Постепенно мысль приходит (говорят она ко всем приходи после второго года [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img].
Не пора ли завязывать с апартментами и обзаводится жильем. Вокруг умные мысли толкают типа денежки с стоимостью дома растут а не к дяде уходят .
С другой стороны дополнительная головная боль типа лужайки стрич ... Может кондо?
В любом случае чтобы не поиметь массу проблем с залезанием в долги вместо получения прибыли в результате потери value вместо прибавления дом/кондо нужно выбирать тщательно и с умом. Вот ему (уму) и хотелось бы поучится у более опытных товарищей.
Для интересующихся конкретикой - вокруг Bothell, WA; 2 бедрума; <250 (лучше <150 [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img];
Кредитная история хорошая, но < 2лет => second morgage не хочу. Школа значение будет иметь.
Покупка жилья
-
Sergey_P
- Уже с Приветом
- Posts: 5280
- Joined: 01 Nov 2000 10:01
- Location: (RU->WA->NJ->?)
-
thinker
- Уже с Приветом
- Posts: 26871
- Joined: 29 Aug 2000 09:01
Покупка жилья
Вот несколько моментов, которые стоит учитывать:
1. Покупать дом имеет лишь смысл, если вы уже обустроились в конкретном районе, со школой, работой, личными пристрастиями, соседями/родственниками и так далее. Все это уже должно быть решено и ясно для вас. Также работа ваша должна быть достаточно стабильной и как миниум в течении 2-х лет на одном месте. Если меньше, то могут отказать с mortgage в некоторых местах, даже если у вас идеальная кредитная история.
2. Срок, в течении которого, вы обираетесь прожить в доме, должен быть не меньше 3 лет. Если вы планируете переехать через полтора года, продав дом, то скорее всего вы потеряете часть денег на всяких fees связанных с продажей, а также на том, что цена на дом может не успеть подрасти, а может вообще упасть.
3. Ваш доход должен быть таким, что-бы вы могли себе позволить взять mortgage на 15 лет, а не на 30. Естественно первоначальный взнос - downpayment (5%-20%) очень желателен, но не обязателен. Если вы берете mortgage на 30 лет и собираетесь его столько же выплачивать, ваша прибыль от дома будет значительно меньше из-за набежавших процентов. Сейчас вы живете в аппартменте и платите дяде, а после покупке дома будете платить банку. [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] Да, дом то будет ваш после 30 лет, но к тому времени вы выплатите его двойную или тройную стоимость! И не верьте тем, кто говорит, что мол проценты списываются с таксов. Да, списывается лишь примерно треть от набежавших процентов (если вы в 30% Tax Bracket), остальное отдается банку. Так что, я очень рекомендую брать mortgage на 15 лет. Есть еще не плохой вариант, взять mortgage на 30 лет, а выплатить его за 15 или еще раньше. Посчитайте, каков будет ваш месячный payment в любом варианте. Если бы я увидел, что за 15 лет мне не потянуть, я бы подолжал с покупкой, накопив побольше на downpayment, либо рассмотрел бы другие цены на дома в других районах.
4. Кондо тоже вариант. Они стоят дешевле, но нет той самой прайваси, к которой так стремятся большинство людей в этой стране. Возле кондо действительно не надо косить травку, но надо платить так называемый Association Fee за то, что травку будет косить специальная служба. Последняя также будет заботиться о крыше, бассейне и других работах. Возле кондо обычно строже правила в плане парковки. Захотел купить катер или моторхоyм и поставить под окнами - низя. Захотел устроить вечеринку на лужайке - снова низя. [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] Кроме этого, цены на кондо растут не так быстро как на дома. Люди переезжают из них чаще, если например не понравились соседи.
5. Ну и последнее. Цена на дома как известно зависит от трех факторов:
1) Location
2) Location
3) and Location again [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]
Если вы не можете купить дом по какой-то цене в одном районе, то непременно найдется район, где подобный дом будет стоить дешевле. Вам предстоит решить, насколько вы бы желали быть удаленным от центра города, работы, школы, родственников/друзей и так далее. Цена и месторасположение - это всегда Тradeoff.
1. Покупать дом имеет лишь смысл, если вы уже обустроились в конкретном районе, со школой, работой, личными пристрастиями, соседями/родственниками и так далее. Все это уже должно быть решено и ясно для вас. Также работа ваша должна быть достаточно стабильной и как миниум в течении 2-х лет на одном месте. Если меньше, то могут отказать с mortgage в некоторых местах, даже если у вас идеальная кредитная история.
2. Срок, в течении которого, вы обираетесь прожить в доме, должен быть не меньше 3 лет. Если вы планируете переехать через полтора года, продав дом, то скорее всего вы потеряете часть денег на всяких fees связанных с продажей, а также на том, что цена на дом может не успеть подрасти, а может вообще упасть.
3. Ваш доход должен быть таким, что-бы вы могли себе позволить взять mortgage на 15 лет, а не на 30. Естественно первоначальный взнос - downpayment (5%-20%) очень желателен, но не обязателен. Если вы берете mortgage на 30 лет и собираетесь его столько же выплачивать, ваша прибыль от дома будет значительно меньше из-за набежавших процентов. Сейчас вы живете в аппартменте и платите дяде, а после покупке дома будете платить банку. [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] Да, дом то будет ваш после 30 лет, но к тому времени вы выплатите его двойную или тройную стоимость! И не верьте тем, кто говорит, что мол проценты списываются с таксов. Да, списывается лишь примерно треть от набежавших процентов (если вы в 30% Tax Bracket), остальное отдается банку. Так что, я очень рекомендую брать mortgage на 15 лет. Есть еще не плохой вариант, взять mortgage на 30 лет, а выплатить его за 15 или еще раньше. Посчитайте, каков будет ваш месячный payment в любом варианте. Если бы я увидел, что за 15 лет мне не потянуть, я бы подолжал с покупкой, накопив побольше на downpayment, либо рассмотрел бы другие цены на дома в других районах.
4. Кондо тоже вариант. Они стоят дешевле, но нет той самой прайваси, к которой так стремятся большинство людей в этой стране. Возле кондо действительно не надо косить травку, но надо платить так называемый Association Fee за то, что травку будет косить специальная служба. Последняя также будет заботиться о крыше, бассейне и других работах. Возле кондо обычно строже правила в плане парковки. Захотел купить катер или моторхоyм и поставить под окнами - низя. Захотел устроить вечеринку на лужайке - снова низя. [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] Кроме этого, цены на кондо растут не так быстро как на дома. Люди переезжают из них чаще, если например не понравились соседи.
5. Ну и последнее. Цена на дома как известно зависит от трех факторов:
1) Location
2) Location
3) and Location again [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]
Если вы не можете купить дом по какой-то цене в одном районе, то непременно найдется район, где подобный дом будет стоить дешевле. Вам предстоит решить, насколько вы бы желали быть удаленным от центра города, работы, школы, родственников/друзей и так далее. Цена и месторасположение - это всегда Тradeoff.
-
ЛЕНИН
- Уже с Приветом
- Posts: 449
- Joined: 12 Jul 2001 09:01
Покупка жилья
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>Originally posted by thinker:
<STRONG>Вот несколько моментов, которые стоит учитывать...</STRONG><HR></BLOCKQUOTE>
В общем согласен с писателем. Однако, наобходимо сделать поправку на его хроническую неприязнь к кредитам.
Оно конечно до-фига денег теряется при 30-тилетнем займе. Но при аренде, теряется тоже не мало (в большинстве случаев таже сумма). Идеальный вариант - это 100% даун [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img]. Но и 30 лет тоже не так страшно - чтото вроде аренды на 30 лет с домом в подарок в конце срока [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img]
<STRONG>Вот несколько моментов, которые стоит учитывать...</STRONG><HR></BLOCKQUOTE>
В общем согласен с писателем. Однако, наобходимо сделать поправку на его хроническую неприязнь к кредитам.
Оно конечно до-фига денег теряется при 30-тилетнем займе. Но при аренде, теряется тоже не мало (в большинстве случаев таже сумма). Идеальный вариант - это 100% даун [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img]. Но и 30 лет тоже не так страшно - чтото вроде аренды на 30 лет с домом в подарок в конце срока [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img]
-
Diller
- Уже с Приветом
- Posts: 6771
- Joined: 27 Jan 2000 10:01
- Location: Россия-USA
Покупка жилья
Присоединяюсь к предидущему оратору. Не нужно забывать, что цена недвижимости и рент, на достаточно продолжительном промежутке времени, растут, а ваши выплаты по кредиту, в обычном случае, нет.
Про локэйшн в кубе: если рассматривать покупку жилья только как ивестицию, то всегда лучше купить дешёвый дом в дорогом районе, чем дорогой дом в дешовом районе.
Про локэйшн в кубе: если рассматривать покупку жилья только как ивестицию, то всегда лучше купить дешёвый дом в дорогом районе, чем дорогой дом в дешовом районе.
-
clinger
- Уже с Приветом
- Posts: 276
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: Donetsk, Ukraine -> Kansas City, MO -> Seattle, WA
Покупка жилья
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>Originally posted by thinker:
<STRONG>Вот несколько моментов, которые стоит учитывать:
1. Покупать дом имеет лишь смысл, если вы уже обустроились в конкретном районе, со
2. Срок, в течении которого, вы обираетесь прожить в доме, должен быть не меньше 3 лет.
3. Ваш доход должен быть таким, что-бы вы могли себе позволить взять mortgage на 15 лет, а не на 30. Естественно первоначальный взнос - downpayment (5%-20%) очень желателен, но не обязателен. Если вы берете
4. Кондо тоже вариант. Они стоят дешевле, но
5. Ну и последнее. Цена на дома как известно зависит от трех факторов:
1) Location
</STRONG><HR></BLOCKQUOTE>
По пунктам 1,2, и 5 согласен. 3 и 4 нет.
"New rules of Money" Ric Edelman.
Rule #14. Forget about buying a combo.
Краткое содержание.
