Mortgage: var VS fixed. Equity VS. savings

[Zombie416]

Если уж платят 1 раз в месяц, то в конце месяца.Таким образом, ссудо-владельцу выгоднее все-таки возвращать ссуду 4 раза в месяц, даже если он получает зарплату 1 раз в месяц.

Разница появляется исключительно из-за того когда делается первый платеж.

Т.е. если mortgage с первого января, то при помесячной оплате вы первый раз заплатите первого февраля, а при понедельной - 7го января.

Если первый месячный платеж сделать 2го января (т.е. по сути уменьшить principal на сумму месячного платежа), то mortgage закончится еще быстрее и интерес будет еще меньше.

Лишь Line of Credit дает доступ к дешевым деньгам (под прайм).

Скажем сегодня вы хотите инвестировать/купить машину/сделать ремонт/u name it, а наличных нет - какую самую дешевую ссуду вы можете взять на сегодняшнем рынке? Никто и нигде не даст вам ссуду дешевле чем просто под прайм, верно?

Справедливости ради, кредитки под 0% потихоньку появляются.

Допустим, вы собираетесь покупать дом за $500k, и имеется наличных денег $200k.

Есть два варианта:

а) с "маневром". засовываете все в mortgage под 4%, получаете кредитную линию на $100k под 5%, которые инвестируете под 6%.

В конце года получаете $6000. С дохода по инвестициям принимаем что платится 30% (для простоты дела, в реальности зависит от типа инвестиций) в кассу правительства.

Платите в банк (300k*4%) + (100k * 5%) = $17000

Платите в казну ( $6000 - (100k * 5%) ) * 30% = $300.

Итого, в конце года остается $6000-$300-$17000=($11300) убытку.


б) засовываете в mortgage 100k, оставшиеся инвестируете под 6%. В конце года получаете $6000 дохода. После 30% налогов остается $4200

В итоге, баланс к концу года $4200 - 400k * 4% = ($11800) расходов.

Разница невелика, и дополнительные расходы на открытие-закрытие HELOC ее еще сократят. И это при том что инвестиции принесли 6%, больше чем prime. Если б они принесли меньше, дело б стало значительно грустнее.

[ottawskii]

По 1му пункту - да, конечно, если по вашей схеме 1-платеж-в-месяц вы в самом начале делаете 1 дополнительный месячный платеж - как минимум уравниваете с недельной схемой (даже лучше). Но о дополнительных платежах - это слегка другая тема (имхо).
Я говорил о том, что если человек платит ту же самую сумму в месяц (подчеркну - в конце месяца) - выгоднее ее платить 4мя платежами.
Насколько выгоднее? В моих глазах достаточно, что б потратить 5 минут времени на пару подписей...
(а в цифрах: с ссуды 300к на 20 лет под 5% - разница получится ~$2400).

О кредитках под 0% - это вы про MBNA MasterCard?
Уже взял
Но... кратковременные они все. Суммы не большие (мне дали 15к).

О маневре - все верно вы говорите.
За исключением пары мелочей, на которые вы не обратили внимания в своем раскладе:
1) HELOC - часто идут вместе с мортгиджем. Т.е. прилагаются бесплатно.
На сегодняшний день такой продукт существует в RBC, Scotia Bank, Canadian Tire Financial
(из тех, что я проверял. Может еще где). Мне лучше подошел продукт RBC (называется Homeline).

2) вы не учли что интерес за одолженные деньги становится tax deductible с ваших доходов.
Т.е. когда вы одалживаете деньги под прайм (в вашем примере 5%) - на самом деле получается, что вы их одлаживаете под ~ 3.5% (в случае если уводите от 30+% рамки налогов, зависит от вашей зарплаты).

3) имхо: если взять историю фондов за последние 10-15 лет, то 6% в год в среднем - это довольно пессимистично (при том, что были и очень плохие годы). Реальнее ~8%.

Все совокупное делает разницу в прибыли значительно более существенней, чем в вашем примере.
Настолько существеннее, что эти (уже тысячи, а не сотни) деньги, будучи каждый год пускаемы по тому же кругу - сокращают выплату мортгиджа на годы. Естественно, никто не гарантирует, что и в будущем фонды всреднем принесут 8% в год. Это элемент риска (впрочем, не слишком высокий).

