аукционы по недвижимости.

[Kolombina]

Банк В ничего не получает.
Но имеет право в течение 6 лет судить предыдущего влалельца на предмет дефишиенси.

[Maestro]

Это за что ? Что означает дефишиенси?

[Kolombina]

Судить на ту сумму, на которую был второй мортгидж банку В.
Deficiency judgement.

Можно не дожидаясь суда, сделать settlement. Обычно 5-10% от суммы, может быть до 30%

[Сергей-Ташкент]

Kolombina,

I sent you PM, could you reply once have time, please

[Gery]

Уходит все очень дорого, а если уходит дешевле, то фанни ме не дает аппрувал.

При покупке недвижемости через аукционные сайты в случае выйгрыша покупатель платит процент аукционеру.
Дальше покупатель имеет дело с продавцом, но, как вы пишите, продавец (чаще всего банк) предложение может отклонить, т.е. выйгрыш на аукционе еще не гарантирует покупку.
Что в это случае происходит с деньгами упалачеными аукционеру? Они возвращаются или нет?

[vaduz]

Что в это случае происходит с деньгами упалачеными аукционеру? Они возвращаются или нет?

А если мы скажем, что возвращаются, а вам не вернут - вы сильно на нас обидитесь?
Наверно имеет смысл знакомиться с правилми конкретного аукциона...

[Gery]

Что в это случае происходит с деньгами упалачеными аукционеру? Они возвращаются или нет?

А если мы скажем, что возвращаются, а вам не вернут - вы сильно на нас обидитесь?
Наверно имеет смысл знакомиться с правилми конкретного аукциона...

Ну не сильно, конечно. Так, подуюсь для проформы

Просто мысль в голову пришла - решил спросить, вдруг есть какие общие правила всем извесные.

Тем не менее, спасибо за ответ

[Kolombina]

Если вы конкретно об auction.com спрашиваете, то деньги возвращают.
Хотя обычно они уже знают примерно, на сколько банк согласится, и не будут брать с вас депозит, если сумма намного ниже и шансов нет.

На трастии сейлах деньги не возвращают, потому что это абсолютный аукцион. Никаких дополнительных одобрений от банка не нужно. Выставленный дом на продажу - это полное и окончательное одобрение.
деньги могут вернуть только в том случае, если дом был продан по ошибке. Например, дом стоял на шорт сейле и закрылся за день до аукциона, а в трасти информация не дошла. Но это редко.

[Gery]

Как же приятно читать Ваши посты, Colombina, - все по делу, без интриг! Спасибо

Еще один вопрос позволите?

Искал эти самые "трастии сейлы" в определенном городе и пока нашел только вот это:
http://www.danesheriff.com/foreclosure_ ... earch.aspx

Не могли бы Вы подсказать, это именно то что я ищу (trustee sale)?

[DropAndDrag]

очень любопытный топик.
так как посматриваю на дома, то напрягся и нашел дома для аукциона (использовал http://www.zillow.com, там в фильтрах есть pre-market -> pre-foreclosure. но чтобы получить дома под этим фильтром, нужно зарегистрироваться. это бесплатно и спам не шлют)
подъехал к одному дому, на нем наклеено куча бумажек, что дом будет выставлен на trustee's акцион и цена. цена выходит подешевле, чем в соседних домах, но газончик сдох. может быть и еще что-то. в итоге может выйти одинаково.

так что первый вопрос - от какой балды берется цена? и второй вопрос - аукцион стартует от этой цены вверх? или может пойти и вниз? (я видел такой аукцион на мебель)

понятно, что иметь кэша на покупку дома сложновато. также понятно, что кто-то специализируется на покупках с последующей продажей. поэтому вопрос кто может специализироваться или как их искать? за что или какой процент они работают?

