Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[dimkax]

Хотя подождите, какое списание интереса, это ведь не residence! Списание инетереса вычеркиваем. Вы ведь все по закону оформили, да?
Остается только amortization. Что явно поменьше неучтенных расходов.

Ек вас раз-волновала возможность кому то получит прибиль.
У соседа свинья сдохла, пустячок а приятно ?

П.С.
А по делу вам Хучин ответил. Налогов там никаких не будет. Амортизатион содает налогови убиток, котори еше может бить с обичного инкама списать можно.

[Michelangelo]

Если Вы купили в начале 2004-го года - то да, цена еще до туда не упала. А если в конце, в декабре, скажем... то прежде, чем заявлять "цена выросла", Вы сначала продайте сейчас, 6% риэлтору и налог заплатите, а потом мы уж и посмотрим, смогли ли Вы отбить цену покупки и цлосинг цостс конца 2004-го.

Что касается кэш флоу, то, скорее всего, у Вас что-то из:
1) Еще АРМ не прорезетился
2) Вы забываете про потери от неинвестмента 20% дауна в, скажем, С&П, или что-то более доходное с конца 2004-го года (с уп то 15% цапитал гаин тах).
3) не пришлось еще после нынешних рентеров ремонт сделать.
4) подоходный налог с процентов по ренту (уп то 33% фед + 5% МД + уп то 2% лоцал - не знаю, где Выы в МД) забыли в кэш-флоу учесть (это ведь раз в год/квартал, а рент - каждый месяц)
5) потери во время бывшего/будущего простоя квартиры/поиска рентеров забыли учесть (у Вас сейчас вацанцы рате что-нибудь типа 5-10% - вот их и из рента и надо вычитать для планирования).

А скорее всего, все 5 пунктов вместе.

Еще один теоретик-ясновидящий. :фунны:
Купил в ноябре 2004 за 172К. Сейчас по очень консервативной оценке стоит 220К (точно такой же таунхауз две недели назад продался за 230). Мортгаге 6.1% 30 ыр фихед. Рент 1350 в месяц. Если есть желание, то можете посчитать кэш флоу, с учетом гипотетических ремонтов и вацанцы рате (гипотетических, потому что реальные расходы пока меньше 500 в год, а вацанцы рате 0%). Кстати, если бы Вы чуть-чуть разбирались бы в вопросе, то увидели бы, что при данном раскладе эта проперти не увеличивает, а уменьшает (пока) мои налоги, несмотря на положительную кэш флоу (ключевое слово - амортизация). А 6% риэлтеру сами платить будете, по нынешним временам они и за 3-4% в очередь выстраиваются. :мргреен:

Это где это в МД были таунхаусы в ноябре 2004-го по 172? Балтиморе слумс? Ну явно не монтгомери каунти и другие бублевые зоны. О небублевых речи нет.

Хотя Вы таки забыли упомянуть, какие были ваши:
1) цлосинг цостс
2) расходы на начальный ремонт
3) проперты тахес (сколько процент у вас - 1-2%? т.е. 183-366 баксов в месяц?)
4) инсуранце
5) налог с рента (1350*((28-33)% фед-5% МД - (1-2)% лоцал)=459-540 баксов в мес

Интерес - 6.1% от 172К - 874 бакса в мес (даже если Вы цлосинг цостс в мортгаге не включили, и потерянные проценты по этим деньгам не считаете)

Итак, 874+(459-540)+(183-366)=(1516-1781)

Вот такой диапазон Ваших расходов (без налоговых списаний по интересу, страховки и ремонтов, и учета будущей вацанцы рате). Что явно больше 1350.


Про вацанцы рате - 0% - это именно "пока". В лонг терм будет как у в среднем при среднем ренте, или меньше, если рент ниже рынка, или сильно больше, если рент больше.
Б ремонты 500 в год - это тоже именно "пока". Пока крышу менять не пришлось. Или сайдинг. Или хотя бы кондиционер.

Да хвалится он, какой типа умный и прагматичный инвестор и как у него все хорошо: По "очень консервативным" оценкам его дом стоит сегодня аж на 10К меньше, чем что-то продалось... По очень консервативным оценкам его дом стоит на 40,000-50,000 меньше чем 230,000, а не на 10,000. Минус реал естайт комиссионные, минут налоги. Но, самое главное, что человек думает, что купив и сдав дом три года назад он сделал фантастичеcки-выгодный инвесTмент. Он не знает много. Пусть радуется до тех пор, когда его жильцы не потеряют работу и перестанут платить рент. И он не сможет их выселить пол-года, а то и больше. Пока они не раздолбят ему весь дом, что ему потом займет полгода отремонтировать, чтобы заселить нового рентера. А пока он будет исправно платить свой "6.1%" fixed rate mortgage (on non-owner occupied property ) и заносить property taxes каждые полгода. Пусть мечтает.

