Покупка старого дома с большим участком на перспективу

[AnyaGal]

Куда конкретно звонить/идти я не знаю.
Стоит трясти своих агентов. если они не могут сами узнать или посоветовать чего-нибудь внятного, то менять их нафиг.

Ну или самому искать информацию.

Вот сайт HUD (Housing and Urban Development):

http://www.hud.gov/local/index.cfm?state=wa

наверное начинать можно оттуда, по крайней мере найти какой-нибудь контактный телефон от которого плясать.


Ну или найти координаты City of Bellevue и начать оттуда.

Для них подобные вопросы не вновинку, я думаю.

[LenaAlki]

Несколько вопросов:

1. А какое зонирование участка? Вместо tax assessment values попросите агента выслать Вам конкретно zoning Вашего участка и того участка, который был продан.

2. Дом на септике или на канализации? Найдите карту всех utilities для этого участка (т.е. где проходит/кончается вода, канализация, газ и т.д.)

3. Попросите агента сделать comps на дома в этом районе - что за сколько продалось, сколько времени на рынке, т.д.

насчет изменения зонирования - это процесс очень трудоемкий и дорогой. Этим занимаются крупные компании, кторые могут лоббировать и имеют средства для улучшения инфраструктуры. Так что лучше, чтобы зонирование было сразу же то, на которое Вы рассчитываете.

Далее - овраги есть, проверьте на карте каунти есть ли там заболоченные участки - на них строить нельзя. Может быть участок 1 акр, а место где стоит дом - единственное где можно строить. Вы всегда можете сделать офер и включить Feasibility study на определенный срок и в течении этого времени собрать всю информацию. Если за это время Вы передумаете, или этот вариант Вам не подойдет, то Вы можете рассторгнуть контракт.

[sloth]

Лена, А как по английски сформулировать Ваши вопросы? Вот мои варианты вопросов:

Несколько вопросов:
1. А какое зонирование участка? Вместо tax assessment values попросите агента выслать Вам конкретно zoning Вашего участка и того участка, который был продан.

What is the zoning of this land and land that was already sold? Please send me the zoning/ (zone plan?) of both lands.

2. Дом на септике или на канализации? Найдите карту всех utilities для этого участка (т.е. где проходит/кончается вода, канализация, газ и т.д.)

Does this land have septic or sewer? Please send me the map of all utilities connected to this land, such as natural gas, power, sewer (it is it applicable), and their location on the land. If anything exist on other part of the land except of the home.

3. Попросите агента сделать comps на дома в этом районе - что за сколько продалось, сколько времени на рынке, т.д.

Could you provide the matrix (comp???) of the lands/houses have sold in that area for the last couple months? Including information how long it was on the market, size of land, type and year of build of house, listed price, sold price, etc.?

Но тут имеется одна проблема - я не уверен, что там за последнее время продались еше участки подобных размеров., за исключениме куска 0.9 акра. T.е. сравнение будет немного однобоким.

Теперь насчет зонирования:

насчет изменения зонирования - это процесс очень трудоемкий и дорогой. Этим занимаются крупные компании, кторые могут лоббировать и имеют средства для улучшения инфраструктуры. Так что лучше, чтобы зонирование было сразу же то, на которое Вы рассчитываете.

Вы имеете в виду, что этот участок должен быть сразу разбит на 3 куска? плюс с указанием места постройки дома? Но я боюсь что это будет стоить под миллион. Мне кажется, что в перспективе с/или без помоши lawyera я это сделать смогу. Интересно, сколько это может стоить? Что Вы можете сказать на счет shared road, о которой я писал в самом начале, что предложил агент? Это как хорошая идея или нет?

Далее - овраги есть, проверьте на карте каунти есть ли там заболоченные участки - на них строить нельзя. Может быть участок 1 акр, а место где стоит дом - единственное где можно строить. Вы всегда можете сделать офер и включить Feasibility study на определенный срок и в течении этого времени собрать всю информацию. Если за это время Вы передумаете, или этот вариант Вам не подойдет, то Вы можете рассторгнуть контракт.

Я бы не сказал, мне кажется там как-раз участок немного на высоте находится. Да и в 50 метрах от него подобная же почва. Там кстати почва вроде глинистая. Это может быть проблемой? Как требования могут менятся со временем? Т.е. то что нельзя сегодня может быть можно через 10 лет например ?

Да вот для информации, то что он прислал мне в предыдушем письме. Может это как-то ответит на вопросы:

Good Afternoon-
Here is some information about the property we saw today, as well as the home next door. You'll note that the home next door sold for $500,000. It was listed for $560,000 and was on the market for 199 days. The home is 530 sq. ft. with 2 bedrooms & 1 bath. The land is zoned the same as the one we looked at R3.5. Hope you find this information helpful in your decision making process.

Огромное спасибо. Я Вам там в приват написал Listing этого участка, и того, что был продан. Может Вы что-то большее сможите выташить из этой информации

[LenaAlki]

Я Вам уже написала в приват. По идее Ваш агент должен вам эту всю информацию предоставить.

