Покупка дома (№n). А оно надо?

[Beloglazov]

[quote:348f7c1a61="Azazello"][quote:348f7c1a61="Beloglazov"]В моей местности в последние 3 года стало правилом давать offer сразу на 5+ тысяч больше, чем просит продавец - иначе _гарантированно_ перебьют...[/quote:348f7c1a61]

Это не совсем так - real estate, традиционно, отстаёт от рынка по фазе и по амплитуде, но частота колебаний сохраняется. Поэтому то, что было верно последние 3 года, уже не работает - я вижу дома и кондо, за которые явно не дают даже offer, иначе они бы давно ушли. И это не развалюхи в Mattapan, а вполне хорошие дома в Belmont, Newton, Arlington, Watertown, Cambridge (Fresh Pond area, Huron Village etc.).[/quote:348f7c1a61]

Это был ответ на "ИСКУССТВЕННО подняли цены". Цены росли потому, что был спрос, сейчас спрос спадает - цены будут понижаться. Но это естественный процесс, а не чьи-то происки.

[Diman]

[quote:b7438bf6d8="Beloglazov"]Вам же, я вижу, нужен третий вариант: Вы не дом думаете как купить, а аутотренингом занимаетесь - "А мне и не хотелось!". Ну что, удачи нам всем: мне - в моих начинаниях, Вам - в Ваших. [/quote:b7438bf6d8]
Извините, я не понимаю о чем Вы, я как раз и думаю как купить дом, (точнее а стоит ли?), и параллельно занимаюсь просветительской работой, бесплатно , и не надо пожалуйста дешевых выпадов про аутотренинг, царапанье груди и соц. революцию.

[quote:b7438bf6d8="Beloglazov"]
В условиях рынка товар стоит не столько, сколько на него потратили (себестоимость "пустотелого кирпича российского производства"), а столько, за сколько его готовы купить. То, что цена на дома растет, говорит о том, что их за эту цену покупают. [/quote:b7438bf6d8]
Спрос и предложение, спасибо, что просветили! Только самого главного Вы не поняли, или делаете вид, что не поняли. Как этот спрос формируется. Для Вас наличие 3-ей силы в виде FNM и FRE, а также 4-ой в виде государства (которому выгодно брать налог с раздутых "assets" очень выгодно), не является ИССКУСТВЕННОСТЬЮ, а для меня увы является. Честного, свободного рынка покупатель-продавец, о котором с гордостью говорят господа, я здесь не вижу.

[quote:b7438bf6d8="Beloglazov"]
В моей местности в последние 3 года стало правилом давать offer сразу на 5+ тысяч больше, чем просит продавец - иначе _гарантированно_ перебьют.
Что, кстати, косвенно свидетельствует о достаточном количестве людей, доходы которых таки выросли. То, что это не "наш с вами инком", обидно, конечно , но расцарапыванием груди под крики о "картоне" это не поправить. Или Вы собираетесь социальную революцию здесь устраивать? [/quote:b7438bf6d8]
Это свидетельствует о достаточном количестве людей, готовых положить даун, с более-менее нормальной кредитной историей, и уровнем инкома, и готовых "осваивать" свеже-занятые для них деньги от FNM и FRE.
Причем здесь рост доходов?

Удачи!

[Diman]

end.

[Beloglazov]

[quote:62bf67a3ae="Diman"]...и не надо пожалуйста дешевых выпадов про аутотренинг, царапанье груди и соц. революцию. [/quote:62bf67a3ae]

Так и я же об этом: давайте без лозунгов. Есть реальные условия в которых мы можем действовать, мне задача видится в виде выбора "выгодной" стратегии _в рамках этих условий_. Если Вы хотите эти самые условия поменять (банки с кредитами, например, отменить ), то я не вижу другого пути, кроме социальной революции. Какой смысл рассуждать о "кирпиче российского производства", сидя в Америке? Какой смысл кричать "ГОВНО", размышляя одновременно как бы исхитриться, чтобы его все же купить? В "О жизни" это происходит, но там у народа нет цели что-то узнать или решить - там цель именно покричать. В "Финансы" же хочется разговора по делу. А что происходит? "Народ, вот наблюдаю человека, который действует по такой-то схеме, результаты впечатляют - что если _сейчас_ начинать так же, на чем можно влететь?" - "Да вас на доску почета, да это ума много не надо, да это все картон и говно...". Ну, и до чего мы в результате договорились? До традиционного Приветовского "американцы - придурки, а мы, конечно же, - нет"? Опять же, с нашими locations озабоченность этой темой странно как-то выглядит...