[genka8]

Это где это в MD были таунхаусы в ноябре 2004-го по 172? Baltimore slums? Ну явно не монтгомери каунти и другие бублевые зоны. О небублевых речи нет.

Не знаю, как в 2004, но сейчас в Northwest Baltimore County есть довольно приличные места, где таунхаузы стоят 220-250. Бубль почти такой же, как под Вашингтоном, но здесь и 10 лет назад было намного дешевле, соответственно и поднялось до таких же высот.
Послушать Michelangelo, так все хозяева многоквартирных домов- идиоты.

[dimp]

Это где это в MD были таунхаусы в ноябре 2004-го по 172? Baltimore slums? Ну явно не монтгомери каунти и другие бублевые зоны.

Северb-Запад Baltimore County.

Хотя Вы таки забыли упомянуть, какие были ваши:
1) closing costs
2) расходы на начальный ремонт
3) property taxes (сколько процент у вас - 1-2%? т.е. 183-366 баксов в месяц?)
4) insurance
5) налог с рента (1350*((28-33)% fed-5% MD - (1-2)% local)=459-540 баксов в мес

1) Точно не помню, но где-то около 1500
2) 0
3)1% -1700 в год.
4) 600 в год
5) Вы это серьезно, или "дурочку включили"? Если серьезно, то поясню, что налог с рента не платится, налог платится с прибыли (из рента вычитается mortgage interest, ремонты, HOA fee и т. д. и т.п.) которая с учетом амортизации у меня отрицательная, т.е. налогов я плачу меньше, чем если бы этой проперти у меня не было.
Остальные рассчеты не комментирую ввиду полной их бредовости.

Да, и это ведь таунхаус - как там насчет association fee? Травку то Вам не за бесплатно стригут, и асфальтик на парковке перед ним меняют?

HOA fee - $70. Только не за травку, которую тенату приходится стричь самому, а скорее за наличие в наших slums бассейна и теннисных кортов.

[dimp]

........

[mudi]

Если серьезно, то поясню, что налог с рента не платится, налог платится с прибыли (из рента вычитается mortgage interest, ремонты, HOA fee и т. д. и т.п.) которая с учетом амортизации у меня отрицательная

А вот с этого места можно подробнее? В чем тогда смысл такого рентала с отрицательной прибылью? Или вся разгадка в амортизации? Объясните не-лэндлорду, что это за способ списать расход, которого нету. Что-то мне не верится что IRS вот так просто сделает лазейку для ухода от налогов. Я правильно понимаю, что эту списываемую амортизацию когда-то припомнят?

[dimp]

Если серьезно, то поясню, что налог с рента не платится, налог платится с прибыли (из рента вычитается mortgage interest, ремонты, HOA fee и т. д. и т.п.) которая с учетом амортизации у меня отрицательная

А вот с этого места можно подробнее? В чем тогда смысл такого рентала с отрицательной прибылью? Или вся разгадка в амортизации? Объясните не-лэндлорду, что это за способ списать расход, которого нету. Что-то мне не верится что IRS вот так просто сделает лазейку для ухода от налогов. Я правильно понимаю, что эту списываемую амортизацию когда-то припомнят?

Вы все правильно поняли, разгадка в амортизации. Прибыль у меня (вопреки рассчетам RobinF ) положительная, около 3000 в год. Depriciation 5500. Итого, с налогооблагаемой суммы списывается 2500. Действительно, амортизация потом учтется при продаже дома. Однако это будет потом и заплачу я с этих денег capital gains 15%, а списываю я сейчас, и с чуть большим процентом.

[Josephina]

Это где это в MD были таунхаусы в ноябре 2004-го по 172? Baltimore slums? Ну явно не монтгомери каунти и другие бублевые зоны.

Северb-Запад Baltimore County.

