Финансируем 600,000, как?

kuznechik · Post by **kuznechik** » 01 May 2004 15:39

Давайте порассуждаем кто/как бы профинансировал мотгадже в районе 600,000 (средняя цена на дом во многих метрополиях) этим летом. Также сколько ложим первый взнос? Я думаю загадывать больше чем 5 лет не имеет смысла. Наиболее приемлемый вариант по-моему положить поменьше down, получить хороший процент на 5 лет, а там перефинансировать или продать и переехать еще куда-нибудь.

vaduz · Post by **vaduz** » 01 May 2004 16:22

Мое мнение, как дилетатнта. Если процент низкий, в даун положено мало, а дом слегка переоценен, то есть неплохой шанс зависнуть в нем надолго. Если рейты поднимутся на пару процентов.

kuznechik · Post by **kuznechik** » 01 May 2004 16:39

зависнуть в доме, почему?

Nata Ivanova · Post by **Nata Ivanova** » 01 May 2004 16:49

kuznechik wrote:зависнуть в доме, почему?

Я думаю, что если рейт поднимется, а дом завышен, то спроса на него по нынешней цене не будет.
Если цена дома поднимется, то конечно другое дело, но при возросшем рейте продать его все равно будет трудно.
А перефинансировать - спросите себя сами сколько дополнительных процентов бы сможете потять
Лотерея...
Но я тоже дилетант...

Komissar · Post by **Komissar** » 01 May 2004 17:57

Мой личный подход такой: я консервативен с даунпейментом, но агрессивен с рейтами. В нынешних условиях я бы себя чувствовал некомфортно с балансом мортгиджа > 400К. Т.е. на свой (не доходный-рентальный) дом за 600К я бы положил 200К даун. Если нет 200К - я бы постарался наскрести 120К, 20% (или больше) даун как ни крути открывает самый большой выбор лоан программ. Хотя брокеры обычно отговаривают, мол, бери 80/10 или 80/15. Но у них в этом свой интерес.

Ну, а если нет 20% на даун, тогда кладите максимум, что можете, остальное добирайте комбо-лоанами. И обязательно возьмите с опцией интерест-онли, но планируйте выплачивать немного принципала тоже.

А вот рейт я бы взял 3/1 АРМ, или даже 1/1 АРМ. Мне кажется, рейт сильно не взлетит, уж очень тогда экономика вниз поедет.

kuznechik · Post by **kuznechik** » 01 May 2004 19:21

Komissar wrote:Мой личный подход такой: я консервативен с даунпейментом, но агрессивен с рейтами. В нынешних условиях я бы себя чувствовал некомфортно с балансом мортгиджа > 400К. Т.е. на свой (не доходный-рентальный) дом за 600К я бы положил 200К даун. Если нет 200К - я бы постарался наскрести 120К, 20% (или больше) даун как ни крути открывает самый большой выбор лоан программ. Хотя брокеры обычно отговаривают, мол, бери 80/10 или 80/15. Но у них в этом свой интерес.

Комиссар, 20% down несовсем консервативно, это много. Зачем ложить очень много down? Ведь финансировать выгоднее, интерес низкий, тах-dedactable тоже. Конечно, при таком раскладе полностю зависишь от рынка, но все в этой жизни зависит от рынка.

Виктор · Post by **Виктор** » 01 May 2004 20:59

Когда Вы одалживаете у банка $20 - это Ваши проблемы, как Вы собираетесь их возвращать. Когда Вы одалживаете у банка $20M - это проблемы банка, как Вы собираетесь их возвращать.

на свой (не доходный-рентальный) дом за 600К я бы положил 200К даун. Если нет 200К - я бы постарался наскрести 120К, 20% (или больше) даун как ни крути открывает самый большой выбор лоан программ. Хотя брокеры обычно отговаривают, мол, бери 80/10 или 80/15. Но у них в этом свой интерес.

