Риэлторы 1 или ?

Taffi · Post by **Taffi** » 04 Feb 2006 04:34

Спасибо за подробный ответ. Жаль что мы не в Вашем регионе

Интересно узнать, принято-ли торговаться и делать offer в первый визит? Или же, даже если дом очень нравится, сромно сказать спасибо, "подумать" пару дней и потом прислать offer?

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 04 Feb 2006 05:19

Опять же, не знаю рынка в Ваших краях, поэтому трудно сказать как быстро дома уходят. У нас дома уходят очень быстро и если дом хороший, то ехать смотреть надо сразу и зачастую бывает по нескольку оферов.
После того как Вы просмотрите несколько (или множество домов), у Вас будет представление о том какой Вы дом хотите, будет лучше понятие по ценам.

Продавцу от "подумать" будет "ни жарко ни холодно" поскольку он Вас даже видеть не будет

Если дом нравится и подходит по всем критериям (без натяжек и каких-то "но"), то делайте офер. Во время инспекции, когда продавец снял дом с рынка, можно будет попробовать поторговаться еще. А вообще, смотрите по ситуации, если дом уже какое-то время на рынке постоял, то у вас больше шансов скинуть цену, если Вам нужна наличка на closing, то просите у продавца. Проанализируйте ситуацию на рынке - если multiple offers, то скинуть цену и торговаться не получится.

SergeyM800 · Post by **SergeyM800** » 04 Feb 2006 17:34

LenaAlki wrote:... то ехать смотреть надо сразу

Каким образом это устраивается ? Я правильно понимаю, что это зависит от стыковки 4 людей, мое свободное время и время когда дом может быть показан продавцов + агенты должны еще договориться между собой кто будет показывать. Как это на практике происходит ?

Jedd · Post by **Jedd** » 04 Feb 2006 23:06

SergeyM800 wrote:Каким образом это устраивается ? Я правильно понимаю, что это зависит от стыковки 4 людей?

Нет. Зависит от стыковки 1-го человека - вас.

Обычно на доме висит электронный замок. Ваш агент его для вас откроет. Быть available - это его работа. Если это reasonable time, то продавец (ели он хочет продать) никогда возражать не будет, да и к тому же может уже там не жить. Агент продавца тут вообще не при делах.
Кстати если у вас есть свободное время и вы примерно представляете цены - то лучше действовать вообще без агентов. Если продавец FSBO - то он вам сразу 5-10К скинет (я скидывал), если продавец с агентом, то агент будет _очень_ в вас заинтересован.

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 05 Feb 2006 00:36

Jedd wrote:[Кстати если у вас есть свободное время и вы примерно представляете цены - то лучше действовать вообще без агентов. Если продавец FSBO - то он вам сразу 5-10К скинет (я скидывал), если продавец с агентом, то агент будет _очень_ в вас заинтересован.

Ну да, вот так и рассуждают некоторые экономные товарищи- на фига мол платить реалтору,лучше пойду сам куплю-продам. А потом от незнания законов- зон- особенностей рынка теряют огромные деньги, и судятся.судятся,судятся. :roll:

DP · Post by DP » 05 Feb 2006 00:42

Taffi wrote:Наш locaction - North East of PA.... на каком этапе привлекать
real estate lawyer?

в PA //...обычно...// real estate lawyer не нужен.

DP · Post by DP » 05 Feb 2006 00:51

LenaAlki wrote:Обязательно включайте Inspection Contingency. Насчет lawyers не знаю. В нашем штате это не обязательный процесс. Наверное, Вы можете сделать офер contingent on lawyers review. И потом когда уже все детали сделки отработаны, отдать договор laywer. В таком случае он будет вовлечен только на последнем этапе и это будет Вам не так дорого. Узнайте этот вопрос у своего агента.

в PA //...обычно...// rе agent'ы используют стандартную форму "standard agreement for the sale of real estate" - страниц примерно 15-20 legal формата... для всяких contingency отмечаете check box и так далее.

Jedd · Post by **Jedd** » 05 Feb 2006 01:43

Larisa322 wrote:
Jedd wrote:[Кстати если у вас есть свободное время и вы примерно представляете цены - то лучше действовать вообще без агентов. Если продавец FSBO - то он вам сразу 5-10К скинет (я скидывал), если продавец с агентом, то агент будет _очень_ в вас заинтересован.

Ну да, вот так и рассуждают некоторые экономные товарищи- на фига мол платить реалтору,лучше пойду сам куплю-продам. А потом от незнания законов- зон- особенностей рынка теряют огромные деньги, и судятся.судятся,судятся.

a) Волков бояться - дальше сами знаете.
б) Да, за ~$10 тысяч придется немного поработать.
в) Real estate lawer, который знает все законы "зоны" обойдется в ~$500.

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 05 Feb 2006 01:48

[quote="Jedd"]
a) Волков бояться - дальше сами знаете.

Ну вот,сначала Вы берете на себя смелость советовать людям,недостаточно знакомым с вопросами недвижимости, самостоятельно покупать-продавать,пытаясь сэкономить на зарплате реэлтора. А потом выдвигаете сногсшибательный аргумент,что волков бояться- в лес не ходить. А если люди воспользуются Вашим советом и потеряют кучу нервов и денег - совесть Вас мучить не будет?

