Новый дом - как бы урвать???

[tunafish]

Отцы, кто имел дело с покупкой новых домов, помогите советом, пожалуйста.
Собираемся переезжать и в связи с этим купить новый дом (первый раз в жизни). Ситуация на рынке я так думаю неплохая - так как в этом месте идет огромное строительство и куча новых домов на продажу. Во всей рекламе написано и том, что билдер платит Х долларов на клозинг. Как я понимаю, билдеры торговаться не любят, то есть предложить им - 3-5% почти нереально. Я прав или нет??? Покупать за то, что они в МЛС пишут тоже не охота. Что можно из них выжать (или попытаться выжать)? Так как я покупаю слегка заочно - то есть не могу быть там каждый день, то хотелось бы знать чего еще можно опасаться (риелтор внушает доверие однозначно)
Спасибо

[Price]

Из личного опыта:
- Билдеры торгуются? да. Насколько? отвечу стереотипно - зависит от конкретного случая.
- Подводные камни: дом в итоге выглядит не так, как на плане/на модели. Начиная от планировки (адаптация к конкретному лоту) заканчивая цветом кирпича на сайдинг. Ну и при финансировании через них с целью получения доп. скидок могут потенциально накрутить всякие суммы.
- Чего можно выжать? Бесплатных апгрейдов. Но опять же зависит от конкретного случая. Пока ломаетесь, найдутся менее придирчивые покупатели. И наоборот, поторопитесь, а зря, билдер переоценил спрос, и напихав гранитных каунтертопов и паркетов на всех этажах, теперь не может все это втереть клиентам.

[Price]

dup

[Komissar]

Билдеры таки да, торгуются. На практике обычно легче выторговать бесплатный апгрейд, чем снижение базовой цены. Иногда полезнее работать напрямую с билдером или его репом, чем через реалтора. Брать билдеровский файненсинг тоже иногда имеет смысл, если он дает за это скидку. Клоузинг косты - проверьте, в каком случае билдер платит клоузинг, часто бывает только, если берешь лоан через его (билдера) банк или мортгадж-компани.

[Panam]

билдеры платят за closing, но накручивают проценты на кредит.
врятли они будут торговаться, если дом строится в хорошем месте и их разбирают очень быстро. Можете спросить сколько домов они продали за неделю. Но скорей всего они соврут. Тогда спросите ещё раз через неделю. Но есть шанс что понравившийся лот уже купят.

Real estate agent бесполезен если он не может торговаться. В этом плане можете попробовать http://www.internest.com/index.asp - дают 1% rebate от стоимости дома.

PS Если дом уже построен (от него отказались), то думаю можно поторговаться. Если нет, то имейте ввиду что дом будет строиться 5-6 месяцев. А осенью rates поползут вверх скорей всего. Так что можно подумать чтобы заплатить за lock.

[tunafish]

Клоузинг косты - проверьте, в каком случае билдер платит клоузинг, часто бывает только, если берешь лоан через его (билдера) банк или мортгадж-компани.

написано with the lender of your choice, то есть вроде как хорошо

Иногда полезнее работать напрямую с билдером или его репом, чем через реалтора

Можете по-подробнее - в чем конкретно? Они могут скинуть то, что возьмет себе моя риелторша?

Пока ломаетесь, найдутся менее придирчивые покупатели. И наоборот, поторопитесь, а зря, билдер переоценил спрос, и напихав гранитных каунтертопов и паркетов на всех этажах, теперь не может все это втереть клиентам.

Из этого всего - когда тогда лучше договор заключать - на каком этапе строительства? Тут конечно у меня меньше гибкости, так как мне надо куда-то переехать к конкретному сроку с люфтом в 10-20 дней.
Вообще, не скажете, чем новый дом лучше, чем не очень новый 1995-2000. какие плюсы и минусы.
Очень будем благодарны

[LenaAlki]

Попросите своего агента выслать вам информацию, что имеется на рынке сейчас и за сколько дома были проданы за последние три месяца (запрашиваемая цена vs проданная цена). Это даст вам представление о том какая ситуация на рынке. На самом деле в начале строительства билдер предлагает самые лучшие условия - closing costs, upgrades, и более низкую цену. По мере того как дома распродаются, цена будет выше.

Я риэлтор, поэтому соответственно скажу, что работать лучше с риэлтором. Он/она правильно составит договор и впишет выгодные для Вас (а не билдера условия) - те же closing costs (по максимуму), соответствие плану и сроки сдачи и т.д. и т.п. Если билдер согласится на более низкую цену - то смотрите чтобы это не было засчет более дешевых материалов для вашего же дома.

[IL]

И еше, не берите mortgage у билдера. Shop around, посмотрите может найдете под меньший процент.

[интермальчик]

На самом деле в начале строительства билдер предлагает самые лучшие условия - closing costs, upgrades, и более низкую цену. По мере того как дома распродаются, цена будет выше.

Это верно только в том случае, когда микрорайон начинает застраиваться. Однако, такой дом покупать не стоит, потому что цена дома может пойти резко вниз, если микрорайон по какой-либо причине будет непопулярным и строители могут даже его забросить. Все это зависит, конечно, от географии и рынка. В Калифорнии все может быть по-другому.

