Покупка жилья

Sergey_P · Post by **Sergey_P** » 25 Sep 2001 04:00

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:
[b] Вы отметили, что $10к (Emergency Fund) будет недостаточным, если придут тяжелые времена. Эта цифра зависит от расходов. Что-бы оплачивать дом стоимостью $300к как в вашем примере действительно будет мало. А если дом стоит всего $80к (как в моем случае) то $10к на черный день будет достаточно. Для автора этого топика, хочу добавить этoт момент. Прежде чем покупать дом, рекомендую иметь в банке сумму, равную как миниум 3-5 месячным расходам вашей семьи. Без этого, вы рискуете залезть в долги под высокий процент (credit cards) либо будете вынуждены продать дом, снова потеряв часть денег.<HR></BLOCKQUOTE>
Ну у меня немного другого плана риск.
Если я испытываю финансовые проблемы ( = теряю работу) на несколько месяцев - никакой фонд даже с запасом в год мне не поможет... т.к. мне придется покинуть эту страну [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]
Это я не к тому что ликвидный запас карман тянет, совсем наоборот.

To thinker & clinger кажется вы упустили важную деталь: по статистике (линка нет [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]) большинство в первом купленном доме до старости не живут. Что хорошо сочетается с вашими вычислениями "при этом у него акций на сумму 1.5 млн. Я только что сделал последний платеж, но у меня уже акций на 2 млн." [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] Уж thinker из своего 80 000 дома имея 1.500 000 точно переберется, что clinger в 300000 задержится только если все 2000000 просадит на бирже [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img]
Также зарплата c 2437 вполне может поднятся/упасть(не дай бог) на %50 - 100. Про переезд по различным обстоятельствам я вообще молчу.

Так что (для меня) тот же дом на 30 лет представляется сферическим конем в вакууме. Т.е. по российской привычке кажется вот куплю и еще внуки в нем жить будут, но со статистикой это не сходится.

Понимаю, что и без того непростые расчеты станут крайне проблематичными но предлагаю считать, что дом будет на 5-7 лет

thinker · Post by **thinker** » 25 Sep 2001 14:50

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Sergey_P:
Ну у меня немного другого плана риск.
Если я испытываю финансовые проблемы ( = теряю работу) на несколько месяцев - никакой фонд даже с запасом в год мне не поможет... т.к. мне придется покинуть эту страну [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]
<HR></BLOCKQUOTE>

Значит у вас нет Green Card? В этом случае, я вам вообще советую отложить покупку дома. Раз у вас нет ни какой стабильности в плане заработка, покупка дома будет лишь неоправданным риском. Я бы в вашей ситуации спокойно жил в аппартменте, потихоньку окладывая на downpayment (just in case) и делал какие-либо шаги что-бы получить Green Card, если конечно в ваших планах остаться жить в этой стране.

ЛЕНИН · Post by **ЛЕНИН** » 25 Sep 2001 14:54

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:

Значит у вас нет Green Card? <HR></BLOCKQUOTE>

ВОПРОСЕЦ: Возможно-ли прикупить дом без Зеленого Билета? Имел-ли кто-нибудь подобный опыт?

Babo · Post by **Babo** » 25 Sep 2001 16:37

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by deemka:


ВОПРОСЕЦ: Возможно-ли прикупить дом без Зеленого Билета? Имел-ли кто-нибудь подобный опыт?<HR></BLOCKQUOTE>

Otvet: Da mozhno, i ne tol'ko kupit' no i postroit'. Ja nedelal, no dva zhivih ( poka [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] ) tovarishcha uzhe sdelali. Oba na H1b. Obeim delajut GC. Oba na "vtorom sroke". Prichem tot kto kupil - kitaec i emu na vise ostalos' AZH celij 1,5. Kupil dom v IL, teper' vot perebralsa v NJ. Dom za $450K ( nu esli ne breshet konechno, zajac ).

