Покупка дома (№n). А оно надо?

[CBI]

[quote:866519cca0="MaximA_list"][quote:866519cca0="CBI"]

Я думаю Вы заблуждаетесь насчет "кидания". Банк получит свою собственность обратно. Дело житейское. За это в тюрьму не сажают.
Или Вы знаете примеры чтобы не быть голословным?[/quote:866519cca0]

Ошибка заключается в том, что банк не является собственником вашего дома и, более того, совершенно к этому не стремится. Вы даете ему свой дом в залог, как гарантию возвращения долга. В случае, когда Вы не можете отдать долг и отдате дом, который, как было предложено в условии задачи стоит только 30% от того, что Вы должны банку, банк может захотеть получить с Вас оставшиеся 70%. Если у Вас имеется к тому моменту собственность (новая квартира), то банк попытается Вас достать через суд. В таком случае Вам, возможно, придется объявить банкротство. Тонкостей этого дела я не знаю, но, возможно, что Вам и удастся сохранить ее.
[/quote:866519cca0]


Про foreclosure я неоднократно слышал - явление распространенное. А про остальное - нет. Так как тонкостей этого дела не знаете ни Вы ни я, то позвольте мне на слово не верить и полагаться только на какой-нибудь незаинтересованный квалифицированный источник и желательно с конкретными примерами.

[Alex_BZ]

[quote:35384ac4e3="CBI"]
Я также не понял, знаете ли Вы лично или хотя бы слышали или читали чтобы кого нибудь посадили в тюрьму или засудили за foreclosure?[/quote:35384ac4e3]

foreclosure -- не преступление, а вот покупка дома за наличные сразу после этого -- это самый настоящий фрод. А за это принимают меры, вплоть до лишения свободы.

[Marishka]

[quote:86f39490cb="Alex_BZ"] Так что да единичные экзэмпляры продаж по дешёвке возможны, но погоду на маркете они не смогут сделать..[/quote:86f39490cb]

Вы никогда не задумывались, почему при перепроизводстве часто предпочитают уничтожить излишек продукции, но не продавать его по сверх-низким ценам ?

[Azazello]

[quote:00e57e04f2="Marishka"][quote:00e57e04f2="Beloglazov"]
И еще: в сентябре у нас появились возле домов таблички "For rent" - "старожилы" говорят, что с 1995 года такого не было. Еще год назад у нас было проблемой найти квартиру в рент, в последние полгода стало проблемой найти жильца - квартиры пустуют по 2 месяца и больше...[/quote:00e57e04f2]

А в нашем Atlanta metro area на фоне продолжающегося роста цен на real estate, появилось очень много "for sale by owner". В некоторых (приличных) местах, почти каждый пятый дом. Похоже, у людей сдают нервы и они хотят окешить прибыль, пока пузырь не лопнул.
Кроме того, аппартменты стоят пустые и рент упал процентов на 20% повсеместно.[/quote:00e57e04f2]
На бостонщине - такая же картина. И сдаётся больше, и цены на съём упали, и продаётся чуть ни каждый третий дом...
Я было подумал, не купить ли, но учитывая, что Зелёная Карточка пока всё ещё далеко, пока воздерживаюсь.... Будем серьёзно думать о покупке через год...

[ROBUS]

[quote:4120d884e9="Azazello"]На бостонщине - такая же картина. И сдаётся больше, и цены на съём упали, и продаётся чуть ни каждый третий дом...
Я было подумал, не купить ли, но учитывая, что Зелёная Карточка пока всё ещё далеко, пока воздерживаюсь.... Будем серьёзно думать о покупке через год...[/quote:4120d884e9]

Мне кажется что в Бостоне рент упал , а вот цены на покупку - пока нет, хотя продается больше чем обычно.
Даже наоборот - делал рефинансирование в августе , за 3 месяца после покупки - 7 процентов роста (естественно это согласно оценщику и продажам соседей).
Есть еще один момент - государству/штату/городу невыгодно падение цен - это автоматически означает падение real estate tax. Да и потом - соотношение цена дома/зарплата пока еще пока ниже чем в больших городах Европы. Хотя с тем что цены завышены и вздуты - я согласен - но вот сильного падения я бы не ожидал (мы это уже в Израиле проходили - цены и так беспредельные, а вот приезжают иммигранты каждый год в немалых количествах - и ни фига не падают, а только растут. Так что если при серьезном падении будет увеличена квота иммигрантов - и все сразу подравняется.

[sergeibob]

[quote:e9f6d1ce51="Marishka"]
А в нашем Atlanta metro area на фоне продолжающегося роста цен на real estate, появилось очень много "for sale by owner". В некоторых (приличных) местах, почти каждый пятый дом. Похоже, у людей сдают нервы и они хотят окешить прибыль, пока пузырь не лопнул.
Кроме того, аппартменты стоят пустые и рент упал процентов на 20% повсеместно.[/quote:e9f6d1ce51]

"for sale by owner" означает, что народ считает, что продать дом им будет очень просто и решил сьэкономить на комиссионных агенту (3-6% от цены, что при значительной цене очень приличная сумма).

