legal issues решает лоер, responcibilities у агента перед своим клиентом никаких нет, у клиента есть responcibilities заплатить агенту комиссию и на этом все агентские responcibilities заканчиваются.
Уууу...как всё запущено
Хорошо. Две реальные истории из жизни агентов, клиентов, адвокатов и прочей шушеры.
История №1:
1998 год. На дворе дот-ком бум. Некая компания в Южной Калифорнии, богатая и знаменитая, решает купить маленький старт-ап в Коннектикуте. Старт-апом заправлял некий молодой талантливый программист, который умудрился получать со своего продукта профит и в общем и целом чувствовал себя в Коннектикуте весьма неплохо, имея каменный дом на 4-х акрах земли и жену-домохозяйку, принимающую активное участие в общественной жизни маленького городка. Этакая светская львица. Компания предложила выкупить старт-ап, а молодого-талантливого взять к себе в качестве СТО. В праздничном наборе к этому sweet deal шло приобретение дома для будущего СТО за смешную сумму в 9 миллионов долларов. Компания кладёт в escrow as a good faith deposit cумму в $100,000 с условием поднять депозит до 3% в течении какого-то времени с момента mutual execution of the contract. Одним из условий выдвинутых CTO, было проживание в этом доме с женой на протяжении 60 дней, чтобы посмотреть как любимая супруга акклиматизируется в Южной Калифорнии. И если через 60 дней жена скажет "Да" - deal will be closed. Агенты с двух сторон - матёрые волки с 30-летним опытом за плечами у каждого. Контракт составлен, записан, и дело на мази. Пункт в контракте о 3% liquidated damages подписан обеими сторонами. Недостающая до 3% сумма вносится в escrow в течении 5 дней. Супруга перебирается из Коннектикута в Калифорнию и 50 дней живёт в новом доме и в общем и целом он ей нравится. На 51 день в Южной Калифорнии начинается один из частых лесных пожаров. Жена в панике готова собирать вещи и уезжать обратно. Frequent fire area WAS disclosed in the Transfer Disclosure Statement. Жену с грехом пополам уболтали остаться, хотя она кричала что пепел садящийся на веранду вызывает у неё проблемы с дыханием. Ну...в общем уболтали. На 58-й день в Южной Калифорнии происходит небольшое землятресение и это становится соломинкой, сломавшей хребет верблюду. Жена с чемоданами отбывает в Коннектикут - the deal is off. Продающая сторона требует свои liquidated damages. Имеет право. Покупающая же сторона утверждает, что на момент подписания контракта, в escrow лежали 100К и максимум что они могут получить, это 3% от этой суммы. Приходят адвокаты со стороны коннектикутского программиста, со стороны большой компании-потенциального нанимателя программиста и со стороны продавца. И чешут репу. Guess what - оба агента, несмотря на свой многолетний опыт, упустили одну крошечную деталь. Один не предоставил, а второй не потребовал одну маленькую бумажку - RECEIPT OF INCREASED DEPOSIT. Любое поступление денег в escrow должно быть задокументировано и подписано обоими сторонами. В результате продавец не получил ни копейки сверх тех 3% от 100 тысяч. Продавец мгновенно развернулся и пошёл судить своего агента, а тот в свою очередь агента покупателя за нарушение fudiciary duties and responcibilities перед своими клиентами. У одного из этих агентов был Error & Ommissions Insurance c $5000 deductible. У второго с $25000. Надо ли говорить, что первым делом они потеряли 30 тыс. на двоих. Далее, тот у кого был большой дедактибл был вынужден продать свой собственный дом, чтобы рассчитаться. Вот такая вот драма.
История №2:
Тот же самый дот-ком бум. Офигевший от внезапно свалившегося на голову миллионного богатства юноша-программист идёт покупать себе дом в Bel Air, CA. Asking price $2M. Приходит со своим агентом смотреть дом, который вызывает у него щенячий восторг. Он бродит по комнатам, громко восторгается домом. В доме в этот момент находятся интерьер-дизайнер, кухарка, горничная и садовник. И все эти люди хорошо слышат, как юноша неоднократно повторяет "Ах, как много комнат! Я поселю здесь своих друзей-программистов и мы будем вести бизнесс прямо отсюда!". Парень, узнав, что дом вызывает интерес у конкурирующих покупателей перебивает его фантастическим оффером на $5M (see asking price). При составлении контракта, его агент, потирая потные жадные и алчные ручонки в предвкушении неслабых комиссионных, отмечает маленький чек-бокс в графе "Buyer intents to occupy the property as primary residence". Хотя он честно предупредил клиента - лучше этого не делать. Но клиент, несмотря на миллионное состояние ещё имел менталитет нищего, и прикинув разницу в моргидже на commercial & residential property аж в $2700 в мес. (в его случае) сказал агенту: "А, фигня, и так сойдёт!". Профессионал должен был тут же послать клиента лесом и отказаться с ним работать и составлять такой контракт. Но в данном случае человеческая жадность победила и контракт был составлен, оффер принят и escrow открыто. Молодой программист свои финансовые дела вёл с Merryl Linch, которые обещали ему вывести его компанию IPO. Туда же он и пришёл за финансированием. Merryl Linch Securities выдала парню под его старт-аповские перспективы 2М, а lending branch of Merryl Linch выдала ему ещё 3М уже под эту проперти. Дальше всё как в сказке - чем дальше, тем страшнее. Старт-ап накрылся тазом, как это часто бывает со старт-апами. Merryl Linch Securities потеряли 2М, списав это на bad investment. А вот lending arm of Merryl Linch ещё 3М списывать не захотела. А поскольку проперти никогда не было appraised не то что в 5, а и даже в 3М, а lending arm of Merryl Linch is a FDIC insured lending institution, то начался federal investigation. Федеральные следователи раскопали, что молодой человек в этом доме не жил ни единой секунды, а жили в нём друзья-программисты, которые писали код не отходя от туалета. Более того, они нашли свидетелей (дизайнера, кухарку, горничную и садовника), которые на суде под присягой в один голос показали, что потенциальный покупатель громко заявлял о своих намерениях вести из этого дома бизнесс. Тогда следователи подняли Purchase contract....и дело из гражданского мгновенно превратилось в уголовное. Агенту покупателя было предьявлено обвинение в knowingly and willingly commiting a fraud against Federally Insured lending institution. И ничто его не спасло. Отобрали лицензию и посадили в тюрьму.
Вы по прежнему полагаете, что агенты зря едят свой хлеб?
)