[Zombie416]

Я говорил о том, что если человек платит ту же самую сумму в месяц (подчеркну - в конце месяца) - выгоднее ее платить 4мя платежами.

Выгоднее ее платить непосредственно сразу же после поступления денег извне, ровно с той же частотой. В противном случае в промежутках между платежами некоторая сумма денег будет мариноваться на чекинге принося исключительно радость банку у которого этот чекинг.

(а в цифрах: с ссуды 300к на 20 лет под 5% - разница получится ~$2400).

Да не получится. Представьте, что вы начинаете работать с 1го января, зарплата в конце месяца, сбережений 0, mortgage начинается тоже с 1 января.

Внимание вопрос: откуда, при понедельной оплате, возьмутся деньги чтоб заплатить первый взнос 7-го января?

1) HELOC - часто идут вместе с мортгиджем. Т.е. прилагаются бесплатно.
На сегодняшний день такой продукт существует в RBC, Scotia Bank, Canadian Tire Financial

Но процент при этом не prime-0.9%, не так ли? Canadian Tire так и вообще просто берет prime, и весь "маневр" становится крайне убыточным мероприятием.

2) вы не учли что интерес за одолженные деньги становится tax deductible с ваших доходов.

Учел. См. выше, из $6000 заработанных, 30% уплачено только с $1000 (т.к. $5000 уже пошло банку).

Т.е. когда вы одалживаете деньги под прайм (в вашем примере 5%) - на самом деле получается, что вы их одлаживаете под ~ 3.5%

Неа, ничего такого не получается.

6% в год в среднем - это довольно пессимистично (при том, что были и очень плохие годы). Реальнее ~8%.

Последние годы были ну очень хорошие. Как-то оно будет дальше, будет видно. Если будет не так хорошо, то со с маневром будет гораздо хуже чем без него. Единственный кто порадуется - это банк.

[ottawskii]

Да не получится. Представьте, что вы начинаете работать с 1го января, зарплата в конце месяца, сбережений 0, mortgage начинается тоже с 1 января.

Мне тяжело себе такое представить, ибо тому, кто начинает работать с 1го января - не дадут мортгидж, который нужно начинать выплачивать в январе.
Любому же работающему челу абсолютно по-фиг (особенно при наличии кредиток, позволяющих беспроцентно копить долги месяц) как именно выплатить $2000 в месяц - одним разом в конце месяца, или же 4 * $500.

Но процент при этом не prime-0.9%, не так ли?

Нет, не так. По крайней мере в RBC.

"Т.е. когда вы одалживаете деньги под прайм (в вашем примере 5%) - на самом деле получается, что вы их одлаживаете под ~ 3.5%"

Неа, ничего такого не получается.

Ну как же не получится? Пусть вы взяли $100к под прайм=5% . Вы заплатили за год $5000 интерес.
Потом задекларировали эти $5000 как расходы на инвестиции (вы же инвестировали те $100к, правда?)
Эти $5000 "ушли" из под ваших налогов. Т.е. реально вы заплатили ~$3500, а не $5000, так как $1500 вам вернутся после пересчета налогов.
(при условии, что ваша налоговая планка из под которой вы "увели" эти $5000 - 30+%.

Последние годы были ну очень хорошие. Как-то оно будет дальше, будет видно. Если будет не так хорошо, то со с маневром будет гораздо хуже чем без него. Единственный кто порадуется - это банк.

Ооопс, а мне как раз кажется, что последние годы - фиговые. Хотя, смотря что называть последними годами.
Может у вас "последние" - это 15-20 лет? Тогда да
Но это уже скорее к философии, к анекдотам про пессимиста/оптимиста/реалиста, нежели к знанию рынка.
Никто не может предвидеть %, который принесет биржа в последующие годы.
Но вы же сами в одном из предыдущих постов говорили, что выгоднее вкладывать в инвестиции, нежели возвращать мортгидж.
Наверное, вы основывались на реально-оптимистичных прогнозах (или на статистике последних десятилетий, что то же самое).
Мне не совсем понятно, почему сейчас вы поменяли вашу точку зрения...

