Real Estate инвесторы

KRoman5 · Post by **KRoman5** » 10 Nov 2004 03:22

ALK wrote:С кондо не совсем так. У меня знакомые купили недорогое кондо в окрестностях Мелкомякгого. У них небольшой, но профит. Кондо можно купить менее, чем за $150К, при этом сдавать за $1К...

Как у меня, но фишка в том, что платить за все (тах, кондо фи) в месяц набегает чуть больше $1К. При божеском проценте. А если учесть текущие ремонты,... то вряд ли кто снимет за $1К, чтобы окупилось... Хотя, можно будет, что-то с тах списать, может только тогда.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 10 Nov 2004 05:08

Komissar wrote:при AGI > 150K даже убытки нельзя списывать, если только на занимаешься РЕ профессионально. Их (убытки) можно, правда, перенести в suspended loss...

Вы уверены, что нельзя списывать прямые убытки (не амортизацию)? Насколько я знаю, это ограничение распостраняется только на passive investments. Настаивать (пока) не буду, поскольку сам только учусь. Но если даже Вы нанимаете управдома, но сами назначаете ренту, это уже не считается passive investment.

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Nov 2004 06:40

Насколько я понимаю rental property остается passive activity, пока Вы на управление ей тратите < 50% своего времени или не являетесь real estate professional.

При этом и амортизация (невидимый расход), и реальные расходы (таксы, проценты банку и т.д.) все смешивается в одну кучу expenses и между ними далее нет различия.

Если у Вас AGI < 100K, то любимая ИРС дает Вам поблажку. Вы можете списать расходы от пассивной активности против активной активности.

Скажем, у вас с женой совместно AGI 75К. У Вас 2 рентальных проперти, каждый имеет в год 10К амортизации, рента 12К, а проценты/налоги/страховка 14.5К. Т.е всех убытков с одного дома 12.5К в год. То же самое с другим домом. Т.е общих убытков на 25К в год.

Тогда Вы можете понизить свой АГИ до 50К и сэкономить 8К на налогах. Поскольку 20К это была "невидимая" потеря, а реально из кармашка было потеряно 5К, то вы даже сэкономили 3К.

Я неспроста привел цифру 25К, поскольку это максимум, к-рый бедолага с АГИ < 100К может вычитать из активной активности.

И тут есть еще одна закавыка: бедолага должен иметь 10% (или более) своей доли в проперти И принимать _важные_ решения по управлению пропертью, например, о размере ренты. А само управление, как Вы правильно сказали, можно при этом доверить агенту.

Продолжение следует. В следующем выпуске наших семинаров: "Трудная жизнь обладателей высокой зарплаты"

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 10 Nov 2004 07:31

Komissar wrote:Насколько я понимаю rental property остается passive activity, пока Вы на управление ей тратите < 50% своего времени или не являетесь real estate professional.

Откуда эта информация? 50% какого времени? Исходя из 24h/day? 170 h/week? В гробу я видАл ту проперть на которую у меня уйдёт более 120 часов в год без упрaвдома и более 20 часов с управдомом.
По-моему если Вы принимаете ключевые решения, то Вы активно манаджите проперть. А если Вы нанимаете управдома гнать неплатящих жильцов или водопроводчика починить кран - это всё прямые расходы на проперть, которую Вы активно манаджите. Мой Стив тут недавно вложил $200К в апартмент комплекс во Флориде (~5% от всего комплекса). Просто заключил контракт, выписал чек, и получает 8% годовых и забот не знает. Говорит, что впервые увидел positive cashflow до продажи проперти (это за 10 лет инвестирования!). Вот это - пассивное вложение капитала в real estate.

dima_ca · Post by **dima_ca** » 10 Nov 2004 07:38

тут важно отметить, что списывать нельзя только убытки, т.е., если рента, скажем 10К в год, а расходы на дом (проценты по ссуде, налоги, ремонт) - 9К в год, то только 1К облагается налогом (в случае если общий доход на семью больше 150К в год).

Если годовой доход меньше 100К, то даже эту 1К можно списать с доходов (не говоря уже об амортизации). Комиссар об этом писал, но не вполне внятно.

Далее, есть ещё и такая точка зрения - эта 1К в год (или сколько там у вас получается) - это ваши отчисления на пенсию, личный 401К, так сказать.

Кстати, мне тут попался один мужичок, который предлагает (дешево, начиная с 10К) земельные участки в Central Valley, говорит что он всё оформляет так, что эту землю можно купить на пенсионные деньги и клянётся, что он точно знает, что цены будут расти, т.к. строительство двигается в этом направлении.

