Как перефинансировать новичкам?

[AlexGg]

Господа, подскажите пожалуйста как начинать перефинансирование?
Идея (если не покажется вам бредовая) выплатить за дом как можно скорее и в лес

* надо ли сначала сходить к текущему финансатору?
* надо ли иметь ввиду вносить доп. даунПеймент для перефинансирования для нового финансатора?
* надо ли иметь оценку дома (реальную с учетом всех усовершенствований внутри и снаружи дома) прежде чем подавать на перефинансирование?
* надо ли тупо смотрет кто дает меньший процент и говорить с ними, или репутация давателей весьма немаловажна и надо идти в солидные бренды?

Короче, как видите, "медный чайник на лицо". Посоветуйте пожалуйста что то для старта.

[vaduz]

Нужно пошопиться (пардон) по окрестным брокерам.
По моему локальному опыту, у них всегда дешевле, чем напрямую в банках.

Что будет от вас нужно они и скажут.
Как опция - бесплатный closing. Никаких down.
Если хочется рейт пониже и думаете, что это последнее рефинансирование, то closing можно самому платить, будет что-то в районе $2К. Зависит от конкретики.

[Физик-Лирик]

Значит так:
1) Понять какой план Вы хотите (30, 15, 5/1).
2) Оценить текущую рыночную стоимость, посчитать 20% и убедиться, что у Вас есть такой эквити. Если нет, тогда либо деньги принести на клоузинг либо страховка (не стоит оно того).
3) Понять хотите ли Вы платить за клоузинг, поинты и т.п. (не советую). Понять, хотите ли Вы нулевой клоузинг (имеет смысл).
4) Звоните/пишите брокерам. Можно и на Инетете.
5) Они Вам звонят, Вы говорите, какой план хотите. Здесь начинаются все приколы.
6) Если хотие нулевой клозинг, убедитесь, что это реально нулевой, т.е.
а) заем не будет добавлен к принципалу.
б) Вы реально приносите нуль без палочки, а не то, что Вам обещают кредит при клозинге.
7) Если Вам обещают кредит при клозинге, определите реальную стоимость клозинга, чтобы не попасть в ситуацию, когда кредита будет мало.
Проблема в том, что многие брокеры заставят Вас дать им номер кредитки, куда они зачаржут клоузинг. До этого они якобы не могут заалокировать рейт. Лучше этого избежать, но не уверен, что так получится. Здесь проблема в том, что они с Вас возьмут деньги за аппрейзел, а если он не очень, то Вам либо надо деньги доносить, либо Вы можете отказаться от кредита, но деньги Вам уже не вернут (~$400).
9) Золочть рейт.
10) Послать им все доки.
11) Они выдадут Вам "гуд фэйтф естимейт", где все платежки будут расписаны, в частности, сумма клоузинга (с. пункт 7). Там Вы поймете, сколько Вы заплатите за клозинг, и сколько Вам вернут кредита. Постарайтесь, чтобы этот естимейт пришел до апрейзела, а то ведь кредитку зачаржут.
12) Далее останется пройти андеррайтинг. Здесь тоже могут завернуть (и плакали денежки за апрейзел). Для успешного прохождения, убедитесь, что:
а) кредитный счет > 740;
б) еквити > 20%.
в) Постоянная работа. Именно постоянная, а не контракт (даже если Ш-2).
г) Хорошая история работы (по крайней мере 3 года).

При первом звонке, они у Вас возьмут ССН, что счет проверить. Лучше, конечно, без этого, но скорее всего вряд ли получится.
Собственно и все. если все пройет успешно, то таитл или адвокат через месяц.

[Физик-Лирик]

Забыл добавить, что за исключением "лимитид кэш аут" Вы принесете деньги на эскроу (~ за 3 месяца). К нулевому клоузингу это отношение не имеет. Приготовтесь, что Вас будут рассматривать под микроскопом.

[TaTi]

Когда есть смысл делать перефинансирование?

Точнее как расчитать выгодно или нет в настояшеe время оно?

[Физик-Лирик]

Когда есть смысл делать перефинансирование?