[quote:62bf67a3ae="Diman"]Только самого главного Вы не поняли, или делаете вид, что не поняли. Как этот спрос формируется.[/quote:62bf67a3ae]

А что же тут не понять? Вот есть конкретный я, с моей конкретной семьей, с моими конкретными доходами/расходами и конкретными "эх, хочу!". Смотрю это я на очередное "эх, хочу!" и думаю, как бы это его заиметь? Раздумья сводятся обычно к "а потяну ли, и если нет, то что надо сделать, чтобы все-таки "да"?". А еще интересно, что "хочу" я почему-то того же, что и очень многие другие, в том же месте, например, если о доме говорить. Вот не хочу я дом, "такой же", но в штате Maine, пусть и в 3 раза дешевле - не хочу я его там! И "домик Тыквы" из сказки про Чиполино - маленький, но зато кирпичный! - тоже не хочу.

[quote:62bf67a3ae="Diman"]Для Вас наличие 3-ей силы в виде FNM и FRE, а также 4-ой в виде государства (которому выгодно брать налог с раздутых "assets" очень выгодно), не является ИССКУСТВЕННОСТЬЮ, а для меня увы является. Честного, свободного рынка покупатель-продавец, о котором с гордостью говорят господа, я здесь не вижу.[/quote:62bf67a3ae]

У меня такое чувство, что Вам бы натуральный обмен очень подошел. Честный такой рынок, без всяких там посредников и налогов, никто "лишний" не богатеет, все очень естественно и понятно, никакой "искусственности". Мне вообще-то говоря пофиг, чем там наличие этих "сил" является - можно было бы еще порасстраиваться из-за того, что ночью темно а зимой холодно. Я как-то более практично на эти вещи смотрю: холодно - оденься теплее, дождь - зонт возьми. А стоять под дождем без зонта, рассуждая о вселенской несправедливости... для себя, по крайней мере, смысла не вижу.

[quote:62bf67a3ae="Diman"][quote:62bf67a3ae="Beloglazov"]
В моей местности в последние 3 года стало правилом давать offer сразу на 5+ тысяч больше, чем просит продавец...[/quote:62bf67a3ae]
Это свидетельствует о достаточном количестве людей, готовых положить даун, с более-менее нормальной кредитной историей, и [b:62bf67a3ae]уровнем инкома[/b:62bf67a3ae], и готовых "осваивать" свеже-занятые для них деньги от FNM и FRE.
Причем здесь [b:62bf67a3ae]рост доходов[/b:62bf67a3ae]? [/quote:62bf67a3ae]

Действительно, и при чем тут "рост доходов" к "уровню инкома"? "Даун" - он, вестимо, с доходами тоже никак не связан. "Осваивать" деньги" - Вы не на обязательные ли monthly payments намекаете? Ну так они тоже ведь с неба падают - при чем тут доходы?

P.S. Я это между делом писал, получилось долго - поэтому Ваше "end" я уже после увидел.

[Diman]

Если Вы хотите, что бы я Вам рассказал большой секрет как выгоднее купить дом, или высказал свое мнение, о том правильно ли Вам видится "Ваша задача в виде выбора "выгодной" стратегии"", то откройте другой топик и пишите в него с наслаждением. Теперь к теме разговора.
Зачем опять нести бред про соц. революцию и отмену банков с кредитами? Банки и кредиты я, как раз очень люблю. FRE и FNM нет. А способы изменить ситуацию есть и другие, которые Вы не видите (видимо статью Вы читали весьма ознакомительно ), например избрать президентом, того кандидата, о котором упоминается в статье и обанкротить эту систему к чертовой матери (часть моей стратегии если Вам угодно).