Zoning у вас R3.5 - это 3.5 дома на акр. Информация на листинге - Survey and Topography completed. All utilites in street. Так что теперь надо изучать информацию в отчетах на topography/survey, еще лучше консультироваться с архитектором

[LenaAlki]

1. What is the zoning of this property and land that was already sold? Please send me the zoning) of both lands.

2. Does this land have septic or sewer? Please send me the map of all utilities connected to this land, such as natural gas, power, sewer (it is it applicable), and their location on the land. If anything exist on other part of the land except of the home.

3. Could you provide the comps of the lands/houses have sold in that area for the last 6-12 months? Including information how long it was on the market, size of land, type and year of build of house, listed price, sold price, etc.?

[sloth]

Не буду отвлекать Лену по таким пустяковым вопросам

Zoning у вас R3.5 - это 3.5 дома на акр.

1. Значит ли это, что я могу построить условно 4.62 дома (3.5 дома на акр х 1.32 акра) на этой территории? Т.е. как я понимаю больше чем 3.5 дома на акре я построить не смогу, т.е. 5 домов мне не дадут - это вроде ясно. Т.е. скорее всего только 4 дома. А смогу ли я построить только 3-и дома, или тут правило, не меньше, но и не больше.
2. Далее - раз участок уже зонирован, могу ли я например разбить его на 3 (или 4) лота, с целью переоформить кредиты на них в виде отдельных кредитов например, и например позднее выплатить один из них, под залог его стоимости начать строить на втором и так далее.?

Информация на листинге - Survey and Topography completed. All utilites in street. Так что теперь надо изучать информацию в отчетах на topography/survey, еще лучше консультироваться с архитектором

Как узнать список этих "all utilities"? Может там оптовoлокно подходит к дому? А может даже и газа нету. И можно ли получить копию этого "Survey and Topography", которые completed.

И вообше можно ли где-нибудь про эти zoning прочитать, я сходу в интернете про наш штат ничего не нашел, но пробежав по другим штатам заметил, что там целый вагон требований отступа от дороги, растояния между домами и так далее.

[LenaAlki]

А смогу ли я построить только 3-и дома, или тут правило, не меньше, но и не больше..

Меньше можно, а больше нельзя

2. Далее - раз участок уже зонирован, могу ли я например разбить его на 3 (или 4) лота, с целью переоформить кредиты на них в виде отдельных кредитов например, и например позднее выплатить один из них, под залог его стоимости начать строить на втором и так далее.?.

Можете, это называется shortplat. Но нужно заранее узнавать на сколько участклв Вам удастся разделить

Информация на листинге - Survey and Topography completed. All utilites in street. Так что теперь надо изучать информацию в отчетах на topography/survey, еще лучше консультироваться с архитектором

Как узнать список этих "all utilities"? Может там оптовoлокно подходит к дому? А может даже и газа нету. И можно ли получить копию этого "Survey and Topography", которые complete.[/quote]

Ваш агент должен взять для вас копию этих документов

И вообше можно ли где-нибудь про эти zoning прочитать, я сходу в интернете про наш штат ничего не нашел, но пробежав по другим штатам заметил, что там целый вагон требований отступа от дороги, растояния между домами и так далее.

Да, много информации по zoning на www.metrokc.gov
Но вообще самую правильную информацию Вам сможет дать архитектор, поскольку он будет знать требования города, все setback requirements.
Консультируйтесь со своим риалтором, он может помочь вам сделать офер с Feasibility Contingency и за это время вы соберете всю нужную информацию.

PS если есть какие-то вопросы, задавайте или звоните - я сейчас мало времени провожу на Привете.

[sloth]

Лена попробовал Вам позвонить, но вероятно уже поздно - поскольку включился автоответчик. Попробую позвонить завтра с работы.
Я Вас спрашивал по поводу архитектора? Какие-нибудь имена/координаты, телефон, расценки, и так далее? Напишите пожалуйста либо в приват, либо если считаете что это может быть интересно народу сдесь сюда.
Кроме этого - сколько стоит этот "shortplan"? Можно ли это сделать самому или требуется адвокат? В последнем случае сколько может стоить адвокат? Поскольку к двум другим участкам явно будут требоватся подьeздные пути, потребует ли каунти, что бы дорога к этим участкам была построена ДО "shortplan" или нет?

Пишу сюда так же с целью использовать Привет, как записную книжку, что бы ничего не забыть.

[LenaAlki]

Shortplat делается через администрацию города. Я почему рекоммендую Вам разговаривать с архитектором - он сможет сразу набросать где нужна будет дорога, как можно будет расположить дома и учтет требования города по setbacks, застроенности и т.д. У меня есть архитектор, с которым мы работаем по строительству, я завтра узнаю расценки.

Вообще, чаще всего вы можете пойти и в городскую администрацию с адресом/планом участка и они скажут на сколько можно будет разделить. Точно они не скажут, потому что все боятся liabilities - они скажут, вы купите, а потом не сможете разделить и начнете судиться. Но примерно они вам скажут какие могут быть проблемы и что надо учесть.

Ладно, до завтра.