Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[mudi]

Если поискать в интернете, можно найти данные, что две трети тех option ARMs, которые должны были ресетиться в 2010 году, к настоящему моменту уже foreclosed.

Кстати я прочел эту статью, что и вам рекомендую, так как про Юг CA там тоже упоминается. Очень интересная картина складывается. C 2004 по 2008 года каждая 5-я покупка в Bay Area была профинансирована через Option ARM. Средняя цена купленного дома $823,000, 94% купивших платили только minimum payments, и в итоге в среднем должны 126% от текущей цены их дома. Recast еще впереди, но уже сейчас треть этих домов "60-plus days delinquent or in foreclosure", не 2/3, как вы написали, и в только в самом начале процесса, то есть на рынке этих домов еще нет. Как вы думаете, что призойдет с ценами в верхнем сегменте рынка, если в следуюшие 1-3 года каждый 5-й дом средней стоимостью $823,000 пройдет через foreclosure? Кстати при этом совсем не значит, что других distressed properties на рынке не будет (народ с 30 year fixed любил HELOC открыть и хорошо оттуда зачерпнуть).

[Kalifornian]

Как вы думаете, что призойдет с ценами в верхнем сегменте рынка, если в следуюшие 1-3 года каждый 5-й дом средней стоимостью $823,000 пройдет через foreclosure?

Станут "справедливыми"

[mudi]

Как вы думаете, что призойдет с ценами в верхнем сегменте рынка, если в следуюшие 1-3 года каждый 5-й дом средней стоимостью $823,000 пройдет через foreclosure?

Станут "справедливыми"

Вы будете смеяться, но я просто не вижу других вариантов. А вы считете, каждый 5-дом в верхнем сегменте рынка проходящий через foreclosure - это такая мелочь, которую никто не заметит и цены даже не пошатнутся? Может приедут китайцы с мешками кэша и все раскупят?

[Murza& Varvara]

Как вы думаете, что призойдет с ценами в верхнем сегменте рынка, если в следуюшие 1-3 года каждый 5-й дом средней стоимостью $823,000 пройдет через foreclosure?

Станут "справедливыми"

Вы будете смеяться, но я просто не вижу других вариантов. А вы считете, каждый 5-дом в верхнем сегменте рынка проходящий через foreclosure - это такая мелочь, которую никто не заметит и цены даже не пошатнутся? Может приедут китайцы с мешками кэша и все раскупят?

Китайцы вполне могут. По крайней мере ткнулась тут в два бизнеса по делу, старые бизнесы привычные, обслуживание, увы и ах - хозяева новые еле-еле говорят по английски и китайцы. Почему с жильем так не может быть Собственно уже и жилье скупают, мне моя агентша говорила, кстати молодеж- лет под 30.

[petersburger]

А вы считете, каждый 5-дом в верхнем сегменте рынка проходящий через foreclosure - это такая мелочь, которую никто не заметит и цены даже не пошатнутся?

"Каждый пятый дом" и "каждый пятый дом, купленный с 2004 по 2008 год" - это не совсем одно и то же. Но в целом я с вашим анализом согласен; ценам в SFBA еще падать и падать.

[Hamster]

Насколько я знаю платеж начинает увеличиваться раньше recast только в том случае, если текущий долг за дом начинает превышать 125%(или около того) от стомомости покупки (не от текущей цены). А пока этого не произошло можно платить тот минимальный платеж, который ниже interest и продолжать увеличивать свой долг, что большинство и делает.

Нет, минимальный платеж увеличивается каждый год - учите матчасть.

низкие цены на жилье" - это вы о чем? Вообще мне сложно представить человека, который взял option ARM, потому что не может даже IO платить, а тут вдруг подсобирал кэша, наверняка значительно увеличил свой доход и легко так взял 30 year fixed на дом, который подешевел всего на 10%-20% от той цены, за которую он покупал первый раз. Это даже не считая того, что пройдя раз через foreclosure (которое все же 5 или 7 лет в истории висит, а не 3) у него не пропало желание снова влезть в долги. Наступивший однажды на грабли, при первой же возможности несомненно бросится на то же место, где получил по лбу первый раз...

