Real Estate инвесторы

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Nov 2004 22:48

ROI будет меняться во времени. В каждый конкретный момент его можно будет рассчитать, если известны а)-и)

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 06 Nov 2004 01:15

[quote="Komissar"]предлагаю также обменяться инфой:
а) покупная цена вашей проперти (сколько она вам обошлась, вкл клоузинг костс ) ----- 50 тысяч
б) когда куплен --4 года назад
в) сколько $$$ вложили в проперть (ремонт, апдейт)----тыщи2
г) нынешних баланс мортгиджа на ней---------57 тыс, перефинансировали
д) процент по мортгиджу-------- вроде 4
е) сколько (оценочно) дом стОит сейчас на рынке---------80
ж) какая месячная рента----700
з) проперти таксы-------не знаю, вроде 800 баксов в год
и) страховка---------- 800 тоже вроде

Комисар, ниче себе вы прибыль сделали на доме! молодец!
а вы в Калифорнии живете? Может и мне в Калифорнию податься...

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Nov 2004 02:03

зато у Вас отличное отношение ренты к стоимости, примерно 1%. Это считается идеально.

В моем случае, хоть и есть appreciation, но зато рента очень маленькая (для ОЧЕНЬ чистого, большого и нового помещения) и даже на нее трудно найти жильцов.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 06 Nov 2004 02:08

xmaz wrote:Тогда ты берешь несколько applications, вместе с application fee, проверяешь их credit и history и - вуаля! - за неделю дом сдан.

А не могли бы вы еще немного подробнее - кому фи и как проверять?

xmaz wrote:Мы всех жильцов предупреждаем сразу, что оплата за текущий месяц должна быть до 5-го числа максимум, после этого добавляется late fee, а 15 мы файлим eviction no matter what.

И про eviction тоже - можно буквально несколько слов, есле не трудно (что, куда, насколько долго, и как)? Я даже слово волшебное знаю: "Пожалуйста!"

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 06 Nov 2004 05:06

у нас eviction длилась долго. (может потому что этим занимался мой муж)
пишешь им письмо сначала что если не заплатите- мы вас выселим и посылаешь с уведомлением, или как там это называется.
потом, просишь шерифа к ним пойти и доставить письмо, в котором говорится то же самое. И вроде как шериф должен так делать раза 3. Потом только можешь подавать в суд.
Но это со слов моего мужа. сама я этот вопрос не изучала еще, и подозреваю что не во всех штатах закон одинаков на эту тему.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 06 Nov 2004 05:11

В моем случае, хоть и есть appreciation, но зато рента очень маленькая (для ОЧЕНЬ чистого, большого и нового помещения) и даже на нее трудно найти жильцов.[/quote]

так у вас зато appreciation какая- за 3 года с 200 тыс до 350. Почти в 2 раза.
Хочу в Калифорниююююююююююююю!!!!!

kuznechik · Post by **kuznechik** » 06 Nov 2004 20:17

kuznechik · Post by **kuznechik** » 06 Nov 2004 20:20

Ну скажите сколько раз вам приходится посещать ваши проперти после сдачи. Нужно переезжать, не хочу продавать! Если выбрали хороших жильцов как часто они вас беспокоят по поводу ( или без)?
Один инвестор сказал, что правило такое: жить не более 30/45 мин от сдаваемой проперти.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 07 Nov 2004 04:09

kuznechik wrote:Ну скажите сколько раз вам приходится посещать ваши проперти после сдачи. Нужно переезжать, не хочу продавать! Если выбрали хороших жильцов как часто они вас беспокоят по поводу ( или без)?
Один инвестор сказал, что правило такое: жить не более 30/45 мин от сдаваемой проперти.

пока только 2 раза посещали.
У меня знакомая, американка, сдает штук 15 домов. Так у нее несколько домов в других штатах. Она просто нанимает фирму, и платит 10 % фирме от ренты за maintenance.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 08 Nov 2004 02:13

И еще вопрос - правильно ли я понимаю что рент жильцов - это налогооблагаемый доxод владельца дома? Т.е. даже если рент равен платежам по моргаджу плюс налог плюс страxовка, или даже больше иx, то из рента надо вычитать подоxодный налог - а после этого доxоды (рент минус налог) уж точно будут заметно меньше расxодов?