Еще раз крупным текстом, без эмоций, о чем я говорил:
1. Спрос, который определяет предложение на рынке жилья исскусственно стимулируется, через oversupply кредитных средств поддерживаемый Fannie и Freddy. ТАК_БЫЛО_НЕ_ВСЕГДА. Вам на это наплевать, а у меня это вызвает серьезные опасения, что это будет долго продолжаться, а также протест (не в форме призыва к соц. революции конечно).

2.$300000-вый дом сделанный из ДСП, с наполнителем между стенами, покрытый винилом, стоящий на 8 дюймовом фундаменте на 1 акре земли в нашей местности (ГОВНО в моем понимании, уж извините) я не_считаю_стоящим_этих_денег и не_считаю_это инвестициями (скорее более спекулятивным вложением, в надежде, что система созданная для раздувания этих assets будет работать без перебоев).

3. Систему созданную FRM и FRE, хорошо бы ликвидировать.

Теперь пришли Вы, и заявляете следующее: "Вот есть конкретный я, с моей конкретной семьей, с моими конкретными доходами/расходами и конкретными "эх, хочу!"". "Ну докажите мне..., ну разубедите меня...".
Вы не утруждаете, себя доказательствами, опровергающими п№1 например. Позиция Ваша проста и понятна: "Раз это есть то так надо и так будет" И это Вы называете спросом и предложением. Рассуждения Ваши изобилуют притянутыми за уши сравнениями ("царапать грудь, стоять под дождем без зонта, рассуждая о вселенской несправедливости") и приписыванием собеседнику то о чем даже речи не идет ("натуральный обмен, социальная революция "). Вы почему-то думаете, что Вам плачутся в жилетку, и жалуются, игнорируя абсолютно, о чем идет речь, и соответственно играете роль рубахи-парня ("Я как-то более практично на эти вещи смотрю: холодно - оденься теплее, дождь - зонт возьми"). Удивляет еще Ваша настойчивость пытаться вывести кого-либо на "чистую воду". С чего Вы взяли, что я например, размышляю "как бы исхитриться, чтобы его все же купить?" Или Вы имели ввиду кого-то другого?

Я Вам: Система, которая придумана, финансовая липосомия – порочная, ее надо менять/убрать/оставить все как было до FNM и FRE. Цена домов растет безумными темпами, по сравнению с ростом зарплаты, например. Как долго будет это продолжаться? Заметье, убрать FNM и FRE не потому, что мне завидно, что не мне кто-то делает деньги, а потому, что FNM и FRE раздувают денежное выражение home market assets.

А вы мне: Это спрос и предложение, надо играть по этим правилам и еще вальяжно: "Ну разубедите меня!". Вы называете это "газетными страшилками", Смелый Вы однако человек. Не Вы ли жаловались в одном из топиков, как "хорошо" вложились в рынок когда он был на самом подьеме? Как разговор глухого и немого.

Я Вам: Споосбность дома быть asset'ом, value сейчас определяется, способностью FRM и FNM раздавать все больше кредитов, а не напрмер, качеством материала из которого он сделан (читай картон) или добротностью конструкции (читай 8'' фундамент), хотя конечно и location и shelter имеют значение, согласен с этим, только вот списать на них этот рост рука не поднимается.
А Вы мне: Какой смысл рассуждать о "кирпиче российского производства", сидя в Америке? Какой смысл кричать "ГОВНО"...
"кирпич российского производства" был приведен как аргумент, что_вы_не_покупаете asset за свои деньги, опять же по моему мнению. А не как аргумент, что здесь все херово и американцы-придурки. Где ваши мысли о том, что определяет value дома и главное в какой степени?

Пока все что Вы написали, сводится к утверждению, что это "рынок" и в него надо играть. Так и ИГРАЙТЕ!
Удачи.

[Mikhail_L]

Убедили таки, прочитал всю статью, ну очень интересно стало.
Куча вопросов возникло, ну да бог с ними (особенно раздражает отсутствие таблиц и рисунков). В основном непонимание.

Цитата:
"For the banks, the aim is: If the price of a home can be fictitiously doubled, say to $400,000, then the market value of the mortgage attached to the home can be fictitiously doubled to $400,000, and the income cash flow stream of principal and interest payments that can be looted, can be doubled. The banks pre-figure what principal and interest cash stream they want to realize from a mortgage, and then set the price of the house at a level that will allow them to extract, through an attached mortgage, that principal and interest cash stream.