Хотя Вы таки забыли упомянуть, какие были ваши:
1) closing costs
2) расходы на начальный ремонт
3) property taxes (сколько процент у вас - 1-2%? т.е. 183-366 баксов в месяц?)
4) insurance
5) налог с рента (1350*((28-33)% fed-5% MD - (1-2)% local)=459-540 баксов в мес

1) Точно не помню, но где-то около 1500
2) 0
3)1% -1700 в год.
4) 600 в год
5) Вы это серьезно, или "дурочку включили"? Если серьезно, то поясню, что налог с рента не платится, налог платится с прибыли (из рента вычитается mortgage interest, ремонты, HOA fee и т. д. и т.п.) которая с учетом амортизации у меня отрицательная, т.е. налогов я плачу меньше, чем если бы этой проперти у меня не было.
Остальные рассчеты не комментирую ввиду полной их бредовости.

Да, и это ведь таунхаус - как там насчет association fee? Травку то Вам не за бесплатно стригут, и асфальтик на парковке перед ним меняют?

HOA fee - $70. Только не за травку, которую тенату приходится стричь самому, а скорее за наличие в наших slums бассейна и теннисных кортов.

Эх, Dimp, Dimp, вашими устами, да мёд пить!

Не смею утверждать обратное в ваших подсчетах, проплатах и профите на выходе, но при таком же раскладе как у вас у меня совершенно другая картина вырисовывается.

Дом куплен -- 180К, (вкл. 5К -- closing cost)
Ремонт -- 10К
Иншуранс для рентуемого дома другой чем если бы вы там сами жили, поэтому первый год я платила --- 600.00, а второй, с учётом жильцов -- 900.00
Налог с проперти за год --- 4,2К (2 года проплат)
Мортгич, он же рент ---- $1,300

Дом продавался за 195К в 2005году, купила --- за 180К плюс все издержки указанные выше, плюс цены на жильё упали и теперь такой дом как мой так и будет стоить около 180К, плюс агенту по продаже платить min 3-4%, а то и больше, как повезёт.
Вот стоит он сейчас на продажу уже как месяц за 187К, было 4-5 звонков и один просмотр и.......... тишина........ Через 3 месяца, если дом не продастся, то придётся к своему ренту добавить ещё и оплату мортгича , но чтобы этого не случилось, буду продавать за столько за сколько возьмут, но не ниже заема по банку, чтобы совсем в трубу не вылететь.
А вы говорите --- прибыль, прибыль , где я, уже, в далёёёёёком минусе......

[AnyaGal]

Если серьезно, то поясню, что налог с рента не платится, налог платится с прибыли (из рента вычитается mortgage interest, ремонты, HOA fee и т. д. и т.п.) которая с учетом амортизации у меня отрицательная

А вот с этого места можно подробнее? В чем тогда смысл такого рентала с отрицательной прибылью? Или вся разгадка в амортизации? Объясните не-лэндлорду, что это за способ списать расход, которого нету. Что-то мне не верится что IRS вот так просто сделает лазейку для ухода от налогов. Я правильно понимаю, что эту списываемую амортизацию когда-то припомнят?

Если AGI меньше 100 тысяч, то все убытки от рентала, куда входит амортизация списываются. Если AGI 100 - 150 тысяч то убытки которые можно списать прорейтятся. Если доход больше 150 тысяч, то ничего нельзя списать, но они будут копиться и их можно будет списать когда прибыль появится, что произойдет рано или поздно при лонг терм рентале, даже если сумма рента не измениться, из за того, что количество денег идущих в погашение принципал будет расти.

Да и убыток от амортизации получается только на бумаге - ваш рент может перекрывать mortgage и расходы, но из-за учета амортизации на бумаге у вас будет убыток, и налогов дополнительных с дохода вам платить не надо.

Сумма списанная как амортизация учитывается опять при продажи дома при расчете налога на прибыль от продажи дома, просто налоговые льготы можно получить уже сейчас, а отдать потом.

[Adriana]

Да хвалится он, какой типа умный и прагматичный инвестор и как у него все хорошо: По "очень консервативным" оценкам его дом стоит сегодня аж на 10К меньше, чем что-то продалось... По очень консервативным оценкам его дом стоит на 40,000-50,000 меньше чем 230,000, а не на 10,000. Минус реал естайт комиссионные, минут налоги. Но, самое главное, что человек думает, что купив и сдав дом три года назад он сделал фантастичеcки-выгодный инвесTмент. Он не знает много. Пусть радуется до тех пор, когда его жильцы не потеряют работу и перестанут платить рент. И он не сможет их выселить пол-года, а то и больше. Пока они не раздолбят ему весь дом, что ему потом займет полгода отремонтировать, чтобы заселить нового рентера. А пока он будет исправно платить свой "6.1%" fixed rate mortgage (on non-owner occupied property ) и заносить property taxes каждые полгода. Пусть мечтает.