У кондо есть "association fee". Это та цена которую вы платите за поддержание в порядке общественной собственности (площадки, лифты и пр.). Проблема в том, что она платится всегда, и со временем гарантированно растет (по крайней мере в соответствии с инфляцией) в отличии от процентов по mortgage. Более того, эти выплаты НЕ tax-deductible, в отличии от процентов.
Долгие объяснения почему кондо сложнее продать и почему они скорее падают в цене чем повышаются.
Rule #21. Never own your home outright. Instead, get a big 30-year mortgage, and never pay it off -- regardless of your age and income.
Объяснения и примеры с цифрами, сравнивающие 15лет ссуду + небольшой дополнительный взнос (prepay) С 30лет ссудой и откладыванием разницы под процент.
В качестве дополнительных аргументов:
при потере работы имея все деньги вложенные в дом банк будет вынужден отказать вам в ссуде, поскольку ссуда выдается против ДОХОДА (а не дома как многие думают) и дом служит только залогом, позволяющим получить меньший процент. Имея меньший платеж в случае 30летней ссуды (процент по 30летним ссудам больше, но сам платеж меньше, поскольку ссуда погашается 30 лет) и запас ликвидных средств вы без труда переживете трудные времена.
деньги выплачиваемые через 30 лет не те что сейчас. Доходы растут, а процент тот же.
ссуда на дом, самая дешевая из всех, которыу можно получить, посему даже не подлежит обсуждению вопрос, когда вы делаете prepay и имеете непогашенный баланс на карточке или ссуде за машину под больший процент. Сам по себе prepay (и ссуда под меньший срок) имеет смысл (если имеет) только когда вы debt free.
в выплатах за 30лентнюю ссуду бОльший процент является tax-deductible, поскольку в них бОльшую (чем в 15летних ссудах) часть занимают проценты. Только проценты являются tax-deductible.
Есть причина по которой ЖЕЛАТЕЛЬНО делать downpayment. Даже две. Внесение downpayment может позволить сторговать меньший процент по кредиту. Кроме того, выплата 20% позволит избежать уплаты Private Mortgage Insurance. Сейчас многие соглашаются НЕ брать PMI в обмен даже на меньший downpayment, до 5%.
Кроме того, как ни парадоксально звучит, вы можете получить слегка меньший процент если согласитесь иметь в контракте prepayment penalty, то есть НЕ будете выплачивать кредит заранее.
Там есть еще достаточно много советов на эту тему и большинство (если не все) звучат вполне обоснованно. Явно стоит свои $14.
По поводу досрочного погашения. Взял я кредит на машину (БУ) на год, а выплатил за 4.5 месяца. Не захотел лишние деньги платить. Потом пришел в банк, а мне сказали: "Уж лучше бы ты продолжал выплачивать, чем погасил все сразу", поскольку банки смотрят в немалой степени на стабильность и регулярность платежей, а не только на возможность выплатить ссуду. Правда, это в гораздо меньшей степени относится к домам, чем к машинам и всему остальному.
.pl
<STRONG>Вот несколько моментов, которые стоит учитывать:
1. Покупать дом имеет лишь смысл, если вы уже обустроились в конкретном районе, со
2. Срок, в течении которого, вы обираетесь прожить в доме, должен быть не меньше 3 лет.
3. Ваш доход должен быть таким, что-бы вы могли себе позволить взять mortgage на 15 лет, а не на 30. Естественно первоначальный взнос - downpayment (5%-20%) очень желателен, но не обязателен. Если вы берете
4. Кондо тоже вариант. Они стоят дешевле, но
5. Ну и последнее. Цена на дома как известно зависит от трех факторов:
1) Location
</STRONG><HR></BLOCKQUOTE>
По пунктам 1,2, и 5 согласен. 3 и 4 нет.
"New rules of Money" Ric Edelman.
Rule #14. Forget about buying a combo.
Краткое содержание.
У кондо есть "association fee". Это та цена которую вы платите за поддержание в порядке общественной собственности (площадки, лифты и пр.). Проблема в том, что она платится всегда, и со временем гарантированно растет (по крайней мере в соответствии с инфляцией) в отличии от процентов по mortgage. Более того, эти выплаты НЕ tax-deductible, в отличии от процентов.
Долгие объяснения почему кондо сложнее продать и почему они скорее падают в цене чем повышаются.
Rule #21. Never own your home outright. Instead, get a big 30-year mortgage, and never pay it off -- regardless of your age and income.
Объяснения и примеры с цифрами, сравнивающие 15лет ссуду + небольшой дополнительный взнос (prepay) С 30лет ссудой и откладыванием разницы под процент.
В качестве дополнительных аргументов:
при потере работы имея все деньги вложенные в дом банк будет вынужден отказать вам в ссуде, поскольку ссуда выдается против ДОХОДА (а не дома как многие думают) и дом служит только залогом, позволяющим получить меньший процент. Имея меньший платеж в случае 30летней ссуды (процент по 30летним ссудам больше, но сам платеж меньше, поскольку ссуда погашается 30 лет) и запас ликвидных средств вы без труда переживете трудные времена.
деньги выплачиваемые через 30 лет не те что сейчас. Доходы растут, а процент тот же.
ссуда на дом, самая дешевая из всех, которыу можно получить, посему даже не подлежит обсуждению вопрос, когда вы делаете prepay и имеете непогашенный баланс на карточке или ссуде за машину под больший процент. Сам по себе prepay (и ссуда под меньший срок) имеет смысл (если имеет) только когда вы debt free.
в выплатах за 30лентнюю ссуду бОльший процент является tax-deductible, поскольку в них бОльшую (чем в 15летних ссудах) часть занимают проценты. Только проценты являются tax-deductible.
Есть причина по которой ЖЕЛАТЕЛЬНО делать downpayment. Даже две. Внесение downpayment может позволить сторговать меньший процент по кредиту. Кроме того, выплата 20% позволит избежать уплаты Private Mortgage Insurance. Сейчас многие соглашаются НЕ брать PMI в обмен даже на меньший downpayment, до 5%.
Кроме того, как ни парадоксально звучит, вы можете получить слегка меньший процент если согласитесь иметь в контракте prepayment penalty, то есть НЕ будете выплачивать кредит заранее.
Там есть еще достаточно много советов на эту тему и большинство (если не все) звучат вполне обоснованно. Явно стоит свои $14.
По поводу досрочного погашения. Взял я кредит на машину (БУ) на год, а выплатил за 4.5 месяца. Не захотел лишние деньги платить. Потом пришел в банк, а мне сказали: "Уж лучше бы ты продолжал выплачивать, чем погасил все сразу", поскольку банки смотрят в немалой степени на стабильность и регулярность платежей, а не только на возможность выплатить ссуду. Правда, это в гораздо меньшей степени относится к домам, чем к машинам и всему остальному.
.pl
-
thinker
- Уже с Приветом
- Posts: 26871
- Joined: 29 Aug 2000 09:01
Покупка жилья
Rule #21. Never own your home outright. Instead, get a big 30-year mortgage, and never pay it off -- regardless of your age and income.
Объяснения и примеры с цифрами, сравнивающие 15лет ссуду + небольшой дополнительный взнос (prepay) С 30лет ссудой и откладыванием разницы под процент.
Позвольте спросить, под какой процент вы собираетесь откладывать, вместо того, что-бы выплачивать фиксированный 7% под дом раньше? Может у автора этих правил есть действительно такая возможность, инвесторовать под больший процент ГАРАНТИРОВАННО?
Брать у банка ссуду под дом на 30 лет под 7% а потом инвестировать свои бабки в ожидании получить больший процент не реально. Вам никогда не удастся побить банк, иначе бы все так и поступали, занимали в одном месте а потом инвестировали в другом. Подразумевается что вы не брокер, торгующий постоянно на бирже. Хотя и для брокеров сейчас наступили тяжелые времена.
В качестве дополнительных аргументов:
при потере работы имея все деньги вложенные в дом банк будет вынужден отказать вам в ссуде, поскольку ссуда выдается против ДОХОДА (а не дома как многие думают) и дом служит только залогом, позволяющим получить меньший процент.
Тут я совсем не понял? Если вы говорите, что деньги уже вложены в дом, значит, дом уже есть. Тогда о какой ссуде идет речь?
Имея меньший платеж в случае 30летней ссуды (процент по 30летним ссудам больше, но сам платеж меньше, поскольку ссуда погашается 30 лет) и запас ликвидных средств вы без труда переживете трудные времена.
И я тоже переживу трудные времена имея Emergency Fund (около $10к в банке). Я не отрицаю, что необходимо иметь ликвидность. Кроме этого, если я взял ссуду на 30 лет, а выплачиваю раньше, то когда придут эти самые трудные времена я просто буду выплачивать несколько месяцев по миниуму. Ведь никто ж не заставляет платить больше с каждым payment.
в выплатах за 30лентнюю ссуду бОльший процент является tax-deductible, поскольку в них бОльшую (чем в 15летних ссудах) часть занимают проценты. Только проценты являются tax-deductible.
Большим будет не сам процент, а абсолютное его выражение. Например, вы выплатили $10к в этом году как проценты банку по ссуде. Из них примерно $3к вы списали и получили назад. Остальные $7к отдали банку. По-моему глупо отдавать банку $10к, что-бы получить назад $3к.
Кроме того, как ни парадоксально звучит, вы можете получить слегка меньший процент если согласитесь иметь в контракте prepayment penalty, то есть НЕ будете выплачивать кредит заранее.
Это выгодно только банку. Банк дает вам чуть меньший процент, зная что вы будете выплачивать все 30 лет, и переплатите двойную или тройную стоимость дома. Лично я выплачиваю все раньше, и мне процент по ссуде не так важен. в итоге экономится десятки тысяч долларов.
По поводу досрочного погашения. Взял я кредит на машину (БУ) на год, а выплатил за 4.5 месяца. Не захотел лишние деньги платить. Потом пришел в банк, а мне сказали: "Уж лучше бы ты продолжал выплачивать, чем погасил все сразу", поскольку банки смотрят в немалой степени на стабильность и регулярность платежей, а не только на возможность выплатить ссуду.