Кто что об этом думает в принципе?

Василиса · Post by **Василиса** » 10 Nov 2004 07:43

Сергей, который 123, про ваш дом в 700к. Всё, что больше 4 квартир считается коммерческим зданием и первый взнос, как правило, не менее 20%.
Если у вас есть столько наличного вложить, то можно начать считать дальше.
Четыре и меньше квартирный дом проводится как частный дом и финансирование будет совсем другим.

xmaz · Post by **xmaz** » 10 Nov 2004 13:07

kuznechik wrote:Ну скажите сколько раз вам приходится посещать ваши проперти после сдачи. Нужно переезжать, не хочу продавать! Если выбрали хороших жильцов как часто они вас беспокоят по поводу ( или без)?

Один инвестор сказал, что правило такое: жить не более 30/45 мин от сдаваемой проперти.

Форум глючит безбожно, не хочет отправлять сообщения

ДВА ДНЯ пыталась с работы отправить - не принимал. Пришлось вставать пораньше и из дому логиниться.

Кузнечик, это все очень зависит от того, как повезет и от ваших обстоятельств.

Прежде всего, узнали ли Вы, сколько стоит в Вашем районе такой дом снимать и будет ли эта сумма покрывать ваши расходы по кредиту, страховке и налогам?

Если да, то идем дальше.

В каком состоянии ваш дом? Если Вы уверены, что в принципе там все должно быть в порядке, за исключением мелочей, то можно продолжать.

Есть ли у Вас знакомый handyman или просто человек с руками, растущими откуда нужно, КОТОРОМУ ВЫ ДОВЕРЯЕТЕ и который может за разумную плату делать мелкие починки в доме?

Если да, то можно сдавать. Если реально за 3-4 часа приехать в случае чего, то можно попробовать. Жильцов выбирать тщательно. Поддерживать хорошие отношения с бывшими соседями и периодически позванивать, между делом спрашивая как там жильцы в доме?

Самое хлопотное дело - это пересдача в случае съезда жильцов. На этот случай можно нанять management company на разовый контракт по нахождению жильцов (они обычно берут половину месячного рента за это).

Договоритесь с жильцами, что они вам рент по почте высылать будут (не наличку, а чек) и пусть звонят вам напрямую, если что.

То есть это реально, но потому что многое прилется перекладывать на чужие плечи, прибыльность этого дела может сильно упасть. Так что тщательно все просчитайте, прежде, чем.

Удачи!

kuznechik · Post by **kuznechik** » 10 Nov 2004 13:29

Ох, дорогaя xmaz, спасибо за ваши усилия.
позвонила по вывеске на нашей улице на сдачу, спросила сколько хотят, ответили на $300 больше чем мой настояший мортгаге (+маленький даунпаймент взяла на новый дом, перефинансировала недавно). Дом в отличном состоянии. Хандиман есть. Вот только моя новая реалтерша пугает на счет managing company,собираемся без компании, она говорит они все равно ничего не делают.

xmaz · Post by **xmaz** » 10 Nov 2004 13:33

ALK wrote: На самом деле все еще хуже. В нормальном районе ничего задешево не купить. А там, где можно купить так, чтобы получался положительный баланс, там нормальные люди не селятся. Вон zmas описала взаимоотношения со съемщиками - Вам это надо? Если мне выгодно дом сдавать, то значит, этот дом выгоднее купить, чем снимать в рент, особенно с учетом того, что mortgage interest is tax deductble. Значит не все гладко у тех, кто снимает, а не покупает.

Вы знаете, я когда думала, писать ли так откровенно и подробно о своем бизнесе, то, честно говоря, боялась, что увидев как все элементарно, набегут конкуренты и жизни не станет.

Теперь я вижу, что можно спать спокойно :lol:

Хлопоты с жильцами будут только одни - во время их поиска. Если нашли правильно и не поленились перепроверить информацию, прикинуть риск и провести с ними "инструктаж" (а там есть несколько моментов, для которых лучше "соломку постелить" предварительно), то потом они вас вообще не должны беспокоить! Как у нас пока и получается.