В большинстве случаев, торговаться можно только тогда, когда дом уже построен и строителям нужно от него быстро избавиться. Я, например, сбил цену при такой ситуации на 6 процентов.

Я риэлтор, поэтому соответственно скажу, что работать лучше с риэлтором. Он/она правильно составит договор и впишет выгодные для Вас (а не билдера условия) - те же closing costs (по максимуму), соответствие плану и сроки сдачи и т.д. и т.п. Если билдер согласится на более низкую цену - то смотрите чтобы это не было засчет более дешевых материалов для вашего же дома.

Чушь. Строители в большинстве случаев имеют типовой договор и менять ничего не будут. В крайнем случае, можно показать контракт юристу по недвижимости. Closing cost вообще зависят от банка-брокера и реалтор не имеет никакой власти ни над этим, ни над сроками сдачи. Однозначно: при покупке нового дома реалтор не нужен.Наоборот, иногда можно договориться со строителями, что мол, я не приведу агента, а вы мне скидку на дом. Инспекция тоже не особенно нужна, так как у вас будет 1-2-10 лет гарантии.

[tunafish]

То есть реально можно покупать новый дом без агента? У кого-нить еще был такой опыт? Хотедось бы еще мнений, пожалуйста. Я бы не согласился на счет инспекции - новые дома легко могут содержать дефекты, даже судя по привету

[OOOO]

То есть реально можно покупать новый дом без агента? У кого-нить еще был такой опыт? Хотедось бы еще мнений, пожалуйста. Я бы не согласился на счет инспекции - новые дома легко могут содержать дефекты, даже судя по привету

Можно но глупо.
Есть агент билдера, и есть Ваш агент. Каждый берет себе 3%. Соответственно первый блюдет интересы билдера, второй - Ваши.
Далее. Вы заплатите 6% так и так. Если Вы пойдете без агента то:
1. все 6% возьмет себе агент билдера - Ваш враг.
2. вы окажетесь в океане с акулами не имея никого на Вашей стороне. Вы наделаете ошибок при покупке первого дома так и так. А без квалифицированного агента Вы вообще наломаете дров.

Я очень не советую.

У меня есть несколько вопросов, если не возражаете.
1. Кто Ваш билдер?
2. В каком девелопменте строитесь?
3. Кто Ваш агент?

[Komissar]

Далеко не во всех девелопментах есть 6% комиссионных. Крупные строители (Centex, например) обычно если и резервируют что-то для агента покупателя, то максимум 1К finder fee. Причем в нек-рых случаях, если не приводить агента, получишь эти 1К как скидку себе.

Опять-таки, крупные строители работают с типовым договором, и можно хоть туеву тучу real estate attorneys на них наслать, они не сдвинутся с главных моментов договора. Проверено. Хотя по мелочи где-то могут уступить.

Пройдя через покупку 3 новых домов, могу сказать, что на самом деле самое главное - какой прораб окажется на вашем участке. Будет внимательный хороший профессионал - он и дурных мексов построит как надо, и даже из черти какого дешевого lumber (к-рый строитель оптом закупил из сомнительных источников) выберет более-менее досочки,

А будет разгильдяй - он и на участке Toll Brothers с отличным lumber'om и белыми профессионалами напортачит.

[Panam]

если вам нужен человек (агент), который будет звонить раз в неделю агенту билдера и спрашивать как дела за 3% от стоимости дома, то вполне можно идти с агентом к билдеру. Потому что ни на что другое он повлиять не может, тем более если дом строится в горячем месте.

[OOOO]

Коммиссар, у нас в Филадельфии насколько я знаю платишь 6% regardless.

Прораб важен, но все равно будут лепить такое, что инженеру типа меня дурно делается глядючи на эту порнографию от строительства. У нас кстати в основном не мексиканцы работают а бразильцы.

Toll Bros - тоже халявщики, правда дорогие халявщики.
Один свой дом я построил с DeLuka и был очень доволен. Его качество Толлам и не снилось. Хотел пойти с ДеЛюкой и на нынешний дом, но он зараза не строил где я хотел. Пришлось пойти с другим, отпетым жуликом. Дом мне дался предынфарктым состоянием. Я документировал все этапы на видео и на фотопленку, и разговор о недоделках потом с ними вел исключительно "if I don't hear from you by the end of biz day Fri, you'll hear from my lawyer first thing Mon morning". Только тогда что-то начинало делаться.

[tunafish]

Ну вы меня прям-таки напугали. Отвечая ОООО - дом мы покупаем в Бирмингеме, Алабама, а не в Филе. С билдером то же еще не определились, так как там просто туча нового строительства и я имею несколько районов застройки в голове. Агент тоже там же, но вроде как надежный и мне лично тоже нравится. Мне безусловно не хотелось бы терять лишние 3% в ее карман, но что-то мне слабо представляется как все это провернуть самому. Короче, я про акул согласен.
И что, действительно все так может быть плохо с новыми домами? Мож лучше тогда 3-6 летки смотреть?