недорого.

Опять же, чисто сами гаттерсы прибить - да, недорого (опять же зависит от многих факторов и погонной длины). А вот например у меня крыша сделана неправильно, шинглсы свисают в гаттерсы, половина воды идет мимо, постоянно забиваются, мокнет и начала местами гнить fascia board и кромка крыши. Чтобы гаттерсы нормально работали - мне придется, когда будет вдохновение, перекладывать весь нижний ряд шинглсов, ставить drip edge, которого нет, как нет и roofing felt, делать правильные уклоны гаттерсов. А за домом немалая храбрость и 28' лестница нужна для этого, 24' не хватит. Руки бы оторвать тем крышникам...

[Экономная]

cпасибо большое за ответ!

сегодня была опять в этом доме, после дождя - половина стены гаража в воде и вода струйкой вытекает из гаража по полу. как она туда попадает пока что не ясно потому что стена мокрая где-то от середины, то есть возможно и не через крышу, а через трещины снаружи на стене.

селлеры ничего ремонтировать не собираются, и так типа сделали нам оболжение что на меньшую сумму согласились. За разницу в неделю с клоузингом риэлтор просто забадала, как будто это реально что-то меняет. Мы предложили чуточку меньше чем подобные дом стоят, но это ес-но не учитывая большие проблемы. Покупять дом не за дешево чтобы потом в него еще вкладываться в наши планы не входит.

Сейчас мы думаем, что в прошлый раз когда дом был под контрактом и вышел обратно на рынок - причина была в плохой инспекции. Риэлтор ес-но ничего не знает про это. Интересно доказать можно как-то что она знает?

Лолла, а зачем вы с этим домом связываетесь? Это же годы головной боли и расходов.

[Sluh]

Лолла, а зачем вы с этим домом связываетесь? Это же годы головной боли и расходов.

Особенно, если сами не разбираетесь и не можете чинить. Ту же протечку в гараже починить - вас же как ребенка разведут и/или сделают тяп-ляп на пару лет (само собой пообещав пожизненную гарантию).

[Lolla]

Риэлтор - она же листинг агент. Пошли через нее за существенную скидку. Живет через дорогу от продаваемого дома, то есть соседка прямая. Продает дом ее подруга-соседка, с которой они 10 лет были не разлей вода. Всему что она говорит я верю разделив на 5... До этого этот же дом смотрели с другим риэлтором, нашим. От него толку было еще меньше, потому что он был реально лишней цепочкой в этом испорченном телефоне. Ну да ладно, я вообще не особо жалую риэлторов, так что...

Сегодня была инспекция. Заняла менее 3 часов. Несколько вещей я заметила - инспектор вообще упустил. Вообще оставил очень нехорошее впечатление. Хотя отзывы о нем онлайн самые хорошие, лучше чем у других инспекторов + у него еще лицензия контрактора была (что меня подкупило тоже), а на деле... Вобщем, он ничего не нашел, сказал что дом в неплохом состоянии. 10 раз повторил, что никаких предоложений он делать не может и говорит что видет.

Вобщем, по мелочам в доме набирается дофига всего. Если откидывать такие мелочи как покраску дома снаружи (3К), замену диспозела в кухонной раковине, покраску внутри (и выравнивание стен перед этим), замену 15 плиток (18x18) по разным частям первого этажа, в доме может быть проблема с фундаментом. Может просто не так укомпактовали землю перед постройкой. но дом садиться. Трещины по всему первому этажу (заглядывала под ковер), через плитки. Если посмотреть сбоку на кабинеты на кухне, видно что верхняя часть шкафов на см точно отстает от стенки, при этом нижняя часть в притык к стенке. И это та же стена, в продолжении которой и идет трещина на потолке.

Когда открыли решетку с фильтром на потолке, там не вооруженным глазом была видна плесень. Инспектов 10 раз повторил, что не может написать это в репорте потому что у него нет соответствующих лицензий и никакие тесты от не делал. Так что в другой части дома когда открутили решетку кондера в клозете, тоже увидели плесень. Уж не знаю какая она (вряд ли полезная ), но она сто процентов есть. Инспектор сказал, что нужно будет прочищать систему и скорее всего менять ту часть куда решетка крепится. Так же из самих юнитов кондера (их там 3 штуки) явно просачивается воздух, все в воде. Инспектор утверждает что это не нормально. Кондеры 2003-2004 года, оригинальные. Работают странно. В плане что показываемая температура совершенно не чувствуется, а кажется что наоборот душно и жарко. Хитер включать инспектор вообще не включал. Не знаю насколько это типично делать во время инспекции. Он так же окна не открывал, двери. Для меня это странно например.

Ну и в гараж затекает вода через щель между стеной и фундаментом. Там рядом проходят трубки для поливалок и что-то сломано потому что когда мы включили ту зону, ничего не сработало, но зашипело. Инспектор записал - не работает и пошел дальше, а мы с мужем пошли смотреть проверять. Вода в течении пяти минут поднялась и стала стекать к дороге от дома, тут же заметили как стала образовываться лужа в гараже вдоль стенки. То есть в гараж затекает вода как во время дождей, так и когда поливалки включаются.

Крыша вроде ок. Я залезла, но весь дом не смогла пройти, я без фонарика была. Инспектор сказать есть одно проблемное место где нужно щели замазать (не знаю что это и насколько серьезно), плюс в паре мест изоляция отходит. Про гатеры вообще ничего не сказал, пока я у него не спросила он даже не заметил что их нет (наверное это не входит в инспекцию, что ему инспектировать то, чего нет).