Это опять же выгодно банку. Вы пришли к банкиру, которому нужны ваши бабки. Трудно предположить, что он бы вам сказал нечто иное.
Объяснения и примеры с цифрами, сравнивающие 15лет ссуду + небольшой дополнительный взнос (prepay) С 30лет ссудой и откладыванием разницы под процент.
Позвольте спросить, под какой процент вы собираетесь откладывать, вместо того, что-бы выплачивать фиксированный 7% под дом раньше? Может у автора этих правил есть действительно такая возможность, инвесторовать под больший процент ГАРАНТИРОВАННО?
Брать у банка ссуду под дом на 30 лет под 7% а потом инвестировать свои бабки в ожидании получить больший процент не реально. Вам никогда не удастся побить банк, иначе бы все так и поступали, занимали в одном месте а потом инвестировали в другом. Подразумевается что вы не брокер, торгующий постоянно на бирже. Хотя и для брокеров сейчас наступили тяжелые времена.
В качестве дополнительных аргументов:
при потере работы имея все деньги вложенные в дом банк будет вынужден отказать вам в ссуде, поскольку ссуда выдается против ДОХОДА (а не дома как многие думают) и дом служит только залогом, позволяющим получить меньший процент.
Тут я совсем не понял? Если вы говорите, что деньги уже вложены в дом, значит, дом уже есть. Тогда о какой ссуде идет речь?
Имея меньший платеж в случае 30летней ссуды (процент по 30летним ссудам больше, но сам платеж меньше, поскольку ссуда погашается 30 лет) и запас ликвидных средств вы без труда переживете трудные времена.
И я тоже переживу трудные времена имея Emergency Fund (около $10к в банке). Я не отрицаю, что необходимо иметь ликвидность. Кроме этого, если я взял ссуду на 30 лет, а выплачиваю раньше, то когда придут эти самые трудные времена я просто буду выплачивать несколько месяцев по миниуму. Ведь никто ж не заставляет платить больше с каждым payment.
в выплатах за 30лентнюю ссуду бОльший процент является tax-deductible, поскольку в них бОльшую (чем в 15летних ссудах) часть занимают проценты. Только проценты являются tax-deductible.
Большим будет не сам процент, а абсолютное его выражение. Например, вы выплатили $10к в этом году как проценты банку по ссуде. Из них примерно $3к вы списали и получили назад. Остальные $7к отдали банку. По-моему глупо отдавать банку $10к, что-бы получить назад $3к.
Кроме того, как ни парадоксально звучит, вы можете получить слегка меньший процент если согласитесь иметь в контракте prepayment penalty, то есть НЕ будете выплачивать кредит заранее.
Это выгодно только банку. Банк дает вам чуть меньший процент, зная что вы будете выплачивать все 30 лет, и переплатите двойную или тройную стоимость дома. Лично я выплачиваю все раньше, и мне процент по ссуде не так важен. в итоге экономится десятки тысяч долларов.
По поводу досрочного погашения. Взял я кредит на машину (БУ) на год, а выплатил за 4.5 месяца. Не захотел лишние деньги платить. Потом пришел в банк, а мне сказали: "Уж лучше бы ты продолжал выплачивать, чем погасил все сразу", поскольку банки смотрят в немалой степени на стабильность и регулярность платежей, а не только на возможность выплатить ссуду.
Это опять же выгодно банку. Вы пришли к банкиру, которому нужны ваши бабки. Трудно предположить, что он бы вам сказал нечто иное.
-
Sergey_P
- Уже с Приветом
- Posts: 5280
- Joined: 01 Nov 2000 10:01
- Location: (RU->WA->NJ->?)
Покупка жилья
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>Originally posted by Diller:
<STRONG>Про локэйшн в кубе: если рассматривать покупку жилья только как ивестицию, то всегда лучше купить дешёвый дом в дорогом районе, чем дорогой дом в дешовом районе.</STRONG><HR></BLOCKQUOTE>
Ценная мысль. Она на чем то основана кроме логики? (Не наезд)
Поскольку на 70% это именно инвестирование, хотелось бы получить по больше советов про локейшен.
Краине не хотелось бы увеличивать врема езды до работы (сеычас 10-15 мин) кроме того Ботхелл место не самое дешовое (хоть далеко и не самое дорогое) И продолжает строится (где я был 5 лет назад [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img], школы тоже вроде далеко не худшие.
15-20 мин это все еше немалы раион (хота йена мойет и переубедить) посему есть ли советы по оценке конкретных вариантов?
<STRONG>Про локэйшн в кубе: если рассматривать покупку жилья только как ивестицию, то всегда лучше купить дешёвый дом в дорогом районе, чем дорогой дом в дешовом районе.</STRONG><HR></BLOCKQUOTE>
Ценная мысль. Она на чем то основана кроме логики? (Не наезд)
Поскольку на 70% это именно инвестирование, хотелось бы получить по больше советов про локейшен.
Краине не хотелось бы увеличивать врема езды до работы (сеычас 10-15 мин) кроме того Ботхелл место не самое дешовое (хоть далеко и не самое дорогое) И продолжает строится (где я был 5 лет назад [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img], школы тоже вроде далеко не худшие.
15-20 мин это все еше немалы раион (хота йена мойет и переубедить) посему есть ли советы по оценке конкретных вариантов?
-
Sergey_P
- Уже с Приветом
- Posts: 5280
- Joined: 01 Nov 2000 10:01
- Location: (RU->WA->NJ->?)
Покупка жилья
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>Originally posted by thinker:
1. Покупать дом имеет лишь смысл, если вы уже обустроились в конкретном районе, со школой, работой, личными пристрастиями, соседями/родственниками и так далее. Все это уже должно быть решено и ясно для вас. Также работа ваша должна быть достаточно стабильной и как миниум в течении 2-х лет на одном месте. Если меньше, то могут отказать с mortgage в некоторых местах, даже если у вас идеальная кредитная история.
<HR></BLOCKQUOTE>
До 2-х лет малость нехватает. Но, думаю, откажут в одном дадут в другом. Кроме того слышал что огорчают, в основном при second mortgage.
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
2. Срок, в течении которого, вы обираетесь прожить в доме, должен быть не меньше 3 лет. Если вы планируете переехать через полтора года, продав дом, то скорее всего вы потеряете часть денег на всяких fees связанных с продажей, а также на том, что цена на дом может не успеть подрасти, а может вообще упасть.
<HR></BLOCKQUOTE>
Планов таких нет лет на 5, но гарантий тоже нет. Например акции упадут ниже некуда, уволят поповину (с хорошими шансами оказатса в етих 1/2) и придется за 10 дней искать работу (ну может больше [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] и/или ехать в Россию.
В обшем риск и его желательно минимизировать
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
3. Ваш доход должен быть таким, что-бы вы могли себе позволить взять mortgage на 15 лет, а не на 30. Естественно первоначальный взнос - downpayment (5%-20%) очень желателен, но не обязателен.<HR></BLOCKQUOTE>
Платить страховку или брать еше кредит?
сильно не хочетса, в частности по соображениям минимизации риска.
хочу взять на 15 15 с возможностью выплатить за 7-10 лет
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
И не верьте тем, кто говорит, что мол проценты списываются с таксов. Да, списывается лишь примерно треть от набежавших процентов (если вы в 30% Tax Bracket), остальное отдается банку.<HR></BLOCKQUOTE>
Где на формулы можно глянуть?
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR> Так что, я очень рекомендую брать mortgage на 15 лет. Есть еще не плохой вариант, взять mortgage на 30 лет, а выплатить его за 15 или еще раньше.
<HR></BLOCKQUOTE>
Платя гораздо больше intrest/principal чем при кредите на 15? В чем смысл? Обазательные выплаты менше => больше запас прочности в случаее финансовых проблем?
Видимо я чегото недопонял
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
4. Кондо тоже вариант. Они стоят дешевле, но нет той самой прайваси, к которой так стремятся большинство людей в этой стране.
<HR></BLOCKQUOTE>
прайваси?
Ну на ето мне не то чтобы наплевать, но случаеть музыку в наушниках, а не через 100 ватные колонки все равно продетса [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] а больше я ей особого применения не вижу [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
Возле кондо действительно не надо косить травку, но надо платить так называемый Association Fee за то, что травку будет косить специальная служба. Последняя также будет заботиться о крыше, бассейне и других работах. Возле кондо обычно строже правила в плане парковки. Захотел купить катер или моторхоyм и поставить под окнами - низя. Захотел устроить вечеринку на лужайке - снова низя. [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] Кроме этого, цены на кондо растут не так быстро как на дома. Люди переезжают из них чаще, если например не понравились соседи.
<HR></BLOCKQUOTE>
Association Fee - штука фиксированая и в разумных пределах (30-150/mo)?
С катером я пока потерплю.
Так что, если только соседи часто менятся будут [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img] (2 ребенка ето не сахар)
Слышал что при покупке кондо нужно внимательно относитса к владельцу. Т.к. может перепродать землицу кому угодно и случатся болшие прoблемы, хоть и отрегулированные законом, но весьма неприятные.
1. Покупать дом имеет лишь смысл, если вы уже обустроились в конкретном районе, со школой, работой, личными пристрастиями, соседями/родственниками и так далее. Все это уже должно быть решено и ясно для вас. Также работа ваша должна быть достаточно стабильной и как миниум в течении 2-х лет на одном месте. Если меньше, то могут отказать с mortgage в некоторых местах, даже если у вас идеальная кредитная история.
<HR></BLOCKQUOTE>
До 2-х лет малость нехватает. Но, думаю, откажут в одном дадут в другом. Кроме того слышал что огорчают, в основном при second mortgage.
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
2. Срок, в течении которого, вы обираетесь прожить в доме, должен быть не меньше 3 лет. Если вы планируете переехать через полтора года, продав дом, то скорее всего вы потеряете часть денег на всяких fees связанных с продажей, а также на том, что цена на дом может не успеть подрасти, а может вообще упасть.