Я тут в СД одно время присматривался к району, где в 2005 и 2006 году дома уходили за 1.2-1.4 миллиона, и таки да, зачастую с option ARM ... Чтобы потянуть даже минимальный платеж на option ARM + налоги и т.д. на 1.4 миллиона, нужен доход далеко в 6 знаков. Сейчас там каждый второй дом или уже был foreclosеd, или в дефолте, а цены упали до 700 тыс. Я вполне могу представить человека, который ушел от такого дома с долгом в 1.4м в 2008 и купит назад свой же дом за 700-800 в 2011.

Но такая динамика нетипична. В районах с семизначными ценами, в большинстве своем, цены упали на 10-20%, option ARM'ов почти не было, более того, я думаю, что там покупали зачастую за кэш.

Foreclosure может висеть сколько угодно, но от получения нового кредита foreclosure более чем 3-летней давности, а тем более short sale, не дисквалифицирует.

[Hamster]

Если поискать в интернете, можно найти данные, что две трети тех option ARMs, которые должны были ресетиться в 2010 году, к настоящему моменту уже foreclosed.

Кстати я прочел эту статью, что и вам рекомендую, так как про Юг CA там тоже упоминается. Очень интересная картина складывается. C 2004 по 2008 года каждая 5-я покупка в Bay Area была профинансирована через Option ARM. Средняя цена купленного дома $823,000, 94% купивших платили только minimum payments, и в итоге в среднем должны 126% от текущей цены их дома. Recast еще впереди, но уже сейчас треть этих домов "60-plus days delinquent or in foreclosure", не 2/3, как вы написали, и в только в самом начале процесса, то есть на рынке этих домов еще нет. Как вы думаете, что призойдет с ценами в верхнем сегменте рынка, если в следуюшие 1-3 года каждый 5-й дом средней стоимостью $823,000 пройдет через foreclosure? Кстати при этом совсем не значит, что других distressed properties на рынке не будет (народ с 30 year fixed любил HELOC открыть и хорошо оттуда зачерпнуть).

"First American shows more than 54,000 option ARMs issued here with a value of about $30.9 billion. Fitch shows more than 47,000 option ARMs here with a value of about $28 billion."

средний стартовый баланс option ARM'а 570 тыс. (First American) или 595 тыс. (Fitch). Down payment'ы в подавляющем большинстве случаев были нулевые, в лучшем случае где-то был 2nd mortgage на 10%. Даже если принять, что у всех было по 2nd mortgage на 20%, это все равно 715-745 тыс.

Вы должны помнить, что в 2005 и 2006 покупалось в Бей Эрии за 595/715/745 тыс. Можете также задаться вопросом, что сейчас можно купить за 595/126% = 470 тыс. Это далеко не Лос Гатос и не Пало Альто, а в лучшем случае Юнион Сити.

54 тыс. кредитов на 5 counties это где-то 3% всех домов. Если учесть, что часть этих домов уже прошла через foreclosure - осталось максимум 2%. Выкидывание 2% домов, растянутое на следующие 3 года, рынок выдержит (в нормальных условиях turnover rate это вроде бы около 5% в год).

[Hamster]

http://www.businessweek.com/lifestyle/c ... 103126.htm

"About 37.5% of option ARMs originated in 2005 are still outstanding, 63% of the 2006 vintage are outstanding, and 82% of the 2007 loans remain, according to Barclays Capital (BCS). And about a third of the outstanding loans in these years are deeply delinquent."