[clinger]

[quote:66e156a06d="CBI"]
Интересная статья. Выводы подкрепляются цифрами и фактами. Трудно спорить.

Один фактор правда не учтен. Иммиграция. Население США быстро растет. Каждый третий дом сейчас покупается иммигрантами. К 2050 году население США будет по крайней мере 400 миллионов, если иммиграция будет продолжаться такими же темпами.

Так что возможно финансовой катастрофы на рынке ипотеки можно будет избежать за счет иммигрантов. Америка сидит на иммигрантской "игле" и остановиться просто не может без больших финансовых потрясений.

Если классифицировать американскую систему ипотеки с позиции теории игр, то данная игра обычно называется пирамида.[/quote:66e156a06d]

Статья действительно интересная. По поводу иммиграции не могу согласится; по данным Census бюро население растет чуть больше чем на 1% в год (http://www.census.gov/hhes/income/histinc/p01.html) что никак не может оправдать скачков цен которые мы наблюдаем.

(Далее следуют размышления вслух)

Для того чтобы купить дом нужны деньги, кэш или кредит. Доступ к кэшу такого объема имеют не все, поэтому для большинства кредит остается единственным вариантом. Если у банка есть ОГРАНИЧЕННЫЕ ресурсы, допустим $100 которые он может кредитовать. Как вы думаете кому он его даст? Правильно, наименее рискованному (наиболее кредитоспособному) клиенту. Все риски несет банк, поэтому он очень осторожен в выборе.

Теперь в дело вступает Fannie и Freddie. Дадим одному из них $100. Банк продает закладную и у него опять появляются $100 которые он может дать в кредит (присутствие различных fee не рассматриваем для простоты). Теперь у Fannie денег нет, хотя ему будут идти проценты за кредит. Где же взять деньги? Правильно, на рынке. Fannie выпускает Mortgage-Backed Security (MBS) и продает их на рынке, получив таким образом обратно свои деньги. Заметьте, что выплаты по этим ценным бумагам гарантированны даже если ссуда которая является частью их обеспечения не погашается.

В самом по себе этом факте еще нет ничего плохого. Однако, просутствие Fannie и возможность выдать ссуду даже не имея средств в наличии, создали благоприятную среду для продажи ссуд на дома банками (http://www.mfea.com/NewsCommentary/Fund ... Price2.asp). С другой стороны, бум и рост зарплат создали потребность в покупке новых домов. Как результат цены безудержно росли. Ни притоком иммигрантов, ни ростом цен на землю это объяснено быть не может. Был спрос на дома, была возможность их купить (кредиты), значит было и предложение. Весь этот процесс усилился обвалом акций (нужно же было деть куда-то деньги которые еще остались) и низкой процентной ставкой.

С моей точки зрения то что мы наблюдаем это уже инерция. Процентная ставка рано или поздно вырастет, стоимость MBS упадет, желающих их приобрести станет меньше, соответственно Fannie будет труднее достать деньги, а банкам выдать. Доступ к кредитам сократится, соответственно уменьшится количество желающих купить, спрос и цена. Побочным эффектом может быть затрудненный доступ к другим кредитным ресурсам и возросшая цена, что неминуемо приведет к росту банкротств (даже если будет сопровождаться ростом благосостояния). Поскольку выплаты по MBS гарантированы, возросшее количество дефолтов ударит по платежеспособности Fannie, а подешевевшие дома в некоторых случаях не позволят получить назад даже сумму кредита. Если в случае банков эти риски размазаны по многим учереждениям и подкрепляются какими-никакими резервами, то в случае Fannie/Freddie все сосредоточно в одних руках, поэтому последствия будут гораздо серьезднее.

Это просто один из примеров, когда благая цель (сделать дома более доступными для малоимущих слоев путем увеличения количества доступных средств и гарантирования ссуд государством) была доведена до абсурда, сделав дома доступными для всех, чем многие и воспользовались в расчете на постоянный поток будущих выплат. Для продолжения читайте топик "Неспособность расплатиться с кредиторами = воровство?"

.pl[/url]

[Marishka]

[quote:f388e333c4="sergeibob"]
"for sale by owner" означает, что народ считает, что продать дом им будет очень просто и решил сьэкономить на комиссионных агенту (3-6% от цены, что при значительной цене очень приличная сумма).[/quote:f388e333c4]

Большой процент табличек "sale by owner" по отношению ко всем "for sale" в текущей ситуации просто подтверждает наблюдение о повышенном спросе на дома. Пару лет назад абсолютное большинство табличек было от real estate агентств, а людям, пытавшиемся продать самостоятельно, через полгода безуспешных поисков покупателя приходилось таки тоже обращаться в агентство.