[Zombie416]

Мне тяжело себе такое представить, ибо тому, кто начинает работать с 1го января - не дадут мортгидж, который нужно начинать выплачивать в январе.
Любому же работающему челу абсолютно по-фиг (особенно при наличии кредиток, позволяющих беспроцентно копить долги месяц) как именно выплатить $2000 в месяц - одним разом в конце месяца, или же 4 * $500.

А вы попробуйте

Если действительно абсолютно нет проблем, до получения ежемесячной зарплаты, положить 3/4 месячного платежа в mortgage (как этого требует понедельная оплата), то вместо этого их можно prepay сразу и платить далее помесячно. В итоге интереса будет уплачено чуть меньше чем при понедельной оплате.

Чем короче разрыв между получением зряплаты и платежом по mortgage, тем меньше придется платить интерес в итоге. Все остальные варианты - только хуже.

Нет, не так. По крайней мере в RBC.

О чем и речь. Вы платите больше за деньги которые можно было получить дешевле. Что сильно подрывает привлекательность "маневра".

Ну как же не получится? Пусть вы взяли $100к под прайм=5% . Вы заплатили за год $5000 интерес.
Потом задекларировали эти $5000 как расходы на инвестиции (вы же инвестировали те $100к, правда?)
Эти $5000 "ушли" из под ваших налогов. Т.е. реально вы заплатили ~$3500, а не $5000, так как $1500 вам вернутся после пересчета налогов.
(при условии, что ваша налоговая планка из под которой вы "увели" эти $5000 - 30+%.

Вы эти $5000 реально уводите не из своей налоговой планки, а из того что заработали на инвестициях. Просто отдаете их банку за то что он одолжил вам ваши же, с HELOC, деньги под бОльший процент чем mortgage. Банк, понятно, доволен - на ровном месте получил дополнительно ~1%. Довольны ли вы - как получится.

Capital gain tax в канаде, в худшем случае, 21.5%. Дивиденды с канадских public компаний и того меньше. Так что 30+% это далеко не обязательно.

Причем, если вы получили убыток, т.е. заработали меньше чем должны банку за кредит, то еще и оказываетесь в серой области насчет того списывамы с налогов убытки или нет.

Ооопс, а мне как раз кажется, что последние годы - фиговые. Хотя, смотря что называть последними годами.
Может у вас "последние" - это 15-20 лет? Тогда да

Ну можно ткнуть например в

https://www.tdassetmanagement.com/Conte ... PID=5&SI=3

Последних пару лет - double digits. А вот до того...

И их таких много.

Но вы же сами в одном из предыдущих постов говорили, что выгоднее вкладывать в инвестиции, нежели возвращать мортгидж.

Выгоднее делать и то, и другое. Диверсифицировать тыскыть.

[ottawskii]

А вы попробуйте

что я и делаю. Зарплату я получаю не каждую неделю, а мортгидж выбрал отдавать каждую.

О чем и речь. Вы платите больше за деньги которые можно было получить дешевле. Что сильно подрывает привлекательность "маневра".

Вы меня не поняли. RBC (при бесплатном приложенном HELOC) замечательно дают прайм-0.8-0.9%.

Вы эти $5000 реально уводите не из своей налоговой планки, а из того что заработали на инвестициях. Просто отдаете их банку за то что он одолжил вам ваши же, с HELOC, деньги под бОльший процент чем mortgage. Банк, понятно, доволен - на ровном месте заработал ~1%. Довольны ли вы - как получится.

ооопс, а вот тут требуется, что б нас рассудил профи (бухгалтер/такс эдвайзер/фин советник). Есть такие на форуме?
По моей информации (и по тому, что я многократно слышал и находил в инете) - эти $5000 как раз уйдут из под налоговой планки ваших доходов (а не доходов с инвестиций).
Очень важное слагаемое в расчетах.

