Земля и дома по дешевке (США)

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Oct 2004 22:16

Есть 2 вида depreciation. Амортизация (учет износа) проперти к-рый с такс списываешь - друг инвестора. Падение проперти в цене - враг инвестора. Какую Вы имели в виду?

Gennadiy · Post by **Gennadiy** » 26 Oct 2004 22:22

Komissar wrote:Есть 2 вида depreciation. Амортизация (учет износа) проперти к-рый с такс списываешь - друг инвестора. Падение проперти в цене - враг инвестора. Какую Вы имели в виду?

В том же Техасе они частенько совпадают. С тем что новые дома строить легко и дешево - с износом дом падает и в цене. Кому нужен "поношеный" дом если за ту же цену можно взять новый?
Есть конечно элитные раёны где все уже давным давно застроено, но там и цены другими будут.
Так что к выбору раёна надо подходить очень тщательно.

P.S. А вам дом за 400-500К который можно сдавать за 2000-2500 не подойдет?

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Oct 2004 22:40

Подойдет и за 400-500К, но мне все проперти менеджеры говорят, что при ренте > 2000 рынок тенантов очень сужается и vacancy rate довольно высокая. What did you have in mind?

Gennadiy · Post by **Gennadiy** » 26 Oct 2004 22:43

Komissar wrote:Подойдет и за 400-500К, но мне все проперти менеджеры говорят, что при ренте > 2000 рынок тенантов очень сужается и vacancy rate довольно высокая.

В принципе они правы, но зависит от местности. Для нашей местности эти цены не заоблачные.

What did you have in mind?

У нас тут по соседству таунхоум продают.

А почему вы именно single-family хотите?

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Oct 2004 22:52

Townhouses...соседи будут стучать на тенантов в НОА, ассоциация будет на нас наезжать, потом довольно высокие мес.фи, special assessments -- все радости коммунального жилья. Плавали - знаем! Лучше уж SFH.

Gennadiy · Post by **Gennadiy** » 26 Oct 2004 22:57

Komissar wrote:Townhouses...соседи будут стучать на тенантов в НОА, ассоциация будет на нас наезжать, потом довольно высокие мес.фи, special assessments -- все радости коммунального жилья. Плавали - знаем! Лучше уж SFH.

Ну мы же ни на кого не стучим :wink:

Впрочем как знаете. Но у нас таких дешевых SFH не бывает. :pain1:

Зато цены растут как на дрожжах.

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Oct 2004 23:35

Народ, откликайтесь. Неужели ничего лучше таунхауза за 0.5М в топике про _дешевые_ дома :mrgreen:

никто предложить не может?

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 27 Oct 2004 02:20

Komissar wrote:Народ, откликайтесь. Неужели ничего лучше таунхауза за 0.5М в топике про _дешевые_ дома никто предложить не может?

А почему такой странный выбор рентал проперти - "односемейный отдельностоящий дом за 250 тыс сдаваемый за тысячу в месяц", да еще и в другом штате? Двуx- или четыреx-квартирный дом окупающий свой моргадж и приносящий немного кеша всегда найти можно (в нашиx краяx двуxквартирный 300-350 тыс, квартиры 900-1200 в месяц каждая, налоги 4 тыс в год) - какая вам разница, искать одного жильца или двуx? А квартиры (2-3 бедрум) сдать всяко легче чем дом.

ALK · Post by **ALK** » 27 Oct 2004 02:26

sergey1234 wrote:А почему такой странный выбор рентал проперти - "односемейный отдельностоящий дом за 250 тыс сдаваемый за тысячу в месяц", да еще и в другом штате? Двуx- или четыреx-квартирный дом окупающий свой моргадж и приносящий немного кеша всегда найти можно (в нашиx краяx двуxквартирный 300-350 тыс, квартиры 900-1200 в месяц каждая, налоги 4 тыс в год) - какая вам разница, искать одного жильца или двуx? А квартиры (2-3 бедрум) сдать всяко легче чем дом.

Appreciation is the name of this game. Appartments do not aprreciate nearly as much as SFH in the same area.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 27 Oct 2004 20:43

ALK wrote:Appreciation is the name of this game. Appartments do not aprreciate nearly as much as SFH in the same area.

Зато за те же деньги рента собрать можно вдвое больше. Aппрешиейшн еще когда в деньги превратится, и будет ли большим - еще гадательный вопрос, а рент вот он - каждый месяц капает на счет и капает.

Komissar · Post by **Komissar** » 27 Oct 2004 20:59

Сергей,

Никто не спорит, что с т.зр. кеш-флоу многоюнитное жилище выигрывает.

Но, даже если не рассматривать аппрешиацию, проблема с мульти-юнитами в том, что их, как правило, гораздо труднее продать: нужен специальный покупатель-инвестор, в то время как 90% покупателей ищут СФХ. Плюс, в СФХ как правило селятся более приличные тенанты. Плюс страховка/мортгидж на СФХ проходит по гораздо более низким расценкам, чем для мульти-юнита.