Точнее как расчитать выгодно или нет в настояшее время оно?

Цель перефинансирования - сэкономить деньги и/или продлить "хорошие" условия. Последнее работает, например, при 5/1. Имеет смысл перефинансировать, чтобы запустить часы на следующие 5 лет. Однако, как сэкономить деньги, т.е. выбор программы, зависит от конкретной ситуации.
1) Если цель выплатить заем через несколько лет - то надо брать 5/1. там % самые низкие. В принципе, можно поиграться с 5/1, даже если собираетесь заем дольше держат в надежде на дальнейшее перефинасирование. В последние годы это имело смысл. Сейчас - непонятно, т.к. % уже низкий, да и с перефинансированием все сложнее.
2) Если брать фиксированный заем, то выгодно тогда, когда меньше % (тогда надо и перефинасировать). Здесь правда есть ньюансы. Есть номинальный % и есть АПР. Что такое АПР никто не знает. Точнее, описания имеются, но как он начисляется - это вопрос. Здесь надо быть очень аккуратным. Чем хорош нулевой клоузинг, так это тем, что легче все самому расчитать.
3) Имеет ли смысл платить поинты и клоузинг - тоже большой вопрос. Еслы Вы заплатите, то вряд ли будет иметь смысл перефинансировать в ближайшее время. Если не платить (т.е. взять более высокий %), то там как пойдет. Очевидно, будет выгода первые годы. Я лично предпочитаю нулевой клоузинг, но у кого как.

Сейчас перефинасировать стало сложнее. Надо иметь 20%, счет > 740 и стабильную работу. Если этого нет, не стоит, т.к. мижно нарваться на потерянные денЬьги за апрелзел.

[thinker]

Господа, подскажите пожалуйста как начинать перефинансирование?
Идея (если не покажется вам бредовая) выплатить за дом как можно скорее и в лес

Те люди, которые действительно хотят выплатить за дом скорее, не замарачиваются с перефинансированием, а тупо платят каждый месяц как можно больше в дополнение к минимальному платежу и выплачивают дом за 5-7-10 лет (нужное подчеркнуть). Процент по мортгичу уже вторичен т.к. при таком раскладе он мало дает экономии.

Перефинансированием же занимаются люди, которые наоборот НЕ ПЛАНИРУЮТ выплатить быстро за дом, а растягивают выплаты и, таким образом, существенно экономят на новых меньших процентах поскольку срoк выплаты большой. Иногда он даже больше чем первоначальный (например был первый мортгич на 30 лет, платили за него 5 лет, а потом перефинансировали на другой еше на 30 лет, и обший срок стал 35 лет).

Так что вы определитесь.

[Оранжевый Верблюд]

Господа, подскажите пожалуйста как начинать перефинансирование?
Идея (если не покажется вам бредовая) выплатить за дом как можно скорее и в лес

Те люди, которые действительно хотят выплатить за дом скорее, не замарачиваются с перефинансированием, а тупо платят каждый месяц как можно больше в дополнение к минимальному платежу и выплачивают дом за 5-7-10 лет (нужное подчеркнуть).

тоже никак не могу взять в толк, зачем перефинансировать, если можно просто быстрее выплатить

[Физик-Лирик]

тоже никак не могу взять в толк, зачем перефинансировать, если можно просто быстрее выплатить

А что мешает получить более низкий процент и быстрее выплачивать? Скажем, человек взял 30-й заем, а потов вдруг появились возможность раньше выплатить. Разница между 30-летним и 5/1 больше 1%. Почему бы не перефинансировать и выплачивать дополнительно? Что здесь плохого?

[mikeG]

тоже никак не могу взять в толк, зачем перефинансировать, если можно просто быстрее выплатить

Например, перефинансировать 30 year fixed в 5/1 ARM под низкий процент.
Зачем платить больше за фиксированный рейт через 30 лет?

[Оранжевый Верблюд]

тоже никак не могу взять в толк, зачем перефинансировать, если можно просто быстрее выплатить

Например, перефинансировать 30 year fixed в 5/1 ARM под низкий процент.
Зачем платить больше за фиксированный рейт через 30 лет?

