mudi wrote:Jedd wrote:
mudi wrote:А вот если бы дом купил на пике цен в 2005 году, то мне бы тоже выдали розовые очки. И я бы сейчас рассказывал, что на моей улице нет никаких foreclosures, цены не падают и вообще соответствуют доходам тут проживающих, несмотря на лживую статистику
Купил дом на пике цен в 2005, в ремонт вложил около 1-2% стоимости, только что закрылся на 10%
выше.
Хочу новый топик. "ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Старых домовладельцев - с продажей!"
Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...
Даваите теперь посчитаем по методике яблоки с яблоками, апельсины с апельсинами:
Housing
-------
Дом за 500К в нашей деревне например вполне можно сдать за 1900. Таким образом если товарищ рентовал и месячная рентерская страховка была бы скажем $15, то за 4 года было бы заплачено дяде лендлорду:
1915*48 = 92K
Живя же в доме на housing было бы потрачено (пользуясь оценками сделанными выше):
60К дяде банкиру + 16K отцам города + 3.2K в страховку = 79.2K
Investment
----------
Пользуясь оценками сделанными выше получаем скромную прибыль от инвестиции в дом
50K (прибыль от продажи) - 33K (плата агентам) - 7.5K (ремонт и maintanance) = 9.5 К
Рентер мог инвестировать downpayment 100К скажем в CD 5% (игнорируем stock market и его синхронный обвал вместе с RE market)... посчитал со сложным процентом, получил 21К.
Отдадим дяде Сэму 28% и дяде Арнольду 9.5%
Получаем: 13К
Housing: +12К
Investment: -3.5K
Товарищ Итого получает: 9.5К за 4 года проживания в доме... Наверняка перекроет неучтенные closing cost, потерянную прибыль с principal payments и т.п
