Второй mortgage?

Jedd · Post by **Jedd** » 01 May 2003 17:25

Значит дано:
дом appraised на $265К, куплен за $257К с $13К down (5%), mortgage на $244К .
Что ежемесячно выливается в $160 PMI, которые, как известно, ни разу не tax-deductable.
Чтоб избавиться от PMI надо набрать 80%LTV, что от $265 cоставляет $212К, то-есть сыскать где-то $32К. (но можно обойтись и $20К, если по сэйвингам поскрести)
Можно ли это как-то сделать под разумный процент? (5-7%) Home equity, construction, piggy-back? И вообще, имеет ли смысл этим заниматься..?

u0999 · Post by **u0999** » 01 May 2003 17:29

а что нельзя 'аппрейзнуть' дом подороже (вы ж не продавать его собираетесь) чтоб доля вашей equity выросла и соответственно ПиЭмАй упал? после двух перефинансирований в течении ~ 1.5 лет мы полностью избавились от ПМЙ, да еще и % сократили (мы купили когда процент был 8.25% за 30 лет, теперь 5.25 % на 15 лет). Своих денег не добавляли ни копейки. Начинали как и вы с 5% даун.

Muhov · Post by **Muhov** » 01 May 2003 17:57

Возьмите хоум иквети на недостаюшую часть или второй моргидж. И то и другое сейчас дают под очень небольшие проценты. Хотя действитекльно, если разница всего в 5К неужели нельзя апрайзал на 5К больше сделать?

Jedd · Post by **Jedd** » 01 May 2003 18:01

Так последний appraise был месяц назад - при покупке.

Хоум иквети - звонил в пару банков, сказали, что дают только если LTV меньше 80%, а у меня еще и 90% нет. Продолжать искать?

u0999 · Post by **u0999** » 01 May 2003 18:51

нет. подождите с полгодика и снове переапрэйзал и рефинансинг сделайте.

Okapy · Post by **Okapy** » 01 May 2003 18:52

Я искал. Нашел токлько в одном месте. Но там кредит хистори нужна очень хорошая для такого. Можешь попробовать.

ELOAN 125%

Jedd · Post by **Jedd** » 01 May 2003 19:47

Okapy wrote:Я искал. Нашел токлько в одном месте. Но там кредит хистори нужна очень хорошая для такого. Можешь попробовать.

ELOAN 125%

*Assumes interest rate on the current debt to be 18% and the 125% Loan to be 10.25% и еще пол штуки closing costs.. злобно довольно таки.

Okapy · Post by **Okapy** » 01 May 2003 20:36

Ну ты хочешь unsecured loan под 5%? Такого не бывает.

Масяня · Post by **Масяня** » 01 May 2003 20:47

Okapy wrote:Ну ты хочешь unsecured loan под 5%? Такого не бывает.

Ну хотеть не вредно. Только где им взять current debt под 18%?

Muhov · Post by **Muhov** » 01 May 2003 21:07

Позвоните паре брокиров, посмотрите что они предложат. При хорошей кредитной истории схема 80/15 вполне работает.

Jedd · Post by **Jedd** » 01 May 2003 22:03

На самом деле есть еще такой аксепт проблемы - через два года PMI отпадет сам собой, если сделать re-appraisal.
HELoan же будет висеть как минимум пять лет, быстрее я его врядли выплачу, стало быть еще три года я буду должен под более (в два раза) высокий процент, чем мой mortgage.
С третьей стороны положив сразу 30 тысяч на встречу основному mortgage - я здорово понижу выплаты интереса на нем.
Теперь бы на все это дело наложить tax deduction и посмотреть - через пять лет какой вариант окажется наиболее выгодным по соотношению вложенные деньги/полученный equity. :смайлик стреляющийся из большого магнума грязного гарри:

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 02 May 2003 06:49

Jedd wrote:На самом деле есть еще такой аксепт проблемы - через два года PMI отпадет сам собой, если сделать re-appraisal.
HELoan же будет висеть как минимум пять лет, быстрее я его врядли выплачу, стало быть еще три года я буду должен под более (в два раза) высокий процент, чем мой mortgage.
С третьей стороны положив сразу 30 тысяч на встречу основному mortgage - я здорово понижу выплаты интереса на нем.
Теперь бы на все это дело наложить tax deduction и посмотреть - через пять лет какой вариант окажется наиболее выгодным по соотношению вложенные деньги/полученный equity. :смайлик стреляющийся из большого магнума грязного гарри:

Поговорите с Wells Fargo. Перед последним перефинансированием у меня был home equity с ними под 8%. Вам, конечно, следовало об этом думать перед closing. Теперь Вам скорее всего придётся платить closing costs за вторую ссуду.