Да это пока вы мечтаете, что чужая корова сдохнет. Вот радости-то и смеху . Что вы как рентовщики мечтаете, что не платите налогов, страховку и за ремонт, так все включено в рент. Есть и убыточные дома, но бесплатного сыра в виде съемной квартиры не бывает.

[dimp]

Эх, Dimp, Dimp, вашими устами, да мёд пить!

Не смею утверждать обратное в ваших подсчетах, проплатах и профите на выходе, но при таком же раскладе как у вас у меня совершенно другая картина вырисовывается.

К сожалению расклад у нас очень разный. Вы заплатити за дом намного больше (с учетом ремонта), а сдаете за меньшую сумму. К тому же Вы платите в два раза больший налог, и в полтора раза большую страховку (кстати, вы делали квотс в разных компаниях или просто согласились на первую названную сумму?) Это все можно (и нужно) было посчитать зарание, и прикинуть при каком ренте это будет выгодной инвестицией и реально ли сдать за эту сумму.

[Valeus]

Вы все правильно поняли, разгадка в амортизации. Прибыль у меня (вопреки рассчетам RobinF ) положительная, около 3000 в год. Depriciation 5500. Итого, с налогооблагаемой суммы списывается 2500. Действительно, амортизация потом учтется при продаже дома. Однако это будет потом и заплачу я с этих денег capital gains 15%, а списываю я сейчас, и с чуть большим процентом.

То есть Ваши $172K Вам приносят меньше 2% в год + appreciation (if any)? За такой риск это более, чем скромно. Кстати, depreciation recapture будет не по 15%, а больше. Sorry.

[dimp]

То есть Ваши $172K Вам приносят меньше 2% в год + appreciation (if any)? За такой риск это более, чем скромно. Кстати, depreciation recapture будет не по 15%, а больше. Sorry.

Ошибочка у Вас, Sorry. Мои 35К приносят мне около 10% в год + appreciation (моя equity увеличилась более чем на 100% за 3 года). High risk (с этим я полностью согласен), high reward.
Вложив 172К, я бы пять таких таунхаузов смог бы купить.
Про depreciation recapture Вы правы - 25%

[Valeus]

Ошибочка у Вас, Sorry. Мои 35К приносят мне около 10% в год...

A что такое "$3000 в год" в Вашем предыдущем сообщении?

[Josephina]

Эх, Dimp, Dimp, вашими устами, да мёд пить!

Не смею утверждать обратное в ваших подсчетах, проплатах и профите на выходе, но при таком же раскладе как у вас у меня совершенно другая картина вырисовывается.

К сожалению расклад у нас очень разный. Вы заплатити за дом намного больше (с учетом ремонта), а сдаете за меньшую сумму. К тому же Вы платите в два раза больший налог, и в полтора раза большую страховку (кстати, вы делали квотс в разных компаниях или просто согласились на первую названную сумму?) Это все можно (и нужно) было посчитать зарание, и прикинуть при каком ренте это будет выгодной инвестицией и реально ли сдать за эту сумму.

Дом я купила за 175К + 5К closing cost
Ремонт я делала через пол-года, кода мои тенанты уже там жили и платили рент $1300, если бы я повысила рент на $300, то они бы съехали, а других и таких пунктуальных тенантев найти сейчас очень сложно в наше время. Они оплачивали мне стоимость только моего мортгича.
Страховок у меня несколько, включая и Rental Dwelling на мой дом. Все -- в State Farm, где я уже имею всевозможные скидки.
Да, налог на дом я плачу больше чем у вас, но у меня большой front i back yard, а дом кирпичный, плюс бэйсмент большой.

Да, забыла вам ещё напомнить про пенальти, есть ли они у вас в вашем контракте? У меня есть -- 1% от стоимости заема в 180К если продам дом до истечения трёх лет, т.е. мне придётся ещё платить $1800 -- пенальти, за продажу дома в этом или в течении след. года.

Вот такая простая арифметика, а тоже, по-началу, профит подсчитывала ~ 20K по истечению трёх лет, но рынок диктует своё и чем быстрее я сейчас от этого дома избавлюсь, тем лучше для меня и моего бюджета будет!