Как купить себе дом 2 (или как его выбирать)?

[ATrubka]

[quote:7bf3ae5e36="OtecFedor"]Не знаю как в нынешней ситуации поможет "Home buying for dummies". Два примера. Коллега продавал дом на работе, на следющий день пришел чувак и сделал оффер даже не заходя в дом.
Китаец рядом, хочет дом купить. Звонит агент, говорит дом есть. Ну тот щас подъеду гляну. Тот ему ты че мол, делай оффер, потом смотреть будешь. Китаец поехал сделал оффер, через час приехал клиент и дал цену на 20К выше лист прайс, китаец в пролете. Дома на рынке больше трех дней не стоят, народ как подурел, просто совок 91го.[/quote:7bf3ae5e36]

Это где ж такие чудеса творятся? В уездном городе Н?
Да, случаются горячие продажи, но далеко не всегда.

[Sunflower]

Как домовладельцу, очень хотелось бы верить в такие чудеса, но
скорее всего здесь какой-то исключительный случай с конкретным домом.

Насчет вышеназванной книги тех самых авторов - ещё раз скажу - хорошая.Нам помогла на всех этапах покупки дома - от поисков до
получения тайтла , причем БЕЗ агента с нашей стороны .
Недвижимость покупали впервые и все в процессе нам было
понятно, что и зачем.

[delo]

Да, случаются горячие продажи, но далеко не всегда

Ну почему же не всегда... У нас такие истории в Лос-Анжелесе полгода уже как продолжаются... Дома и квартиры разбираются как горячие пирожки... Причем ну очень дорого...

[OtecFedor]

Увы, подобные чудеса происходят сейчас во всех мало-мальски приличных районах где есть работа. Чего и следовало ожидать- Ребус: фондовый рынок упал на 20% за год, недвижимость возросла на 20%, куда вы вложите деньги? Плюс низкие проценты по моргиджу и новые правила по зонированию призваные ограничить пресловутый suburban sprawl (всех уже достал виниловый сайдинг до горизонта, с другой строны жить в апартаментах никто не хочет). Думаю продлится это безумие до весны, потом поглядим.
Книга конечно полезная, но писана без опыта подобного ажиотажа.

[Sunflower]

ОтецФедор, Вы абсолютно правы для условий мегаполиса,
там соображать и принимать решения относительно недвижимости
надо в 100 раз быстрее. И видимо,без хорошего агента не обойтись.

[TaTaTa]

Вопрос назрел. Всякие разные интернетовские агенства предлагают 1% вернуть кешем с цены дома. Действительно возврашают или потом оказывается, что это не 1%, а меньше и вообше нет ничего? Еше вопрос, если лично договариваешся с агентом разделить комишен, как это оформить официально на бумаге или просто расписку с него взять, что столько-то % от своей прибыли он отдает мне или приходётся довольствоваться устным соглашением?

[thinker]

[quote:cf81b3fe7a="TaTaTa"]Вопрос назрел. Всякие разные интернетовские агенства предлагают 1% вернуть кешем с цены дома. Действительно возврашают или потом оказывается, что это не 1%, а меньше и вообше нет ничего? [/quote:cf81b3fe7a]

Every cash-dollar paid by the lender at closing (whether you're aware of it or not), ADDS TEN CASH-DOLLARS that you will pay in interest over the course of your loan.

[TaTaTa]

[quote:0084b74649="thinker"]
Every cash-dollar paid by the lender at closing (whether you're aware of it or not), ADDS TEN CASH-DOLLARS that you will pay in interest over the course of your loan.[/quote:0084b74649]

Причем тут лендер, я говорю про комиссионые от продажи, которые получает агент помогаюший мне купить дом.

[Gorgona]

[quote:4f4667134a]
как это оформить официально на бумаге или просто расписку с него взять, что столько-то % от своей прибыли он отдает мне или приходётся довольствоваться устным соглашением?
[/quote:4f4667134a]
По моим понятиям, нормальный агент должен документировать все изменения и дополнения Вашего оффера и оставлять копию Вам. Ну, если бумага кончилась или ручка сломалась...

[TaTaTa]

Я, видимо, как-то не так обяснила. Я не про офер. Я про комишен агента говорила.

[Gorgona]

И я про то же...
Я Вася Пупкин, предлагаю за дом $XXX, ...... при этом агент Джон Смит платит мне $YYY из свох комисионных.

Вася Пупкин подпись дата

Джон Смит подпись дата

[ATrubka]

[quote:61a107eaf8="thinker"][quote:61a107eaf8="TaTaTa"]Вопрос назрел. Всякие разные интернетовские агенства предлагают 1% вернуть кешем с цены дома. Действительно возврашают или потом оказывается, что это не 1%, а меньше и вообше нет ничего? [/quote:61a107eaf8]

Every cash-dollar paid by the lender at closing (whether you're aware of it or not), ADDS TEN CASH-DOLLARS that you will pay in interest over the course of your loan.[/quote:61a107eaf8]

Хотелось бы обоснование цифры 10 увидеть.
А иначе забирайте слова обратно.