Еще (возможно) "sale by owner" говорит, что у этих людей нет обстоятельств, вынуждающих продавать дом быстро и дешево, а есть желание окешить резко выросшую стоимость чтобы, когда цены упадут, купить бОльший дом за вырученные деньги. При этом, не связывая себя обязательствами перед агенством (типа, получится - хорошо, а нет так нет). А то, что таких в последнее время стало гораздо больше, может указывать на распространение подобных настроений в народе.

[Marishka]

[quote:c2f0f7caa9="Alex_BZ"] Дома ( земля под ними ) ограниченный ресурс со временем становится всё меньше места для расширения, приток покупателей не ограничен: америка стареет и до сих пор большой приток приезжающих ( поисщите прогнозы на следующие 50 лет ).[/quote:c2f0f7caa9]

Теория про неограниченно растущий спрос на ограниченный ресурс, конечно, логична, но на практике все гораздо интереснее. Некоторое время назад в Японии (вот уж где земли мало) тоже был большой real estate bubble, который с треском лопнул. В результате чего экономика погрузилась в deep shit, из которого безуспешно пытается вылезти до сих пор. И процентная ставка там уже давно на нуле, а толку нет...

[CBI]

[quote:9699030710="Marishka"]
Теория про неограниченно растущий спрос на ограниченный ресурс, конечно, логична, но на практике все гораздо интереснее. Некоторое время назад в Японии (вот уж где земли мало) тоже был большой real estate bubble, который с треском лопнул. В результате чего экономика погрузилась в deep shit, из которого безуспешно пытается вылезти до сих пор. И процентная ставка там уже давно на нуле, а толку нет...[/quote:9699030710]

Если бы Япония была такая же агрессивная как Америка, то начала бы какую нибудь войну что-ли во время очередного спада, разбомбила бы какую-нибудь слабую страну, убила бы несколько тысяч ее жителей и вышла бы из кризиса за счет трат на войну.

[thinker]

[quote:cd08222b19="Marishka"]Теория про неограниченно растущий спрос на ограниченный ресурс, конечно, логична, но на практике все гораздо интереснее. Некоторое время назад в Японии (вот уж где земли мало) тоже был большой real estate bubble, который с треском лопнул. В результате чего экономика погрузилась в deep shit, из которого безуспешно пытается вылезти до сих пор. И процентная ставка там уже давно на нуле, а толку нет...[/quote:cd08222b19]

В Америке еще до черта дешевой и не освоенной земли, в отличии от Японии. Так что, надеюсь, что пузырь если и лопнет, то не в нашем веке. А пока, крупные и мелкие компании спокойно переезжают из дорогих районов в более дешевые и малонаселенные (или открывают там свои филиалы). А за ними переезжает и рабочая сила. При этом, стоимость жилья почти повсеместно продолжает постепенно увеличиваться, как собственно и было в прошлом.

[Alex_BZ]

[quote:a3123577b0="Marishka"][quote:a3123577b0="Alex_BZ"] Дома ( земля под ними ) ограниченный ресурс со временем становится всё меньше места для расширения, приток покупателей не ограничен: америка стареет и до сих пор большой приток приезжающих ( поисщите прогнозы на следующие 50 лет ).[/quote:a3123577b0]

Теория про неограниченно растущий спрос на ограниченный ресурс, конечно, логична, но на практике все гораздо интереснее. Некоторое время назад в Японии (вот уж где земли мало) тоже был большой real estate bubble, который с треском лопнул. В результате чего экономика погрузилась в deep shit, из которого безуспешно пытается вылезти до сих пор. И процентная ставка там уже давно на нуле, а толку нет...[/quote:a3123577b0]

Япония это хороший пример. Так что там теперь. Рент за жильё уже превысил уровень, который был до падения, цены на дома на уровне 5-6 летней давности и продолжают расти ( последние два года не смотря на кризис ). Зарплаты резко упали, продукты и промышленные товары тоже подешевели ( еда там до этого была очень дорогая ). Так кто после этого остался в выгоде: те люди у кого была фиксированнай выплата, да они понервничали пару лет, но всё таки чувсвуют себя лучше чем люди пытавшиеся использовать другие формы сбережения. Сейчас в Аамерике
вам дают заём по проценту почти равному проценту инфляции. Вераятность того что вы проиграете очень мала. Грубо говоря вы за тридцать лет выплатите за дом столько сколько он будет стоить черз тридцать лет. Не забывайте когда то процентная ставка на заёмы доходил до 14%. Т.е. люди за более дешёвый дом платили столько же сколько вы будете платить за более дорогой.