какие 30 лет, если речь идёт о том, чтобы выплатить быстрее?

[thinker]

тоже никак не могу взять в толк, зачем перефинансировать, если можно просто быстрее выплатить

А что мешает получить более низкий процент и быстрее выплачивать? Почему бы не перефинансировать и выплачивать дополнительно?

Потому что само по себе перефинансирование зачастую стоит денег. И если идти по этому пути и платить closing cost, а потом выплачивать быстрее, да еще и с таксов списывать меньше, преимущества перефинансирования стираются на нет. Гораздо бОльшую выгоду приносит не перефинансирование, а досрочная выплата мортгича. То, с чего и начал автор этого топика.

[vaduz]

Те люди, которые действительно хотят выплатить за дом скорее, не замарачиваются с перефинансированием, а тупо платят каждый месяц как можно больше в дополнение к минимальному платежу и выплачивают дом за 5-7-10 лет (нужное подчеркнуть). Процент по мортгичу уже вторичен т.к. при таком раскладе он мало дает экономии.

Ну как вторичен...
При разнице в 1% за 30-летний кредит и его выплате за 5 лет разница в выплаченном интересе составит $2,700 на каждые $100К ($45 в месяц). За 10 лет - $5400.

А получить бесплатно 1% а то и 2% при переходе с 30 FRM на 5/1 ARM вполне реально.

[Оранжевый Верблюд]

А получить бесплатно 1% а то и 2% при переходе с 30 FRM на 5/1 ARM вполне реально.

questionable.... особенно в отношении 2%...

Выплачивать быстрее на 30 летнем кредите можно по желанию и обстоятельствам, а вот платить на 5/1 ARM уже обязательно. Перейти же обратно с 5/1 ARM на 30 FRM намного труднее.

[vaduz]

А получить бесплатно 1% а то и 2% при переходе с 30 FRM на 5/1 ARM вполне реально.

questionable.... особенно в отношении 2%...

Выплачивать быстрее на 30 летнем кредите можно по желанию и обстоятельствам, а вот платить на 5/1 ARM уже обязательно. Перейти же обратно с 5/1 ARM на 30 FRM намного труднее.

5/1 АРМ - это тоже 30-летний mortgage.
4.125% - 2.875% - мой личный опыт, но closing за деньги. Бесплатно тогда можно было перейти на 3.25%.

[Оранжевый Верблюд]

4.125% - 2.875% - мой личный опыт, но closing за деньги. Бесплатно тогда можно было перейти на 3.25%.

Спасибо, я совсем не спорю, просто пытаюсь разобраться. Сейчас рейты очень низкие, поэтому трудно представить, что будет меньше на 2% или даже на 1% с 3.25% сейчас.

[Физик-Лирик]

Потому что само по себе перефинансирование зачастую стоит денег

Это, конечно. Я, прежде всего, нулевой клоузинг имел в виду. Если имеется возможность с действительно нулевыми затратами улучшить процент, то смысл имеет. При этом можно платить дополнительно каждый месяц.

Выплачивать быстрее на 30 летнем кредите можно по желанию и обстоятельствам, а вот платить на 5/1 ARM уже обязательно. Перейти же обратно с 5/1 ARM на 30 FRM намного труднее.

Почему обязательно? Платите по графику. Просто никто не знает, что будет через 5 лет. В последние несколько лет, когда процент падал, 5/1 был наиболее выгоден. Опять же, можно снова перефинансировать через несколько лет.

5/1 АРМ - это тоже 30-летний mortgage.
4.125% - 2.875% - мой личный опыт, но closing за деньги. Бесплатно тогда можно было перейти на 3.25%.

Очень сильно зависит от размера займа и эквити, ну и штата наверное.

[Tanucha]

4.125% - 2.875% - мой личный опыт, но closing за деньги. Бесплатно тогда можно было перейти на 3.25%.