This is the system that the banks put into place during the course of the 1980s, and which Greenspan and Fannie Mae have geared up full force since 1995. It is completely unsustainable and unstable."

Все понятно, механизм простой как не знаю что. Умными словами спрос-предложение расписали, блин. Кстати, спасибо [b:454bfdf351]clinger[/b:454bfdf351]у за разъяснения.

Цитата из [b:454bfdf351]clinger[/b:454bfdf351]а
"Теперь в дело вступает Fannie и Freddie. Дадим одному из них $100. Банк продает закладную и у него опять появляются $100 которые он может дать в кредит (присутствие различных fee не рассматриваем для простоты). Теперь у Fannie денег нет, хотя ему будут идти проценты за кредит. Где же взять деньги? Правильно, на рынке. Fannie выпускает Mortgage-Backed Security (MBS) и продает их на рынке, получив таким образом обратно свои деньги. Заметьте, что выплаты по этим ценным бумагам гарантированны даже если ссуда которая является частью их обеспечения не погашается.

В самом по себе этом факте еще нет ничего плохого. Однако, просутствие Fannie и возможность выдать ссуду даже не имея средств в наличии, создали благоприятную среду для продажи ссуд на дома банками (http://www.mfea.com/NewsCommentary/Fund ... Price2.asp)."

Вывод же мне совершенно непонятен - [i:454bfdf351][b:454bfdf351]почему это этот механизм нестабилен и не обеспечен деньгами?[/b:454bfdf351][/i:454bfdf351] В статье вроде пытаются кучу информации привести, но черт его знает. Они же (Fannie/Freddie) продают эти моргиджи на рынке и получаю под них реальные деньги на которые потом скупают у банков еще. Но они же деньги не печатают, это ж не пирамида.

Перечитал топик с начала, ясности не прибавилось. Ну кризис, ну и что?
Все таки чтобы понять надо понять что будет если...

Опять из [b:454bfdf351]clinger[/b:454bfdf351]а
"С моей точки зрения то что мы наблюдаем это уже инерция. Процентная ставка рано или поздно вырастет, стоимость MBS упадет, желающих их приобрести станет меньше, соответственно Fannie будет труднее достать деньги, а банкам выдать. Доступ к кредитам сократится, соответственно уменьшится количество желающих купить, спрос и цена. Побочным эффектом может быть затрудненный доступ к другим кредитным ресурсам и возросшая цена, что неминуемо приведет к росту банкротств (даже если будет сопровождаться ростом благосостояния)"

Итак: пузырь + текущий кризис + еще если и процентную ставку поднимут --> тогда точно будет Ж...

Все в нее родимую (ставку, не Ж... ) упирается, только непонятно когда ее поднимут, уж точно не очень скоро при нынешнем то состоянии дел.
В конце концов все определяется состоянием экономики, которая определяет наличие рабочих мест, которые в свою очередь обеспечивают выплаты по кредитам. Почему вдруг все должно лопнуть из-за какой то Фанни? Кризис пройдет в ближайшие годы - не сильно ситуация поменяется, разве что дикий рост цен прекратится, ну а не пройдет, тут уж понятно что будет.

Повесили, блин, ярлыки "пузырь", "пузырь лопнет" и "overpriced" и все пляшут отталкиваясь от этого, подгоняя факты под эти определения.

Михаил.

[Beloglazov]

[quote:2b2f7e0155="Diman"]...то откройте другой топик и пишите в него с наслаждением.[/quote:2b2f7e0155]

О, ну как же, знакомый поворот! "Давайте выскажем разные мнения о..., причем говорить надо следующее:...". Дорогой мой, Вы открыли топик в разделе "Финансы", назвали его "Покупка дома - а надо ли?" - я ни _о чем_ другом здесь и не говорил, только о финансовых аспектах покупки дома. Если Вам не нравится _что именно_ я говорил - это Ваша проблема. Назови Вы топик иначе, как нибудь вроде "За что я не люблю Fannie и Freddie!" - я бы в него и заглядывать не стал.