Sergey_P · Post by **Sergey_P** » 25 Sep 2001 19:40

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by deemka:


ВОПРОСЕЦ: Возможно-ли прикупить дом без Зеленого Билета? Имел-ли кто-нибудь подобный опыт?<HR></BLOCKQUOTE>
Да и да. Соработница обзавелась с полгода назад

Sergey_P · Post by **Sergey_P** » 25 Sep 2001 19:50

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:


Значит у вас нет Green Card? В этом случае, я вам вообще советую отложить покупку дома. Раз у вас нет ни какой стабильности в плане заработка, покупка дома будет лишь неоправданным риском. Я бы в вашей ситуации спокойно жил в аппартменте, потихоньку окладывая на downpayment (just in case) и делал какие-либо шаги что-бы получить Green Card, если конечно в ваших планах остаться жить в этой стране.<HR></BLOCKQUOTE>
Скажем так, в плане заработка у мена настолько стабилно насколко может быт сейчас в IT. есть шанс помахать ручкой США. откладывать в моем положении идея хорошая при любом исходе. шаги к ГК ... пытюсь, но пока получается только ползти [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]

thinker · Post by **thinker** » 25 Sep 2001 21:07

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Sergey_P:
С другой стороны дополнительная головная боль типа лужайки стрич ... Может кондо?.<HR></BLOCKQUOTE>

По-поводу покупки condo почитайте вот здесь. Очень много подводных камней и неприятных сюрпризов.

http://www.ricedelman.com/planning/home/rule14.asp

clinger · Post by **clinger** » 25 Sep 2001 21:40

Originally posted by Sergey_P:

Ну у меня немного другого плана риск.
Если я испытываю финансовые проблемы ( = теряю работу) на несколько месяцев - никакой фонд даже с запасом в год мне не поможет... т.к. мне придется покинуть эту страну [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]

Почему же? Будет с чем покинуть [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]

To thinker & clinger кажется вы упустили важную деталь: по статистике (линка нет [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]) большинство в первом купленном доме до старости не живут. Что хорошо сочетается с вашими вычислениями "при этом у него акций на сумму 1.5 млн. Я только что сделал последний платеж, но у меня уже акций на 2 млн." [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] Уж thinker из своего 80 000 дома имея 1.500 000 точно переберется, что clinger в 300000 задержится только если все 2000000 просадит на бирже [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img]

Так фокус в том, что это никак на остальные выкладки не влияет. Цена дома не зависит от того, какую часть от его стоимости вы уже выплатили, так что тут мы находимся в равной ситуации. Другое дело что не выгодно продавать дом, если ты прожил в нем менее 3х лет, поскольку будут расходы связанные с обживанием и трудно покрываемые при продаже.

Так что (для меня) тот же дом на 30 лет представляется сферическим конем в вакууме. Т.е. по российской привычке кажется вот куплю и еще внуки в нем жить будут, но со статистикой это не сходится.

Я думаю что в этом смысле они оба одинаково сферические. Мы сравнивали ЭКОНОМИЧЕКИЕ выгоды/недостатки. Естественно я сам бы поостерегся покупать без GC.

Понимаю, что и без того непростые расчеты станут крайне проблематичными но предлагаю считать, что дом будет на 5-7 лет

Так это нормально, но в расчетах это ничего не меняет. Продашь этот, вернешь кредит, возмешь новый опять на 30 лет [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

