Моргидж 50%+50% против 100%. Как посчитать выгоду?

[Getaway]

Вот купил я дом. Только-только начал платить моргидж, а тут со всех сторон посыпались предложения платить вместо месячных платежей, раз в две недели по 50% от месячного. Через посредников... Профит, конечно шит белыми нитками, нас на мякине не проведёшь, но эти предложения натолкнули меня на следующую идею.

Выбрасывая из головы все эти посреднические фирмы (своих мозгов хватает со своими копейками разобраться) и два экстра платежа в год, набегаемых из-за того что 2 недели < 0,5 месяца, видится только один плюс.
Платя по половине платежа 2 раза в месяц (например, $500 15 числа и $500 30 числа каждого месяца против $1000 только 30 числа каждого месяца), по идее должны экономиться выплаты интереса.

Вопрос.
Кто-нибудь реализовал такую идею самостоятельно или через посредников? Или хотя бы просчитывал бенефиты, получаемые от платежа два раза в месяц по 50% против один раз 100%?
Спасибо.

Удачи

[AnyaGal]

Часто посредники предлагают такую услугу за дополнительные деньги. Проверьте, если у вашего займа нет prepayment penalty, то вы сами можете ежемесячно (или как сами захотите) делать дополнительные выплаты в щет principal-a.

Вот здесь есть калькулятор, который помогает ращитать насколько выгодно делать extra payments (вторая ссылка снизу)

http://www.1sttech.com/calcs/homecalculatorcontent.html

[AnyaGal]

sorry

[Getaway]

Часто посредники предлагают такую услугу за дополнительные деньги. Проверьте, если у вашего займа нет prepayment penalty, то вы сами можете ежемесячно (или как сами захотите) делать дополнительные выплаты в щет principal-a.

Вот здесь есть калькулятор, который помогает ращитать насколько выгодно делать extra payments (вторая ссылка снизу)

http://www.1sttech.com/calcs/homecalculatorcontent.html

Спасибо, но вопрос стоит несколько иначе. Не делать дополнительных выплат, не платить дополнительные деньги, а платить ту же сумму, но в разбивке пополам.

То, о чём говорите Вы: $1000 в месяц + экстра платеж, например $100.
Речь же идёт о такой схеме: $500 в середине месяца + $500 в конце месяца = те же $1000 в месяц. Экстра платежей нет!

[GoodBuyAmerica]

Часто посредники предлагают такую услугу за дополнительные деньги. Проверьте, если у вашего займа нет prepayment penalty, то вы сами можете ежемесячно (или как сами захотите) делать дополнительные выплаты в щет principal-a.

Вот здесь есть калькулятор, который помогает ращитать насколько выгодно делать extra payments (вторая ссылка снизу)

http://www.1sttech.com/calcs/homecalculatorcontent.html

Спасибо, но вопрос стоит несколько иначе. Не делать дополнительных выплат, не платить дополнительные деньги, а платить ту же сумму, но в разбивке пополам.

То, о чём говорите Вы: $1000 в месяц + экстра платеж, например $100.
Речь же идёт о такой схеме: $500 в середине месяца + $500 в конце месяца = те же $1000 в месяц. Экстра платежей нет!

Реклама Вас запутала. Если Вы будете платить два раза в месяц Вы ничего не выиграете. Вам предлагают платить bi-weekly, то есть делать 26 половинных платежей вместо 12-ти полных. Таким образом Вы просто делаете один дополнительный платёж каждый год, что Вы можете сделать и без всякого платного плана.

[AnyaGal]

Yuriy, я сначала не совсем поняла ваш вопрос.
Теперь вот думаю отвечу в тему - у нас например плата за лоан автоматически ежемесячно снимается со счета - нам так удобнее, т.к. не болит голова, что чек потерялся и платеж невозможно пропустить. Я когда-то у них узнавала про даты - хотела попросить чтобы они сняли деньги 31 декабря вместо 1 января, так вот они сказали, что у них есть due date и раньше этой даты они снимать деньги не имеют права. Так что, при автоматическом снятии денег разбивать платеж на два не получится. Я не знаю, может такой фокус, как вы предлагаете, пройдет при оплате чеком по почте.