[Hamster]

очень любопытный топик.
так как посматриваю на дома, то напрягся и нашел дома для аукциона (использовал http://www.zillow.com, там в фильтрах есть pre-market -> pre-foreclosure. но чтобы получить дома под этим фильтром, нужно зарегистрироваться. это бесплатно и спам не шлют)
подъехал к одному дому, на нем наклеено куча бумажек, что дом будет выставлен на trustee's акцион и цена. цена выходит подешевле, чем в соседних домах, но газончик сдох. может быть и еще что-то. в итоге может выйти одинаково.

так что первый вопрос - от какой балды берется цена? и второй вопрос - аукцион стартует от этой цены вверх? или может пойти и вниз? (я видел такой аукцион на мебель)

понятно, что иметь кэша на покупку дома сложновато. также понятно, что кто-то специализируется на покупках с последующей продажей. поэтому вопрос кто может специализироваться или как их искать? за что или какой процент они работают?

Стартовая цена обычно равняется балансу на mortgage. Если эту сумму никто не предлагает, дом уходит назад банку и он потом от него избавляется через стандартные каналы (realtor и т.д.) С 90% домов так и происходит. Если бы дом стоил больше, чем за него были должны банку, владелец мог бы его продать, выплатить mortgage, получить какую-то сумму назад и не терять свою кредитную историю.

На второй вопрос, я не знаю, зачем их искать, но как - очень просто, они стоят на ступенях перед courthouse в означенное на бумажке место и время.

[DropAndDrag]

Стартовая цена обычно равняется балансу на mortgage... С 90% домов так и происходит. Если бы дом стоил больше, чем за него были должны банку, владелец мог бы его продать, выплатить mortgage, получить какую-то сумму назад и не терять свою кредитную историю.

что-то я не вижу логики.
стартовая цена равняется балансу на mortage. тогда имеем 2 варианта:
1. если этот баланс ниже, чем реальная стоимость дома, то владелец продаст и это понятно.
2. если этот баланс выше, чем реальная стоимость дома, то что можно поймать на аукционе?
вдобавок дома, которые я вижу действительно ниже реальной стоимости.
значит, что-то в 10% домах (по вашим подсчетам) что-то не так с первым вариантом. За это народ и борется. Что не так?

На второй вопрос, я не знаю, зачем их искать, но как - очень просто, они стоят на ступенях перед courthouse в означенное на бумажке место и время.

аукционы редко, в рабочее время, переносятся, да и кто там будет разговаривать ... лучше бы как-нибудь заранее поговорить )))

[Kolombina]

Стартовая цена обычно равняется балансу на mortgage. Если эту сумму никто не предлагает, дом уходит назад банку и он потом от него избавляется через стандартные каналы (realtor и т.д.) С 90% домов так и происходит.

Наверное, в разных местах по-разному.
Но у нас стартовая цена не равняется балансу. Как и в Аризоне, и в Кали. Я не знаю, какие проценты в Кали, у нас примерно в 30% стартовый бид - это баланс + все фии.
В 60-70% цену ставят от балды (от внутренних guidelines). Уже примерно знаешь, чего ждать от разных трасти. Иногда у них меняются guidelines (начальники ?), и начинают генерировать биды по-другому.
Бывало пару месяцев, когда БофА на все дома тупо ставили fair market price. Ясно, никто не брал. Есть один трасти, они еще ни разу не поставили цену меньше, чем баланс мортгиджа, но они так мало продают, что можно пренебречь. Есть трасти, которые дают очень низкие стартовые биды,но делают это без предупреждения. Кто подготовился,тот выхватил хороший дил. Ну и т.д.

[Kolombina]

понятно, что иметь кэша на покупку дома сложновато. также понятно, что кто-то специализируется на покупках с последующей продажей. поэтому вопрос кто может специализироваться или как их искать? за что или какой процент они работают?

А вам зачем, если не секрет?