[Diman]

[quote:eb71db3f82="clinger"]
Статья действительно интересная. По поводу иммиграции не могу согласится; по данным Census бюро население растет чуть больше чем на 1% в год (http://www.census.gov/hhes/income/histinc/p01.html) что никак не может оправдать скачков цен которые мы наблюдаем.

(Далее следуют размышления вслух)...
.pl[/url][/quote:eb71db3f82]
Да все правильно Вы поняли. Действительно трудно обьяснить приростом населения и спросом на землю такой рост. Гораздо логичнее это обьясняется тем, что ипотечный рынок сильно leveraged (спасибо Fannie и Freddie). Причем ребята там видимо не глупые сидят. Сначала просто перекупали лоаны у банков, затем придумали MBS, затем REMIC/CBO (читай занимают у нас с вами через пенсионные фонды и т.д.). Этим конечно не кончится, придумают еще чего-нибудь. Внимание ( (c)Tardes ), в теперь вопрос: а сколько вы можете занять со своего 401 плана на покупку дома? Мне как знающему ответ немного обидно. Чувствуете как хитро все устроено, чтобы платить за картон? Им же не хочется так просто давать нам наши денежки, надо бы с процентом. Вот и придумано ограничения в 10К. Теперь понятно как нас всех, наё....ют с честной, открытой улыбкой, ребята занятые в "in american dream business" вместе с мистерами Гринспанами и проч. Деньги делают деньги, господа, и свобода (финансовая) нам только сниться.

[Marishka]

[quote:3f5c92820a="Alex_BZ"]
Япония это хороший пример. Так что там теперь. Рент за жильё уже превысил уровень, который был до падения, цены на дома на уровне 5-6 летней давности и продолжают расти ( последние два года не смотря на кризис ).
[/quote:3f5c92820a]

А можно ссылочку? А то здесьпишут, что не так уж там сейчас и хорошо.

"Japan's stock market and real estate bubbles began losing air in 1990, almost exactly a decade before stocks in the United States peaked, and the country has still failed to recover fully. The Japanese market remains near an 18-year low, consumer prices are falling and the central bank has already cut interest rates to near zero, limiting its ability to lift the economy today."

Кстати, как получилось, что цены на недвижимость "на уровне 5-6 летней давности и продолжают расти" . Они что, еще раз падали менее чем 5 лет назад?

[quote:3f5c92820a="Alex_BZ"]
Так кто после этого остался в выгоде: те люди у кого была фиксированнай выплата, да они понервничали пару лет, но всё таки чувсвуют себя лучше чем люди пытавшиеся использовать другие формы сбережения. [/quote:3f5c92820a]

Есть такая теория, что когда экономике плохо, многе люди теряют работу и уже не в состоянии делать "фиксированные выплаты". Хорошо если стоимость недвижимости превышает сумму долга, и от нее можно безболезненно избавиться. А если цены поползут вниз? Не так, конечно, как было в Японии, где "From stocks to land to golf club memberships, everything fell 70 to 90 percent." , а хотя бы на 15%-20% ?
Ведь феномен роста потребительского спроса, удерживавший американскую экономику от резкого падения в эту рецессию, многие экономисты объясняют бумом перефинансирования. Причем большинство стремилось не уменьшить сумму долга, а наоборот, окешить equity, взяв новый кредит снова на полную стоимость дома (а почему бы и нет, под такие-то проценты). Эти деньги использовались на покупку мебели, home improvement, опусков. В результате consumer spending оставался на приличном уровне.

Зато теперь, если экономика таки пойдет в double dip и наступит второй раунд массовых сокращений:

"Another shock would be a sharp rise in mortgage defaults; (caused by a spike in oil prices, for example, or another hit to consumers' budgets ); that could lead banks to cut back on lending and lead home prices to fall. Since 2000, the rise in real estate values, while still mild compared with the sharp increases during the 1980's in Japan, has allowed many households to take out larger mortgages and then spend the cash. "


В общем , " There is a curse. They say : May you live in interesting times"

[OtecFedor]

Тема животрепещущая. Думаю, дома упадут в цене. Будет ли у многих из нас работа после этого, чтобы воспользоваться бросовыми ценами- сомнительно. Более того, если начнутся массовые банкротства нужно будет спать с дробовиком у изголовья.
Это сумашествие явно закончится кисло, я знаю двоих купивших дома под 9% процентов (no income check), рост все спишет. Это снова МММ нас избавил от проблем.

П*дец начнется когда Гринспен и ко подымут проценты, чтобы набрать в долг и оплатить войну в Ираке, Медикер беби-бумерам, социальное страхование и много чего. Это козел W тоже рад страться, за два года потратил больше чем Клинтон за 8, один только биотерроризм чего стоит. Но оно понятно, дружкам из Техаса надо долги отдавать.