Борьба за Security Deposit

Skok · Post by **Skok** » 31 Aug 2002 01:59

При выезде вылизали appartment до максимально возможной кондиции. Остались лишь небольшие потертости на стенах, там, где стояли кровати и диваны.
Приходит чек от лендлорда. В нем не хватает $700. К чеку приложен инвойс от XXX Painting Co., выписанный ровно через один месяц после нашего выселения. В нем написано
General Painting of Soiled Walls of 1st Floor Unit
General Cleaning
Total $700.00
Т.е. за мой счет были покрашены стены и сделана уборка (какая?), проще говоря, сделан косметический ремонт.
Не поленюсь набрать пункт из Lease Agreement, касающийся Security Deposit

2. Lessee has deposited with Lessor the Security Deposit stated above for the performance of all covenants and agreements of Lessee hereunder. Lessor may apply all or any potion thereof in payment of any amounts due Lessor from Lessee, and upon Lessor's demand Lessee shall in such case during the term of the lease promptly deposit with Lessor such additional amounts as may then be required to bring the Security Deposit up to the full amount stated above. Upon termination of the lease and full performance of all matters and payment of all amounts due by Lessee, so much of the Security Deposit as remains unapplied shall be returned to Lessee. This deposit does not bear interest unless and except as required by law. Where all or portion of the Security Deposit is applied by Lessor as compensation for property damage, Lessor when and as required by law shall provide to Lessee an itemized statement of such damage and of the estimated or actual cost of repairing same. If Lessor utilizes his or her own labor to repair any damage caused by the Lessee, the Lessor may include the reasonable cost of his or her labor to repair such damage.

Вопрос к профессионалам и любителям. Есть ли шанс забрать остаток Deposit'a? Есть ли слабые места в позиции лендлорда и как их использовать? Каковы примерные затраты на такой иск?
Уезжая мы сделали фото всего оборудования - холодильника, сантехники, окон, дверей, а вот стен - не догадались, да и можно ли рассмотреть Soiled Walls на фото. Я, правда, сгоряча, позвонил лендлорду и сказал, что у меня есть фото и видео всей квартиры, но по-моему, он не испугался. Сказал, что придет в суд с удовольствием. Делать им все равно больше нечего. Ленлорды - семья пенсионеров. :pain1:

MaximA_list · Post by **MaximA_list** » 31 Aug 2002 06:47

1. Подписали ли они "акт приемки" в котором были перечисленны их претензии, или, наоборот, их отсутствие?
2. Если damage, на который они ссылаются, не превосходит "normal tear and wear", то покраска - за их щет.
3. Сколько времени Вы прожили в этой квартире?
4. Позвоните в bar association и попросите их reccomend lawyer, who specializes in teenant-landlord relations.
5. Позвоните адвокату и расскажите Вашу историю.
6. У меня в подобной ситуации адвокат запросил 1/3 от суммы, которую ему удастся взыскать с лэндлорда.
7. После отправки письма в small claims court и копии истцу - деньги были присланы немедленно (court application стоило еще $50, но их можно попробовать включить в сумму иска). Не забудьте также включить интерес с того дня, как выехали.
8. Знаю, что некоторые обходились без адвоката, шли в small claims court сами.

Skok · Post by **Skok** » 31 Aug 2002 13:24

[quote:0a62af4145="MaximA_list"]1. Подписали ли они "акт приемки" в котором были перечисленны их претензии, или, наоборот, их отсутствие? [/quote:0a62af4145]
Нет. Я оставил ключи, как было договорено, в квартире и позвонил. Она сказала, что на первый взгляд все ОК, но надо подождать мужа, который приедет через некоторое время. Если что, она мне позвонит. Звонков, естественно, не было.
[quote:0a62af4145="MaximA_list"]2. Если damage, на который они ссылаются, не превосходит "normal tear and wear", то покраска - за их щет.[/quote:0a62af4145]
Существует ли юридическое определение "normal tear and wear" если да, то где? Дело в том, что уже открытия этого топика я наткнулся на документ, который оптимизма мне не прибавил. Attorney General Jim Ryan State of Illinois пишет буквально следующее:(http://www.ag.state.il.us/consumer/landlord.htm)

[b:0a62af4145]Security Deposits
Your landlord can require you to pay a security deposit which may be used to [u:0a62af4145]cover unpaid rent, repair damages to the unit, and clean the unit after you move[/u:0a62af4145]. The amount of the security deposit is normally equal to one month's rent, however, there is no legal limit on the amount your landlord can require. [/b:0a62af4145]

Особенно меня расстроили слова "cover unpaid rent", потому что все русско-чикагские адвокаты в газетах и по радио дружно утверждают, что удержание Deposit'a в счет неуплаченного рента незаконно. Ну а уж [b:0a62af4145]clean the unit [/b:0a62af4145] это напрямую мне серпом по пальцам.

