Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[Tired]

если небудет рецессии

Странная надежда, и безнадежная, учитывая, что рецессии - это нормальная часть экономичесткого цикла, и случаются всегда. Средняя частота - раз в 11 лет. С начала прошлой рецессии (2000Q3) прошло уже больше 7-и лет.

Есть несколько факторов:
1) крайне слабая предыдущая рецессия (технически, это вообще была не рецессия - 2х кварталов уменьшения ВВП подряд не было)
2) сверхвысокие цены на нефть
3) дорогая бессмысленная война
4) сдувающийся рекордный пузырь недвижимости.

Исходя из наличия сразу 4-х таких сильных факторов, можно сделать прогноз с очень высокой вероятностью:
1) рецессия будет скорее раньше, чем позже (вероятнее всего, уже в следующем году)
2) рецессия будет тяжелой и затяжной (70s style).

Есть еще один фактор. Через год-два беби-бумеры смогут вынимать свои 401-е планы, через 6-7 - кэшить social security. Чтоб лучше понимать, что это такое, поясню на цифрах:
В 1937-м году (нынешние пенсионеры) прирост населения составил 771 тыс. человек.
В 1946-м году - 1 млн. 460 тыс. человек.
В 1947-м году - 2 млн. 737 тыс. человек (BABY BOOM!!)
А в 1950-м - уже 3 млн. 83 тыс. человек.

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты (горные, океанские, озерные, пуэрто-рики всякие). У недвижимости в "работающих метрополиях" (особенно, в северных - НЙ, Бостоне, Чикаго, ДС, Сиэттле, Портленде, SFBA) нет никаких шансов на пару десятков лет вперед. На платежеспособный спрос нелегалов, я думаю, никто не надеется всерьез?

[sp123]

Достаточно - один высоко-оплачиваемый, второи - средне-оплачиваемый.

Да, так и есть. Во всяком случае на кондо во Фримонте людям хватает, пара знакомых индусов совсем недавно заделались домовладельцами в тех краях, и еще как минимум один из соседней группы сейчас ищет варианты. Опять же, после знаменитого июльского Visa Bulletin все H4 получили право на работу, многие ломанулись в QA и т.п. - не уверен, что это очень уж могучий фактор, но IMHO для Бей Эрии какой-то эффект оказало. Но все это в рамках "жилье для жизни" в пределах 400-500K. И куда ни глянь, везде активно строятся новые курятники типа кондо. Вот их-то и будут заселять нормальные люди, живущие на пейчек. А на что расчитывают спекулянты чуть более крупных сараев - ну совсем непонятно.

А вот у Wal-Marta продажи выросли. Вчера по-етому поводу биржа скакала от радости

У крупных ритейлеров как наз начался holiday season, когда за два месяца делается 60% годовой выручки. Возможно, все эти скачки из той же оперы. Сам я, честно говоря, чего-то не очень понимаю теорию о том, что "домовладельцы в-целом тратят больше". Наверное, кто-то и в самом деле подбил статистику, и есть какой-то психологический феномен.

[GarikToo]

Slishkom mnogo predpolozhenij vy vyadaete za fakty:

2) рецессия будет тяжелой и затяжной (70s style).

Простите, но непонял почему. В 70-е годы рецессия была вызвана внешенеполитическими фацторами, а не внутренними економическими

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты

Прямо таки все свалят ? Все сегодняшние пенсионеры живут на курортах?

[vaduz]

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты (горные, океанские, озерные, пуэрто-рики всякие).

А кто работать будет?
Тот же, кто и жить будет на их жилплощади.

А еще более вероятно, никуда они не поедут, а будут проедать свою пенсию на месте. Куда ж теперь новым работникам селиться? Места-то нет...

[Tired]

А вот у Wal-Marta продажи выросли. Вчера по-етому поводу биржа скакала от радости

1) Это они вчера Q3 опубликовали. Обращаю внимание - Q3. Т.е. июль-сентябрь. Если рецессия только началась, то это будет Q4 (хотя рано что-то, праздники).
2) Рост в основном за счет international sales (UK, Китай и Бразилия). Падение бакса сказывается (продажи-то рапортуются в долларах, а ведутся в фунтах, юанях и реалах).

[GarikToo]

Сам я, честно говоря, чего-то не очень понимаю теорию о том, что "домовладельцы в-целом тратят больше". .

Ну это я как раз понимаю, т.к. недавно стал домовладелцем. Стал тратить болше. На благоустроиство дома, на новые appliances итд.

[GarikToo]

Если рецессия только началась,

Так когда "только"? Вчера? неделу назад? Между прочим кризис с morgages началса уже в июле

[GarikToo]

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты (горные, океанские, озерные, пуэрто-рики всякие).

А кто работать будет?
Тот же, кто и жить будет на их жилплощади.

А еще более вероятно, никуда они не поедут, а будут проедать свою пенсию на месте. Куда ж теперь новым работникам селиться? Места-то нет...

+1

Обычно пожилым людям гораздо труднее оставить обжытое место чем молодым

[adda_]

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты (горные, океанские, озерные, пуэрто-рики всякие).

А кто работать будет?
Тот же, кто и жить будет на их жилплощади.

А еще более вероятно, никуда они не поедут, а будут проедать свою пенсию на месте. Куда ж теперь новым работникам селиться? Места-то нет...

