Condo fee - разумные пределы?

[ax3816]

Когда смотришь листинг, там фигурируют такие цифры как HOA/Condo fee. Я понимаю, что в это fee в разных кондо могут входить разные вещи. На что вы обращаете внимание - какие "составляющие" этого fee жизненно необходимы, а какие - просто накрутка. Какова величина "разумного" fee (если возможно прикинуть без относительно к деревне, где живёшь, а только по цене кондо)?

Как часто меняется condo fee?

[Komissar]

основные составляющие НОА / кондо фи (конкретный набор отличается в каждом конкретном случае):

groundkeeping/landscaping of common areas
road maintenance (if road is private)
street lighting, street signs (if road is private)
recreation complex, playgrounds (if any)
gate guard/fence (if gated community)
exterior maintenance (paint)
exterior maintenance (roofing)
exterior maintenance (windows, whatever)
fire insurance

в нек-рых случаях, кондо фи включает создание reserves на периодическую покраску/обновление комплекса. Обязательно проверьте, в каком состоянии эти резервы. Иногда фи сильно накручены, чтобы ВЫ расплачивались за разгильдяйство и халяву (ранее заниженное фи) предыдущих жильцов.

Ну, и обязательно проверьте, не грядут ли special assessments. Это когда Вам вдруг говорят, нам мол пора крышу чинить да стены красить, а шишей в резерве нема, так что с вас причитается $5-10-15-20К.

[ax3816]

в нек-рых случаях, кондо фи включает создание reserves на периодическую покраску/обновление комплекса. Обязательно проверьте, в каком состоянии эти резервы. Иногда фи сильно накручены, чтобы ВЫ расплачивались за разгильдяйство и халяву (ранее заниженное фи) предыдущих жильцов.

Я недавно смотрел кондо с фи $360/mo. Мне показалось это... немного большим фи. Этих денег хватит, чтобы менять крышу каждый второй год, и все appliances через 2-3 года.

Ну, и обязательно проверьте, не грядут ли special assessments. Это когда Вам вдруг говорят, нам мол пора крышу чинить да стены красить, а шишей в резерве нема, так что с вас причитается $5-10-15-20К.

Ужас. А если нет денег или не согласен с такой суммой, тогда что - eviction?

Я так понимаю, все эти документы (а так-же rooles and regulations) можно взять у condo management. А обязан ли текущий продавец предоставлять эту информацию или покупатель сам должен эту информацию добывать?

Да уж... всё больше и больше убеждаюсь, что покупка дома за 3 дня - это занятие не для first time homebuyer.

[Kalifornian]

Я недавно смотрел кондо с фи $360/mo. Мне показалось это... немного большим фи. Этих денег хватит, чтобы менять крышу каждый второй год, и все appliances через 2-3 года.

Понятия не имею сколько стоит замена крыши. Но много еще других факторов например размер комплекса, наличие бассейна, сколько лет комплексу. Хотя иногда бывает совсем непонятки, например вот этот MLS#: 394766 вроде бы комплекс новый и бассейна нет, за что же тогда $260? Разве что за лифт.

[AnyaGal]

ax3816,

если раздумываете над покупкой кондо, то возьмите в библиотеке книжку "Tips and traps when buying a condo/coop". Там много полезного про кондо. Я ее на днях в Bellevue library сдала (вроде как вы из наших краев)

При ращете HOD часто берут площадь, которой вы владеете. Так например для однобедрумного кондо HOD в одном комплексе был 176 (что вполне терпимо IMHO), а для 2br и больше эта величина могла быть больше.

В одном комплексе в хорошем раёне было много кондо на продажу и они были очень дещевые (130 тысяч за 2 br townhouse). Так там HOD oбыл 400 долларов в месяц. Спасибо, но не надо такого щастья.

Обьяснялось это тем, что там мол 3 бассейна, теннисный корт и еще всякие блага, но за 400 долларов в месяц я себе могу обеспечить те же блага и не хуже, а даже лучше.

[Komissar]

Ну, и обязательно проверьте, не грядут ли special assessments. Это когда Вам вдруг говорят, нам мол пора крышу чинить да стены красить, а шишей в резерве нема, так что с вас причитается $5-10-15-20К.

Ужас. А если нет денег или не согласен с такой суммой, тогда что - eviction?

Процедура борьбы со злостными неплательщиками во всех НОА примерно такая (слегка зависит от устава НОА):
а) даже если Вы не платите special assessment, работу они все равно проводят, а Вам высылают отдельный счет (та же сумма, что с Вас хотели взять изначально, но с приличной доп. накруткой за их "лишние хлопоты").
б) далее - или Вы платите по счету, или Вы счет игнорируете.
в) если игнорируете, НОА устанавливает на Ваше кондо lien. Теперь Вы не можете продать кондо, не выплатив lien. Т.е. к изначальной сумме уже добавились накрутки за "хлопоты", всяческие штрафы, а теперь еще и начинают капать проценты за неуплату.
г) далее НОА может либо очень долго терпеть пока Вы не расплатитесь или просто не сгинете с их глаз долой, либо устроить foreclosure и таки выселить Вас, а Ваше кондо продать кому-нить еще.