[kitti]

Вопрос.
Кто-нибудь реализовал такую идею самостоятельно или через посредников? Или хотя бы просчитывал бенефиты, получаемые от платежа два раза в месяц по 50% против один раз 100%?

Меня этот вопрос тоже сильно занимает.
На самом деле он сводится к вопросу - как начисляется интерес на моргидж -daily or monthly. Насколько я себе представляю, если начисляется daily, то при получении очередного платежа банк должен снять уже набежавшие проценты а остаток поместить в принципал. тогда допустим с ваших первых 500 долларов пошло 400 в проценты и 100 в принципал, тогда ваша экономия будет заключаться в отсутствии процентов в течении последющих двух недель (до 30числа) на эти сто долларов. При ставке 6% в год (грубо 0.25%за 15дней) ваша экономия в 25с. или я ошибаюсь или выгода непокрывает стоимости марки (если платить почтой)


Народ, у кого есть моргиджи, проясните ситуацию со схемой начисления процентов, please

[sergeibob]

Меня этот вопрос тоже сильно занимает.
На самом деле он сводится к вопросу - как начисляется интерес на моргидж -daily or monthly. Насколько я себе представляю, если начисляется daily, то при получении очередного платежа банк должен снять уже набежавшие проценты а остаток поместить в принципал. тогда допустим с ваших первых 500 долларов пошло 400 в проценты и 100 в принципал, тогда ваша экономия будет заключаться в отсутствии процентов в течении последющих двух недель (до 30числа) на эти сто долларов. При ставке 6% в год (грубо 0.25%за 15дней) ваша экономия в 25с. или я ошибаюсь или выгода непокрывает стоимости марки (если платить почтой)
Народ, у кого есть моргиджи, проясните ситуацию со схемой начисления процентов, please

Daily вроде, но я могу быть неправ. Вы забыли учесть, что пока деньги лежат у вас в банке, они тоже зарабатывают проценты, скажем 2%. Так что на самом деле будет не 6%, а 4%.

[DanielMa]

Народ, у кого есть моргиджи, проясните ситуацию со схемой начисления процентов, please

У меня месячно. Мне кажеться что все Mortgage должны быть месячными так как они должны все совпадать с правилами Sallie Mae.

[u0999]

smotrite zdes:
http://www.bankrate.com/brm/cgi-bin/biw ... =calc_home
Principal = $ 100000
Interest Rate = 8.75 %
Term = 30 years

Mortgage Comparison:
Monthly Payment: $ 786.70
Total Int: $ 183212.15
Avg Int each Month: $ 508.92

--------------------------------------------------------------------------------
Biweekly Payment: $ 393.35
Total Int: $ 124959.36
Avg Int each BiWeekly Period: $ 159.79

как видим, с BiWeekly платится меньше интереса....

[u0999]

Народ, у кого есть моргиджи, проясните ситуацию со схемой начисления процентов, please

У меня месячно. Мне кажеться что все Mortgage должны быть месячными так как они должны все совпадать с правилами Sallie Mae.

нет и нет. не все Mortgage originated or owned by Sallie MAe. Есть куча видов Mortgage, с разными правилами, и т.д..

[Getaway]

Меня этот вопрос тоже сильно занимает.
На самом деле он сводится к вопросу - как начисляется интерес на моргидж -daily or monthly. Насколько я себе представляю, если начисляется daily, то при получении очередного платежа банк должен снять уже набежавшие проценты а остаток поместить в принципал. тогда допустим с ваших первых 500 долларов пошло 400 в проценты и 100 в принципал, тогда ваша экономия будет заключаться в отсутствии процентов в течении последющих двух недель (до 30числа) на эти сто долларов. При ставке 6% в год (грубо 0.25%за 15дней) ваша экономия в 25с. или я ошибаюсь или выгода непокрывает стоимости марки (если платить почтой)

Народ, у кого есть моргиджи, проясните ситуацию со схемой начисления процентов, please

Вот оно! Спасибо, Kitti, порадовали.
Вы не стали мне, как большинство, растолковывать о количестве недель и месяцев в году.