И, если это так, возможна ли покупка недвижимости не на себя а на зарегистрированную для этого дела корпорацию у которой расxоды равны доxодам а владелец которой работает в ней бесплатно или какой-нибудь другой подобный вариант?

Ну и вообще что получается - например, нельзя получить анемплоумент (есть доxод от рента - даже если он и весь уxодит на выплату моргаджа все равно по бумагам человек получает доxод а уж на что он его тратит это его дело), вылетаешь по прогрессивной ставке налогообложения на бОльшие проценты налогов и т.д. если есть дом с жильцами? И тогда, если все вышеизложенное верно, интерест онли моргадж выглядит небезинтересно (выплаты интереса списываются с налогов, т.е. получается больше доxод но и больше списания)?

Или что-то не так во всеx в этиx рассужденияx? Поправьте пожалуйста, кто в курсе.

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Nov 2004 07:14

sergey1234,
налоговые вопросы с рентал пропертями широко освещаются на инете, начать можно здесь:

http://www.turbotax.com/articles/FAQonT ... perty.html

насчет пособия по безработице и владению ренталами - честно, не знаю.

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Nov 2004 07:54

lisaleonova,

а если не секрет, в каком месте США такие благодатные цены на недвижимость, что за 80К можно купить более-менее приличный дом?

И как Вы объясняете тот факт, что находятся жильцы, снимающие дом за $700/мес, когда они могли бы платить $500-600/мес за свой дом (скажем, дом за $100К), да еще и с налогов списывать эту благодать...

В общем, давайте махнемся: Вы - в Калифорнию, а я в Ваши края :lol:

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 08 Nov 2004 15:44

Komissar wrote:lisaleonova,

а если не секрет, в каком месте США такие благодатные цены на недвижимость, что за 80К можно купить более-менее приличный дом?

я живу в Айдахо.

И как Вы объясняете тот факт, что находятся жильцы, снимающие дом за $700/мес, когда они могли бы платить $500-600/мес за свой дом (скажем, дом за $100К), да еще и с налогов списывать эту благодать...

сама не знаю. Подозреваю что кредит история плохая.Или, брат моего мужа снимал дом так как не хотел чинить когда что-то ломается При чем, человек довольно обеспеченный. И купил дом только когда женился в 45 лет.

Для меня самой это загадка. Многие думают что чтобы купить дом надо иметь 20% кэш даунпэймент...

В общем, давайте махнемся: Вы - в Калифорнию, а я в Ваши края

Давайте

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 08 Nov 2004 15:48

Komissar wrote:lisaleonova,

а если не секрет, в каком месте США такие благодатные цены на недвижимость, что за 80К можно купить более-менее приличный дом?

я живу в Айдахо.

И как Вы объясняете тот факт, что находятся жильцы, снимающие дом за $700/мес, когда они могли бы платить $500-600/мес за свой дом (скажем, дом за $100К), да еще и с налогов списывать эту благодать...

сама не знаю. Подозреваю что кредит история плохая.Или, брат моего мужа снимал дом так как не хотел чинить когда что-то ломается При чем, человек довольно обеспеченный. И купил дом только когда женился в 45 лет.

Для меня самой это загадка. Многие думают что чтобы купить дом надо иметь 20% кэш даунпэймент...

В общем, давайте махнемся: Вы - в Калифорнию, а я в Ваши края

Давайте

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 08 Nov 2004 15:56

1)я живу в Айдахо.

2)сама не знаю. Подозреваю что кредит история плохая.Или, брат моего мужа снимал дом так как не хотел чинить когда что-то ломается :pain1:

При чем, человек довольно обеспеченный. И купил дом только когда женился в 45 лет. :pain1:

Для меня самой это загадка. Многие думают что чтобы купить дом надо иметь 20% кэш даунпэймент...

3)В общем, давайте махнемся: Вы - в Калифорнию, а я в Ваши края :lol:

[/quote]
Давайте