[ax3816]

ax3816,

если раздумываете над покупкой кондо, то возьмите в библиотеке книжку "Tips and traps when buying a condo/coop". Там много полезного про кондо.

Зашёл сегодня в B&N полистал её - интересная книжёнка - надо будет как-нить пойти утречком почитать её.

Заметил интересную вещь - на полке по Real Estate пропали все книги по покупке дома типа "Buying house for Dummies", зато пока стоит одна "Morgage for Dummies" и штук 5 - "Selling house for Dummies" Как только исчезнут последние - начну каждый день смотреть дома на продажу

В одном комплексе в хорошем раёне было много кондо на продажу и они были очень дещевые (130 тысяч за 2 br townhouse). Так там HOD oбыл 400 долларов в месяц. Спасибо, но не надо такого щастья.

Обьяснялось это тем, что там мол 3 бассейна, теннисный корт и еще всякие блага, но за 400 долларов в месяц я себе могу обеспечить те же блага и не хуже, а даже лучше.

К стати, то кондо, о котором я уже упомянул выше - 1988 года, 2br, 2bath, no garage, two assigned parking spots, 1600sq ft. , no swimming pool, nothing,except beautiful gardening. В общем, сегодня мимо него опять проехал. Раньше на повороте стояла невзрачная табличка For Sale. Кондо на рынке уже почти 10 дней. Теперь на том повороте появилось ещё 2 таблички и к одной уже прикреплены воздушные шарики. Да, дом сделан из дерева - уже в таком немножко убитом состоянии. Его выставили за $300K и condo fee - $360/mo.

[ax3816]

Понятия не имею сколько стоит замена крыши.

Дело было в пригороде Бостона (тоже не дешёвая area) пару лет назад. Чтобы перекрыть 4br single family house он потратил за всё про всё $5,000. Я прикинул, сколько той крыши на том кондо - получается раза в 3-4 меньше.

Но много еще других факторов например размер комплекса, наличие бассейна, сколько лет комплексу.

- размер средненький
- бассеина нет, ничего нет вообще, даже rec room. Просто что в хорошем районе
- построен в 1988 году, т.е. уже 16 лет. Все дома сделаны из дерева, даже нет brick siding. На вид - пора уже ремонтировать. Внутри кондо на кухне шкафчики такие, что менять надо. Все appliances настолько старинные, что я старее и не видел. Все окна, двери - покосившиеся, обшарпаные, растрессканые - надо новое ставить.

Хотя иногда бывает совсем непонятки, например вот этот MLS#: 394766 вроде бы комплекс новый и бассейна нет, за что же тогда $260? Разве что за лифт.

ну, в том что я имею ввиду, за $360/mo даже лифта нет. Единственное - так это сделан красивый landscaping and gardening. Но всё равно...

[ax3816]

К стати, то кондо, о котором я уже упомянул выше - 1988 года, 2br, 2bath, no garage, two assigned parking spots, 1600sq ft. , no swimming pool, nothing,except beautiful gardening. В общем, сегодня мимо него опять проехал. Раньше на повороте стояла невзрачная табличка For Sale. Кондо на рынке уже почти 10 дней. Теперь на том повороте появилось ещё 2 таблички и к одной уже прикреплены воздушные шарики. Да, дом сделан из дерева - уже в таком немножко убитом состоянии. Его выставили за $300K и condo fee - $360/mo.

Итак, кондо на рынке уже 2 недели, что немного настораживает (обычно в этой area дома улетают за 3-4 дня при том, что во flyer-е, который раздавала RE agent было сказано, что контракты принимаются до 6PM May 4th)... но они наверное с этим погорячились .

Ради спортивного интереса, чтобы узнать за сколько он уйдёт я проезжаю мимо него через день. На этой неделе была некая оживлённость в субботу/воскресение, а вот в течении недели на парковочном месте одиноко стоял только Мерс реалторши.

Две недели назад в субботу утром, когда он только появился на рынке, в течении 20 минут, когда я бродил по дому, его посетило ещё 5 человек. Но, как говорится, воз и ныне там.

[M.Wazowski]

в наших краях говорят, что кондо -- это как сифилис: легко подцепить, трудно избавиться

[Geva]

в наших краях говорят, что кондо -- это как сифилис: легко подцепить, трудно избавиться

Может в Ваших краях таунхаузами и болеют, но у нас цены на дома 9по официально статистике) выросли за год на 7 процентов. а на кондо - на 14.

ax3816, рано подозревать, что с таунхаузом (или вы Про квартиру. я не совсем поняла) что-то не так. Я на сегоднящний день вижу на рынке абсолютно все, что было две недели назад (в пределах круга моих интересов, понятно). Кое-что со сниженной ценой. Хотя месяц назад таунхаузы уходили с рынка в течении недели. Вариантов два - либо пик сезона прошел, либо рынок притормозил в связи с повышением рейта. Со слов риэлторши, пик сезона заканчивается обычно скорее в июне, чем в мае, но она не очень уверенно это говорит. Да и выборка у меня маловата для статистики, но тем не менее - за две недели не продали ничего.

