Real Estate инвесторы

[xmaz]

предлагаю также обменяться инфой:

Сильны вы, Комиссар. Я такой интимное не могу интернету доверить.

Посылаю инфу личным сообщением

[donguz]

Интересмный раздел. Есть правда несколько вопрсов?
А как происходит борьба с неплателщиками? Ведь решение подобных вопросов в суде (?) может затянуться надолго. А в том же Массачусетсе на улицу по закону нельзя выставить женщину с ребенком, пусть даже она не платит.
Есть опыт решения подобным проблем?

Еще интересно часто ли приходится сталкиватся с жалобами клиентов на недоделки в доме? Я имею ввиду, то лестница скрипит, то плита коротит, то хит барахлит? Как подобное решается?
Спасибо.

[xmaz]

И как Вы объясняете тот факт, что находятся жильцы, снимающие дом за $700/мес, когда они могли бы платить $500-600/мес за свой дом (скажем, дом за $100К), да еще и с налогов списывать эту благодать...

Правильные вопросы задаете, товарищ комиссар

Прежде чем сдавать дом, нужно понимать, что те у кого все "в ажуре" пойдут и сами купят. У тех, кто пытается снимать, как правило есть какие-то проблемы. Что это конкретно, нужно выяснить. Чтобы знать, чего от этого человека можно ожидать. Чтобы знать, что эта проблема не обернется вам eviction.

Причины бывают разные.

Один из наших жильцов работал за кэш (художник по стеклянным украшениям), следовательно кредит получить не мог, т.к. доход свой не объявлял.

Другие переезжали в наш город по семейным обстоятельствам (рак у отца), продавая свой дом в другом городе. По тому дому у них было несколько late payments 2 года назад, которые они потом догнали, но попортили изрядно свою историю. Плюс, если такой дом покупать сейчас (дом номер 2), то выплаты будут дороже рента.

Третьи - милая пара девушек, работающих уборщицами офисах, зарплата не такая большая. Они купили новую машину и пока не выплатят, не хотят влезать в долги. Кредитная история - почти идеальная, подписали лиз с нами на 2 года.

Все эти "байки" тщательно проверялись звонками на прежние места жительства, места работы, всем заявленным родственникам (включая, например, свекровь с вопросом :"а вы не считаете, что такой дом им слишком дорог?" )

Кстати, любители раскинуть пальцы веером на Привете будут удивлены, что люди могут с гордостью указывать зарплату в $1500-$1700 в месяц и жить прилично на эти деньги

[lisaleonova]

упс, дубликат

[Komissar]

полезно было бы также обменяться инфой:
а) на каких форумах обсуждаются рентальные вопросы
б) где хороший источник налоговой инфы для РЕ-инвесторов.

Т.е. налоговых источников найти много можно (тот же irs.gov рулит), но _хороших_, чтобы все легко и понятно разжевали, пока не нашел. И форумов толковых не нашел.

[lisaleonova]

мне вот Василиса прислала, надеюсь она не против что я тут это пощу.
www.richdad.com
www.thecreativeinvestor.com
http://www.creonline.com
http://www.wcrt.com

[GoodBuyAmerica]

И еще вопрос - правильно ли я понимаю что рент жильцов - это налогооблагаемый доxод владельца дома?

Налогом облагается прибыль, то есть рент за вычетом ВСЕХ расходов (your imagination and tax code are the limits) И аммортизации (если Ваш доход позволяет). Как бы я хотел платить эти налоги! А так приходится мучительно списывать с налогов убытки... Сплошные убытки!

[Komissar]

И еще вопрос - правильно ли я понимаю что рент жильцов - это налогооблагаемый доxод владельца дома?

Налогом облагается прибыль, то есть рент за вычетом ВСЕХ расходов (your imagination and tax code are the limits) И аммортизации (если Ваш доход позволяет). Как бы я хотел платить эти налоги! А так приходится мучительно списывать с налогов убытки... Сплошные убытки!

при AGI > 150K даже убытки нельзя списывать, если только на занимаешься РЕ профессионально. Их (убытки) можно, правда, перенести в suspended loss...

Скажем, такой расклад (поправьте, если не прав):

дом стОит 320К, 60К земля, 260К само здание. Куплен под мортгидж в 300К, под 4% годовых (все цифры просто примеры)

В год расходы:

10К - амортизация (depreciation, примерно 1/26 стоимости )
12К - интерес по мортгиджу
2К проп. таксы
1К страховка
2К - разные мелкие починки и прочие ваши расходы по поддержанию проперти
--------------------------------------------
27К одних расходов

Теперь доходы - это только рент. Ну, скажем оптимистично, у Вас 12 мес по 1200 дом стоит с жильцами. Итого 14.4К доходов.

