Цены на квартиры в Москве.

Shin · Post by **Shin** » 27 Mar 2004 11:05

linden wrote:Едут и из России, и СНГ, и неудавшиеся программисты из США.

Если человек вернулся из США, это совсем не значит, что он неудавшийся! Многие вернулись совсем не из-за проблем с работой.

А цены растут в основном из-за высоких цен на нефть, народу надо куда-то вкладывать деньги, недвижимость пока одно из самых простых и выгодных вложений.

linden · Post by **linden** » 28 Mar 2004 03:00

Shin wrote:
linden wrote:Едут и из России, и СНГ, и неудавшиеся программисты из США.

Если человек вернулся из США, это совсем не значит, что он неудавшийся! Многие вернулись совсем не из-за проблем с работой.
.

Да, разумеется. Но мне кажется, что неудавшихся всё же больше, чем по своей воле. Но это ИМХО, конечно. Просто из опыта многих знакомых.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 28 Mar 2004 03:30

Один из прогнозов.

kumbaya · Post by **kumbaya** » 30 Mar 2004 03:08

Вопрос. А иностранцам квартиру в Москве купить можно?

Панда · Post by **Панда** » 30 Mar 2004 04:03

kumbaya wrote:Вопрос. А иностранцам квартиру в Москве купить можно?

Можно.

elena_s · Post by **elena_s** » 02 Apr 2004 06:25

Слышала мнение, что обвал цен на квартиры в Москве вполне возможен в недалеком будущем потому, что около 40% квартир выкуплены людьми в инчестиционных целях. Стоит ценам на квартиры перестать расти в таком диком ритме, как сейчас, многие люди выставят купленные впрок квартиры на продажу и цены резко пойдут вниз. Якобы подобный механизм обвала цен срабатывал неоднократно , в разных странах. Но Москва - это вещь в себе :umnik1:

Здесь возможно всякое :pain1:

DmTs · Post by **DmTs** » 02 Apr 2004 06:59

В Москве покупают квартиры все богатенькие со всей страны, и даже ближнего зарубежья. Имхо в большинстве своем они делают это не ради того что бы подешевле купить - подороже продать. Случись даже кризис уровня 98 года - немногие побегут продавать квартиры, хотя цены немного притормозятся, может быть и несколько упадут.
Деньги сегодня есть, завтра нет (хотя с голода никто не умрет) а квартира вот она, есть не просит.. и всегда можно сдать, если что.

Peter071 · Post by **Peter071** » 14 Apr 2004 10:01

elena_s wrote:Слышала мнение, что обвал цен на квартиры в Москве вполне возможен в недалеком будущем потому, что около 40% квартир выкуплены людьми в инчестиционных целях. Стоит ценам на квартиры перестать расти в таком диком ритме, как сейчас, многие люди выставят купленные впрок квартиры на продажу и цены резко пойдут вниз. Якобы подобный механизм обвала цен срабатывал неоднократно , в разных странах. Но Москва - это вещь в себе Здесь возможно всякое

Действительно этот фактор существует, но с моей точки зрения процент меньше -15-25. Сработает этот фактор или нет - неизвестно.

elena_s · Post by **elena_s** » 22 May 2004 07:07

В какие квартиры лучше всего вкладывать деньги

По словам участников и аналитиков рынка недвижимости, доходность инвестиций в различные новостройки зависит от стадии строительства и такого трудноопределяемого понятия, как "удачность" проекта, его соответствия ожиданиям после завершения строительства. Деньги, вложенные в типовую и элитную новостройки, могут прирасти с момента нулевого цикла до сдачи их в эксплуатацию и на 10% , и на 140% , говорит руководитель аналитического центра компании "Домострой" Дмитрий Попов. Сюда входит и "рыночный" рост за счет общего подорожания недвижимости, и рост за счет продвижения объекта, объясняет Попов. Доходность, по его словам, зависит от многих факторов, основные из которых - ценовая политика инвесторов, общерыночный рост, качество и сроки строительства.

Доходный бизнес-класс.

Директор по развитию компании Vesco Realty Алексей Аверьянов считает самыми выгодными для частных инвестиций объекты бизнес-класса - квартиры средней ценовой категории в достаточно удачно расположенных домах, построенных по индивидуальным проектам, но не обладающих большинством атрибутов, необходимых для причисления к элитным (охрана, подземный паркинг, автономные коммуникации и пр. ). "В бизнес-классе все спокойно, - говорит Аверьянов. - Это наиболее ликвидный товар, со стабильным процентом роста". По данным "Домостроя", в категории de lux, в классе А удорожание на отрезке "котлован - госкомиссия" составляет максимум 25% , а в классе B этот рост нередко достигает 100%.