[thinker]

[quote:8e0c49c8a8="ATrubka"]Every cash-dollar paid by the lender at closing (whether you're aware of it or not), ADDS TEN CASH-DOLLARS that you will pay in interest over the course of your loan.

Хотелось бы обоснование цифры 10 увидеть.
А иначе забирайте слова обратно. [/quote:8e0c49c8a8]

Выше указанное правило работает (грубо) в случае, когда вы собираетесь выплачивать mortgage например 20 лет (то есть, взяли 30 летний mortgage, а потом, через 20 лет уехали, продав дом, или перефинансировали). Разберем на примере. Допустим вам нужен mortgage на $100,000. У вас есть выбор: либо получить 6% и не платить поинтов, либо получить 5% и заплатить один point, то есть $1000 (каждый point, как известно, есть не что иное, как один процент от общей суммы mortgage).

Tаким образом, в первом случае будет:
Ваш месячный платеж на 30 лет -$599.55
Общая сумма выплат за все 20 лет с учетом процентов - $143,892
Сумма выплаченного интереса - $43,898
Интерес с учетом списания с налогов грубо (33% tax bracket) 43898*0.66=28,968

Во втором случае получаем:
Ваш месячный платеж за 30 лет - $536.82
Общая сумма выплат за 20 лет - $128,837
Сумма выплаченного интереса - $28,837
Интерес с учетом списания с налогов грубо (33% tax bracket) 28837*0.66=19,032

Разница между расходами в первом и втором варианте: 28968-19032=$9,936

Получается, что второй вариант выгоднее на $9,936 при условии, что вы первоначально заплатили $1000 как один point. Это означает, что на каждый доллар, который вы заплатили в начале как поинт, вы получили в виде экономии почти $10. Или, перефразируя, на каждый доллар, который заплатил ваш лендер как поинт (уменьшив для вас процентную ставку), вы потеряли $10. Что и требовалось доказать (смотри правило выше).


Если вы будете выплачивать mortgage не 20 лет, а 30, то второй вариант будет еще более выгодным. Тогда уже, на каждый доллар, который вы заплатили в начале как поинт, вы получили грубо $20.

Если вы собираетесь прожить в доме всего несколько лет (less than 10 years), то выше указанное правило работать не будет, и вам возможно придется подумать о "zero point mortgage" с большей процентной ставкой.

[MaximA_list]

Чуял я, что заливает Thinker, так и оказалось. Не поленился, пошел проверил на www.interest.com.
1 point, который обойдется Вам в $1,000 отнюдь не купит Вам 1% in rate reduction, а только .375%. А потому пощитаную экономию надо как минимум поделить на 3, если не на 5, но мне лень щитать. Не пахнет там $10 за каждый $1 потраченный.

[thinker]

[quote:1b44a2f505="MaximA_list"]Чуял я, что заливает Thinker, так и оказалось. Не поленился, пошел проверил на www.interest.com.
1 point, который обойдется Вам в $1,000 отнюдь не купит Вам 1% in rate reduction, а только .375%. А потому пощитаную экономию надо как минимум поделить на 3, если не на 5, но мне лень щитать. Не пахнет там $10 за каждый $1 потраченный. [/quote:1b44a2f505]

под поинтом я также подразумевал closing costs и всяческие fees. То есть, сравнения было двух mortgages. В одном случае вы ничего не платите upfront (первый случай). В другом, вы платите $1000, но получаете ниже процентную ставку.

[MaximA_list]

[quote:b7df6a5b65="thinker"]
[под поинтом я также подразумевал closing costs и всяческие fees. То есть, сравнения было двух mortgages. В одном случае вы ничего не платите upfront (первый случай). В другом, вы платите $1000, но получаете ниже процентную ставку.][/quote:b7df6a5b65]

Ну не купить за 1% от суммы mortgage 1% in rate reduction! Как ни раскидывай. Потому я и не люблю points и всякие другие upfront fees. Надо 10 лет прожить, чтобы в ноль уйти. Кто жe может планировать с достаточной достоверностью так далеко вперед? Работа за это время может 5 раз из-под Вас уехать.

[thinker]

[quote:45f8ad322c="MaximA_list"]Ну не купить за 1% от суммы mortgage 1% in rate reduction! Как ни раскидывай. .[/quote:45f8ad322c]

Не согласен. С учетом closing costs and fees вполне можно.