.pl

Sasha K · Post by **Sasha K** » 25 Sep 2001 22:21

Сергей абсолютно правильно ухватил слабину в рассуждениях обоих граждан спорящих. Кто-же живет в первом доме 15, не говоря уже о 30 годах?
А Thinker еще и с арифметикой передергивает. С учетом того, что интерес на mortgage является tax deductible, то эффективный процент уменьшается на сумму налога, т.е 07*7% = 4.9% - это то, что Thinker зарабатывает на своем prepay. Замечу, что в приведенном им примере он не забыл вычесть налоги из прибыли, но "удобно" не заметил того, что эффективность его prepay отнудь не 7%.
Сергей, я не понял Вашей фразы нащет владельца кондо и земли, которую он может кому-то продать. Кондо происходит от слова condominium, которое означает, что земля под зданием, крыша, лестницы и т.п. являются коллективной собственностью владельцев кондоминиума. Посему никакого "владельца" нет. Все вопросы управления коллективной собственностью решаются собранием владельцев или избранным правлением - также как это делается в России в кооперативных домах.
Хотя я бы не советовал Вам с двумя детьми покупать кондо. Им там играть будет не с кем. Обычно народ с детьми в кондо не селится.
По поводу location. Посмотрите еще Woodinville, Kirkland, Redmond и Mill Creek.
Если будете покупать дом, то советовал бы 4 bedrooms, а не 3. Разница в цене минимальная, а продать немного тяжелее, они менее популярны.
Без ГК дом купить сложнее, но можно (по себе знаю). Пришлось поискать mortgage, большинство хотело 25% даун, если без ГК, но нашелся банк, который дал с 10%.
Я бы не сильно беспокоился по поводу отьезда в Россиию. Даже если такое случиться, вы не обязаны продавать дом сразу, а можете сдать его в рент и подождать, пока рост цен позволит Вам не потерять при продаже.

thinker · Post by **thinker** » 25 Sep 2001 22:36

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Sasha K:
А Thinker еще и с арифметикой передергивает. С учетом того, что интерес на mortgage является tax deductible, то эффективный процент уменьшается на сумму налога, т.е 07*7% = 4.9% - это то, что Thinker зарабатывает на своем prepay. <HR></BLOCKQUOTE>

На самом деле это не так. Thinker под этот расчет не попадает, также как и многие хозяива недорогих домов и без дополнительных списаний налогов. Для нас itemized deduction делать невыгодно, так что, уважаемый Sasha K, мой prepay остается 7%.

Sasha K · Post by **Sasha K** » 26 Sep 2001 02:47

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:


На самом деле это не так. Thinker под этот расчет не попадает, также как и многие хозяива недорогих домов и без дополнительных списаний налогов. Для нас itemized deduction делать невыгодно, так что, уважаемый Sasha K, мой prepay остается 7%.<HR></BLOCKQUOTE>
Поздравляю!
Однако, откуда Вы знаете, что у Вашего оппонента доход больше минимального, облагаемого налогом? Если уж рассматривать абстрактный случай, то нужно, естественно, учитывать наиболее часто встречающиеся ситуации.
Еще пока никто не упомянул такое понятие как leverage. Скажем, купил я дом в 97 году за $220К. Сейчас он стоит $375К. Если я его продам, заплатив примерно 8% при продаже (комиссионные, налоги и т.д.) то получу на руки прибыль в $125К.
Рассмотрим 2 варианта.
1. Я купил дом за наличные. Итого за 4 года мои $220К принесли мне $125К дохода, что дает мне 14.2% дохода в год. Неплохо.
2. Я положил 20% down (чтобы не платить PMI) и взял mortgage под 7%. Скажем, что за mortgage мне сразу пришлось уплатить 1%, плюс еще 28% за четыре года, итого 29% от $176К получается $51.4К, которые теперь нужно опмножить на 0.8, т.к. все эти расходы были tax deductible, получается $40.8К. Это надо вычесть из $125К, полученных при продаже дома. Итого $84.2К дохода. Изначально было вложено $44к (20%). Итого за год 47.8% прибыли на каждый вложенный доллар. Гораздо лучше, чем 14.2 процента в первом примере. Я уже не говорю о том, что эти $220К немного тяжелее скопить, чем $44К.