<HR></BLOCKQUOTE>
Планов таких нет лет на 5, но гарантий тоже нет. Например акции упадут ниже некуда, уволят поповину (с хорошими шансами оказатса в етих 1/2) и придется за 10 дней искать работу (ну может больше [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] и/или ехать в Россию.
В обшем риск и его желательно минимизировать
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
3. Ваш доход должен быть таким, что-бы вы могли себе позволить взять mortgage на 15 лет, а не на 30. Естественно первоначальный взнос - downpayment (5%-20%) очень желателен, но не обязателен.<HR></BLOCKQUOTE>
Платить страховку или брать еше кредит?
сильно не хочетса, в частности по соображениям минимизации риска.
хочу взять на 15 15 с возможностью выплатить за 7-10 лет
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
И не верьте тем, кто говорит, что мол проценты списываются с таксов. Да, списывается лишь примерно треть от набежавших процентов (если вы в 30% Tax Bracket), остальное отдается банку.<HR></BLOCKQUOTE>
Где на формулы можно глянуть?
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR> Так что, я очень рекомендую брать mortgage на 15 лет. Есть еще не плохой вариант, взять mortgage на 30 лет, а выплатить его за 15 или еще раньше.
<HR></BLOCKQUOTE>
Платя гораздо больше intrest/principal чем при кредите на 15? В чем смысл? Обазательные выплаты менше => больше запас прочности в случаее финансовых проблем?
Видимо я чегото недопонял
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
4. Кондо тоже вариант. Они стоят дешевле, но нет той самой прайваси, к которой так стремятся большинство людей в этой стране.
<HR></BLOCKQUOTE>
прайваси?
Ну на ето мне не то чтобы наплевать, но случаеть музыку в наушниках, а не через 100 ватные колонки все равно продетса [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] а больше я ей особого применения не вижу [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>
Возле кондо действительно не надо косить травку, но надо платить так называемый Association Fee за то, что травку будет косить специальная служба. Последняя также будет заботиться о крыше, бассейне и других работах. Возле кондо обычно строже правила в плане парковки. Захотел купить катер или моторхоyм и поставить под окнами - низя. Захотел устроить вечеринку на лужайке - снова низя. [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] Кроме этого, цены на кондо растут не так быстро как на дома. Люди переезжают из них чаще, если например не понравились соседи.
<HR></BLOCKQUOTE>
Association Fee - штука фиксированая и в разумных пределах (30-150/mo)?
С катером я пока потерплю.
Так что, если только соседи часто менятся будут [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img] (2 ребенка ето не сахар)
Слышал что при покупке кондо нужно внимательно относитса к владельцу. Т.к. может перепродать землицу кому угодно и случатся болшие прoблемы, хоть и отрегулированные законом, но весьма неприятные.
-
Diller
- Уже с Приветом
- Posts: 6771
- Joined: 27 Jan 2000 10:01
- Location: Россия-USA
Покупка жилья
<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial, Verdana, Helvetica, sans-serif">quote:</font><HR>Originally posted by Sergey_P:
<STRONG>
Ценная мысль. Она на чем то основана кроме логики? (Не наезд)
</STRONG><HR></BLOCKQUOTE>
Нет, кроме логики, не на чём не основана. [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]
Если честно, то не я придумал - это одно из правил риал эстэйт бизнеса.
Если даунпэймэнт маленкий, то вам придётся платить ещё и моргэдж иншуринс.
Дом лучше ещё и тем, что можно выпустить детей играть во дворик одних и не волноваться.
<STRONG>
Ценная мысль. Она на чем то основана кроме логики? (Не наезд)
</STRONG><HR></BLOCKQUOTE>
Нет, кроме логики, не на чём не основана. [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]
Если честно, то не я придумал - это одно из правил риал эстэйт бизнеса.
Если даунпэймэнт маленкий, то вам придётся платить ещё и моргэдж иншуринс.
Дом лучше ещё и тем, что можно выпустить детей играть во дворик одних и не волноваться.
-
clinger
- Уже с Приветом
- Posts: 276
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: Donetsk, Ukraine -> Kansas City, MO -> Seattle, WA
Покупка жилья
Originally posted by thinker:
Позвольте спросить, под какой процент вы собираетесь откладывать, вместо того, что-бы выплачивать фиксированный 7% под дом раньше? Может у автора этих правил есть действительно такая возможность, инвесторовать под больший процент ГАРАНТИРОВАННО?
Нет, ГАРАНТИРОВАННО нет, и сказать под какой процент откладывать я не могу. То, что я бы сделал, купил бы индекс SPY или QQQ и нормально бы себя чувствовал в долгосрочной перспективе.
Брать у банка ссуду под дом на 30 лет под 7% а потом инвестировать свои бабки в ожидании получить больший процент не реально. Вам никогда не удастся побить банк, иначе бы все так и поступали, занимали в одном месте а потом инвестировали в другом. Подразумевается что вы не брокер, торгующий постоянно на бирже. Хотя и для брокеров сейчас наступили тяжелые времена.
Мягко говоря это сильно упрощенно. Вы свои деньги в 401 тоже вкладываете в банк? Любые проценты зависят от риска и ликвидности. Даже облигации казначейства дают больший проуент при том же риске, но меньшей ликвидности. Про биржу цифры ниже.
Тут я совсем не понял? Если вы говорите, что деньги уже вложены в дом, значит, дом уже есть. Тогда о какой ссуде идет речь?
Потеря работы например. Или непредвиденные расходы. Жить-то на что-то надо. Вот на это и ссуда.
И я тоже переживу трудные времена имея Emergency Fund (около $10к в банке). Я не отрицаю, что необходимо иметь ликвидность. Кроме этого, если я взял ссуду на 30 лет, а выплачиваю раньше, то когда придут эти самые трудные времена я просто буду выплачивать несколько месяцев по миниуму. Ведь никто ж не заставляет платить больше с каждым payment.
Платеж за дом в 270т под 7% на 15 лет составит 2437. Даже с учетом tax-deductible процентов эта сумма будет в среднем 2200 (1990 в начале и 2400 в конце). С учетом прочих расходов будет минимум 3200 в месяц чего хватит максимум на три месяца. Маловато для резервного фонда, который рекомендуют иметь на 6-12 месяцев.
Большим будет не сам процент, а абсолютное его выражение. Например, вы выплатили $10к в этом году как проценты банку по ссуде. Из них примерно $3к вы списали и получили назад. Остальные $7к отдали банку. По-моему глупо отдавать банку $10к, что-бы получить назад $3к
Вы не учитываете фактов времени. Если одновременно, то да. Поскольку я отдаю больше, но медленнее, я выигрываю в долгосрочной перспективе.
Это выгодно только банку. Банк дает вам чуть меньший процент, зная что вы будете выплачивать все 30 лет, и переплатите двойную или тройную стоимость дома. Лично я выплачиваю все раньше, и мне процент по ссуде не так важен. в итоге экономится десятки тысяч долларов.
Это так. Выглядит. Я наконец-то сподобился проверить чужие цифры сам. Вот что получается.
Дано. 300000 дом. 10% down, 270000 ссуда.
1. 15 лет, 7.07%, 2,437 в месяц,
2. 30 лет, 7.59%, 1,904 в месяц
Выплаченные проценты по первой 168,734, по второй 415,636. Собственно вокруг этой разницы-то и весь сыр-бор.
Посчитаем. Каждый месяц оба соревнующихся получают 2437, при этом первый оплачивает ссуду, а второй на разницу покупает акции индекса S&P (SPY). Плюс к этому учитываем tax-deductible наших процентов, скажем 28% (чем выше процент, тем выгоднее брать на 30 лет. Цифры подтверждают). Поскольку величина процентов все время изменяется в сумме платежа, берем табличку с yahoo (http://loan.yahoo.com/m/mortcalc.html) и смотрим выплаты по кредитам по месяцам.
На разницу между зарплатой (2437) и выплатами оба будут покупать акции на всю сумму по текущему курсу (используя dollar cost average метод). Данные за последние 30 лет можно получить там же на yahoo (http://chart.yahoo.com/t?s=^SPX&g=m). Несложный Perl скриптик сведет их в одну табличку.
Всю таблицу не привожу ввиду размера (360 строчек), но основные вехи обозначу.
Sep 71 | 1990.80 45 442.53 | 1425.04 102 1003.07 | 560.54
Первая часть. Владелец 1 выплатил 1990.80 (2347 за минусом tax-deductible) и купил на оставшиеся деньги 45 акций на сумму 442.53.
Аналогично владелец 2 выплатил 1425.04 и купил 102 акции на сумму 1003.07. Разница 560.54.
Что-же произошло к концу 15 лет?
Aug 86 | 2433.08 4484 113413.81 | 1541.12 15239 385440.03 | 272026.21
У владельца 1 (thinker? [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]) к последнему платежу (2433.08) насобиралось уже 4484 акций на сумму 113413.81.
У владельца 2 (я?) к тому моменту насобиралось 15239 акций на сумму 385440.03. Разница 272026.21 в мою пользу.
При этом у владельца 1 дом в полном распоряжении, мне же еще платить 204,321.
Но я могу их выплатить хоть сегодня и останусь еще и с 181тыс с копейками (против 113тыс у владельца 1). Уже в плюсе на 67тыс.
Однако продолжим. Я продолжаю выплачивать как и раньше, но владелец 1 теперь вкладывает полную сумму (2437) покупая акции. Что мы имеем к концу 30го года?
Aug 01 | 0.00 13617 1543595.89 | 1899.92 18164 2059034.71 | 515438.83
Выплата владельца 1 0 дол, при этом у него акций на сумму 1.5 млн. Я только что сделал последний платеж, но у меня уже акций на 2 млн. Разница в 500 тыс. С учетом того, что я переплатил за проценты вышеуказанную сумму я все равно в громадном выиграше. Это при том, что падение рынка съело мое преимущество (я брал цифры с 1971/09/01 по 2001/09/01) и *разница* в марте 2000 года составляла аж 717520.10.