Эксперты "Миэль-Недвижимости" также считают самой выгодной в этом году покупку жилья бизнес-класса в популярных или набирающих популярность районах, поскольку роль месторасположения будет расти. Они советуют подобрать нетиповое жилье чуть дороже среднерыночного - $1600 - 2500 за 1 кв. м по текущим ценам. Конечно, не все, что попадает в эту ценовую категорию, достойно внимания инвестора. Многие риэлторы рекомендуют районы комплексной застройки, считая их наиболее интересными для вложения денег. По их мнению, однородная социальная среда (не только в отдельно взятом доме, но и во всем микрорайоне) , развитая инфраструктура, единая архитектурная концепция застройки гарантируют инвестору привлекательность такого объекта. С каждым годом влияние этих факторов будет расти, именно на них обращают внимание покупатели.

Если вы собираетесь инвестировать в недвижимость от $150 000, выгоднее приобрести одну квартиру в монолитно-кирпичном доме в хорошем районе с развитой инфраструктурой, чем несколько недорогих, советуют эксперты "Миэль-Недвижимости". С одной стороны, покупая 2 - 3 дешевые квартиры, вы диверсифицируете свои инвестиции, но в то же время это увеличивает накладные расходы и риски, ведь одновременно зарегистрировать право собственности и продать все объекты практически невозможно.

elena_s · Post by **elena_s** » 22 May 2004 07:08

Центробежное ускорение.

Еще одно перспективное направление для инвестиций в недвижимость - квартиры за пределами МКАД. Аналитики "Домостроя" называют смещение массового спроса из районов комплексной застройки Москвы (Бутово, Марьинский Парк и пр. ) в ближнее Подмосковье знаковым моментом 2004 - 2005 гг. По их расчетам, это приведет к тому, что на первичном рынке Подмосковья квартир будет продаваться больше (и реализовываться они будут быстрее) , чем в Москве. Заметно возрастет и объем строящегося в Подмосковье жилья, особенно типового панельного, в основном за счет крупнейших застройщиков Москвы: ДСК-1, СУ-155, "Главмосстроя" и др. Оставшиеся московские площадки будут застраиваться в основном монолитными домами.

Это пойдет на пользу мелким инвесторам в недвижимость (если, конечно, вложения в десятки тысяч долларов можно так охарактеризовать) : рост цен на жилье повысил минимальную планку этих инвестиций. Теперь появилась альтернатива в виде жилья экономкласса в Подмосковье, которое пользуется все большим спросом у обычных покупателей. Привлекательность подмосковных новостроек повышает практически полное отсутствие конкуренции со стороны вторичного рынка: подмосковные города застроены в основном жильем низкого качества. Частный инвестор, располагающий $30 000 - 40 000, может выбирать лишь между однокомнатной квартирой в типовом доме в Подмосковье или в лучшем случае на окраине Москвы.

elena_s · Post by **elena_s** » 22 May 2004 07:09

Без гарантий.

Выбирая объект для инвестиций, нужно учитывать не только квартиру, но и застройщика c риэлтором. Каких-то формальных критериев, позволяющих оценить их, нет, разве что стаж работы на рынке - чем он больше, тем лучше. Определенную гарантию дает подведомственность застройщика стройкомплексу правительства Москвы, но не стоит зацикливаться только на них: многие удачные проекты были реализованы частными компаниями (см. таблицу). Но результат все равно зависит от конкретного случая. Как говорят сами риэлторы, участники рынка недвижимости работают не столько с компанией, сколько с агентом.

Застройщики неохотно работают с частными клиентами. Обычно квартиры продают профессиональные посредники - риэлторы, как связанные с застройщиком, так и независимые. У крупных компаний есть обширные информационные базы из нескольких тысяч квартир разного класса, стоимости и реализуемых на разных сроках строительства или на вторичном рынке. Риэлтор может и подобрать вам подходящий объект для инвестиций, исходя из предполагаемой суммы, ситуации на рынке и цели инвестирования - последующая реализация еще на этапе строительства, после его окончания, сдача в аренду.