[quote:0a62af4145="MaximA_list"]3. Сколько времени Вы прожили в этой квартире?[/quote:0a62af4145]
Ровно 1 год.

Anyway great thanks to MaximA_list for assistance :gen1:

Little-lion · Post by **Little-lion** » 03 Sep 2002 04:57

[quote:fb0d912d04="MaximA_list"]

4. Позвоните в bar association и попросите их reccomend lawyer, who specializes in teenant-landlord relations.

[/quote:fb0d912d04]

А что это за организация?

MaximA_list · Post by **MaximA_list** » 03 Sep 2002 06:24

[quote:bbf7dc9a50="Little-lion"]
[/quote:bbf7dc9a50]

А что это за организация?[/quote]

Профессиональная ассоциация лоеров.

Helen_NJ · Post by **Helen_NJ** » 07 Sep 2002 17:16

700$ за покраску стены - это грабеж. (Хотя совет на будущее - [b:0e0654b9d8]всегда [/b:0e0654b9d8]при отъезде осматривайте квартиру с lendlord'ом или менеджером и составляйте акт, что все OK, иначе потом трудно что-либо доказать. Аналогично, въезжая, сразу отмечайте все недостатки и требуйте их записать, а то пором скажут, что вы сломали / запачкали.)

Очень хороший ресурс на эту тему: http://www.nolo.com (см. "Landlords & Tenants"). Конкретно по вашей теме там сказано:

"Typically, landlords may charge tenants for any cleaning or repairs necessary to restore the rental unit to its condition at the beginning of the tenancy. Landlords may not, however, use the tenant's security deposit to cover the costs of ordinary wear and tear.

Ordinary Wear and Tear (Landlord's Responsibility Damage):
Minor marks on or nicks in wall

Excessive Filth (Tenant's Responsibility):
Large marks on or holes in wall "

Но вот где границы между Minor и Large?.. Я бы попробовала отсудить хотя бы часть суммы через "small claims court". Чаще всего это можно делать самому, без адвоката (а кое-где адвокаты туда вообще не допускаются). Скорее всего всю сумму вернуть не удастся, но одно дело покрасить стену, другое - делать полный ремонт за ваш счёт. Вообще обычно квартиры так и так подкрашивают после жильцов, причем стоит это долларов 200-300. Я бы давила ещё на то, что вас не поставили об этом в известность (может вы бы сами приехали и покрасили?) и цена слишком высока.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 08 Sep 2002 06:42

То, что landlord не возвращает депосит - ето очень распостраненная практика, так сказать часть бизнес модели. Обычно они не чешутся пока не зафайлишь дело в Small Claims Court. И многие часто без дополнительных разговоров возвращают деньги как только получают повестку. Они просто проверяют tenants на вшивость.
IMHO: везде, где мы рентовали, нас обували на различные суммы. Самая большая - $450. Серьезные конторы обычно обувают на $150 - 250, потому что знают, что из-за такой суммы их никто судить не будет. $700 - ето конечно жуткая наглость.
На вашем месте я бы зафайлил дело в суде сам. В худшем случае Вы потеряете filing fee и поимеете fun общения с легальной системой штата. Рассматривайте ето как ставку в казино: ставишь $50 с возожностью выиграть $800. Ваши шансы зависят от штата. Я не знаю насколькo IL renter-friendly. Оценивая шансы помните, что ОТВЕТЧИК должен доказать что он законно удержал с Вас деньги. Почитайте книжки в библиотеке или в книжном магазине. Можете сходить на бесплатную консультацию к лоеру если найдете такого. Или к public defender в суде.