+1

Обычно пожилым людям гораздо труднее оставить обжытое место чем молодым

Мои знакомые весной будущего года собираются продать свое кондо (недалеко от НИ) и уехать жить в один из штатов, где получше климат и меньше налоги на проперти. Они последний год усиленно ищут варианты. Один из них, скажем Делавер, где проперти таксы, очень низкие, а жилье дешовое, так как работы нет. Ну и климат получше чем здесь и налоги на доход тоже ниже.
Реально люди остаются если у них есть дети или родственники в этих районах, иначе совершенно несерьезно платить по 5-8К одних налогов за квартиру или таунхаус.

[GarikToo]

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты (горные, океанские, озерные, пуэрто-рики всякие).

А кто работать будет?
Тот же, кто и жить будет на их жилплощади.

А еще более вероятно, никуда они не поедут, а будут проедать свою пенсию на месте. Куда ж теперь новым работникам селиться? Места-то нет...

+1

Обычно пожилым людям гораздо труднее оставить обжытое место чем молодым

Мои знакомые весной будущего года собираются продать свое кондо (недалеко от НИ) и уехать жить в один из штатов, где получше климат и меньше налоги на проперти. Они последний год усиленно ищут варианты. Один из них, скажем Делавер, где проперти таксы, очень низкие, а жилье дешовое, так как работы нет. Ну и климат получше чем здесь и налоги на доход тоже ниже.

Я ж не говорю что никто никуда неуезжает. Просто представил себе что все выходящие на пенсию тут же грузят свои пожитки в грузовик и пилят на какои-нибудь курорт. Сюрреализм какои-то

[Hamster]

Сильного - это до уровня четырех-пятилетней давности? Наверное, такого не будет. Цены в Убей Эрии аккуратно заточены на доход двух высокооплачиваемых членов семьи. Пока таких много, кредиты будут выплачиваться.

Сильного - это когда отношение месячных платежей к зарплатам упадет до уровня 2001-2003 года. Не настолько в Бей Эрии мало домов, чтобы люди скрепя зубы за них выплачивали ползарплаты (а то и больше).

Высокооплачиваемые члены семьи это все хорошо, но кто-то должен еще и работать в макдональдсах, преподавать в школах, и разгружать ящики в волмартах. А таких большинство.

В качестве примера - Santa Clara County. May '07 median - $713k. В графстве 340 тысяч отдельных домов и 50 тысяч таунхаусов. (апартменты и кондо не считаем) На эти 390 тысяч в графстве всего 190 тысяч семей с годовым доходом больше $100k и еще 110 тысяч с доходом 50-100к. Медианная семья зарабатывает 93к. Платеж за медианный дом (скажем, 5% down) при нынешних jumbo rates - около 60% дохода медианной семьи. Естественно, никто им такой mortgage не даст.

И даже если даст - любой нормальный покупатель дважды подумает. Купить ради погоды избушку в San Jose за 600k и из последних сил ее 30 лет выплачивать? Или купить такую же избушку в Tracy за 300k и ездить на работу час в одну сторону? Или не валять дурака и найти аналогичную работу в Далласе или Хьюстоне (пусть с меньшей зарплатой) и купить там кирпичный дом за 150k?

[vaduz]

совершенно несерьезно платить по 5-8К одних налогов за квартиру или таунхаус.

От таких грабительских налогов один путь - бежать.
Хотя бы в MD.

[adda_]

совершенно несерьезно платить по 5-8К одних налогов за квартиру или таунхаус.

От таких грабительских налогов один путь - бежать.
Хотя бы в MD.

Реально есть много мест, страна большая.
Кстати, все уходят на пенсию и уезжают - вообще то если посмотреть на Флориду, именно так и подумаешь..

[Tired]

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты (горные, океанские, озерные, пуэрто-рики всякие).

А кто работать будет?
Тот же, кто и жить будет на их жилплощади.

Т.е. Вы предполагаете, что H1B/EBGC квоту повысят до 2-х миллионов?

А еще более вероятно, никуда они не поедут, а будут проедать свою пенсию на месте.

Чего это вдруг? В домике скоплена изрядная equity, дети позаканчивали колледжи - зачем им толкаться в траффике в дорогой эрии, если есть дешевый и спокойный юг с гольф корсами и retirement communities?
Поступят так же, как поступают нынешние пенсионеры - часть останется, а часть уедет (только эта часть в абсолютном выражении гораздо больше). Не вижу причин, почему вдруг поведение пенсионеров принципиально изменится.

[Tired]

Slishkom mnogo predpolozhenij vy vyadaete za fakty:

2) рецессия будет тяжелой и затяжной (70s style).

Простите, но непонял почему. В 70-е годы рецессия была вызвана внешенеполитическими фацторами, а не внутренними економическими

Это какими же "внешнеполитическими факторами", не изменяющими сначала внутренних экономических, может вызываться рецессия? Повышением цен на нефть?
Давайте начнем с рецессии 69-го-70-го.

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты

Прямо таки все свалят ? Все сегодняшние пенсионеры живут на курортах?

Зачем все? Изрядный процент. Который для бэби-бумеров оборачивается значительно большим абсолютным количеством людей.
Не говоря уж о том, что бэби-бумеры богаче своих предшественников, и могут позволить себе свалить пораньше.