Ооопс, а мне как раз кажется, что последние годы - фиговые. Хотя, смотря что называть последними годами.
Может у вас "последние" - это 15-20 лет? Тогда да

Ну можно ткнуть например в

https://www.tdassetmanagement.com/Conte ... .asp?FID=4

Последних пару лет - double digits. А вот до того...

И их таких много.
[/quote] Дык ткнуть можно в очень много отдельных фондов с очень разными (иногда диаметрально противоположными) показателями.
Есть некое среднее за год по разным фондам - имхо, более уравновешенный и обьективный показатель.
Пара приятелей плакали в этом году - за прошлый год их фонды принесли 0%...

Выгоднее делать и то, и другое. Диверсифицировать тыскыть.

В чем плюс этого маневра - в уводе из под налогов части % по Line of Credit.
Увод именно от собственных доходов, а не от доходов с инвестиций.
Т.е. в чем-то эта схема приближает нас к американцам, у которых расходы на % по мортгиджу - tax deductible.
Причем диверсификация заложена и регулируется вами - хотите больше вкладывайте в мортгидж, хотите - больше в фонды.
Словом, эта схема мне видится понятной, логичной и соответствует моим принципам и мировоззрению (включая биржевый оптимизм).
Собственно, все это я писал если кто не слышал про "маневр Смита" или не вникал.

Если кто-то его осознанно отверг по каким-то своим причинам - хозяин-барин.

[Zombie416]

что я и делаю. Зарплату я получаю не каждую неделю, а мортгидж выбрал отдавать каждую.

И в итоге заплатите немного больше чем если б платили раз в месяц сразу после зарплаты, плюс 3/4 платежа при закрытии.

Вы меня не поняли. RBC (при бесплатном приложенном HELOC) замечательно дают прайм-0.8-0.9%.

Насколько он бесплатный? Юристу при заключении не приходится дополнительно за навешивание второго mortgage платить? А по истечении срока mortgage не придется дополнительно за закрытие кредитной линии платить, включая $200 онтарийских поборов?

По моей информации (и по тому, что я многократно слышал и находил в инете) - эти $5000 как раз уйдут из под налоговой планки ваших доходов (а не доходов с инвестиций)

Можно ж прикинуть, даже если все списывается. К предыдущим вычислениям добавим зарплату в $100к, а доходы все 6k - capital gains.

В результате, даже если $5000 за HELOC списываются полностью, то разница между "с маневром" и "без маневра" составит аж $1000 в год. И это если все отлично, т.е. доходы по инвестициям есть и больше prime.

ИМХО половина чудес в "маневре" заключается в том что человеку предлагается каждый месяц где-то взять дополнительных денег и платить больше. И за mortgage, и проценты по HELOC, причем mortgage далеко не всегда по минимальным рейтам, а потом еще и tax return засунуть в mortgage (т.е. налоги уплаченные ранее не получить обратно, а дальше вложить).

Естессно, больше платишь каждый месяц, через 20 лет, да еще помноженное на ожидаемое 10% - получается очень красиво.

[ottawskii]

И в итоге заплатите немного больше чем если б платили раз в месяц сразу после зарплаты, плюс 3/4 платежа при закрытии.

Нет. Если платить каждую неделю - я заплачу в итоге чуть меньше.
А если вы сравниваете 1-в-месяц с 4-в-месяц - тогда и там и тут нужно учесть дополнительный платеж в размере 3/4-месячного, который вы предлагаете при варианте 1-в-месяц.
Иначе яблоки сравниваются не совсем с яблоками - имхо.

Насколько он бесплатный? Юристу при заключении не приходится дополнительно за навешивание второго mortgage платить? А по истечении срока mortgage не придется дополнительно за закрытие кредитной линии платить, включая $200 онтарийских поборов?

Это может быть. Сколько эти одноразывые расходы? Несколько сот?
Для вас только что сэкономленные за 20 лет $2400 были не деньги.
Так что такое несколько сот за те же 20 лет, которые потенциально позволят сэкономить многие тысячи...?

Можно ж прикинуть, даже если все списывается. К предыдущим вычислениям добавим зарплату в $100к, а доходы все 6k - capital gains.