vladmit · Post by **vladmit** » 12 Sep 2002 05:33

Ваш лучший шанс "Small claim court" - иски до $5000.
Обращаться к адвокату не ркомендую "съедят".
Попробуйте найти в City hall бесплатную юридическую консультацию для low incom people или подготовьте документы сами.
Подумайте какие встречные претензии вы можете предъявить лендлорду. Как минимум это interest на всю сумму security deposit за все время вашего проживания.
Владимир

Diller · Post by **Diller** » 12 Sep 2002 06:31

[quote:18ecb16046="Skok"] [b:18ecb16046]Security Deposits
Your landlord can require you to pay a security deposit which may be used to [u:18ecb16046]cover unpaid rent, repair damages to the unit, and clean the unit after you move[/u:18ecb16046]. The amount of the security deposit is normally equal to one month's rent, however, there is no legal limit on the amount your landlord can require. [/b:18ecb16046]

Особенно меня расстроили слова "cover unpaid rent", потому что все русско-чикагские адвокаты в газетах и по радио дружно утверждают, что удержание Deposit'a в счет неуплаченного рента незаконно. Ну а уж [b:18ecb16046]clean the unit [/b:18ecb16046] это напрямую мне серпом по пальцам.
[/quote:18ecb16046]

Может вам на газеты и радио в суд подать? Потому как ИМХО это полная чушь. Посмотрите например типовой договор: http://www.lectlaw.com/forms/f091.htm

[i:18ecb16046]3. SECURITY DEPOSITS:TENANT shall deposit with landlord the sum of
$_____________ as a security deposit to secure TENANT'S faithful
performance of the terms of this lease. The security deposit shall not
exceed two times the monthly rent. After all the TENANTS have vacated,
leaving the premises vacant, the LANDLORD may use the security deposit
for the cleaning of the premises, any unusual wear and tear to the
premises or common areas, and any rent or other amounts owed pursuant to
the lease agreement or pursuant to Civil Code Section 1950.5[/i:18ecb16046]

ИМХО у вас шансов мало - у лэнлорда есть свидетели(эта самая Painting Co).

olley · Post by **olley** » 12 Sep 2002 21:37

Ничего не могу сказать по поводу данного случая, но есть кое-что по small claims court.

0. Офис small court находится по белым страницам.
1. В small court нет filing fee, т.е. заявка подается бесплатно.
2. В офисе суда нужно найти legal advisor. Спросите у клерка, как его найти. Этот советчик объяснит какие документы нужно подготовить для суда, какие законы можно использовать в данном случае и т.д. Все это делается бесплатно, можно обращаться несколько раз. Никакой предварительной записи, просто приходишь, садишься и говоришь: "Хочу засудить одного подлеца..."
3. В суде надо представлять себя самому. Адвокаты не могут работать в small court. Адвокат может дать вам советы о том, как и что делать, прийти с вами в суд в качестве моральной поддержки, но говорть он там ничего не будет. Ответчик тоже не может прислать адвоката вместо себя.
4. В любой момент можно прийти и сказать, что все улажено и отменить заседание. Заполнить бланк отказа от суда и все. Денег никаких платить не надо.
5. Если ответчик не явился в суд, то это еще не значит, что он проиграл. Нужно сначала доказать, что он получил повестку.
6. Есть тонкости с вручением повестки, но думаю, что с лендлордом тут проблем не должно возникнуть.

Да, все вышесказанное относится к small claims court в San-Diego, CA. В других местах все может быть по-другому.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 13 Sep 2002 02:14

[quote:238f16d7b9="Diller"]
Может вам на газеты и радио в суд подать? Потому как ИМХО это полная чушь. Посмотрите например типовой договор: http://www.lectlaw.com/forms/f091.htm[/quote:238f16d7b9]

А причем здесь [b:238f16d7b9]типовой[/b:238f16d7b9] договор? Он, кстати, можем быть и противозаконным. Нужно смотреть закон штата.