thinker · Post by **thinker** » 26 Sep 2001 16:57

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Sasha K:
Скажем, купил я дом в 97 году за $220К. Сейчас он стоит $375К. Если я его продам, заплатив примерно 8% при продаже (комиссионные, налоги и т.д.) то получу на руки прибыль в $125К.
Рассмотрим 2 варианта.
1. Я купил дом за наличные. Итого за 4 года мои $220К принесли мне $125К дохода, что дает мне 14.2% дохода в год. Неплохо.
2. Я положил 20% down (чтобы не платить PMI) и взял mortgage под 7%. Скажем, что за mortgage мне сразу пришлось уплатить 1%, плюс еще 28% за четыре года, итого 29% от $176К получается $51.4К, которые теперь нужно опмножить на 0.8, т.к. все эти расходы были tax deductible, получается $40.8К. Это надо вычесть из $125К, полученных при продаже дома. Итого $84.2К дохода. Изначально было вложено $44к (20%). Итого за год 47.8% прибыли на каждый вложенный доллар. Гораздо лучше, чем 14.2 процента в первом примере. Я уже не говорю о том, что эти $220К немного тяжелее скопить, чем $44К.<HR></BLOCKQUOTE>

И что же мы видим из приведенного примера?

В абсолютном исчислении прибыль в первом варианте больше чем во втором на $40.8к или 48%! (Сравните $84.2к и $125к). Что подтверждает правило: чем больше вложил в дом, тем больше прибыль. Или чем больше занял у банка тем меньше прибыль.

В относительном исчислении, то есть отдача за каждый вложенный доллар, во втором варианте выше, я согласен. Однако это будет лишь при одном условии, что скорость роста цены на дом должна значительно превышать банковскую ставку под которую вы заняли. Для справки, в среднем по стране дома повышаются в цене на 8% в год или после налогов - 5.3%. В вашем примере рост цены был 13.4% или после налогов - около 9%. Вот какой прибыльный дом был выбран вами! Кстати, отмечу, что там где цены растут быстро, там и процентные ставки по mortgage также выше, ведь банкиры тоже не дураки, зачем им убытки?

А теперь сделайте расчет исходя из того, что цена на дом будет расти 4% в год, а не 13.4% как в вашем примере (явно завышенная цифра). Увидите, что по второму варианту вы не только не получите ни какой прибыли, но и будете в убытке, в то время как по первому варианту будет прибыль - около 3% в год или 3*4=12% за все 4 года.

Sasha K · Post by **Sasha K** » 26 Sep 2001 21:08

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:


Для справки, в среднем по стране дома повышаются в цене на 8% в год или после налогов - 5.3%. <HR></BLOCKQUOTE>

Thinker, о каких налогах Вы говорите? Прибыль на доме налогом не облагается, если Вы прожили в этом доме не менее 2 лет (нащет срока не гарантирую). Это раньше можно было не платить налог на прибыль на доме один раз по достижении 55 лет, но была лазейка - если Вы покупали другой дом, то опять же платить не нади было. С 1996 года все проще - прожил 2 года - налогов платить не должен.

thinker · Post by **thinker** » 26 Sep 2001 21:32

По-поводу налогом я действительно наврал. Налоги нужно было платить в прошлом, а сей-час вся прибыль до $250к для одного человека или $500к для двоих не облагается налогом. Однако в вашем расчете и в моем коментарии к нему это не меняет общей картины. Сравните 13.4% и 8% (average) что-бы убедится насколько прибыльный дом вы выбрали, что-бы говорить о какой либо прибыли.

Sergey_P · Post by **Sergey_P** » 29 Sep 2001 05:59

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Sasha K:


Thinker, о каких налогах Вы говорите? Прибыль на доме налогом не облагается, если Вы прожили в этом доме не менее 2 лет (нащет срока не гарантирую). Это раньше можно было не платить налог на прибыль на доме один раз по достижении 55 лет, но была лазейка - если Вы покупали другой дом, то опять же платить не нади было. С 1996 года все проще - прожил 2 года - налогов платить не должен.<HR></BLOCKQUOTE>

Nalog na imushestvo (dom 250k ~ $300/m) esli chego ne naputal