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 05 Feb 2006 01:57

Jedd wrote:в) Real estate lawer, который знает все законы "зоны" обойдется в ~$500.

Вот опять же вводите людей в заблуждение. Real estate lawуer возьмет 500 долларов только за оформление сделки. Он не будет ездить с клиентами по возможным пропертям, проверять истории домов, зонирование (в том числе зоны затоплений-землетрясений и т.д.), не будет проверять состояние домов и заказывать различные проверки и инспекции, не будет подбирать дома в зависимости от запросов клиетна, не будет отстаивать интересы клиента перед продавцом\покупателем,... В общем много чего не будет делать. Для всего этого а также других подводных камней и существуют реэлторы,вопрос только в том,чтобы найти достойного реэлтора.

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Feb 2006 02:21

Larisa322 wrote:
Jedd wrote:в) Real estate lawer, который знает все законы "зоны" обойдется в ~$500.

Вот опять же вводите людей в заблуждение. Real estate lawуer возьмет 500 долларов только за оформление сделки. Он не будет ездить с клиентами по возможным пропертям, проверять истории домов, зонирование (в том числе зоны затоплений-землетрясений и т.д.), не будет проверять состояние домов и заказывать различные проверки и инспекции, не будет подбирать дома в зависимости от запросов клиетна, не будет отстаивать интересы клиента перед продавцом\покупателем,... В общем много чего не будет делать. Для всего этого а также других подводных камней и существуют реэлторы,вопрос только в том,чтобы найти достойного реэлтора.

Эх, Лариса, Лариса. Я понимаю, Вы молодой и горячий реалтор, с энтузиазмом защищающий нужность своей профессии. Но как человек, купивший и продавший немало пропертей, let me rain on your parade - a little bit.

Пройдемся по Вашим пунктам Нужности Реалтора:

>Он будет ездить с клиентами по возможным пропертям -- эта услуга нужна только если покупаете в совсем незнакомом районе. В любом случае, "хорошесть" района лучше проверить независимо от реалтора - на форумах и мессадж боардз.

>проверять истории домов
Вы лучше меня знаете, что это делает тайтл компани, реалтор ни при чем

>проверять зонирование (в том числе зоны затоплений-землетрясений и т.д.) -- про зонирование надежнее узнать в муниципалитете (там же и про дальнейшие планы развития района, планируемые дороги, застройки и т.д.), про затопления - у страховых фирм, про землетрясения - посмотреть USGS maps и/или узнать у страховых фирм.

>будет проверять состояние домов
реалтор не проверяет, это работа инспектора

>заказывать различные проверки и инспекции - все необходимые проверки регулируются real estate dept штата и известны заранее. Заказать инспектора - не проблема. Обычно даже рекомендуют НЕ использовать инспектора, рекомендованного реалтором. Они часто "повязаны" в сделке, и инспектор может (и обычно делает) закрыть глаза на дефекты.

>будет отстаивать интересы клиента перед продавцом\покупателем -- не смешите мои тапочки, плиз. Главный интерес реалтора - чтобы сделка совершилась, и он(а) получил(а) свою долю комиссионных. Все остальные интересы ему/ей глубоко фиолетовы.

>В общем много чего будет делать -- yeah, right. В основном, возьмет 3% от стоимости дома в карман себе и своему брокеру.

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Feb 2006 02:27

А вообще тут раньше был ник "Виктор" (реалтор из сан-фран) -- уж как он зажигал о нужности реалторов! Найдите по поиску - много интересного узнаете.

DP · Post by DP » 05 Feb 2006 02:31

Komissar wrote:>В общем много чего будет делать -- yeah, right. В основном, возьмет 3% от стоимости дома в карман себе и своему брокеру.

а то ведь и больше если он будет представлять продавца.

Taffi · Post by **Taffi** » 05 Feb 2006 02:36

Обычно на доме висит электронный замок. Ваш агент его для вас откроет. Быть available - это его работа. Если это reasonable time, то продавец (ели он хочет продать) никогда возражать не будет, да и к тому же может уже там не жить. Агент продавца тут вообще не при делах.

Да, сегодня так оно и было. Но если в доме все еще живут, то надо давать 24 hour notice.

в PA //...обычно...// rе agent'ы используют стандартную форму "standard agreement for the sale of real estate" - страниц примерно 15-20 legal формата... для всяких contingency отмечаете check box и так далее

Я правильно понимаю, что агент не является real estate lawyer и does not represent buyer's interest? Т.е. если он напортачит в бумагах, то отвечать будет не он а покупатель. Если же ошибется lawyer, то отвечать будет он сам.

Вот еще интересный вопрос: если во время работы с агентом покупатель едет по улице, видит дом своей мечты FSBO и решает его купить, то как быть с агентом?

DP · Post by DP » 05 Feb 2006 02:51

Taffi wrote:Вот еще интересный вопрос: если во время работы с агентом покупатель едет по улице, видит дом своей мечты FSBO и решает его купить, то как быть с агентом?

dump him (возможно дав ему notice если вы подписали какие-то
бумажки с ним)... или если вы боитесь покупать одни то придется торговаться-договариваться о том как RE agent/его брокер (если они <>) получат свои деньги.