[quote:238f16d7b9="Diller"] ИМХО у вас шансов мало - у лэнлорда есть свидетели(эта самая Painting Co).[/quote:238f16d7b9]

IMHO - оно конечно IMHO. Но с етим можно бороться. Painting Co - лица заинтерессованные, их показания можно попробовать отклонить. Тоже самое относится к показаниям тех, кто на лендлорда работает. Реально лендлорд может предьявить только независимыю оценку сделанную licensed surveyer. И, кстати, может заставить бывшего жильца за ето заплатить, из депозита или через суд. В конечном итоге все зависит от судьи. Когда я судился за депозит, судья поймал ответчика на perjury, и все равно присудил ему депозит. Почему? Beats me. До суда я спрашивал legal opinion по делу, и дело выглядело вполне выигрышно.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 13 Sep 2002 02:23

[quote:40b905a5ef="olley"]
1. В small court нет filing fee, т.е. заявка подается бесплатно.[/quote:40b905a5ef]

Ето не везде так. Talking from experience. Может стоить до $50.

[quote:40b905a5ef="olley"]
3. В суде надо представлять себя самому. Адвокаты не могут работать в small court. Адвокат может дать вам советы о том, как и что делать, прийти с вами в суд в качестве моральной поддержки, но говорть он там ничего не будет. Ответчик тоже не может прислать адвоката вместо себя.[/quote:40b905a5ef]

Ето тоже не везде так. В остальном - согласен.

olley · Post by **olley** » 13 Sep 2002 16:35

[quote:2989f37738="kilbupser"][quote:2989f37738="olley"]
1. В small court нет filing fee, т.е. заявка подается бесплатно.[/quote:2989f37738]

Ето не везде так. Talking from experience. Может стоить до $50.

[quote:2989f37738="olley"]
3. В суде надо представлять себя самому. [/quote:2989f37738]

Ето тоже не везде так. В остальном - согласен.[/quote:2989f37738]

Ну, я вообще-то в письме сказал, что описываю на основе суда в Сан-Диего. Или в одном и том же small court могут брать и не брать fee в зависимости от чего-то?

Да, еще один момент. В small court в сумму иска нельзя включать судебные издержки. Об этом на application говориться и клерк обратила на это дополнительное внимание. Хотя может это тоже меняется от штата к штату и между графствами :pain1:

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 13 Sep 2002 22:04

[quote:f214093f5c="olley"]
Ну, я вообще-то в письме сказал, что описываю на основе суда в Сан-Диего. Или в одном и том же small court могут брать и не брать fee в зависимости от чего-то?

[/quote:f214093f5c]

Не знаю. Думаю, что закон одинаков для всех дел.

[quote:f214093f5c="olley"]
Да, еще один момент. В small court в сумму иска нельзя включать судебные издержки. Об этом на application говориться и клерк обратила на это дополнительное внимание. Хотя может это тоже меняется от штата к штату и между графствами :pain1:

[/quote:f214093f5c]

Конечно, если no filing fee и нельзя нанимать адвокта, то какие же судебные издержки? Pain and suffering и прочий stuff тоже нельзя требовать. Только сумму, которую Вам должны.

chupacabra · Post by **chupacabra** » 13 Sep 2002 23:17

http://www.rentlaw.com/illinoistenant.htm

Diller · Post by **Diller** » 14 Sep 2002 04:34

[quote:de99f9355f="kilbupser"][quote:de99f9355f="Diller"]
Может вам на газеты и радио в суд подать? Потому как ИМХО это полная чушь. Посмотрите например типовой договор: http://www.lectlaw.com/forms/f091.htm[/quote:de99f9355f]

А причем здесь [b:de99f9355f]типовой[/b:de99f9355f] договор? Он, кстати, можем быть и противозаконным. Нужно смотреть закон штата.[/quote:de99f9355f]

Это правильно, договор может быть противозаконным. Однако закон, что тенанту, не заплатившему рент, нужно вернуть депозит по прежнему кажется мне верхом маразма, даже для законодателей любого американского штата.

[i:de99f9355f][b:de99f9355f]Can a landlord refuse to return a security deposit?
Yes, but only by following state law.