[quote:2b2f7e0155="Diman"]Зачем опять нести бред про соц. революцию и отмену банков с кредитами? Банки и кредиты я, как раз очень люблю. FRE и FNM нет.[/quote:2b2f7e0155]

Ага. А как, например, насчет того, что выдача банками кредитов есть не что иное как денежная эмиссия и, стало быть, источник инфляции? Чем это принципиально отличается от рассмотренного где-то в начале "Выдали FNM $100..."? Что, "обычные" кредиты более "обеспечены" реальными деньгами? Когда банк выдает деньги одного клиента в кредит другому, этот клиент покупает что-нибудь, продавец кладет полученные деньги в свой банк, тот снова выдает их в кредит - те же самые деньги! - и т.д. множество раз - это ли не безобразие? Давайте уж полумерами не ограничиваться - "не любить", так всех!

[quote:2b2f7e0155="Diman"]1. Спрос, который определяет предложение на рынке жилья исскусственно стимулируется, через oversupply кредитных средств поддерживаемый Fannie и Freddy. ТАК_БЫЛО_НЕ_ВСЕГДА. Вам на это наплевать, а у меня это вызвает серьезные опасения, что это будет долго продолжаться, а также протест (не в форме призыва к соц. революции конечно). [/quote:2b2f7e0155]

Где я говорил, что мне на это наплевать? Я говорил о том, что покупать дом, тем не менее, надо и что есть схемы, позволяющие не прогореть в любом случае.

[quote:2b2f7e0155="Diman"]Не Вы ли жаловались в одном из топиков, как "хорошо" вложились в рынок когда он был на самом подьеме?[/quote:2b2f7e0155]

Вот это да! "Все заносили десятники в книжку..."© Насколько помню, я уже почти год назад вставил фразу об этом в какой-то разговор... а Вы понимаете разницу между "жаловаться" и "посмеиваться над самим собой"? Так вот, то был именно второй вариант. Мы с моим приятелем, например, постоянно подкалываем друг друга за утренним кофе на финансово-профессиональные темы, последнюю неделю, кстати, я веду с большим отрывом благодаря Вашей статье: против наукообразного "лопающегося пузыря" у него есть только какие-то жалкие аргументы прагматика про баланс там, прибыль какую-то... а уж "курятник из пенопласта" и "пустотелый кирпич" - ну это просто нокаут! Спасибо.

[quote:2b2f7e0155="Diman"]Где ваши мысли о том, что определяет value дома и главное в какой степени?[/quote:2b2f7e0155]

Мои - выше. А где Ваши? В газетной статье?

[quote:2b2f7e0155="Diman"]Так и ИГРАЙТЕ![/quote:2b2f7e0155]

Можно да? Ну, спасибочки. А можно, я еще немножко и на Привет попишу?

[OlgaL]

Helena писала [b:58382f6c41]Говорить о среднем росте, по-моему бессмысленно.
В моей местности принято считать 2% в год хорошим ростом. Двое знакомых продали дома в течение последнего года. Рез-т:
покупка - 1993 - 140к продажа 2001 - 157к
покупка 1994 - 140к продажа 2002 - 152к
[/b:58382f6c41]

Ну ладно, деньги как говорится счет любят. Давайте возьмем ручку и листок бумаги.
Покупка 1993год - 140К
Продажа2001гда - 157К
Разница = 17К за 8 лет
Сколько они заплатят налога с этой прибыли ( а ведь это доход, так они купили дешевле, продали дороже) ? Я точно не знаю, как в этом случае берут налог. Ну допустим 25%. Около 4К ( не ислючено, что больше). Остается 13К.
Тут еще не мешало бы посчитать, сколько они в этот дом вложили, все расходы на содержание, поддержание, всяческие ремонты, приведение дома а соответсвующий вид перед продажей. Вот если бы у нас были эти цифры, тогда можно определить величину прибыли. А так это только как "средняя температура в больнице".