Естественно, "прошлые данные не гарантируют будущих успехов" [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img], но вклад в банк под проценты даст значительно худший результат.
Данные за все 30 лет по месяцам доступны, так же как таблички с yahoo и мой скрипт. Буду благодарен если кто-то укажет на мои ошибки или неточности, поскольку самому предстоит это серьезное дело в не очень далеком будущем [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]
.pl
[ 22-09-2001: Message edited by: clinger ]
Позвольте спросить, под какой процент вы собираетесь откладывать, вместо того, что-бы выплачивать фиксированный 7% под дом раньше? Может у автора этих правил есть действительно такая возможность, инвесторовать под больший процент ГАРАНТИРОВАННО?
Нет, ГАРАНТИРОВАННО нет, и сказать под какой процент откладывать я не могу. То, что я бы сделал, купил бы индекс SPY или QQQ и нормально бы себя чувствовал в долгосрочной перспективе.
Брать у банка ссуду под дом на 30 лет под 7% а потом инвестировать свои бабки в ожидании получить больший процент не реально. Вам никогда не удастся побить банк, иначе бы все так и поступали, занимали в одном месте а потом инвестировали в другом. Подразумевается что вы не брокер, торгующий постоянно на бирже. Хотя и для брокеров сейчас наступили тяжелые времена.
Мягко говоря это сильно упрощенно. Вы свои деньги в 401 тоже вкладываете в банк? Любые проценты зависят от риска и ликвидности. Даже облигации казначейства дают больший проуент при том же риске, но меньшей ликвидности. Про биржу цифры ниже.
Тут я совсем не понял? Если вы говорите, что деньги уже вложены в дом, значит, дом уже есть. Тогда о какой ссуде идет речь?
Потеря работы например. Или непредвиденные расходы. Жить-то на что-то надо. Вот на это и ссуда.
И я тоже переживу трудные времена имея Emergency Fund (около $10к в банке). Я не отрицаю, что необходимо иметь ликвидность. Кроме этого, если я взял ссуду на 30 лет, а выплачиваю раньше, то когда придут эти самые трудные времена я просто буду выплачивать несколько месяцев по миниуму. Ведь никто ж не заставляет платить больше с каждым payment.
Платеж за дом в 270т под 7% на 15 лет составит 2437. Даже с учетом tax-deductible процентов эта сумма будет в среднем 2200 (1990 в начале и 2400 в конце). С учетом прочих расходов будет минимум 3200 в месяц чего хватит максимум на три месяца. Маловато для резервного фонда, который рекомендуют иметь на 6-12 месяцев.
Большим будет не сам процент, а абсолютное его выражение. Например, вы выплатили $10к в этом году как проценты банку по ссуде. Из них примерно $3к вы списали и получили назад. Остальные $7к отдали банку. По-моему глупо отдавать банку $10к, что-бы получить назад $3к
Вы не учитываете фактов времени. Если одновременно, то да. Поскольку я отдаю больше, но медленнее, я выигрываю в долгосрочной перспективе.
Это выгодно только банку. Банк дает вам чуть меньший процент, зная что вы будете выплачивать все 30 лет, и переплатите двойную или тройную стоимость дома. Лично я выплачиваю все раньше, и мне процент по ссуде не так важен. в итоге экономится десятки тысяч долларов.
Это так. Выглядит. Я наконец-то сподобился проверить чужие цифры сам. Вот что получается.
Дано. 300000 дом. 10% down, 270000 ссуда.
1. 15 лет, 7.07%, 2,437 в месяц,
2. 30 лет, 7.59%, 1,904 в месяц
Выплаченные проценты по первой 168,734, по второй 415,636. Собственно вокруг этой разницы-то и весь сыр-бор.
Посчитаем. Каждый месяц оба соревнующихся получают 2437, при этом первый оплачивает ссуду, а второй на разницу покупает акции индекса S&P (SPY). Плюс к этому учитываем tax-deductible наших процентов, скажем 28% (чем выше процент, тем выгоднее брать на 30 лет. Цифры подтверждают). Поскольку величина процентов все время изменяется в сумме платежа, берем табличку с yahoo (http://loan.yahoo.com/m/mortcalc.html) и смотрим выплаты по кредитам по месяцам.
На разницу между зарплатой (2437) и выплатами оба будут покупать акции на всю сумму по текущему курсу (используя dollar cost average метод). Данные за последние 30 лет можно получить там же на yahoo (http://chart.yahoo.com/t?s=^SPX&g=m). Несложный Perl скриптик сведет их в одну табличку.
Всю таблицу не привожу ввиду размера (360 строчек), но основные вехи обозначу.
Sep 71 | 1990.80 45 442.53 | 1425.04 102 1003.07 | 560.54
Первая часть. Владелец 1 выплатил 1990.80 (2347 за минусом tax-deductible) и купил на оставшиеся деньги 45 акций на сумму 442.53.
Аналогично владелец 2 выплатил 1425.04 и купил 102 акции на сумму 1003.07. Разница 560.54.
Что-же произошло к концу 15 лет?
Aug 86 | 2433.08 4484 113413.81 | 1541.12 15239 385440.03 | 272026.21
У владельца 1 (thinker? [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]) к последнему платежу (2433.08) насобиралось уже 4484 акций на сумму 113413.81.
У владельца 2 (я?) к тому моменту насобиралось 15239 акций на сумму 385440.03. Разница 272026.21 в мою пользу.
При этом у владельца 1 дом в полном распоряжении, мне же еще платить 204,321.
Но я могу их выплатить хоть сегодня и останусь еще и с 181тыс с копейками (против 113тыс у владельца 1). Уже в плюсе на 67тыс.
Однако продолжим. Я продолжаю выплачивать как и раньше, но владелец 1 теперь вкладывает полную сумму (2437) покупая акции. Что мы имеем к концу 30го года?
Aug 01 | 0.00 13617 1543595.89 | 1899.92 18164 2059034.71 | 515438.83
Выплата владельца 1 0 дол, при этом у него акций на сумму 1.5 млн. Я только что сделал последний платеж, но у меня уже акций на 2 млн. Разница в 500 тыс. С учетом того, что я переплатил за проценты вышеуказанную сумму я все равно в громадном выиграше. Это при том, что падение рынка съело мое преимущество (я брал цифры с 1971/09/01 по 2001/09/01) и *разница* в марте 2000 года составляла аж 717520.10.
Естественно, "прошлые данные не гарантируют будущих успехов" [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img], но вклад в банк под проценты даст значительно худший результат.
Данные за все 30 лет по месяцам доступны, так же как таблички с yahoo и мой скрипт. Буду благодарен если кто-то укажет на мои ошибки или неточности, поскольку самому предстоит это серьезное дело в не очень далеком будущем [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]
.pl
[ 22-09-2001: Message edited by: clinger ]
-
thinker
- Уже с Приветом
- Posts: 26871
- Joined: 29 Aug 2000 09:01
Покупка жилья
Естественно, "прошлые данные не гарантируют будущих успехов" , но вклад в банк под проценты даст значительно худший результат.
Данные за все 30 лет по месяцам доступны, так же как таблички с yahoo и мой скрипт. Буду благодарен если кто-то укажет на мои ошибки или неточности, поскольку самому предстоит это серьезное дело в не очень далеком будущем
Мне кажется, вы не учли два момента: 1. Налоги на полученую прибыль от акций. 2 Фактор риска. Поясню довольно упрощенно, что-бы не очень запутывать с цифрами.
Все индексные фонды (также как и Mutual Funds) за последние 30 лет принесли в среднем около 12% ежегодно. Какие-то чуть больше, какие-то чуть меньше, но 12% - это именно средняя цифра и именно с такой скоростью примерно развивается экономика в этой стране в последние полвека.
С учетом налогов эта цифра будет уменьшена примерно на треть (подразумевая что вы в 30% Tax Bracket). То есть реальная прибыль будет: 12-30%=8%.
Далее эта цифра должна быть скорректирована что-бы учесть фактор риска. Отнимем еще 2 процента: 8-2=6%. Я не буду вдаваться в подробности (хотя могу дать ссылку на книгу, где указанны эти 2%), но любой финансист вам обьяснит, что когда сравнивается один инвестмент с риском с другим инвестментом без риска (коим является выплата ссуды под дом раньше срока) необходимо делать поправки, которые приводят к уменьшению общего процента прибыли там, где есть риск.
Итого мы имеем 6% прибыль по акциям против 7% выплата ссуды. Как видим, цифры очень близкие, причем если в первом случае риск всеравно остается, то во втором - риск полностью отсутствует. Я выбираю второй вариант, выплачивая 7% ссуду даже не за 15 лет, а скажем за 7. А после 7 лет, я начинаю вкладывать в акции точно также как и вы. Разница лишь в том, что у меня уже будет полностью выплаченный дом.
И последнее. Вы отметили, что $10к (Emergency Fund) будет недостаточным, если придут тяжелые времена. Эта цифра зависит от расходов. Что-бы оплачивать дом стоимостью $300к как в вашем примере действительно будет мало. А если дом стоит всего $80к (как в моем случае) то $10к на черный день будет достаточно. Для автора этого топика, хочу добавить этoт момент. Прежде чем покупать дом, рекомендую иметь в банке сумму, равную как миниум 3-5 месячным расходам вашей семьи. Без этого, вы рискуете залезть в долги под высокий процент (credit cards) либо будете вынуждены продать дом, снова потеряв часть денег.
Данные за все 30 лет по месяцам доступны, так же как таблички с yahoo и мой скрипт. Буду благодарен если кто-то укажет на мои ошибки или неточности, поскольку самому предстоит это серьезное дело в не очень далеком будущем
Мне кажется, вы не учли два момента: 1. Налоги на полученую прибыль от акций. 2 Фактор риска. Поясню довольно упрощенно, что-бы не очень запутывать с цифрами.