[quote:45f8ad322c="MaximA_list"]Надо 10 лет прожить, чтобы в ноль уйти. Кто жe может планировать с достаточной достоверностью так далеко вперед? Работа за это время может 5 раз из-под Вас уехать.[/quote:45f8ad322c]

Работа может уехать, но это не значит, что и вы тоже должны уехать. Тем более, когда оба супруга работают, и один из них работает на более менее устойчивой работе. Так что, кто-то действительно уез-жает как только его после 3х лет уволили, вырывая и жену и детей с насиженного места. А кто-то продолжает жить где жил и ищет и находит другую работу.

[Nataly]

[quote:9e0a54b345="MaximA_list"]
Ну не купить за 1% от суммы mortgage 1% in rate reduction! Как ни раскидывай. Потому я и не люблю points и всякие другие upfront fees. Надо 10 лет прожить, чтобы в ноль уйти. Кто жe может планировать с достаточной достоверностью так далеко вперед? Работа за это время может 5 раз из-под Вас уехать.[/quote:9e0a54b345]

Вот именно. Чтобы окупить поинт получается что надо прожить 7-10 лет в этом доме не перефинансируясь (в зависимости от условий, стоимости дома... взяли калькулятор и подсчитали). Мало того что нет никакой гарантии, что вы столько лет проживёте в этом доме, но также нету никакой гарантии, что даже если вы и проживете столько времени в этом доме, то у вас не возникнет желания перефинансироваться, т.к. ставки упали, ваш дом вырос в цене, все что угодно... Иногда, конечно, поинт брать стоит. Все надо конкретно просчитывать для конкретного случая.

[ATrubka]

[quote:a071f6c99e="thinker"]Выше указанное правило работает (грубо)[/quote:a071f6c99e]

Ну вот уже и грубости начались.

Как вы так все извратили уважаемый Мыслитель. У меня есть 6 тысяч, не могли бы вы мне найти моргидж за эти деньги с нулевым процентом? А если у меня десять так это будет -4 процента что ли?

Вы говорите только об одной тысяче, сунутой в нужное место, да еще и с кучей условий, а если я захочу ваш калькулятор для десяти тысяч применить?
Вы лукавите.

Вы бы лучше послушали опытного моргидж агента, вам бы полегчало.

[thinker]

И нафиг тогда спрашивать с умным видом "умные" вопросы, ежели считаешь что я "все извратил". Все, меня больше нет в этом топике.

[MaximA_list]

[quote:f5cdc7b864="thinker"]И нафиг тогда спрашивать с умным видом "умные" вопросы, ежели считаешь что я "все извратил". Все, меня больше нет в этом топике.[/quote:f5cdc7b864]

Thiker, Вы не обижайтесь, я чего-то сегодня в боевом настоении, но не могу не вспомнить о логической связкe "баба-кобыла".

P.S. Ну и Вы же знаете, что в том, что действительно принципиально, мы с Вами see eye to eye.

[vvmik]

Могу подъсуетить риэлтера и моргижагента, мне с ними помогли проверенные люди, а вот знакомые пошли к кому придется по большой рекламе в газете Реклама и на моргиже попали, да и нихрена их агент не торговался по квартире, т.к. он был то ли сам продавцом то ли другом продавца. Мой риэлтор как мне его советовали то бишь сказали новый и не зажравшийся , остался оччень доволен. Вот только если квартира-дом требует ремонта это тоже вопрос насколько риэлтор может поломать цену. Я брал кондо в плохом состоянии, но потихоньку довожу его до ума. В хорошем тихом месте с гаражом, жимзалом,озерком со скамейками Знакомые брали новое строительство, если хочешь что бы строители поставили то, что ты хочешь заплатишь бабки по самому потолку, потому они ставили все самое дешевое и сейчас въехав,меняют на то что они хотят, в денежном отношении всеравно дешевле чем если тебе это дабавят на моргидж. Таки вот...

[vvmik]

А как же иначе покупать то? Не пылесос из Таргета который можно через пару месяцев принести назад. Потому то и надо смотреть все варианты. У риэлтера работа искать и показывать, а у покупателя смотреть. И чем больше посмотришь тем лучше понимаешь что тебе надо от дома-квартиры и от места проживания. Бывает что у риэлтера в распечатке идет прикрепленная школа такая то, а на деле может оказаться что соседняя, а туда мексов ходит - днем темно. Или вдруг квартирка с деном ? Так это же только плюс! А когда потом там живешь-нарадоваться не можешь

[vvmik]

А вообщето Непервил и Вильмете это как где Луна а где Солнце.Просто физически не обхватишь эти области.

[webwesen]

[quote:f9d962644c="ATrubka"]
Вы бы лучше послушали опытного моргидж агента, вам бы полегчало. [/quote:f9d962644c]

ATrubka,

thinker is around much longer than you, and he gave loads of good advices already, so it isn't a very nice idea to insult him verbally.

just my 2 cents.