Купить у этих людей, которые купили на аукционе?
Так они вам гуд дил не дадут, разве что вы тут же выложите кеш, тогда отдадут дом плюс возьмут фии..
А если вы хотите, чтобы они ждали, пока вы получите финансирование, так ждать не будут.
Смысла нет. Опытные флипперы сделают ремонт, пока будут ждать документов и вычищать тайтл. Потом поставят его на маркет и продадут как любой дом на маркете (обычно немного дороже из-за свежего ремонта). Если вы хотите дил, вы или сами должны быть на аукционе с кешем, или лучше купить шорт сейл.

[Hamster]

что-то я не вижу логики.
стартовая цена равняется балансу на mortage. тогда имеем 2 варианта:
1. если этот баланс ниже, чем реальная стоимость дома, то владелец продаст и это понятно.
2. если этот баланс выше, чем реальная стоимость дома, то что можно поймать на аукционе?
вдобавок дома, которые я вижу действительно ниже реальной стоимости.
значит, что-то в 10% домах (по вашим подсчетам) что-то не так с первым вариантом. За это народ и борется. Что не так?

Бывают такие варианты. Иногда баланс выше реальной стоимости, но банк по какой-то причине выставляет дом на аукцион ниже полного баланса. Или на доме висит больше одного mortgage, дом выставляется за сумму, равную балансу на foreclosing mortgage, после продажи на аукционе второй mortgage исчезает.

(Но тут есть важный подводный камень. У займов на дома есть понятие "senior/junior lien". Обычно основной mortgage это senior, а всяческие 2nd и HELOC это по отношению к нему junior. Если дом попадает на аукцион из-за дефолта по senior lien, то junior liens после аукциона остаются на прошлом владельце. Если из-за junior, то он может там оказаться со смешной стартовой ценой, но все senior liens продолжают висеть на доме и переходят с ним к новому владельцу. Если не изучить вопрос о статусе всех liens на доме до покупки, можно очень крупно попасть.)

[Kolombina]

(Но тут есть важный подводный камень. У займов на дома есть понятие "senior/junior lien". Обычно основной mortgage это senior, а всяческие 2nd и HELOC это по отношению к нему junior. Если дом попадает на аукцион из-за дефолта по senior lien, то junior liens после аукциона остаются на прошлом владельце. Если из-за junior, то он может там оказаться со смешной стартовой ценой, но все senior liens продолжают висеть на доме и переходят с ним к новому владельцу. Если не изучить вопрос о статусе всех liens на доме до покупки, можно очень крупно попасть.)

Да, это очень верно и очень важно.

[DropAndDrag]

понятно, что иметь кэша на покупку дома сложновато. также понятно, что кто-то специализируется на покупках с последующей продажей. поэтому вопрос кто может специализироваться или как их искать? за что или какой процент они работают?

А вам зачем, если не секрет?

Купить у этих людей, которые купили на аукционе?
Так они вам гуд дил не дадут, разве что вы тут же выложите кеш, тогда отдадут дом плюс возьмут фии..
А если вы хотите, чтобы они ждали, пока вы получите финансирование, так ждать не будут.
Смысла нет. Опытные флипперы сделают ремонт, пока будут ждать документов и вычищать тайтл. Потом поставят его на маркет и продадут как любой дом на маркете (обычно немного дороже из-за свежего ремонта). Если вы хотите дил, вы или сами должны быть на аукционе с кешем, или лучше купить шорт сейл.

да какой уж секрет. вот задумался в очередной раз - может быть пора что-то прикупить. а тут вы с таким топиком
я вроде бы понимаю, что такое short sale, но как это искать?

[vic_shaburov]

Очень интересная тема, спасибо всем кто писал, особенно Kolombina.
Сами недавно из Германии переехали, там я 2 обьекта брал с аукциона, достаточно удачно.

Хотим вот сейчас здесь дом взять - в Bay Area.
Не подскажите по каким сайтам можно обьекты смотреть?
* Action.com - слишком мало обьектов
* Есть еще http://homes.yahoo.com там полный план стоит 150$ в месяц. Это самый лучший источник?
Это там будут Trustee sales?

Заранее спасибо!