Комиссар, Ваши брокеры абсолютно правы с точки зрения Вашей protection. Если завтра война, если завтра в поход, и Ваш дом потерял 30% в цене - лучше уйти в foreclosure и пусть у банка голова болит, как ему вернуть свои деньги, чем потерять свои, кровные $200K. Разве нет? Лучше жить в рентованной квартире и иметь запись о foreclosure в Credit History на 7 лет и иметь 200К на счету или в диверсифицированных инвестициях, чем делать всё то же самое минус свой даунпеймент на счету или в диверсифицированных инвестициях. Умные люди, даже дав 20% чтобы получить рейт повкуснее, на следующий день после закрытия escrow открывают максимально возможную HELOC, ятобы в любой момент, если жизнь даёт трещину и денег остаётся последний мешок, унести всё возможное и переложить свою головную боль на голову банка. Он за свой риск с Вас процент брал - вот теперь пусть отрабатывает.

Olegus · Post by **Olegus** » 05 May 2004 00:51

Очень интересно, но ничего не понятно. Есть что почитать про mortgage и с чем его едят и о разных стратегиях? Для dummies.

Alex LNE · Post by **Alex LNE** » 05 May 2004 03:00

Olegus wrote:Очень интересно, но ничего не понятно. Есть что почитать про mortgage и с чем его едят и о разных стратегиях? Для dummies.

"Home buying for dummies. 2nd edition", глава пятая.
20 баксов в книжном, 15 на амазоне, бесплатно в любой библиотеке.

Olegus · Post by **Olegus** » 05 May 2004 05:04

Alex LNE wrote:
Olegus wrote:Очень интересно, но ничего не понятно. Есть что почитать про mortgage и с чем его едят и о разных стратегиях? Для dummies.

"Home buying for dummies. 2nd edition", глава пятая.
20 баксов в книжном, 15 на амазоне, бесплатно в любой библиотеке.

Спасибо, будем учиться, авось поумнеем.

ivm · Post by **ivm** » 05 May 2004 05:57

что Olegus, некуда денег девать ? :mrgreen:

давай мне, я их пристрою :mrgreen:

Olegus · Post by **Olegus** » 05 May 2004 06:12

ivm wrote:что Olegus, некуда денег девать ?

давай мне, я их пристрою

Я на будущее

Ни одному ж тебе дома покупать.

Виктор · Post by **Виктор** » 05 May 2004 06:45

Хотя брокеры обычно отговаривают, мол, бери 80/10 или 80/15. Но у них в этом свой интерес.

Совсем забыл Вам сказать - FYI: при работе с грамотным, теоретически подкованным клиентом (т.е. не дураком, который проглотит 1.5 поинта + 3 yrs. prepayment penalty + сlosing cost) а сегодня таких подавляющее большинство, брокеру делать эти самые 10-15% второй лоан невыгодно. Они либо не зарабатывают ни копейки, а многие делают и вообще себе в убыток. Чтоб клиента не потерять и что-то заработать на 80% лоане. Зажравшиеся брокеры, у которых клиентура обрывает телефоны и стоит в очереди просто отказываются делать "маленький" лоан. Смысла нет.

kuznechik · Post by **kuznechik** » 05 May 2004 11:25

Вопрос в том как стать таким грамотным клиентом. У меня такое впечатление, что чуть ли не искать второго человека, как консультанта, чтобы разобрался во всех деталях. Но опять таки это ерунда, насмотрелась я на консультантов, в большинстве тоже помощи реальной не будет. Навеное так и будем учиться на своих ошибках, книжки почитаем, предыдущий опыт покупки используем, в общем будем делать our best. А потом enjoy your house и спи спокойно, не терять же голову из за этого всего.

Ctrl-C · Post by **Ctrl-C** » 06 May 2004 19:38

Виктор wrote:Умные люди, даже дав 20% чтобы получить рейт повкуснее, на следующий день после закрытия escrow открывают максимально возможную HELOC, ятобы в любой момент, если жизнь даёт трещину и денег остаётся последний мешок, унести всё возможное и переложить свою головную боль на голову банка.

Интересная мысль. Надо запомнить. Спасибо.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 06 May 2004 19:52

Проследите только за тем, чтобы на ваш открытый но неиспользованный HELOC не накапали какие-то fee, о которых вы ни сном ни духом (см. топик "Как очистить кредитную историю от каки"). И причем проверяйте его ежемесячно.

Кстати на неиспользованные HELOC statements присылают или нет?