А как узнать или это хороший дил на mortgage?

[Jedd]

А можно в цифрах? Я не понимаю как может разница в 500 получиться.

http://www.mortgage-calc.com/mortgage/simple.php

Your Monthly Payment for 30 Years for an Interest Rate of 6.250 % on a Loan Amount of $ 300,000.00:
$ 1,847.15 a Month

Your Monthly Payment for 30 Years for an Interest Rate of 3.500% on a Loan Amount of $ 300,000.00:
$ 1,347.13 a Month

Если через год ты не перефинансируешся, то можешь попасть (а может и нет). Но $6K (!!) уже съэкономишь, которые можно пустить на points, new downpayments, drugs, sex, rock&roll or whatever.

[katit]

Не... Дают 5.4 арм на 3 года и в интернете!
А в реале будет и того более.
В моем случае меньше сотни в месяц.

[tunafish]

Your Monthly Payment for 30 Years for an Interest Rate of 6.250 % on a Loan Amount of $ 300,000.00:
$ 1,847.15 a Month

Your Monthly Payment for 30 Years for an Interest Rate of 3.500% on a Loan Amount of $ 300,000.00:
$ 1,347.13 a Month

Если вы такие умные - что же строем не ходите (с)

чтоб тогда все не брали кредиты под 3.5% и перефинансировали каждый год.
Это ДЕНЕГ стоит раз, далеко не везде можно аппрейзал в течении года повторно делать (чтоб там ПМИ меньше платить) - это два, а потом еще никто не сказал здесь, что процент перефинансирования у банка всегда выше процента на покупку на четверть процента точно, а то и выше - это три.

[AnyaGal]

При всем этом, наверное пойду с оригинальным предложением
Так мне меньше всего напрягаться будет _сейчас_. И $1к экономится.

А вот как продам свою квартиру - сделаю перефинансирование проведя расследование. Сколько кстати стоит перефинансировать ?

Если собираетесь перефинансировать, то берите ARM однозначно.

У нас вот тоже был первый 30 fixed и второй mortgage (15%) на 15 лет fixed.
Через полтора года ставки упали, еще чуток, цена дома подросла, и мы смогли перефинансировать все на один mortgage с меньшим процентом (опять 30 fixed). Теперь вроде нам дергаться не надо, а первый раз точно можно было ARM взять причем какой-нибудь 3/1 ARM и HELOC на 15%, только тогда HELOC направо и налево не так сильно раздавали.

[AnyaGal]

Перефинансирование конечно не бесплатно.
Closing costs будут всегда. Эти closing costs надо будет либо заплатить наличными (почти никто так не делает) либо их добавят к сумме займа и они размажутся на 30 лет, но при этом обложатся процентом либо вам дадут ставку на 0.25 - 0.5% больше, чем можно реально взять на то время. Ну и обычно перефинансировав на 30 лет через два года люди опять берут лон на 30 лет, то есть два года потеряны, хотя месячный платеж оказывается чуть меньше.

Если вы этот дом собираетесь оставлять себе или под рент потом, то вам перефинансирования с добавками к сумме mortgage budut ne tak strashny.

Эти добавки вылезают когда дом надо продать через небольшой промежуток времени тогда соответственно на руки вы получаете цена дома - сумма займа, а там сидят ваши closing costs от перефинансирования, вот и все равно вы их платите наличными = недополучаете наличных.

[OO8]

Если через год ты не перефинансируешся, то можешь попасть (а может и нет). Но $6K (!!) уже съэкономишь, которые можно пустить на points, new downpayments, drugs, sex, rock&roll or whatever.

katit, если Вы программист, напишите себе программку, которая поможет оценить на сколько именно "можно попасть". В таком случае гораздо проще будет решение приниамть.

Т.е. добавьте в вышеприведенный пример с экономией $6K следущие условия:
- через год при перефинансировании рейты будут на 1% (0% или 2%) выше чем сейчас.
- Вы проживете в этом доме 7 среднестатистических лет (5, 10 или 15)
- Вы возьмете fixed или adjustable mortgage (добавьте как именно будет меняться adjustable rate after fixed period?)

Такого рода программку заточенную под Ваши специфические условия написать совсем нетрудно. Вполне может оказаться, что 1 year ARM на первый год для Вашей ситуации даже при worst case scenario сэкономит деньги.

[katit]

У нас одно перефинансирование бесплатное.
Когда расспрашивал их - суть в том что им это выгоднее.

1. Их компания получает комиссию которая покрывает клозинг фис. Они ничего не теряют, а люди у них при деле!
2. Никто не компосирует мозги с "дайте знать когда упадет" и типа залокает а потом откажется и по 20 раз проверяет.
3. Конкуренция уменьшается. Легче дома покупать

Makes sence?

[J.K.]

Сколько кстати стоит перефинансировать ?

Я не пойму ты вроде собирался заработать на перефинансировании, а спрашиваешь сколько стоит. Дом вырастет, возьмешь cash-out и все будет хорошо...

[NYgal]

я пошел на lending tree - ... потом баланс с HELOC 10% (10% это из 80/10/10, а не apr) весь перекинул на 0.0% кредитки на 12-15 месяцев пока.

1. А как ето сделать практически?

2. У нас ситуация шодная с katit. Closing по продаже будет очень скоро. Соответственно и сразу заплатим баланс с моргидже. Думаю, что ето поднимет кредитный рейтинг. Я права? И как скоро ето произойдет? Ето я к тому, что неплохо бы больше карточек на 0% с большим балансом собрать, чтобы перевести хотя бы часть баланса HELOC ( он у нас большой).

Ну, или часть кеши заплатить, а часть - на карточки. Нам кеш нужен сейчас для одного проекта.

[katit]

Поговорил с брокером.
Если 1 год арм - то сам платеж на $160 дешевле. Но Получаем $150 PMI
А он не deductible

1 ARM - 5%

[katit]

Сколько кстати стоит перефинансировать ?

Я не пойму ты вроде собирался заработать на перефинансировании, а спрашиваешь сколько стоит. Дом вырастет, возьмешь cash-out и все будет хорошо...

Я это к тому спрашивал чтобы знать цену перефинансированию.
Меня интересуют конкретные цифры. Попытаюсь обьяснить. Мне не пофиг что цену операции засунут в кредит. Я наоборот хочу туда подкинуть денег.
Спрашиваю сколько это стоит чтобы ориентироваться на другие компании (в моей это бесплатно) - если там условия лучше.

[AnyaGal]

Closing costs обычно складывается из:

origination fee - v srednem 1% ot summy zajma
apprisal ~ $300
points - у кого сколько если есть.
title
processing
credit report
еще какие-то по мелочи


Самые весомые origination fee и apprisal.

[uncle_Pasha]

может и у моего тоже не надо на самом деле - но почему бы не иметь с собой на разговоре...

Я имел ввиду, что они и так получают эту информацию в разговоре. Без бумажек...

Удачи!

[uncle_Pasha]

Поговорил с брокером.
Если 1 год арм - то сам платеж на $160 дешевле. Но Получаем $150 PMI
А он не deductible

1 ARM - 5%

Возмите 2 кредита.
Ну не получится у вас 95% с одним кредитом без PMI, если вы не милитари и прочие льготные категории.

Удачи!

[katit]

Возмите 2 кредита.
Ну не получится у вас 95% с одним кредитом без PMI, если вы не милитари и прочие льготные категории.

Получается. Он сказал что PMI платит инвестор - специальная программа у него т.к. хочет с ними работать

А обманывать смысла нет - я ведь с ними уже был. И еще вернусь