Ход Ваших мыслей совпадает с моим. и результат очень близок.
Я исходил из того, что:
1). интерес начисляется ежедневно. (У меня лон на машину работает именно так. Как будет с моргиджем, пока не знаю, но надебсь, что аналогично.)
2) преходить на платежи два раза в месяц целесообразно, когда достаточно большая сумма платежа идёт на погашение principal. Насколько большая - дело техники посчитать.

Что ж, большое спасибо за рассуждение.

========

Товарищи!
bi-weekly платежи здесь не рассматривались. Они являются рановидностью платежа с экстра-пейментом. (Тем более, что контора-посредник вносит деньги лендеру всё также помесячно!) И вся экономия достигается за счёт ваших же дополнительно внесённых в течение года денег, ну и набежавшего на них интереса, пока они лежат у посредника на счету.
Экономию за счёт внесения экстра-пейментов обсуждать, согласитесь, не интересно по причине детской прозрачности схемы работы и простоты расчёта.

Удачи

[Getaway]

Yuriy, я сначала не совсем поняла ваш вопрос.
Теперь вот думаю отвечу в тему - у нас например плата за лоан автоматически ежемесячно снимается со счета - нам так удобнее, т.к. не болит голова, что чек потерялся и платеж невозможно пропустить. Я когда-то у них узнавала про даты - хотела попросить чтобы они сняли деньги 31 декабря вместо 1 января, так вот они сказали, что у них есть due date и раньше этой даты они снимать деньги не имеют права. Так что, при автоматическом снятии денег разбивать платеж на два не получится. Я не знаю, может такой фокус, как вы предлагаете, пройдет при оплате чеком по почте.

Ну да, это уже технический вопрос б) как реализовать идею. Но сначало имеет смысл сделать п. а) - посчитать, есть ли экономический смысл за это бороться? Если есть, тогда прорабатывать детали как это сделать. Думаю не всё так просто. Да, у них там due date. И переход на два половинчатых платежа, скорее всего, потребует изменения условий договора... А это головная боль, браться за которую имеет смысл при хорошем результате при расчёте п. а).

Спасибо.
Удачи

[u0999]

чтобы делать платежи bi-weekly вам абсолютно не нужны никакие посредники. договариваетесь непосредственно с вашим lender'om, они пришлют вам заполнить формы и все, переходите на bi-weekly . ссылка на калькулятор который позволяет посчитать выгоду платежей bi-weekly vs monthly уже дана вверху.

[AnyaGal]

Yuriy, обычно если платишь чеком по почте, то нужно вложить купон, на котором стоит месячная сумма платежа и due date. Если вы этот купон с чеком прешлете раньше, возможно для ращета интереса все равно они возьмут due date. А если вы пришлете им просто чек с половиной платежа в середине месяца, то они это защитатют как extra payment в щет principala.

Я не думаю, что банки будут заниматься перещетом, исходя из дат и делать это всякий раз когда вы ин присылаете чек - ведь чеки можно слать хоть каждый день, потом разобраться будет очень сложно.

Но лучше конечно вам позвонить кредитидателю и все узнать.

Но я практически на 99 % уверена, что фокус не удастся, поэтому и выгоду не щитала - к тому же я не знаю точно, как именно они это щитают daily, monthly или еще как.

P.S. А то что вас закидали ответами, как biweekly от monthly отличается, виноват ваш заголовок Я тоже на это первый раз купилась

[PavelM]

Вот что дает простой расчет в Excel-e при начислении процентов ежедневно:

Loan amount 200000
Annual Interest rate 7,00%
Years 30

Pay Monthly
Interest paid 279788,0323

Pay twice per month
Interest paid 279088,7923

[Getaway]

P.S. А то что вас закидали ответами, как biweekly от monthly отличается, виноват ваш заголовок Я тоже на это первый раз купилась

Oops!
Виноват, исправил...