Среди их услуг и то, что не под силу рядовому клиенту: юридическая экспертиза правоустанавливающих документов (см. врезку). Опытный профессионал поможет разобраться в отношениях между участниками проекта, добавляет руководитель департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. "Практически каждый проект реализуется несколькими партнерами: инвестором, заказчиком, подрядчиком. Все они участвуют в строительстве либо своими деньгами (имуществом) , либо выполняя определенные работы и, как правило, получают свою долю квартир, которые реализуют", - поясняет он. В разделе квартир могут также принимать участие "зачетники" (лица, предоставившие стройматериалы или услуги в счет будущих квартир) , владельцы недвижимости, ранее находившейся на вновь застраиваемом участке земли. Обычно правительство Москвы получает долю за выделение земли под строительство.

Чтобы понимать, кто чем владеет, участники проекта подписывают "предварительный протокол о распределении площади". Он поквартирно расписывает, кому из участников проекта что причитается. Однако в процессе строительства вклад одной из сторон в общее дело может уменьшаться, а у другой стороны - увеличиваться, что в итоге приводит к пересмотру предварительного протокола. Порой из-за споров подписание протокола откладывается.

Частный инвестор может не разобраться, кто из участников проекта действительно уполномочен продать ему ту квартиру, которая ему приглянулась (именно ту, с видом на Кремль! ). Это может привести к тому, что одну и ту же квартиру продадут двум или нескольким людям. "Такие случаи очень редки, но и за примерами далеко ходить не надо", - говорит Зиминский.

Подобный риск существует и на вторичном рынке: там с продавцом все ясно, но в истории квартиры могут обнаружиться темные пятна, из-за которых цепочка сделок, оканчивающаяся на инвесторе, будет признана недействительной. За проверку юридической чистоты квартиры риэлторы берут 4 - 6% от суммы сделки, но иногда комиссионные доходят до 10%. Однако согласно Гражданскому кодексу риэлтор отвечает по своим обязательствам только в пределах своих комиссионных. Некоторые компании вводят дополнительные гарантии на случай, если после проведенной ими экспертизы покупатель все же лишится квартиры. Одни страхуют свою профессиональную ответственность, другие выдают клиентам гарантии на всю сумму сделки. Однако и страховка, и расширенная гарантия содержат множество оговорок и срабатывают далеко не всегда.

elena_s · Post by **elena_s** » 22 May 2004 07:09

МАЛЕНЬКИЕ ТОНКОСТИ: При покупке квартиры на первичном рынке чаще всего заключается один из трех типов договоров: инвестиционный, соинвестирования или долевого участия в строительстве (хотя встречаются и другие). Ни один из них не описан в Гражданском кодексе: они являются комплексными и включают в себя черты разных типов договоров, что делает их весьма сложными.

Например, часто квартира продается посредством заключения договора уступки права требования доли в проекте. При этом надо иметь в виду, что уступить кому-то свое право требования доли частный инвестор может только после того, как он полностью выполнил свои обязательства по данному договору, т. е. только когда он выплатил всю сумму, которую он должен был инвестировать по договору о долевом участии в строительстве.

Еще один нюанс: в соответствии с Гражданским кодексом уступающий право требования по договору уступки должен уведомить должника (в данном случае инвестора) о заключаемом им договоре и, соответственно, об изменении состава участников договора долевого участия в строительстве. Однако сам договор долевого участия в строительстве может предусматривать не уведомительный, а разрешительный порядок. Это означает, что договор уступки требования доли без согласия инвестора может быть признан ничтожным.

А чтобы начать продавать доли в проекте, в котором принимает участие правительство Москвы, необходимо зарегистрировать договор между участниками проекта в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.

Эти и многие другие договоры по сути представляют собой притворные сделки, поскольку в реальности отношения сторон сводятся совсем к другому - выполнению на возмездной основе работ по строительству или купле-продаже готового объекта, отмечает председатель президиума коллегии адвокатов "Джон Тайнер и партнеры" Валерий Тутыхин. Оптимальным для инвестора, по его мнению, является договор о выполнении работ по постройке желаемого объекта.

desert_girl · Post by **desert_girl** » 01 Jul 2004 06:12

elena_s wrote:Без гарантий.

Выбирая объект для инвестиций,

А стабильна ли Россия для инвестиций? Цены то высокие.

elena_s · Post by **elena_s** » 01 Jul 2004 13:29

desert_girl wrote:
elena_s wrote:Без гарантий.