Все индексные фонды (также как и Mutual Funds) за последние 30 лет принесли в среднем около 12% ежегодно. Какие-то чуть больше, какие-то чуть меньше, но 12% - это именно средняя цифра и именно с такой скоростью примерно развивается экономика в этой стране в последние полвека.
С учетом налогов эта цифра будет уменьшена примерно на треть (подразумевая что вы в 30% Tax Bracket). То есть реальная прибыль будет: 12-30%=8%.
Далее эта цифра должна быть скорректирована что-бы учесть фактор риска. Отнимем еще 2 процента: 8-2=6%. Я не буду вдаваться в подробности (хотя могу дать ссылку на книгу, где указанны эти 2%), но любой финансист вам обьяснит, что когда сравнивается один инвестмент с риском с другим инвестментом без риска (коим является выплата ссуды под дом раньше срока) необходимо делать поправки, которые приводят к уменьшению общего процента прибыли там, где есть риск.
Итого мы имеем 6% прибыль по акциям против 7% выплата ссуды. Как видим, цифры очень близкие, причем если в первом случае риск всеравно остается, то во втором - риск полностью отсутствует. Я выбираю второй вариант, выплачивая 7% ссуду даже не за 15 лет, а скажем за 7. А после 7 лет, я начинаю вкладывать в акции точно также как и вы. Разница лишь в том, что у меня уже будет полностью выплаченный дом.
И последнее. Вы отметили, что $10к (Emergency Fund) будет недостаточным, если придут тяжелые времена. Эта цифра зависит от расходов. Что-бы оплачивать дом стоимостью $300к как в вашем примере действительно будет мало. А если дом стоит всего $80к (как в моем случае) то $10к на черный день будет достаточно. Для автора этого топика, хочу добавить этoт момент. Прежде чем покупать дом, рекомендую иметь в банке сумму, равную как миниум 3-5 месячным расходам вашей семьи. Без этого, вы рискуете залезть в долги под высокий процент (credit cards) либо будете вынуждены продать дом, снова потеряв часть денег.
-
clinger
- Уже с Приветом
- Posts: 276
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: Donetsk, Ukraine -> Kansas City, MO -> Seattle, WA
Покупка жилья
Originally posted by thinker:
Мне кажется, вы не учли два момента: 1. Налоги на полученую прибыль от акций.
Будем разбираться по порядку. О каком налоге мы говорим? Если о income tax, то на прибыль полученную от акций он не платится. Если о tax on capital gains, то во-первых он составляет 20% (а в некоторых случаях и 10%) а не 30% как в в ваших расчетах, а во-вторых его не нужно выплачивать, пока прибыли нет, а ее нет пока акции не проданы (а я и не собираюсь их пока продавать).
Так что либо мы сравниваем акции-против-акций, когда и вы и я вкладываем в рынок и я нахожусь в выигрыше, поскольку имею к концу 30-го года на пол миллиона больше.
Либо мы сравниваем акции-против-банка. ТОгда вы еще в большем проигрыше, поскольку будете платить income tax на ваши проценты КАЖДЫЙ год, что эффективно уменьшит ставку, я же буду платить налог только гогда захочу продать акции, что более выгодно.
Сравните две ситуации. Мы вложили 1000 на 9% годовых на 30 лет. При этом вы платите 33% налога каждый год, я же плачу в конце 30-го года на всю накопленную сумму (минус инвестиции). Что мы имеем:
Вы 1000*(1+(0.09*(1-0.33))^30 = 5743
Я 1000*(1.09^30*(1-0.33)) = 8889
У меня на 55 процентов больше. Если же учтем реальную ситуацию, 28% tax bracket против 20% на capital gains:
Вы 1000*(1+(0.09*(1-0.28))^30 = 6577
Я 1000*(1.09^30*(1-0.20)) = 10614
Я в плюсе на 61%. И это при одинаковых-то процентах. Но и это еще не все. Мои наследники не будут платить tax on capital gains и получат таким образом полную сумму.
2 Фактор риска. Поясню довольно упрощенно, что-бы не очень запутывать с цифрами.
О каком риске мы говорим? default risk, credit risk, tax risk, inflation risk, interest rate risk, currency risk, political risk, market risk, event risk, prepayment risk, extension risk or opportunity risk? В любов случае для любых вложений нужно рассматривать комбинацию данных рисков против возможной прибыльности вложений.
Если вы имеете default risk и думаете что ваши инвестиции в банке защищены и гарантированы потому что банк FDIC insured, так это не 100% защита. FDIC страховка ни чем не отличается от любой другой и как и в случае с любой страховой компанией, Federal Deposit Insurrance Company (FDIC) будет выплачивать по обязательствам пока у нее есть деньги. А их у несс всего-то $1.22 на каждые $100. Т.е. если одному, даже крупному, банку будет плохо, денег хватит покрыть его обязательства. Если же плохо станет всей банковской системе, или экономике или государству FDIC будет в состоянии покрыть чуть более одного процента обязательств. И не надо надеятся на государство у которого на руках будут свои облигации ждущие погашения.
Та информация которую я приводил учитывает и взлеты и падения рынка. Процент по банковским счета (с учетом налогов) не может успешно соперничать даже с уровнем инфляции.
С учетом налогов эта цифра будет уменьшена примерно на треть (подразумевая что вы в 30% Tax Bracket). То есть реальная прибыль будет: 12-30%=8%.
Не будет как уже было сказано выше. А вот проценты по банковским счетам будут. Так что все с точностью до наоборот.
дом раньше срока) необходимо делать поправки, которые приводят к уменьшению общего процента прибыли там, где есть риск.
Насчет этого я не очень понял. Мы расматриваем ИСТОРИЧЕСКИЕ данные о рынке, а не прогнозы. Или вы хотите сказать что в ближайшие 30 лет рынок будет расти медленнее чем рос до этого? Есть реальные предпосылки так думать?
лет, а скажем за 7. А после 7 лет, я начинаю вкладывать в акции точно также как и вы. Разница лишь в том, что у меня уже будет полностью выплаченный дом.
Ну и что? К концу 30-го года у меня тоже выплаченный дом и денег больше, несмотря на то, что я выплатил больше процентов. И чувствовал я себы лучше, поскольку у меня в запасе всегда было больше денег в дополнении к моему emergency fund. Так в чем же все-таки преимущества более быстрой покупки? В долгосрочной перспективе я в выигрыше, как ни крути.
добавить этoт момент. Прежде чем покупать дом, рекомендую иметь в банке сумму, равную как миниум 3-5 месячным расходам вашей семьи. Без этого, вы рискуете залезть в долги под высокий процент (credit cards) либо будете вынуждены продать дом, снова потеряв часть денег.
Никаких возражений по данному пункту [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img])
.pl
Мне кажется, вы не учли два момента: 1. Налоги на полученую прибыль от акций.
Будем разбираться по порядку. О каком налоге мы говорим? Если о income tax, то на прибыль полученную от акций он не платится. Если о tax on capital gains, то во-первых он составляет 20% (а в некоторых случаях и 10%) а не 30% как в в ваших расчетах, а во-вторых его не нужно выплачивать, пока прибыли нет, а ее нет пока акции не проданы (а я и не собираюсь их пока продавать).
Так что либо мы сравниваем акции-против-акций, когда и вы и я вкладываем в рынок и я нахожусь в выигрыше, поскольку имею к концу 30-го года на пол миллиона больше.
Либо мы сравниваем акции-против-банка. ТОгда вы еще в большем проигрыше, поскольку будете платить income tax на ваши проценты КАЖДЫЙ год, что эффективно уменьшит ставку, я же буду платить налог только гогда захочу продать акции, что более выгодно.
Сравните две ситуации. Мы вложили 1000 на 9% годовых на 30 лет. При этом вы платите 33% налога каждый год, я же плачу в конце 30-го года на всю накопленную сумму (минус инвестиции). Что мы имеем:
Вы 1000*(1+(0.09*(1-0.33))^30 = 5743
Я 1000*(1.09^30*(1-0.33)) = 8889
У меня на 55 процентов больше. Если же учтем реальную ситуацию, 28% tax bracket против 20% на capital gains:
Вы 1000*(1+(0.09*(1-0.28))^30 = 6577
Я 1000*(1.09^30*(1-0.20)) = 10614
Я в плюсе на 61%. И это при одинаковых-то процентах. Но и это еще не все. Мои наследники не будут платить tax on capital gains и получат таким образом полную сумму.
2 Фактор риска. Поясню довольно упрощенно, что-бы не очень запутывать с цифрами.
О каком риске мы говорим? default risk, credit risk, tax risk, inflation risk, interest rate risk, currency risk, political risk, market risk, event risk, prepayment risk, extension risk or opportunity risk? В любов случае для любых вложений нужно рассматривать комбинацию данных рисков против возможной прибыльности вложений.
Если вы имеете default risk и думаете что ваши инвестиции в банке защищены и гарантированы потому что банк FDIC insured, так это не 100% защита. FDIC страховка ни чем не отличается от любой другой и как и в случае с любой страховой компанией, Federal Deposit Insurrance Company (FDIC) будет выплачивать по обязательствам пока у нее есть деньги. А их у несс всего-то $1.22 на каждые $100. Т.е. если одному, даже крупному, банку будет плохо, денег хватит покрыть его обязательства. Если же плохо станет всей банковской системе, или экономике или государству FDIC будет в состоянии покрыть чуть более одного процента обязательств. И не надо надеятся на государство у которого на руках будут свои облигации ждущие погашения.
Та информация которую я приводил учитывает и взлеты и падения рынка. Процент по банковским счета (с учетом налогов) не может успешно соперничать даже с уровнем инфляции.
С учетом налогов эта цифра будет уменьшена примерно на треть (подразумевая что вы в 30% Tax Bracket). То есть реальная прибыль будет: 12-30%=8%.
Не будет как уже было сказано выше. А вот проценты по банковским счетам будут. Так что все с точностью до наоборот.