[ax3816]

в наших краях говорят, что кондо -- это как сифилис: легко подцепить, трудно избавиться

Может в Ваших краях таунхаузами и болеют, но у нас цены на дома 9по официально статистике) выросли за год на 7 процентов. а на кондо - на 14.

В нашей area, нормальный таунхаус по доступной цене уже не купить. За $280K можно купить только старый-старый таунхаус в убитом состоянии. Поскольку желающих купить было много, а чего стоящего купить было мало, люди начали переключаться на кондо. Спрос на кондо поднял их цену до цены таунхауса. Но это моя conspiracy theory.

ax3816, рано подозревать, что с таунхаузом (или вы Про квартиру. я не совсем поняла) что-то не так.

Это townhouse/condo. С ним всё нормально, только вот цену задрали. Если прикинуть, те $360/mo если направить на моргич, то можно более дорогой таунхаус купить. Опять же, проценты с моргича tax deductible, а condo fee - нет.

Я на сегоднящний день вижу на рынке абсолютно все, что было две недели назад (в пределах круга моих интересов, понятно). Кое-что со сниженной ценой. Хотя месяц назад таунхаузы уходили с рынка в течении недели. Вариантов два - либо пик сезона прошел, либо рынок притормозил в связи с повышением рейта. Со слов риэлторши, пик сезона заканчивается обычно скорее в июне, чем в мае, но она не очень уверенно это говорит. Да и выборка у меня маловата для статистики, но тем не менее - за две недели не продали ничего.

Обычно в июне.

Мне просто интересно посмотреть, за сколько этот townhouse/condo уйдёт. Т.е. прикинуть соответствует ли выставленая цена реальному спросу.

[AnyaGal]

Либо вы ищете в очень дорогом месте либо что-то новое.

Мне почему-то кажеся, что за 280 тысяч плюс 360 долларов в месяц HOD вполне можно купить домик тысяч за 350-400.

Я бы кондо покупала, только не очень большое и дорогое (1-2 br) но в хорошем месте, использовала бы его как временное пристанище, которое потом можно было бы сдавать.

Ну а если вы principial'nyj противник домов, стрижки газонов и т.д. (то есть городской житель, то лучше тогда уж покупать квартиру в каких-нибудь downtown с видами.

По моим наблюдениям townhouse строят обычно в suburs, a в таких местах житье в доме больше ценится. А если еще эти HOD поднимутся (хотя по мне так 360 уже красный флаг), то вообще от него не избавиться потом будет.

Но это все IMHO

[ax3816]

Либо вы ищете в очень дорогом месте либо что-то новое.

Я ищу там где я сейчас живу и мне там оооочень нравится. На удивление это место очень нравится не только мне Место не из дешёвых, но приятное для души.

Нового здесь практически не строят, поэтому всё чистенько и приятненько.

Мне почему-то кажеся, что за 280 тысяч плюс 360 долларов в месяц HOD вполне можно купить домик тысяч за 350-400.

Мне тоже так кажется - я такое как раз и смотрю, только ничего нет на продажу. 40-летний таунхаус я покупать не буду. Райончик не большой (15 на 15 светофоров), поэтому estates, signe family houses, townhouses, condos находятся в одинаковом nice location.

Я бы кондо покупала, только не очень большое и дорогое (1-2 br) но в хорошем месте, использовала бы его как временное пристанище, которое потом можно было бы сдавать.

Практически все кондо которые я смотрел не позволяют его сдавать. Т.е. HOA rules говорят, что оно должно быть твоим primary residence. Квартиры в строящихся многоэтажках стоят от $320 (1br) и $380 (2br)... Но это downtown. А больше нигде ничего не строится.

Ну а если вы principial'nyj противник домов, стрижки газонов и т.д. (то есть городской житель, то лучше тогда уж покупать квартиру в каких-нибудь downtown с видами.

Чесно говоря, мне хочется чтобы после работы можно было на что-нибудь зелёное посмотреть Прожил в "почти даунтауне" год - не выдержал, сбежал в "деревню"

По моим наблюдениям townhouse строят обычно в suburs, a в таких местах житье в доме больше ценится. А если еще эти HOD поднимутся (хотя по мне так 360 уже красный флаг), то вообще от него не избавиться потом будет.

Но это все IMHO

Ну так я ж и пытаюсь выяснить, кто нибудь купит его или нет?

[AnyaGal]

Практически все кондо которые я смотрел не позволяют его сдавать. Т.е. HOA rules говорят, что оно должно быть твоим primary residence.

Хмм. У них в уставе написано, что все units должны быть owner occupied или просто сейчас их tenants/owner occupied ratio на максимуме?

Я от лендера слышала, что если это ratio 30%, то сложно практически невозможно, получить финансирование.
В кондо, что я думала покупать по уставу ассоциации допустимое ratio было 10%.

Но такого, чтобы вообще запретить сдавать я еще не слышала.

Может для дорогих комплексов это действительно так