Выбирая объект для инвестиций,

А стабильна ли Россия для инвестиций? Цены то высокие.

Эту тему лучше обсудить в Финансах или Политике.

Domicianus · Post by **Domicianus** » 01 Jul 2004 13:50

Так, похоже наконец-то начинается.

[url=http://www.rbcdaily.ru/news/market/index.shtml?2004/07/01/56677]
По оценкам экспертов, на московском рынке недвижимости повышательная тенденция сменилась понижательной: цены замерли, продажи падают
[/url]

Не иначе доигрались спекули.

elena_s · Post by **elena_s** » 02 Jul 2004 08:23

Domicianus wrote:Так, похоже наконец-то начинается.

Давно пора

DmTs · Post by **DmTs** » 02 Jul 2004 08:37

Пусть сильнее грянет кризис?

elena_s · Post by **elena_s** » 02 Jul 2004 09:05

DmTs wrote:Пусть сильнее грянет кризис?

ага. Только это будет не кризис, а корректировка цен :umnik1:

А то что-то уж совсем запредельное :roll:

MacLeod · Post by **MacLeod** » 02 Jul 2004 17:13

elena_s wrote:
DmTs wrote:Пусть сильнее грянет кризис?

опс: ага. Только это будет не кризис, а корректировка цен :умник1: А то что-то уж совсем запредельное :ролл:

Желательно как при кризисе...

AlexKa · Post by **AlexKa** » 26 Jul 2004 19:47

Domicianus wrote:Так, похоже наконец-то начинается.

[url=http://www.rbcdaily.ru/news/market/index.shtml?2004/07/01/56677]
По оценкам экспертов, на московском рынке недвижимости повышательная тенденция сменилась понижательной: цены замерли, продажи падают
[/url]

Не иначе доигрались спекули.

Да ладно тебе - в основном сезонный фактор сработал. А вот после после событий с банками народ наоборот кинулся вынимать деньги из банков и нести риэлторам - так что по итогам июля опять рост будет.

MacLeod · Post by **MacLeod** » 14 Oct 2004 01:23

Это мне кажется или цены вниз пошли? Согласно "из рук в руки", сейчас трешка продается по прошлогодней цене двушки в одном районе.

Просто_Елена · Post by **Просто_Елена** » 14 Oct 2004 02:24

MacLeod wrote:Это мне кажется или цены вниз пошли? Согласно "из рук в руки", сейчас трешка продается по прошлогодней цене двушки в одном районе.

Я не улавливаю закономерности. Полная неразбериха. Цены ставят кто во что горазд. Одни снижают сильно, другие повышают. В одном и том же доме идентичные квартиры цена с разбросом в 30 тысяч.

Quintanar · Post by **Quintanar** » 21 Oct 2004 11:56

Просто_Елена wrote:
MacLeod wrote:Это мне кажется или цены вниз пошли? Согласно "из рук в руки", сейчас трешка продается по прошлогодней цене двушки в одном районе.

Я не улавливаю закономерности. Полная неразбериха. Цены ставят кто во что горазд. Одни снижают сильно, другие повышают. В одном и том же доме идентичные квартиры цена с разбросом в 30 тысяч.

Я смотрел на график средних цен. С июля цены стоят на месте, но зато за аренду растут как и прежде

Moonraker · Post by **Moonraker** » 22 Oct 2004 05:41

Quintanar wrote:Я смотрел на график средних цен. С июля цены стоят на месте, но зато за аренду растут как и прежде

Имеем следующее

1. Цены на недвижимость (покупка) в Москве сильно завышены. Налицо "пузырь".

2. Аналогичный "пузырь" существует во всех (почти во всех) страгах мира. Чемпион - Австралия. И все страны живут с этим "пузырем" без проблем.

3. Если заработает реальная ипотека в России, то цены на покупку недвижимости еще взлетят вверх.

Что касается съема/сдачи, то здесь другой рынок. Много желающих жить в Москве, вот и результат.

Волчара · Post by **Волчара** » 22 Oct 2004 17:06

а что значит завышены? Каков критерий завышенности?
ИМНСХО если что-то завышено, то найдется десяток другой желающих срубить на этом деньгу, что немедленно ведет к падению цен.
Вообще о завышенности или заниженности можно говорить в случае картеля, но я не вижу никакого картеля на московском рынке недвижимости.