Вобщем, тут чуть чуть, там чуть чуть и набирается крупная сумма на ремонт. Мы будет выходить из контракта. Надеюсь депазит вернут Потеряли на инспекции 600 баксов. Зато поимели опыт

Теперь вопрос, можно ли сделать этот репорт паблик рекодс каким-то способом? Я теперь на 99% уверена, что риэлторша знала о плохом прошлом репорте, и нам ес-но ничего не сказала (наплела про континженси о продаже дома покупателей). По закону продавцы не обязаны делать дисклоужерс если они сами не жили в доме год. А они не жили, рентовали его. Заполнили дисклоужер слабенько и с ошибками (например, написали что въехали в дом на 4 года раньше чем дом вообще построился) а про пятно от воды на полотке вообще ничего не написали. То есть риэлторша грубо говоря кинула нас на инспекцию. Хотелось бы как-то наш репорт сделать достоянием общественности чтобы следующих покупателей остеречь. Такое вообще возможно?

[ekriv]

Сегодня была инспекция. Заняла менее 3 часов. Несколько вещей я заметила - инспектор вообще упустил. Вообще оставил очень нехорошее впечатление. Хотя отзывы о нем онлайн самые хорошие, лучше чем у других инспекторов + у него еще лицензия контрактора была (что меня подкупило тоже), а на деле... Вобщем, он ничего не нашел, сказал что дом в неплохом состоянии. 10 раз повторил, что никаких предоложений он делать не может и говорит что видет.

Я бы такой дом не покупал.
Слишком много проблем.
Я за инспекцию своего дома платил 350.
Я эту инспекцию потом использовал при торге за дом.
Отозвал первую заявку и накатал прайс лист на 30К для устранения найденных проблем.
Дом был на шортсейле и я благодаря такой правильной для меня инспекции сделал новый оффер на 30К меньше и банк его одобрил.
Первый оффер был на 230К, а второй на 200К.
Я уже прожил в доме 4 года.
Хитер для бассейна выкинул, на спринклеры забил, а бассейн жив и здоров - плаваю почти каждый день.
Дом у меня в один этаж. Под кондиционером 1700 кв.ног, а под крышей около 2400.
Покраска снаружи такого дома у нас стоит 1500.
Приложил отчет моего инспектора для общего ознакомления.
Инспектора мне порекомендовал мой агент.

[StrangerR]

Или не покупать или искать нормального инспектора чтобы вписал ВСЕ проблемы и оценку стоимости устранения и потом эту сумму стрясать с продавца. По описанию можно влететь тыс на 20 - 40 ремонта.

[Леонид Ильич Брежнев]

Поднимаю еще раз эту тему. Дом тот же, трещина на пололке та же.

Я начертила план дома (оба этажа) и получается что трещина на пололке идет там, где начинается стена второго этажа. То есть вариантов проблемы два - либо плохая тейп работа (но тогда почему нигде в доме этого больше не встречается?) либо структурная проблема (кстати, параллельная стенка второго этада идет над другой стенкой по-этому там никаких трещин нет).
Я пыталась найти стракчрл инспектора по ссылке что тут давали. Нашла одного. Его телефон отключен. Поиск нового телефона через гугл ничего не дал.
Позвонила в 3 инженерных конторы, которые делают стракчрл инспекцию. Делать они ее хотят после обычной инспекции. Минимальная их цена 600 (за обычную инспекцию столько же), максимальная - 1500. Что меня немного озаботило - они не особо рвутся делать инспекцию (я фотки им присылала чтобы объяснить что происходит и что я от них хочу).

Обычная инспекция назначена на завтра. Контракт As Is. Период инспекции заканчивается в выходные, то есть нужно решать что делать дальше.

Вопрос - насколько реальна стракчерл проблема если трещина прямо под началом стены второго этажа? Что там может быть (пытаюсь понять какие ключевые слова гуглить).

Другая фотка с пятном от воды на полотке рядом с АС фильтром. Опять же судя по моему чертежу кондер на втором этаже совсем не над этим пятном, а фитов 10 от него по углом 45 градусов...

Лола, Вы не на то обращаете внимание. Все эти дарйвольно-оконные работы они на самом деле копеечные. Дому 10 лет на потолке трешхина. Заделать и забыть, стоить ето будет копейки, часов 10 работы (расковырял, затейпал, замазал шпаклевкой, дал пару суток просохнуть, отшкурил, опять замазал шпаклевкой, дал еше сутки просихнуть, отшкурил, и покрасил). пройдут годы пока эта трещина проявится настолько, что надо будет принимать какие-то действия. Даже если надо будет услилить балку (звучит страшно, ломать потолок, ставить подпорки, класть новую балку), это все равно на самом деле не дорого, 4 х 4 стоят 15 долларов, балка через весь дом типа 5 на 8 инчей будет стоить не более 200 долларов. Ну и работа.

Гораздо дороже будут стоить какие-то структурные работы по переносу например канализации с распилом бетона, новыми трубами и подключением; замена main водопроводной трубы с переподключением к дому; проблемы с фундаментом, наклоном оного, когда вода идет допустим под дом; устройство террасы на крыше с дополнительными фрейм работами; и так далее. Или большие/дорогие интерьерьные вещи, типа замены паркета во всем доме (тысячи долларов), замена кухни (10 - 20 тыс), полная переделка внутреннего убранства ванных, и так далее. Драйвол на этом фоне или поменярть единичное окно, в Вашем примере оно будет стоить 500 - 600 долларов, это такие мелочи.

Делать они не хотят потому, скорей всего потому, что не вскрыв драйвол ничего все равно не видно. А если его отломать (что вам до покупки дома ясное дело не дадут сделать), то там по фотографиям будет скорей всего сразу все понятно.

[Леонид Ильич Брежнев]

Пока все прочитал: риэлторшу на раскаленный кол надо, она разумеется все знает и валяет дурочку, как собственно говоря 99% риэлтеров.