Вычитаем, получаем 12.6К убытка. Если у Вас AGI < 100K и Вы сами менеджите проперть, то Вы можете до 25К убытка списать против других доходов (против з/п, например). Но для бедолаг с AGI за 150К ничего не спишешь. Для тех, кто между 100 и 150К можно списать часть расходов.

По счастью, 10К из этих - "невидимый" убыток, т.е. амортизация. Но реально, из вашего кармашка Вы потеряли 2.6К. Если Вы можете списывать потери (см. выше), то вы эффективно потеряли 8К, а учитывая, что 10К - это были "невидимые потери", то можно считать, остались с небольшим плюсом. Ну, а если Вы не можете вычитать из налогов, то остается оплакать 2.6К "реальных" потерь.

теперь о suspended loss
Скажем, Вы в таком режиме сдавали дом 10 лет. За это время он вырос в цене до 500К. Вы решили его продать. Продали с 6% комиссионных реалтору. Итого на ручки 470К. С прибыли нужно платить налоги. Причем прибыль надо платить не на прибыль 470-320, а 470 - (16/26*320), т.е. 273К. Но тут Вам помогут Ваши потери в прошлом -- если Вы не могли их вычитать раньше! Вы можете снизить налогооблагаемую сумму прибыли на сумму прошлых потерь. Скажем, все 10 лет Вы теряли 12.6К. Значит, налогом в рез-те будет облагаться не 273К, а 273-126К, т.е. 147К.

Ну, что интересно я рассказываю? Все уже уснули или продолжать?

[kuznechik]

Продолжать!
Значит списывать или сеичас, каждый год во время заполнения налоговой декларации или потом, при продаже. Понятно, что выбирать каждый должен для себя. Правильно понимаем?

[Misha]

Ну, что интересно я рассказываю? Все уже уснули или продолжать?

Интересно, интересно...

[Komissar]

kuznechik: нет, не совсем так. Выбирать: списывать сейчас или во время продажи могут только те, кто а) имеет AGI <100K и б) активно вовлечен в управление своими пропертями. Если же вы затюканный программист, к-рый поручил управление пропертями менеджеру (обычно за 8-10% от ренты), то не можете вычитать, даже если АГИ <100. Ну, а уж если вы еще и богатенький буратино с АГИ>150К , то фиг вам с маслом, а не вычеты, ("день твой последний приходит, буржуй")

Те, кто могут вычитать, те _обычно_ вычитают каждый год, а не откладывают до продажи. Остальным же ничего не остается как сосать лапу, пока проперть не продастся.

В моем примере выше, после продажи у Вас на руках останется 80К чистой прибыли:

500 продажная цена - 30 агенту - 300 выплатить мортгидж - 44 (налог на 147К) - 20 (первоначальный даунпеймент) - 26К (10 х 2.6 - реальные потери каждый год). Кажется, совсем немного - 80К за 10 лет волокиты!

Но на самом деле Вы свои изначальные 20К упятерили за 10 лет. В принципе, хорошим вложением считается, если капитал удваивается каждые 5 лет. Т.е. упятерить за 10 лет - совсем неплохо. В денежном отношении это все равно, что держать деньги 10 лет на вкладе с 16% годовых, причем чтобы интерес не облагался налогом.

Рост цены с 320 до 500 за 10 лет это меньше, чем 5% прироста в цене за год. К тому же рент все-таки не будет стоять мертвяком на одной цифре. Проценты, правда, будут скорее всего > 4. Т.е. -- если только Пузырь не лопнет -- по идее сценарий должен быть вполне реалистичным.

[Komissar]

Народ, вы только учтите, что я в налогах как Ломоносов в науках - чисто самоучка.

Поэтому позовите экспертов, пусть они мой сценарий расколошматят и расскажут всем нам, что и как на самом деле.

[TanyaNew]

xmas,Kommisar вы SUPER господа так все разжевать за 5 страниц.
Спасибо большое.

[kuznechik]

Комиссар, спасибо дружище !

[kuznechik]

Интерестно где выгодно иметь инвестмент проперти, где дешева недвижимости, rent=mortgage или там где успел купить по более дешевой цене, rent=mortgage, но если купить дом сеичас то mortgage>rent.
Что я спрашиваю, где будут цены продолжать расти, в supressed areas или prime spots-metropolitan areas, где уже выросли так, что казалось бы дальше невозможно, где рентовать дешевле, чем иметь в собственности.
Почему-то Комиссар высказывал интерес в местах, где дешевле (rent=mortgage), не в Калифорнии (рент<mortgage).