дом раньше срока) необходимо делать поправки, которые приводят к уменьшению общего процента прибыли там, где есть риск.
Насчет этого я не очень понял. Мы расматриваем ИСТОРИЧЕСКИЕ данные о рынке, а не прогнозы. Или вы хотите сказать что в ближайшие 30 лет рынок будет расти медленнее чем рос до этого? Есть реальные предпосылки так думать?
лет, а скажем за 7. А после 7 лет, я начинаю вкладывать в акции точно также как и вы. Разница лишь в том, что у меня уже будет полностью выплаченный дом.
Ну и что? К концу 30-го года у меня тоже выплаченный дом и денег больше, несмотря на то, что я выплатил больше процентов. И чувствовал я себы лучше, поскольку у меня в запасе всегда было больше денег в дополнении к моему emergency fund. Так в чем же все-таки преимущества более быстрой покупки? В долгосрочной перспективе я в выигрыше, как ни крути.
добавить этoт момент. Прежде чем покупать дом, рекомендую иметь в банке сумму, равную как миниум 3-5 месячным расходам вашей семьи. Без этого, вы рискуете залезть в долги под высокий процент (credit cards) либо будете вынуждены продать дом, снова потеряв часть денег.
Никаких возражений по данному пункту [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img])
.pl
-
thinker
- Уже с Приветом
- Posts: 26871
- Joined: 29 Aug 2000 09:01
Покупка жилья
Будем разбираться по порядку. О каком налоге мы говорим? Если о income tax, то на прибыль полученную от акций он не платится. Если о tax on capital gains, то во-первых он составляет 20% (а в некоторых случаях и 10%) а не 30% как в в ваших расчетах, а во-вторых его не нужно выплачивать, пока прибыли нет, а ее нет пока акции не проданы (а я и не собираюсь их пока продавать).
Так вот когда накопите свой миллион $$$ и захотите им воспользоваться, то треть (грубо) отдадите на налоги. Почему треть, а не 20%? Потому что там будут еще всякие хитрые fees брокеру, о которых вы даже не догадываетесь. Кроме этого, если говорить о Мutual Funds, то они также генерируют налоги (от покупки/продажи акций внутри фонда) даже в то время, когда никакой прибыли не дают. И эти налоги вы обязаны платить ЕЖЕГОДНО даже если вы не берете ни копейки назад. По-моему нет смысла сравнивать прибыль без учета налогов.
Либо мы сравниваем акции-против-банка.
Нет, такого сравнения я не делал, так что последущие ваши вычисления сюда не относятся. Мое сравнение было: ваши акции против выплаты ссуды на дом досрочно. В последнем случае, речи о налогах вообще нет.
О каком риске мы говорим? default risk, credit risk, tax risk, inflation risk, interest rate risk, currency risk, political risk, market risk, event risk, prepayment risk, extension risk or opportunity risk? В любов случае для любых вложений нужно рассматривать комбинацию данных рисков против возможной прибыльности вложений.
В вашем варианте с акциями я рассматривал только один риск: Риск того, что рынок будет развиваться медленнее, чем те таблицы о прошлом развитии, по которым вы сделали расчеты. Кроме этого, рынок может в целом развиваться такими-же темпами, но у вас будет риск вложить деньги в акции компаний, развитие которых будет замедленно. Вы же не покупаете акции абсолютно всех компаний в америке, а только в некоторые из них! И последнее, если вы вкладываете в Мutual Fund, то у него будет также риск прогореть или принести намного меньшую прибыль чем рынок в целом. Здесь уже многое будет зависеть от его менеджмента.
Если вы имеете default risk и думаете что ваши инвестиции в банке защищены и гарантированы потому что банк FDIC insured, так это не 100% защита. FDIC страховка ни чем не отличается от любой другой и как и в случае с любой страховой компанией, Federal Deposit Insurrance Company (FDIC) будет выплачивать по обязательствам пока у нее есть деньги. Та информация которую я приводил учитывает и взлеты и падения рынка. Процент по банковским счета (с учетом налогов) не может успешно соперничать даже с уровнем инфляции
С этим я согласен. Но мое сравнение было не банковким вкладом, а с фиксированным выплатам по mortgage досрочно. Смотри выше.
Мы расматриваем ИСТОРИЧЕСКИЕ данные о рынке, а не прогнозы. Или вы хотите сказать что в ближайшие 30 лет рынок будет расти медленнее чем рос до этого? Есть реальные предпосылки так думать?
Нет, вы здесь меня немного не так поняли. Я не говорил о предпосылках, что рынок будет развиваться медленнее. Я говорил, что раз риск замедления развития есть, то его (этот риск) нужно учитывать, когда вы сравниваете такой вид инвестмента с другим, где риска совсем нет (как в случае досрочной выплаты мortgage под фиксированный процент)
Ну и что? К концу 30-го года у меня тоже выплаченный дом и денег больше, несмотря на то, что я выплатил больше процентов.
Похоже вы совсем игнорируете налоги на заработанные на акциях деньги. А зря. [img]images/smiles/icon_rolleyes.gif[/img]
Так вот когда накопите свой миллион $$$ и захотите им воспользоваться, то треть (грубо) отдадите на налоги. Почему треть, а не 20%? Потому что там будут еще всякие хитрые fees брокеру, о которых вы даже не догадываетесь. Кроме этого, если говорить о Мutual Funds, то они также генерируют налоги (от покупки/продажи акций внутри фонда) даже в то время, когда никакой прибыли не дают. И эти налоги вы обязаны платить ЕЖЕГОДНО даже если вы не берете ни копейки назад. По-моему нет смысла сравнивать прибыль без учета налогов.
Либо мы сравниваем акции-против-банка.
Нет, такого сравнения я не делал, так что последущие ваши вычисления сюда не относятся. Мое сравнение было: ваши акции против выплаты ссуды на дом досрочно. В последнем случае, речи о налогах вообще нет.
О каком риске мы говорим? default risk, credit risk, tax risk, inflation risk, interest rate risk, currency risk, political risk, market risk, event risk, prepayment risk, extension risk or opportunity risk? В любов случае для любых вложений нужно рассматривать комбинацию данных рисков против возможной прибыльности вложений.
В вашем варианте с акциями я рассматривал только один риск: Риск того, что рынок будет развиваться медленнее, чем те таблицы о прошлом развитии, по которым вы сделали расчеты. Кроме этого, рынок может в целом развиваться такими-же темпами, но у вас будет риск вложить деньги в акции компаний, развитие которых будет замедленно. Вы же не покупаете акции абсолютно всех компаний в америке, а только в некоторые из них! И последнее, если вы вкладываете в Мutual Fund, то у него будет также риск прогореть или принести намного меньшую прибыль чем рынок в целом. Здесь уже многое будет зависеть от его менеджмента.
Если вы имеете default risk и думаете что ваши инвестиции в банке защищены и гарантированы потому что банк FDIC insured, так это не 100% защита. FDIC страховка ни чем не отличается от любой другой и как и в случае с любой страховой компанией, Federal Deposit Insurrance Company (FDIC) будет выплачивать по обязательствам пока у нее есть деньги. Та информация которую я приводил учитывает и взлеты и падения рынка. Процент по банковским счета (с учетом налогов) не может успешно соперничать даже с уровнем инфляции
С этим я согласен. Но мое сравнение было не банковким вкладом, а с фиксированным выплатам по mortgage досрочно. Смотри выше.
Мы расматриваем ИСТОРИЧЕСКИЕ данные о рынке, а не прогнозы. Или вы хотите сказать что в ближайшие 30 лет рынок будет расти медленнее чем рос до этого? Есть реальные предпосылки так думать?
Нет, вы здесь меня немного не так поняли. Я не говорил о предпосылках, что рынок будет развиваться медленнее. Я говорил, что раз риск замедления развития есть, то его (этот риск) нужно учитывать, когда вы сравниваете такой вид инвестмента с другим, где риска совсем нет (как в случае досрочной выплаты мortgage под фиксированный процент)
Ну и что? К концу 30-го года у меня тоже выплаченный дом и денег больше, несмотря на то, что я выплатил больше процентов.
Похоже вы совсем игнорируете налоги на заработанные на акциях деньги. А зря. [img]images/smiles/icon_rolleyes.gif[/img]
-
clinger
- Уже с Приветом
- Posts: 276
- Joined: 14 Sep 2001 09:01
- Location: Donetsk, Ukraine -> Kansas City, MO -> Seattle, WA
Покупка жилья
Originally posted by thinker:
Так вот когда накопите свой миллион $$$ и захотите им воспользоваться, то треть (грубо) отдадите на налоги. Почему треть, а не 20%? Потому что там будут еще всякие хитрые fees брокеру, о которых вы даже не догадываетесь.
Ну ничего себе "fee". Да я к такому брокеру и за версту не подойду.
BuyAndHold и несколько других сайтов предлагают торги по 3-4 доллара, что составит примерно 3*12*30 = 1080 долларов fee за 30-лет. Плюс к этому возьмут 15 за real-time trade когда надумаете продавать и 50 долларов за wire или что-то подобное. Итого 1200 максимум, что составляет менее 0.1% и совсем далеко от 10%.
Кроме этого, если говорить о Мutual Funds, то они также генерируют налоги (от покупки/продажи акций внутри фонда) даже в то время, когда никакой прибыли не дают. И эти налоги вы обязаны платить ЕЖЕГОДНО даже если вы не берете ни копейки назад. По-моему нет смысла сравнивать прибыль без учета налогов.
Так я и не понял что мы сравниваем. Вы-то свои деньги где хранить будете? В матрасе? Если вы их тоже будете вкладывать в mutual fund, так все равно прийдется платить. Эти расходы относятся в одинаковой степени к вам и ко мне, разница только что у меня денег к концу 30года будет больше [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img].
По поводу налогов ниже.