[Lightick]

[quote:c4008aaf0b="OlgaL"]Helena писала [b:c4008aaf0b]Говорить о среднем росте, по-моему бессмысленно.
В моей местности принято считать 2% в год хорошим ростом. Двое знакомых продали дома в течение последнего года. Рез-т:
покупка - 1993 - 140к продажа 2001 - 157к
покупка 1994 - 140к продажа 2002 - 152к
[/b:c4008aaf0b]

Ну ладно, деньги как говорится счет любят. Давайте возьмем ручку и листок бумаги.
Покупка 1993год - 140К
Продажа2001гда - 157К
Разница = 17К за 8 лет
Сколько они заплатят налога с этой прибыли ( а ведь это доход, так они купили дешевле, продали дороже) ? Я точно не знаю, как в этом случае берут налог. Ну допустим 25%. Около 4К ( не ислючено, что больше). Остается 13К.
Тут еще не мешало бы посчитать, сколько они в этот дом вложили, все расходы на содержание, поддержание, всяческие ремонты, приведение дома а соответсвующий вид перед продажей. Вот если бы у нас были эти цифры, тогда можно определить величину прибыли. А так это только как "средняя температура в больнице".[/quote:c4008aaf0b]
Айн момент!
Во-первых любая прибыль с продажи дома облагается налогом только при условии, что после покупки прошло менее 2-х лет. Во-вторых, после 2-х лет налогом облагается прибыль больше 500К при статусе совместной подачи декларации (муж и жена) и больше 250 при раздельной или одиночном статусе. Я говорю о цифрах прибыли, а не стоимости дома.
Из личного опыта.
1999 - покупка 247К (плюс 21К бассейн, 2К лендскейп)
2002 - продажа 309.500К (по поводу офферов, фиг перебивали. Был наш оффер 325. Предложили 1-й раз 300К - возмущенно отказались. 2-й после бурной торговли приняли на 309.5)

[OlgaL]

Так что, получается так, что если вы продали дом, который купили более 2-х лет назад, то с прибыли вообще ничего не платится в смысле налогов? Я правильно понимаю ?

[Lightick]

[quote:6e4ffbba30="OlgaL"]Так что, получается так, что если вы продали дом, который купили более 2-х лет назад, то с прибыли вообще ничего не платится в смысле налогов? Я правильно понимаю ?[/quote:6e4ffbba30]
Вы правильно понимаете, но при условии, что прибыль не больше 500К (250К). Информация достоверная, я как раз курс по налогам беру. Это 100% относится к федеральным налогам. Возможно, в налогах штата могут быть нюансы, я только по своему штату и прилегающим информацию имею.

[sergeibob]

[quote:73ffb47e09="OlgaL"]Так что, получается так, что если вы продали дом, который купили более 2-х лет назад, то с прибыли вообще ничего не платится в смысле налогов? Я правильно понимаю ?[/quote:73ffb47e09]

При условии если вы в нем жили (в качестве primary residence, по-моему).
Если вы прожили в доме по-крайней мере 2 года за последние 5 лет, то прибыль не облагается налогом (там есть всякие тонкости, но в общем это так,
посмотрите публикацию IRS).

[OlgaL]

А как по местным налогам вашего штата? Знаете, государство, оно ведь не любит упускать...

[Lightick]

[quote:6838ba8884="OlgaL"]А как по местным налогам вашего штата? Знаете, государство, оно ведь не любит упускать...[/quote:6838ba8884]
У нас с этого не берут налогов, более того, можно еще получить списание за счет Property tax (это не привязано к продаже), при условии конечно, что налогоплательщик удовлетворяет всем условиям, оговоренным в законе. Ну а насчет того, что государство не упустит, не всегда верно. Любимая поговорка нашего инструктора - Taxes are not fare, rational or logical!

[sergeibob]

[quote:85262c0a17="Lightick"][quote:85262c0a17="OlgaL"]А как по местным налогам вашего штата? Знаете, государство, оно ведь не любит упускать...[/quote:85262c0a17]
У нас с этого не берут налогов, более того, можно еще получить списание за счет Property tax (это не привязано к продаже), при условии конечно, что налогоплательщик удовлетворяет всем условиям, оговоренным в законе. Ну а насчет того, что государство не упустит, не всегда верно. Любимая поговорка нашего инструктора - Taxes are not fare, rational or logical! [/quote:85262c0a17]

Налоги штата часто основываются на federal capital gain, так что если тот отсутствует, то все нормально (хотя проверьте в своем штате). Местные налоги - города - обычно берут при оформлении продажи, в районе 1% от цены (насколько я помню).