Muhov · Post by **Muhov** » 02 May 2003 18:19

kilbupser wrote:Поговорите с Wells Fargo. Перед последним перефинансированием у меня был home equity с ними под 8%. Вам, конечно, следовало об этом думать перед closing. Теперь Вам скорее всего придётся платить closing costs за вторую ссуду.

как это на хоум иквети у Вас был фиксированый %. Насколько я знаю отличие хоум иквети именно в том, что % там меняется в зависимости от ставки (точнее он просто вычисляется как ставка плюс %, который банк берёт себе). Вот второй моргидж, как правило, это фиксированный % и сейчас где-то примерно 7% можно получить.
А о том, что надо было перед клоузингом об этом думать, это точно.

SK · Post by SK » 02 May 2003 18:32

Muhov, home equity LOAN, which may serve as the 2nd mortgage, may have fixed rate and fixed loan amount (you borrow once).
Home equity LINE OF CREDIT usually has variable rate and you may borrow as many times and as much as you need, within the limit.

Muhov · Post by **Muhov** » 02 May 2003 19:38

SK wrote:Muhov, home equity LOAN, which may serve as the 2nd mortgage, may have fixed rate and fixed loan amount (you borrow once).
Home equity LINE OF CREDIT usually has variable rate and you may borrow as many times and as much as you need, within the limit.

значит мы с Вами не сошлись в терминологии, я под home equity понимаю home equity LINE OF CREDIT , а home equity LOAN я просто называю 2 mortgage. Именно поетому, когда было сказано про home equity и не уточнено что это LOAN или LINE OF CREDIT мне подумалось что речь идёт о LINE OF CREDIT, видимо имелось ввиду LOAN.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 03 May 2003 08:17

Muhov wrote:
SK wrote:Muhov, home equity LOAN, which may serve as the 2nd mortgage, may have fixed rate and fixed loan amount (you borrow once).
Home equity LINE OF CREDIT usually has variable rate and you may borrow as many times and as much as you need, within the limit.

значит мы с Вами не сошлись в терминологии, я под home equity понимаю home equity LINE OF CREDIT , а home equity LOAN я просто называю 2 mortgage. Именно поетому, когда было сказано про home equity и не уточнено что это LOAN или LINE OF CREDIT мне подумалось что речь идёт о LINE OF CREDIT, видимо имелось ввиду LOAN.

Я в детали не вдавался. Процент был фиксированный, деньги были взяты один раз. На купонах было написано home equity loan. После того, как я нашёл надёжного агента, я позволил себе расслабиться и не вдаваться в детали как эта фигня называется. Если мой агент сказал, что rate фиксированный и нет штрафа за предоплату, то можно не беспокоиться. Так что ещё один совет пост фактум: ищите надёжного агента. Жить сразу станет намого легче.

Muhov · Post by **Muhov** » 04 May 2003 01:46

kilbupser wrote:Я в детали не вдавался. Процент был фиксированный, деньги были взяты один раз. На купонах было написано home equity loan. После того, как я нашёл надёжного агента, я позволил себе расслабиться и не вдаваться в детали как эта фигня называется. Если мой агент сказал, что rate фиксированный и нет штрафа за предоплату, то можно не беспокоиться. Так что ещё один совет пост фактум: ищите надёжного агента. Жить сразу станет намого легче.

Даже если рейт не фиксированный то можно не волноваться. Некоторые люди в некоторых ситуациях считают, что аджастебел лучше, чем фикст. Агент - это хорошо, хороший агент - это еше лучше, но никакой агент за Вас не решит что и как Вам выгоднее делать. Посему, приходится таки вдаваться в тонкости.