В результате, даже если $5000 за HELOC списываются полностью, то разница между "с маневром" и "без маневра" составит аж $1000 в год. И это если все отлично, т.е. доходы по инвестициям есть и больше prime.

Нет. разница составит $1500 в год - если доходы по инвестициям = прайм = 5% (т.е. собственно с инвестиций нет доходов, просто самоокупились). Если же они больше - то $1500 + выигранная сумма (после выплаты налогов с прибыбльных инвестиций).

ИМХО половина чудес в "маневре" заключается в том что человеку предлагается каждый месяц где-то взять дополнительных денег и платить больше. И за mortgage, и проценты по HELOC, причем mortgage далеко не всегда по минимальным рейтам, а потом еще и tax return засунуть в mortgage (т.е. налоги уплаченные ранее не получить обратно, а дальше вложить).

имхо: "чудо" маневра заключается в том, что 1/3 с выплаченного %=прайма можно получать обратно (как tax deductible).
Оставшиеся 2/3 прайма не сложно перебить low-risk инвестициями, значит уже остаешься в плюсе. На сколько? Зависит от нескольких факторов.
На мой взгляд - достаточно, что б все это закрутить.
С "найденными" деньгами (налоговыми возвращениями) можно делать что хотите, в зависимости от целей и задач.
Можно их вкладывать в мортгидж, увеличивая LOC и опять инвестировать.

В каждый отдельный год можно и в минусе остаться. Но за много лет - мне видится выгодной техникой.
Опять же насколько выгодной? Как фишка ляжет. Но по итогам в минусе вряд ли кто-нибудь окажется.

----------------------------------

Другой вопрос меня сейчас интересует:
Подсчитывал ли кто-нибудь - что выгоднее: вкладывать в RRSP или же побыстрее погасить mortgage?
На эту тему я нашел дебаты в сети. Но скорее философско/мировоззренческие, нежели основанные на цифрах.

[Zombie416]

Нет. Если платить каждую неделю - я заплачу в итоге чуть меньше.

С biweekly accelerated интереса заплатите чуть меньше, но в основном за за счет того что суммарные платежи в год больше.

С равным успехом дополнительный месячный платеж можно делать на годовщину моргиджа при помесячной выплате.

Это может быть. Сколько эти одноразывые расходы? Несколько сот?
Для вас только что сэкономленные за 20 лет $2400 были не деньги.
Так что такое несколько сот за те же 20 лет, которые потенциально позволят сэкономить многие тысячи...?

Ну как же, несколько сотен сначала, несколько сотен потом. Причем, на протяжении нескольких перефинансирований все это исправно придется платить. Если эти $500-700 раз в три-пять лет вложить под ожидаемые 10%, то за 20 лет набежит изрядная сумма. Как минимум в несколько раз больше чем $2400

Нет. разница составит $1500 в год - если доходы по инвестициям = прайм = 5% (т.е. собственно с инвестиций нет доходов, просто самоокупились).

При $6000 в виде capital gains - $1000.

Но вообще да, вроде действительно чуть выгоднее получается. Если заемные расходы действительно 100% deductible, инвестиции приносят прибыль сравнимую с prime и tax bracket высокий.

Подсчитывал ли кто-нибудь - что выгоднее: вкладывать в RRSP или же побыстрее погасить mortgage?На эту тему я нашел дебаты в сети. Но скорее философско/мировоззренческие, нежели основанные на цифрах.

ИМХО тут цифрами не получится т.к. зависит от того когда этим RRSP пользоваться и какой при этом будет доход.

[ottawskii]

Если заемные расходы действительно 100% deductible, инвестиции приносят прибыль сравнимую с prime и tax bracket высокий.

ага. Это необходимые условия.
Т.е. если tax bracket низкий - эта стратегия не годится.

Причем, на протяжении нескольких перефинансирований все это исправно придется платить.

оопс, об этом я не думал.
Т.е. при каждом перефинансировании нужно будет заново "приобретать" LOC?
Ндааа, нужно будет подумать.