В одном я с Вами соглашусь: тем, кто думает, что это получится _совсем_ без труда, затрат времени, риска и мелких неудач (КАК И В ЛЮБОМ ЮИЗНЕСЕ!) - тем лучше сразу в Лас-Вегас :mrgreen:

Я же получаю невыразимый кайф, когда вижу дом, бывший раньше "хлевом", которым искренне восхищаются люди (они простые люди, не программисты :lol:

и многого не видели, но все же...). Радость созидания. А еще больше радуюсь - когда после всего этого труда начинаю чеки регулярно получать :oops:

С инвестициями, как и со страной - если чувствуешь, что это ТВОЕ - тогда будет успех.

xmaz · Post by **xmaz** » 10 Nov 2004 13:38

kuznechik wrote:Вот только моя новая реалтерша пугает на счет managing company,собираемся без компании, она говорит они все равно ничего не делают.

Абсолютно согласна!

Их есть смысл нанимать только если вы будете за пределами города и вам нужно жильцов найти (только на РАЗОВУЮ работу поиска жильцов). И то я бы их перепроверяла. Их работа - побыстрее сдать и деньги за эту работу получить, а ваша работа - найти таких жильцов, какие вам нужны. Так что попробуйте как-нибудь так, чтобы последнее слово за вами было.

А помесячно им платить - деньги на ветер.

А тот соседний дом - как долго сдается и полностью ли совпадает по параметрам?

kuznechik · Post by **kuznechik** » 10 Nov 2004 13:41

Уже две недели стоит. У меня дом по-моему в лучшем состоянии. Не расскажите ли о процессе выбора жильцов, какую работу с ними вести нужно, и где соломки подстелить.
Честно говоря наш домишко-это на самом деле дом, красивый ламинате на кухне, красиво покрасили, chair railing, для себя делали, хотелось бы, чтобы люди с уважением к этому всему относились.

xmaz · Post by **xmaz** » 10 Nov 2004 13:52

О процессе выбора я уже писала выше - перечитайте.

А соломка нужна для нескольких моментов (уже когда нашли и подписываете контракт)

Кстати! Найдите хороший, проверенный лойером контракт для Вашего штата (где искать, не знаю. мы скомбинировали находки из сети с реальным, который одна знакомая нам "подарила")

Соломка по таким пунктам:

1) Lead-based paint (if house was built before 1975) - pamphlet and disclosure
2) smoke detectors(alarms) - new bataries
3) fire extinguiser

Последние два пункта не просто вручить, а сделать цифровое фото жильцов с предметом в одной руке и свежей газетой с видимой датой в другой.

Просто, чтобы пресечь даже МЫСЛИ попытаться Вас "обуть".

Не то, чтобы Вы о людях плохо думаете... :mrgreen:

Напишите мне в личные сообщения Ваш email, я вам пришлю наши образцы бумаг

xmaz · Post by **xmaz** » 10 Nov 2004 13:58

kuznechik wrote:Уже две недели стоит. У меня дом по-моему в лучшем состоянии. Не расскажите ли о процессе выбора жильцов, какую работу с ними вести нужно, и где соломки подстелить.
Честно говоря наш домишко-это на самом деле дом, красивый ламинате на кухне, красиво покрасили, chair railing, для себя делали, хотелось бы, чтобы люди с уважением к этому всему относились.

Позвоните тем, кто сдает и спросите, много ли у них applications заполнили. Типа, вы не хотите зря смотреть, если у вас шансов мало. Не исключено, что у них цена завышена. То, что они столько просят, еще не значит, что им дадут.

Мы тоже один раз свой дом сдавали. Нашли очень приятную семью, которые ценят наш домик и заботятся о нем.

Выбор жильцов - эта та область, где лучше не идти на компромиссы со своим чутьем :mrgreen:

kuznechik · Post by **kuznechik** » 10 Nov 2004 14:27

smoke alarm вроде в порядке, о fire ext. ничего не знаю. у нас его нет. это огнетушитель что ли?
спасибо огромное за информацию.

xmaz · Post by **xmaz** » 10 Nov 2004 16:07

kuznechik wrote:smoke alarm вроде в порядке, о fire ext. ничего не знаю. у нас его нет. это огнетушитель что ли?
спасибо огромное за информацию.

Это вы знаете, что в порядке. А они могут сказать, что не сработал и вы виноваты в пожаре (ну все, распугала я и оставшихся инвесторов своими страшилками :mrgreen:

)

Именно поэтому вам нужно доказательство, что был предоставлен огнетушитель (он стоит меньше 10 дол в любом хоз. магазине) и работающие smoke alarms.

Не дай бог, чтобы пригодилось, но... Соломки подстелить :umnik1: