Когда лучше ре-финасировать дом

[kyk]

Сейчас, через пол-года, через год?

[ottawskii]

Присоединяюсь к вопросу. Неделю назад купил дом, финансировать через 3 месяца. Начал отслеживать что вещают аналитики. Пока что впечатление от большинства источников, что в этом году правительство постарается уронить прайм 2-3 раза (ибо такой высокий какс относительно бакса влияет очень негативно на экономику, что понятно и объяснимо).
Посему пока что склоняюсь к variable, а ближе к концу года (по ситуации, теоретически - после 2ух приспусканий прайма) перейти на fixed. Интересно на какой - на 5 лет или на 10...
История показывает, что за последние 10 лет выиграли те, кто был на variable. Раньше не копал.
Что уважаемые опытные домовладельцы думают по этому поводу?

[Hamster2005]

Всякое бывало - и под 20 процентов "интерес" на ссуды в начале 90-х...

[kyk]

"интерест"

[-maverick-]

Рефинансировать имеет смысл если closing cost of the old mortgage is << than the difference in the monthly payment between the old and the new mortgage over the _intended_ period that you're gonna pay for this particular house. Don't fall for the old trick when the lender offers to extend the mortgage term to more years and lower your monthly payment due to that
Если роняют прайм рейт, это совсем не значит, что интерес на моргич будет к нему привязан. Прайм роняют на краткосрочную перспективу, а моргич рейт фиксят лет так на 30... Исходя из 30 лет и рассчитывают интерес на моргич.

[msh-]

Рефинансировать имеет смысл если closing cost of the old mortgage is << than the difference in the monthly payment between the old and the new mortgage over the _intended_ period that you're gonna pay for this particular house. Don't fall for the old trick when the lender offers to extend the mortgage term to more years and lower your monthly payment due to that
Если роняют прайм рейт, это совсем не значит, что интерес на моргич будет к нему привязан. Прайм роняют на краткосрочную перспективу, а моргич рейт фиксят лет так на 30... Исходя из 30 лет и рассчитывают интерес на моргич.

Этот текст не имеет никакого отношения к канадской действительности, где большинство mortgages фиксированы лет на 5 максимум, и уж точно не на 30. Кроме того они не имеют никаких closing costs и бывают привязаны к prime rate просто механически

[-maverick-]

Этот текст не имеет никакого отношения к канадской действительности, где большинство mortgages фиксированы лет на 5 максимум, и уж точно не на 30. Кроме того они не имеют никаких closing costs и бывают привязаны к prime rate просто механически

А вот и не на 5, а аж на целых 10 лет в Канаде моргичи дают:
http://www.banking.pcfinancial.ca/a/rat ... eRate.page
http://www.tdcanadatrust.com/mortgages/numbers.jsp
Прайм меняют по нескольку раз в году, а моргич интерес фиксят на срок до 10 лет. My point still stands

[Bлад]

Этот текст не имеет никакого отношения к канадской действительности, где большинство mortgages фиксированы лет на 5 максимум, и уж точно не на 30. Кроме того они не имеют никаких closing costs и бывают привязаны к prime rate просто механически

А вот и не на 5, а аж на целых 10 лет в Канаде моргичи дают:
http://www.banking.pcfinancial.ca/a/rat ... eRate.page
http://www.tdcanadatrust.com/mortgages/numbers.jsp
Прайм меняют по нескольку раз в году, а моргич интерес фиксят на срок до 10 лет. My point still stands

на 10 лет - это надо постараться... Как правило, на такой большой срок рейт будет не очень привлекательный. Вы посмотрите в своих же линках - какая там разница между 5-летним и 10-летним. Когда мы делали рефинансирование несколько лет назад, то разница была ещё круче - самый интересный был на 4 года, 5летний превышал его уже на 0.2%, а 10 летний - на целый процент. Взять-то можно, но зачем?

[Cpt. Smollett]

Если роняют прайм рейт, это совсем не значит, что интерес на моргич будет к нему привязан.

Надо брать variable rate и будет совсем означать. Тем более общеизвестно, что в долгосрочной перспективе variable всегда выгоднее fixed. У меня вот дней десять назад ставочка моргича "сама собой" снизилась - мелочь, а приятно

[Bлад]

Если роняют прайм рейт, это совсем не значит, что интерес на моргич будет к нему привязан.

Надо брать variable rate и будет совсем означать. Тем более общеизвестно, что в долгосрочной перспективе variable всегда выгоднее fixed. У меня вот дней десять назад ставочка моргича "сама собой" снизилась - мелочь, а приятно

+1

с одним только "но" - если во время перезаключения ставка растёт и обещает расти дальше, то как-то неуютно брать variable...
мы перезаключали летом 2006, и тогда оно шло вверх, так что было очень приятно взять fixed (хотя изначально были настроены на variable). Хотя, возможно, в долгосрочной перспективе и проиграли, пока не знаю. Интересно, сейчас какие цифры? (У меня 4.75 на 4 года - уже упало ниже этого уровня или ещё нет?)

[Cpt. Smollett]

Интересно, сейчас какие цифры? (У меня 4.75 на 4 года - уже упало ниже этого уровня или ещё нет?)

нет еще, сейчас вариабл в районе 4.95. У меня один сегмент моргича тоже фиксед и тоже ниже А по 4.75 вообще грех не зафиксировать

[kyk]

один сегмент моргича

Это как?

[Cpt. Smollett]

один сегмент моргича

Это как?

http://www.rbcroyalbank.com/RBC:R6CTsI7 ... tgage.html

[nester]

один сегмент моргича

Это как?

http://www.rbcroyalbank.com/RBC:R6CTsI7 ... tgage.html

Изобретательные твари
Ну не могут они просто работать - обязательно надо что-то такое новое "изобрести" с целью подогреть. обобрать. ну и так далее

[Ната]

А если берешь первый моргидж, то что надо знать , что бы дров не нарубить?
Какие хорошие фин.институты есть и у них процент не высокий?

[Cpt. Smollett]

один сегмент моргича

Это как?

http://www.rbcroyalbank.com/RBC:R6CTsI7 ... tgage.html

Изобретательные твари
Ну не могут они просто работать - обязательно надо что-то такое новое "изобрести" с целью подогреть. обобрать. ну и так далее

Да ясен пень кругом одни твари, один вы Д'Артаньян. Вот только когда продаёшь-покупаешь с моргичами, можно их конечно закрывать, платить closing costs, получать новый процент и т.д. А можно просто сконвертировать в сегмент в новом моргиче на старых условиях. А еще иногда лучше жевать чем говорить...

[Cpt. Smollett]

А если берешь первый моргидж, то что надо знать , что бы дров не нарубить?
Какие хорошие фин.институты есть и у них процент не высокий?

Нужен скорее хороший брокер чем хороший фин. иститут (все они примерно одинаковые). Еще первый раз надо использовать RRSP first home buyer's plan если есть RRSP (а зачем он еще нужен? ) Могу дать телефончик одного брокера из Royal Bank. Или поищите брокера, работающего с многими банками. Можно и самим потыкаться, говорят ING Direct неплохие условия даёт

[Bлад]

А если берешь первый моргидж, то что надо знать , что бы дров не нарубить?
Какие хорошие фин.институты есть и у них процент не высокий?

Нужен скорее хороший брокер чем хороший фин. иститут (все они примерно одинаковые). Еще первый раз надо использовать RRSP first home buyer's plan если есть RRSP (а зачем он еще нужен? ) Могу дать телефончик одного брокера из Royal Bank. Или поищите брокера, работающего с многими банками. Можно и самим потыкаться, говорят ING Direct неплохие условия даёт

Первый мы брали с помощью брокера, которого посоветовала наша real estate agent. У них там работа в связке Очень удобно. И всякие деликатные вопросы легко решать.

[Noskov Sergey]

Согласен с тем, что нужен хороший брокер. Наш, посоветованный разными людьми из Универа, сделал нам первый с интересом в 4.85 % (fixed) и без канадской кредитной истории и даже PR (work permit) . CIBR first line mortgage.

[msh-]

Могу дать телефончик одного брокера из Royal Bank.

Как это "брокер из Royal Bank"? Какой смысл в брокере, если он не работает снесколькими банками?

Кстати, некоторые лендеры вообще не имеют своих сервисов и продают только через брокеров

[msh-]

http://www.rbcroyalbank.com/RBC:R6CTsI7 ... tgage.html

amazing low rate of 6.33%

[Bлад]

http://www.rbcroyalbank.com/RBC:R6CTsI7 ... tgage.html

amazing low rate of 6.33%

По секрету сообщаю - те ставки, что указаны в объявлениях, зачастую не имеют ничего общего с теми, что реально получают покупатели домов. Надо общаться вживую, и всё будет правильно.
Не совсем, кстати, понимаю Ваше глумление над RBC Именно этот банк дал мне лучший рейт и в первый раз, и во второй. Так уж случилось...
Мы, конечно же, делали shopping around, но они оказались круче всех.
А уж во второй раз когда делали, то несколько хвалёных брокеров из газетных объявлений просто отказались с нами работать. Сказали, что окучивают только покупающих впервые. Догадываетесь, почему? Потому что, как правило, таким покупателям не хватает или инкома, или кредитной истории, или чего ещё. И брокеры помогают обойти эти скользкие моменты. Не бескорыстно, конечно.
Так что, если у кого всё чисто - то и в обычном банке можно получить хороший рейт. Предварительно обзвонив несколько банков.
Можно и с брокером, конечно. Мой пойнт в том, что брокер - это не must have.

[Cpt. Smollett]

http://www.rbcroyalbank.com/RBC:R6CTsI7 ... tgage.html

amazing low rate of 6.33%

Ну вам Влад уже всё объяснил в общем. Взятие мортича сравни покупке автомобиля: не надо покупать за стикер прайс, надо торговаться Мне кстати, как и Владу, RBC тоже два раза давал лучший рейт, так что ваша ирония мягко говоря не уместна.

[Cpt. Smollett]

Могу дать телефончик одного брокера из Royal Bank.

Как это "брокер из Royal Bank"? Какой смысл в брокере, если он не работает снесколькими банками?

Кстати, некоторые лендеры вообще не имеют своих сервисов и продают только через брокеров

Ну для тех кто рейты берёт с сайта RBC смысла действительно нет, а вот для тех кто хочет вполне конкурентноспособный рейт - смысл очень даже есть

[kyk]

Мне кстати, как и Владу, RBC тоже два раза давал лучший рейт, так что ваша ирония мягко говоря не уместна.

а мне - "National Bank of Canada" в Онтарио. Банк квебекский и они активно лезли на онтарийский рынок.