Ипотека как ипостась краха американской экономики

[X37WAL!^]

Не надо путать настоящий доход (который можно пощупать или даже потратить) с equity. Всего-то 10 лет назад народ точно такими же словами, как вы сейчас, рассказывал, как нужно срочно покупать дома и поиметь на этом много дохода. А 7 лет назад оказались с отрицательной equity и пошли форклозиться налево и направо.

[HappyCat]

Не надо путать настоящий доход (который можно пощупать или даже потратить) с equity. Всего-то 10 лет назад народ точно такими же словами, как вы сейчас, рассказывал, как нужно срочно покупать дома и поиметь на этом много дохода. А 7 лет назад оказались с отрицательной equity и пошли форклозиться налево и направо.

Как и любые инвестиции. Акции тоже не всегда можно потратить и они тоже в цене падают иногда. Да, надо покупать на дне и продавать на пике, а не наоборот покупать на пике и форклозить на дне LOL. Потому и говорю что покупать надо было год назад. Но сейчас еше не совем поздно по-моему. По-вашему настояшии доход ето зарплата тогда только. Даже в свой бизнес вкладываться рисковано.

[X37WAL!^]

Настоящий регулярный доход - это тот, который извлекается без продажи собственно актива. Кроме зарплаты и всяких комиссионных сюда ещё и рент попадает, и дивиденды с ценных бумаг. А capital gains - они да, такие. Сегодня есть - завтра нет.

Простой тест: если что-то попадает под налоги в вашем ежегодном такс ретурне - это точно доход
Остальное - инвестиции. Которые могут через годы стать как прибылями так и убытками.

Возвращаясь к вашей цитате

я могу сдать дом в рент и иметь доход с рента, т.е. получать доход с денег которые я заняла.

Не можете "получать" вы доход с денег, которые заняли (в данном контексте). В описанной схеме вы возможно получите доход однократно, потом, когда и если удачно продадите недвижимость. А до того времени доход будет получать от ваших жильцов в основном банк в виде процентов по мортгиджу.

[HappyCat]

Настоящий регулярный доход - это тот, который извлекается без продажи собственно актива. Кроме зарплаты и всяких комиссионных сюда ещё и рент попадает, и дивиденды с ценных бумаг. А capital gains - они да, такие. Сегодня есть - завтра нет.

Простой тест: если что-то попадает под налоги в вашем ежегодном такс ретурне - это точно доход
Остальное - инвестиции. Которые могут через годы стать как прибылями так и убытками.

Возвращаясь к вашей цитате

я могу сдать дом в рент и иметь доход с рента, т.е. получать доход с денег которые я заняла.

Не можете "получать" вы доход с денег, которые заняли (в данном контексте). В описанной схеме вы возможно получите доход однократно, потом, когда и если удачно продадите недвижимость. А до того времени доход будет получать от ваших жильцов в основном банк в виде процентов по мортгиджу.

Capital gain облагается налогом, значит "точно доход" LOL Да он разовый при продаже. Чисто ради рента (пары сотен в месяц) покупать i выплачивать ипотеку смысла не имеет.

[Kolombina]

Так можно или нет? Дом, разумеется не выплачен. Можно ли этот дом передать в чужую собственность путем дарения, а долги оставить себе?

Конечно, можно. При разводах только так и делают.

[Kolombina]

PS Кстати самого право продажи дома у нас тоже вообщемто нет, так как самолично и за любую сумму мы не можем продать дом. Мы просто предлагаем банку сделку и именно он(а не мы) решает разрешить или нет... Т.е. по сути мы не имеем права продажи, мы имеем право найти покупателя и предложить банку продать...

глупости. Если мой дом стоит миллион, я должна банку 200 тыс, то я могу продать дом за любую цену ПРИ УСЛОВИИ погашения кредита. Если мне вздумалось продать за 500тыс то что на рынке стоит миллион, у банка нет никакого способа мне это запретить. Банк ничего не разрешает/запрещает. В случае обычной продажи дома теряется залог, значит кредит должен быть погашен. Все что банк делает это подтверждает, что сделка погасит кредит поскольку покупается дом обычно тоже в кредит, значит вовлечен еще один финансовый институт и безналичные банковские расчеты. Опять же никто не может помешать мне продать дом за наличные и просто принести их в банк и погасить кредит.

Как минимум вы видимо не продовали дом и/или не видели расклад документов, кто и что разрешает и как весь процесс идет, какие стороны что и как делают...
Я лично ето все делал 5 раз уже и два дома было, изучил все в деталях... Именно банк разрешает сделку и снимает леан с дома только после оплаты вами вашего ему долга и если вы оплатите... За любую цену дом не продать, как я и написал цена дома должна покрывать минимум все рашоды и выплаты всем в очереди(вы самый последний в очереди и вам идет просто остаток суммы) и только если ето условие соблюдается ету сделку approve, иначе се ля ви...

Кстати фактически леан снимается не в момент подписи документов на closing при продажи/покупки а через неделю(несколько дней), только когда банк(и все получатели) получат свои деньги и выдадут оффициальных релеасе своих леанс, только после етого титле дома оффициально переписывается на нового "владельца".


PS Один момент за наличные вы можете продать дом, но новый владелец "получит" его по title только если вы оплатите долг банку. Именно банк дает разрешение на продажу и переводит(вернее делает release title lean) титле на нового владельца, не вы ето делает а банк разрешает и делает релеасе титле, затем титле компaнаия завершает процесс. Т.е. в момент передачи денег вам от продовца "наличкой" никакой купли-продажи не производится, покупатель вам просто дает деньги. Вот для етого покупатель нанимает титле компанию(или адвоката) и весь процесс идет через нее, т.е. вам лично он нечего не дает, если конечно у него с мозгами в порядке. Поетому етот процесс ничем не отличается от продажи не за наличные так как в обоих случаях и наличные и безналичные выплаты идут в форме cashier checks, никто наличные не примет в качестве оплаты сделки.

какая каша определений
Банк никаких разрешений на продажу не дает. Банк дает pay off по запросу borrower'a. И обязан его дать в установленный срок.

Ol123 может продать за любую цену. Вы не дочитали, что она написала - при условии погашения кредита.

не lean, а lien

etc

[Kolombina]

Бред седой кобылы

Полностью согласна.
Прекрасное резюме темы

[Kolombina]

А откуда тему перенесли, интересно... ?

[Балтика №3]

Конечно, титул на человека а не на банк...

Я про автомобили говорил. На банк тайтл, в нашем штате и еще знаю, что в PA также.

[Балтика №3]

Если morgage меньше рента я могу сдать дом в рент и иметь доход с рента, т.е. получать доход с денег которые я заняла.

Ээээ, а внимательно посчитать? Дом за 500K, 100K даун. Мортгидж - 2000 в месяц. Пусть рент 2200 в месяц. Доход - 200*12=2400 в год. Вы правда считаете, что 2400 в год - это "доход с денег, которые вы заняли (400K)", а не с ваших собственных 100K, что вы в даун положили?

Ну арифметика в принципе правильная, но пример какой-то грустный .

Вот мой личный пример, 50К даун, в месяц остается 500+ и то это я не специально как инвемтмент проперти покупал.
Если-бы специально, то ROI была бы выше.

[X37WAL!^]

Вот мой личный пример, 50К даун, в месяц остается 500+ и то это я не специально как инвемтмент проперти покупал.
Если-бы специально, то ROI была бы выше.

Да, 12% годовых с дома, который покупался не специально для этой цели - это очень душевно. Но подозреваю, что такие дома/зипкоды надо долго и упорно выискивать, если "специально". Или я неправ?

[HappyCat]

Вот мой личный пример, 50К даун, в месяц остается 500+ и то это я не специально как инвемтмент проперти покупал.
Если-бы специально, то РОИ была бы выше.

Да, 12% годовых с дома, который покупался не специально для этой цели - это очень душевно. Но подозреваю, что такие дома/зипкоды надо долго и упорно выискивать, если "специально". Или я неправ?

Так ведь нет рецепта успеха вне зависимости от времени. Сейчас у меня такое же примерно соотношение, но когда я покупала в конце 2009 года рент был ниже. Сейчас рент вырос а моя ипотека та же что была в 2009. Но цены на дома выросли где-то на 30-40% и если б я покупала сейчас то уже надо было бы даунпаймент больше и финанцировать надо большую сумму. Т.е. я считаю надо смотреть районы где цены еше будут расти и где рент еше будет расти. Но если подождать еше то уже может и дом для себя рисковано покупать. В Сан Хосе цены уже превышают уровень 2006 года.

[Леонид Ильич Брежнев]

Так можно или нет? Дом, разумеется не выплачен. Можно ли этот дом передать в чужую собственность путем дарения, а долги оставить себе?

Конечно, можно. При разводах только так и делают.

И какой банк разрешит такое? Ну если там долгов не $30К в подаренном доме за, например, $600К.

[Kolombina]

Да банков-то и не касается. Долги остаются тому, кто брал мортгидж. А на тайтле этот человек уже может и не быть.

[Kolombina]

Добавлю - убрать борровера из лоана можно только путем рефинансирования, а многие люди при разводе делают qcd.