У Canadian Tire интересный новый продукт - LOC и все.
Она же checking account, туда же direct deposits приходят.
Правда, получается, что и мортгидж под прайм. Но для инвестиций очень удобно.
Мне пока не подошло. Буду перефинансировать - посмотрю...

ИМХО тут цифрами не получится т.к. зависит от того когда этим RRSP пользоваться и какой при этом будет доход.

я не совсем понял мысль.
Скажем, до пенсии еще лет ~25-30. Мортгидж только что взят, довольно тяжелый что б о нем можно было не думать.
Что выгоднее (если выгоднее) - "лишние" $15к закидывать в год в счет погашения мортгиджа (что потенциально сократит срок),
или же кидать их в RRSP, получать свой tax refund и лишь его закидывать в погашение мортгиджа?
Интуитивно кажется - выгоднее кидать в RRSP. Но с калькулятором в руках не считал.

[kyk]

Оставшиеся 2/3 прайма не сложно перебить low-risk инвестициями, значит уже остаешься в плюсе..

Если я готов делать только и исключительно "low-risk инвестиции", то стоит ли овчинка выделки?

[ottawskii]

Оставшиеся 2/3 прайма не сложно перебить low-risk инвестициями, значит уже остаешься в плюсе..

Если я готов делать только и исключительно "low-risk инвестиции", то стоит ли овчинка выделки?

имхо: если совсем low-risk (aka money market и т.п.) - не стоит.

[Cpt. Smollett]

Вы меня не поняли. RBC (при бесплатном приложенном HELOC) замечательно дают прайм-0.8-0.9%.

вы в этом точно уверены? Оно же даже называется у них Prime Rate line of credit. У меня кстати такой же продукт от RBC - очень удобный. но у меня кредитная линия под прайм, вот прямо сейчас могу занимать под 4.75, а у вас какой процент?

Насколько он бесплатный? Юристу при заключении не приходится дополнительно за навешивание второго mortgage платить? А по истечении срока mortgage не придется дополнительно за закрытие кредитной линии платить, включая $200 онтарийских поборов?

вы путаете HEL и HELOC

http://en.wikipedia.org/wiki/Home_equity_loan
http://en.wikipedia.org/wiki/Home_equity_line_of_credit

первый действитильно типа "второго моргича" - нафиг такое счастье. А вот HELOC - вовсе не обязательно. По крайней мере офомление HELOC в RBC не потребовало никаких дополнительных поборов и она не фигурирует нигде как "второй моргич".

[Zombie416]

первый действитильно типа "второго моргича" - нафиг такое счастье. А вот HELOC - вовсе не обязательно. По крайней мере офомление HELOC в RBC не потребовало никаких дополнительных поборов и она не фигурирует нигде как "второй моргич".

Я не путаю. HELOC в TD - второй моргич. А так все тоже самое, под 4.75% можно брать свой equity, все снаружи цивильно, банк ничего не берет и не хочет. Только мелкий шрифт что при закрытии $500 в кассу сдать придется, ну и юрист при покупке дома захочет сотню дополнительного fee.

Если в RBC не так, это хорошо.

[Cpt. Smollett]

первый действитильно типа "второго моргича" - нафиг такое счастье. А вот HELOC - вовсе не обязательно. По крайней мере офомление HELOC в RBC не потребовало никаких дополнительных поборов и она не фигурирует нигде как "второй моргич".

Я не путаю. HELOC в TD - второй моргич. А так все тоже самое, под 4.75% можно брать свой equity, все снаружи цивильно, банк ничего не берет и не хочет. Только мелкий шрифт что при закрытии $500 в кассу сдать придется, ну и юрист при покупке дома захочет сотню дополнительного fee.

Если в RBC не так, это хорошо.

А каком юристе вы всё время говорите? HELOC можно добавить к существующему моргичу если как минимум 20% выплачено без всяких юристов. Если в ТД это не так - то это повод послать ТД сразу и далеко. Про покупке дома оформляется просто моргич на дом, лоеру пофиг что банк вам открывает секьюрную кредитную линию - это его не касается. И какие "500 в кассу"? За что? За дострочное закрытие моргича?