по состоянию на апрель 2009 года, 62.5% оригинальных ARMов, датированных 2005 годом, уже были foreclosed. Что нам и подсказывает здравый смысл - только мазохист будет до сих пор выплачивать кредит, который он с трудом мог потянуть в 2005, платеж по которому с тех пор вырос на 30-40%, при том, что баланс на кредите, возможно, в полтора-два раза выше стоимости дома.

[Teh Instructor]

- только мазохист будет до сих пор выплачивать кредит, который он с трудом мог потянуть в 2005

Предположим еще, что только мазохисты теряют работу во время кризиса. Ну или хотябы часть дохода, если было два работающих, а стало один.

[Hamster]

Предположим еще, что только мазохисты теряют работу во время кризиса. Ну или хотябы часть дохода, если было два работающих, а стало один.

Что сказать-то хотел?

[Teh Instructor]

Предположим еще, что только мазохисты теряют работу во время кризиса. Ну или хотябы часть дохода, если было два работающих, а стало один.

Что сказать-то хотел?

То, что есть много других причин, почему люди перестают платить за то, за что ни уже с трудом платили в 2005. А не только то, что дом оказывается "под водой". Массовые сокращения начались только летом-осенью 2008 года

[Kalifornian]

ценам в SFBA еще падать и падать.

А тем временем народ покупает дома за кэш

[Sushi]

Думаю, что через год особой разницы в расходах между рентом и домом уже не будет

Думаете цены так быстро упадут? Или считаете что рент вдруг начнет расти на фоне падающих доходов и избытка rental properties?

Да речь же шла не об обязательных выплатах, с ними то все нормально. Рентуя я платил $1.54 за кв. фут в месяц, в своем доме плачу $1.42.Речь о том что деньги тратятся быстрее из-за проектов, которые хочется реализовать, не оставлять как есть, а сделать так как хочется. Плюс к utility bills надо приноровится, не всегда понятно на что газ/электичество/вода идут.
Вот и думаю, что через год все должно устаканится... когда желания иссякнут

Главное найти правильную формулу, по которой приятно сравнить рент с владением, чтобы получилось в пользу владения

О да! Это я привел "грязную" цифру для владения, без всяких списаний. На самом деле картина еще более приятная если считать по формулам.

Я признаю только две формулы, которые основаны на сегодняшних реальных данных. Крах жилищного рынка и американской экономики, безработица, северокорейские балистические ракеты и прочие спекуляции... с этим в сад для долгих и бесплодных обсуждений.


Формула 1 (самая простая)

Все мы платим дяде для того чтобы иметь крышу над головой вне зависимости владеем или рентуем. Это housing. Выплаты principal - это инвестиция. Рент - это чистый housing. Идея в том чтобы сравнивать яблоки с яблоками, апельсины с апельсинами. Любая инвестиция связана с риском, Выбор любой инвестиции основан на личном уровне комфорта. Тот факт, что товарищ решил ивестировать больше, чем это комфортно тебе не повод для осуждения, у нас разные критерии оценки риска и зоны комфорта. Результаты удачности/неудачности инвестиции в недвижнимость мы узнаем через 30 лет, обсуждать сейчас дело неблагодарное.

Поэтому имеет смысл сравнивать только housing (когда величины сравниваются уже есть смысл покупать)

rent + rental insurance
vs.
mortage + insurance + property tax - tax deductions

У меня получились следущие цифры (месячные) и мне они очень нравятся:

владение: $0.87/sq. ft
рент дома, который снимал несколько месяцев назад (чуть-чуть другой район): $1.54/sq. ft
рент дома того же дома после меня для новых тенантов: $1.66/sq. ft
рент дома близкого по параметрам в том же районе (по сегодняшним данным Graigslist: $1.33)/sq. ft

[cybopob]

ценам в SFBA еще падать и падать.

А тем временем народ покупает дома за кэш

а в это время шел 2006й год

[Jedd]

Формула 1 (самая простая)
rent + rental insurance
vs.
mortage + insurance + property tax - tax deductions

Standard deduction забыли и maintenance.