A landlord can always deduct payment for back rent, tenant utilities[/b:de99f9355f] and when the tenant has damaged the premises in a way that devalues the property. However, if the problems are considered normal wear and tear, the tenant cannot be penalized. Many states require that an inventory, or move in condition, check list be filled out and signed by all parties at the time of possession, to help determine what damage can be charged to the tenant when they vacate.
When a tenant leaves damages, the landlord should take photographs and get repair estimates to document the problems.[/i:de99f9355f]

http://resources.lawinfo.com/index.cfm? ... bcatid=142

Это опять же не закон, но .... Ни какой licensed surveyer не упомянут.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 14 Sep 2002 06:22

Все зависит от того, насколько грамотно и настойчиво тенант будет бороться за депозит. И насколько предвзято настроен будет судья (ИМХО). Все фотографии, сделанные лендлордом можно назвать фальсификацией. Невозможно доказать, в каком апартменте сделаны ети фотографии. Непредвзятый судья должен отмести ети фотографии по первому требованию истца. Surveyer делает точно такие же фотографии, но он (она) - лицо НЕЗАВИСИМОЕ. Все, что нужно истцу - переложить burden of proof (что обычно уже сделано законодательством) на лендлорда, и мордой его (ее) в ... ето, мордой...

Diller · Post by **Diller** » 14 Sep 2002 18:18

[quote:0da497307a="kilbupser"]Все зависит от того, насколько грамотно и настойчиво тенант будет бороться за депозит. И насколько предвзято настроен будет судья (ИМХО). Все фотографии, сделанные лендлордом можно назвать фальсификацией. Невозможно доказать, в каком апартменте сделаны ети фотографии. Непредвзятый судья должен отмести ети фотографии по первому требованию истца. Surveyer делает точно такие же фотографии, но он (она) - лицо НЕЗАВИСИМОЕ. Все, что нужно истцу - переложить burden of proof (что обычно уже сделано законодательством) на лендлорда, и мордой его (ее) в ... ето, мордой...[/quote:0da497307a]

Полагаю, что судья попросит у вас доказательств того, что фотографии фальсифицированны, так же как и показания работников Painting Co. Если в законе нет требования о Surveyer, то всё что у вас есть - ваше слово против доказательств, хотя их и можно поставить под сомнения, лэндлорда. Очень слабо. Нужно было настаивать на составлении акта о приёмке.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 15 Sep 2002 11:48

[quote:b3ce5d5746="Diller"]Полагаю, что судья попросит у вас доказательств того, что фотографии фальсифицированны, так же как и показания работников Painting Co. Если в законе нет требования о Surveyer, то всё что у вас есть - ваше слово против доказательств, хотя их и можно поставить под сомнения, лэндлорда. Очень слабо. Нужно было настаивать на составлении акта о приёмке.[/quote:b3ce5d5746]

Ну, если ответчик должен доказывать, а у него доказательства практически из пальца высосаны, что же в етом слабого. Ето ответчик должен доказать, что фотографии не фальсифицированные, а не истец. Кстати, фальсификации в таких делах не так уж редки, по крайней мер в тех делах, на которых я сидел. Врут люди, причем неумело. И всегда можно забодать ответчика и его свидетелей на перекрестном допросе: когда были сделаны снимки, в каком апартменте, в какое время дня, какое там было освещение, и прочая ерунда, пока он не запутается. Ведь фотографии должны быть сделаны ДО ремонта. Покажите чек на печать фотографий... Devil is in details. Хотя, грамотно вести дело - ето очень тяжело при отсутствии опыта и присутствии адреналина. По себе знаю. Для того и нанимают адвокатов.

Diller · Post by **Diller** » 15 Sep 2002 16:21

Безусловно судья может задавать вопросы и ловить на противоречиях, но утверждения истца для него правдивы в той же степени. Не знаю как-где, а в Колорадо в Смол Клэйм Корт с адвокатом приходить нельзя. Исключение составляют случаи, когда сам истец/ответчик по профессии адвокат. Состветственно никакого перекрёстного допроса не предполагается.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 15 Sep 2002 23:00

[quote:0aba66dc23="Diller"]Безусловно судья может задавать вопросы и ловить на противоречиях, но утверждения истца для него правдивы в той же степени. Не знаю как-где, а в Колорадо в Смол Клэйм Корт с адвокатом приходить нельзя. Исключение составляют случаи, когда сам истец/ответчик по профессии адвокат. Состветственно никакого перекрёстного допроса не предполагается.[/quote:0aba66dc23]
Почему судья? Вы сами можете задавать вопросы ответчику после его выступления. И лоер Вам нужен (был бы) для того, чтобы вести етот допрос грамотно. Ну а нет лоера - самому(й) нужно шевелить антенами.