В вашем варианте с акциями я рассматривал только один риск: Риск того, что рынок будет развиваться медленнее, чем те таблицы о прошлом развитии, по которым вы сделали расчеты. Кроме этого, рынок может в целом развиваться такими-же темпами, но у вас будет риск вложить деньги в акции компаний, развитие которых будет замедленно. Вы же не покупаете акции абсолютно всех компаний в америке, а только в некоторые из них! И последнее, если вы вкладываете в Мutual Fund, то у него будет также риск прогореть или принести намного меньшую прибыль чем рынок в целом. Здесь уже многое будет зависеть от его менеджмента.
Я не вкладываю в Mutual Fund с активным менеджментом. Я покупаю SPY, QQQ, DIA или им подобные, которые отражают состояние рынка или его сектора. Расходы в этом случае значительно меньше, нет риска выбрать "плохую" компанию и выплаты налогов на capital gains значительно меньше чем в случае в обычным MF (или их вообще нет, см. ниже). Кроме того, я еще и дивиденды могу получать, что для SPY составляет примерно 1% в год. Это я лихвой покроет расходы на менеджмент:
For instance, $100,000 worth of Spiders will cost you just $120 a year (0.12%) in fees, compared with $180 (0.18%) for the same investment in Vanguard's S&P 500 index fund. Fees are low because ETFs compete for investors' dollars and because administrative service is virtually nil: There's no hand-holding by customer-service representatives.
How low can expenses go? iShares S&P 500 (IVV), which tracks the S&P 500 index, charges just 0.09% a year, or $90 on a $100,000 investment.
Сможете найти активно управляемый MF с аналогичными показателями?
The big selling point for many investors: Ongoing stock swaps between institutional investors and the ETF fund typically do not create capital gains for existing shareholders. You aren't completely immune to capital gains on your unsold holdings, however: ETFs occasionally pay out capital gains when adjustments are made to their indexes.
Mutual funds operate under different rules. They must pass through net gains to shareholders, who must in return report them on their income-tax returns even if they didn't own shares when the fund made the profit. That also means shareholders may owe capital-gains taxes in a year when their shares decline in value.
Линки: http://www.thestreet.com/funds/deardagen/1049339.html http://www.kiplinger.com/retreport/archives/2001/June/manage2.html
С ликвидностью тоже проблем нет, поскольку они продаются и покупаются также как и обычные акции.
Похоже вы совсем игнорируете налоги на заработанные на акциях деньги. А зря.
A какие налоги я игнорировал? Приведите свои расчеты с размещением капитала и покупкой на 15 и 30 лет. И я так и не понял, а где вы предполагаете деньги хранить?
.pl
[ 24-09-2001: Message edited by: clinger ]
Так вот когда накопите свой миллион $$$ и захотите им воспользоваться, то треть (грубо) отдадите на налоги. Почему треть, а не 20%? Потому что там будут еще всякие хитрые fees брокеру, о которых вы даже не догадываетесь.
Ну ничего себе "fee". Да я к такому брокеру и за версту не подойду.
BuyAndHold и несколько других сайтов предлагают торги по 3-4 доллара, что составит примерно 3*12*30 = 1080 долларов fee за 30-лет. Плюс к этому возьмут 15 за real-time trade когда надумаете продавать и 50 долларов за wire или что-то подобное. Итого 1200 максимум, что составляет менее 0.1% и совсем далеко от 10%.
Кроме этого, если говорить о Мutual Funds, то они также генерируют налоги (от покупки/продажи акций внутри фонда) даже в то время, когда никакой прибыли не дают. И эти налоги вы обязаны платить ЕЖЕГОДНО даже если вы не берете ни копейки назад. По-моему нет смысла сравнивать прибыль без учета налогов.
Так я и не понял что мы сравниваем. Вы-то свои деньги где хранить будете? В матрасе? Если вы их тоже будете вкладывать в mutual fund, так все равно прийдется платить. Эти расходы относятся в одинаковой степени к вам и ко мне, разница только что у меня денег к концу 30года будет больше [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img].
По поводу налогов ниже.
В вашем варианте с акциями я рассматривал только один риск: Риск того, что рынок будет развиваться медленнее, чем те таблицы о прошлом развитии, по которым вы сделали расчеты. Кроме этого, рынок может в целом развиваться такими-же темпами, но у вас будет риск вложить деньги в акции компаний, развитие которых будет замедленно. Вы же не покупаете акции абсолютно всех компаний в америке, а только в некоторые из них! И последнее, если вы вкладываете в Мutual Fund, то у него будет также риск прогореть или принести намного меньшую прибыль чем рынок в целом. Здесь уже многое будет зависеть от его менеджмента.
Я не вкладываю в Mutual Fund с активным менеджментом. Я покупаю SPY, QQQ, DIA или им подобные, которые отражают состояние рынка или его сектора. Расходы в этом случае значительно меньше, нет риска выбрать "плохую" компанию и выплаты налогов на capital gains значительно меньше чем в случае в обычным MF (или их вообще нет, см. ниже). Кроме того, я еще и дивиденды могу получать, что для SPY составляет примерно 1% в год. Это я лихвой покроет расходы на менеджмент:
For instance, $100,000 worth of Spiders will cost you just $120 a year (0.12%) in fees, compared with $180 (0.18%) for the same investment in Vanguard's S&P 500 index fund. Fees are low because ETFs compete for investors' dollars and because administrative service is virtually nil: There's no hand-holding by customer-service representatives.
How low can expenses go? iShares S&P 500 (IVV), which tracks the S&P 500 index, charges just 0.09% a year, or $90 on a $100,000 investment.
Сможете найти активно управляемый MF с аналогичными показателями?
The big selling point for many investors: Ongoing stock swaps between institutional investors and the ETF fund typically do not create capital gains for existing shareholders. You aren't completely immune to capital gains on your unsold holdings, however: ETFs occasionally pay out capital gains when adjustments are made to their indexes.
Mutual funds operate under different rules. They must pass through net gains to shareholders, who must in return report them on their income-tax returns even if they didn't own shares when the fund made the profit. That also means shareholders may owe capital-gains taxes in a year when their shares decline in value.
Линки: http://www.thestreet.com/funds/deardagen/1049339.html http://www.kiplinger.com/retreport/archives/2001/June/manage2.html
С ликвидностью тоже проблем нет, поскольку они продаются и покупаются также как и обычные акции.
Похоже вы совсем игнорируете налоги на заработанные на акциях деньги. А зря.
A какие налоги я игнорировал? Приведите свои расчеты с размещением капитала и покупкой на 15 и 30 лет. И я так и не понял, а где вы предполагаете деньги хранить?
.pl
[ 24-09-2001: Message edited by: clinger ]
-
thinker
- Уже с Приветом
- Posts: 26871
- Joined: 29 Aug 2000 09:01
Покупка жилья
По поводу того, что Index Funds типа SPY всегда лучше чем Мutual Funds я с вами спорить не буду. И у того и у другого есть свои преимущества и недостатки. И это тема для отдельного топика.
Отвечая на ваш вопрос, где же я буду вкладывать деньги, ответ: нигде. Все свободные деньги я возвращаю банку в течении 7, 10, 15 лет (нужное подчеркнуть) как mortgage, которой мне был дан под фиксированный процент. Никакого риска здесь нет. Никаких налогов здесь также нет. Чем раньше отдал, тем больше сэкономил, - это и есть мой инвестмент. Чистая и абсолютно ГАРАНТИРОВАННАЯ экономия. Когда mortgage выплачен, вот тогда я начинаю активно ивестировать в акции. Риск прогореть также остается как и в вашем случае, однако поскольку нет месячного платежа за дом, у меня выше шансы пережить тяжелые времена чем у вас. Если зарплата позволяет - я инвестирую, если нет, то я живу на эти деньги. Сравните в вашем случае, вы будете обязаны платить банку все 30 лет подряд, плюс вы также обязаны инвестировать ежемесячно, что-бы только прибыль от вашего инвестмента покрыла банковские проценты или привысила их.
Что делаете вы: занимаете у банка под 7% под дом, а потом вкладываете эти же деньги в акции в надежде получить прибыль (больше 7%). Зачем вам тогда дом? Почему бы вам не взять ссуду в банке (any kind of loan) и вложить эти деньги в акции? 20% налогов, которые вы должны будете выплатить, получив деньги назад вы в своих расчетах не учли. Фактор риска также остался не учтенным. Вы хотите разбогатеть за 30 лет оставаясь в долгу у банка все эти 30 лет? Я в это не верю. Попробуйте однако, а через 30 лет нам всем раскажите. ok?
Отвечая на ваш вопрос, где же я буду вкладывать деньги, ответ: нигде. Все свободные деньги я возвращаю банку в течении 7, 10, 15 лет (нужное подчеркнуть) как mortgage, которой мне был дан под фиксированный процент. Никакого риска здесь нет. Никаких налогов здесь также нет. Чем раньше отдал, тем больше сэкономил, - это и есть мой инвестмент. Чистая и абсолютно ГАРАНТИРОВАННАЯ экономия. Когда mortgage выплачен, вот тогда я начинаю активно ивестировать в акции. Риск прогореть также остается как и в вашем случае, однако поскольку нет месячного платежа за дом, у меня выше шансы пережить тяжелые времена чем у вас. Если зарплата позволяет - я инвестирую, если нет, то я живу на эти деньги. Сравните в вашем случае, вы будете обязаны платить банку все 30 лет подряд, плюс вы также обязаны инвестировать ежемесячно, что-бы только прибыль от вашего инвестмента покрыла банковские проценты или привысила их.
Что делаете вы: занимаете у банка под 7% под дом, а потом вкладываете эти же деньги в акции в надежде получить прибыль (больше 7%). Зачем вам тогда дом? Почему бы вам не взять ссуду в банке (any kind of loan) и вложить эти деньги в акции? 20% налогов, которые вы должны будете выплатить, получив деньги назад вы в своих расчетах не учли. Фактор риска также остался не учтенным. Вы хотите разбогатеть за 30 лет оставаясь в долгу у банка все эти 30 лет? Я в это не верю. Попробуйте однако, а через 30 лет нам всем раскажите. ok?