Спасибо, я совсем не спорю, просто пытаюсь разобраться. Сейчас рейты очень низкие, поэтому трудно представить, что будет меньше на 2% или даже на 1% с 3.25% сейчас.

сейсас скорее нет чем да, рейты подросли за последние полгода ( я правда только 30 fixed рассматриваю)

Вот что действительно трудно понять - как можно не рефинансировать заем взятый лет 6-7 назад под 6% в расчете выплатить побыстрей. Разве что размер займа не очень большой...

[Физик-Лирик]

сейсас скорее нет чем да, рейты подросли за последние полгода

На прошлой неделе рассматривал возможность перефинансирования. Рейты были неплохими. Есть за что зацепиться. Сейчас правда надо 80%, а еще лучше 75% "рейшио" иметь. Они правда теперь все с микроскопом рассматривают. Контракторов не любят. Поэтому я и писал выше, что если человек работает контрактором, надо быть осторожным. Брокер он что угодно наобещает, а вот андерайтер может и не пропустить.

[Flash-04]

тоже никак не могу взять в толк, зачем перефинансировать, если можно просто быстрее выплатить

это потому что "вы слишком много есть". Если денег нет чтобы побыстрее выплатить, то как раз берут на подольше и на поменьше %%. Интерес за весь период выше, но кэшфлоу лучше.

[mikeG]

Например, перефинансировать 30 year fixed в 5/1 ARM под низкий процент.
Зачем платить больше за фиксированный рейт через 30 лет?

какие 30 лет, если речь идёт о том, чтобы выплатить быстрее?

Если есть fixed mortgage на 30 лет, который хочется выплатить быстрее, то (возможно) имеет смысл перефинансировать на меньший срок и меньший процент.
В чем вопрос?

[KOT MATPOCKUH]

гмммм... гмммммммм......

а я вот пол-годика назад тоже было спрашивал, не будет ли в итоге то же самое, если я буду платить сам лишнюю тысчонку в дополнение к двум тысчонкам по имеющемуся 30-year fixed, чем заморачиваться с перефинансированием на 15-year fixed - так сказали нет, перефинансироваться выгоднее. А тут вроде те же товарищи говорят наоборот

А я как раз завтра собирался подать челобитную на Provident, а теперь уж и не знаю, чего делать. Тяжело это - быть чайником

[metaller]

Сейчас рейты очень низкие

Возможно поэтому имеет смысл их зафиксировать надолго (на 30 лет) ?

[thinker]

а я вот пол-годика назад тоже было спрашивал, не будет ли в итоге то же самое, если я буду платить сам лишнюю тысчонку в дополнение к двум тысчонкам по имеющемуся 30-year fixed, чем заморачиваться с перефинансированием на 15-year fixed - так сказали нет, перефинансироваться выгоднее. А тут вроде те же товарищи говорят наоборот

Ваш вопрос в том топике стоял иначе. А именно:

То есть, реально ли будет, перефинансируя на 30 лет, а не на 15, и доплачивая добровольно тысчонку на принципал, выплатить дом точно так же, как если я бы перефинансировал на 15 лет?

Как видим вы хотели перефинансировать на 30 лет И одновременно платить дополнительно. На что вам ответили что не имеет смысла т.к. процент по мотргичу на 15 лет ниже чем на 30. Так что, если уж идти таким путем то наибольшая экономия будет если перефинансировать на 15 лет, а потом ещё платить сверху.

[KOT MATPOCKUH]

Ну а если перефинансировать на 15 лет, но сверху уже ничего не доплачивать? Фиг с ней, с наибольшей экономией. Просто будет ли это равно тому, чтобы выплачивать 30 лет с добровольной тысчонкой сверху?

Тогда можно будет типа одной задницей усидеть на двух стульях - и выплатить всего за 15 лет, а не за 30, и при этом не шибко раскошеливаться, т.е. обойтись платежом меньше чем 3 тыщи в месяц. Даже в моём Wells Fargo мне дали эстимейт что для 15 лет 3% fixed придется платить примерно 2,700 включая county taxes, ну а если ещё пошопаться - то и ещё более лучшие условия возможно найдутся.