ценовая тактика в наше (ох и тяжкое) время

[Sullen]

Меня Ваш вопрос поставил в тупик, если честно.
1. А что, Вы уверены, что у него есть клиент именно на Ваш дом?
2. С чего Вы взяли, что он всяко получит свои 6%?
3. Попробуйте. Ну и обидится так что?
4. Что Вы при всей этой комбинации выигрываете? Не проще обговорить меньшие комиссионные на продажу и возврат процента при покупке?

1.Ему не нужно иметь клиента, сейчас на 1 дом 10 покупателей.
2. 3% с продажи старого + 3% с покупки.
4. А Выиграть может как раз тот процент про который Вы написали, покупающему брокеру, можно дать 2.5% и один получить со своего и того, спокойно выкрутить 1.5%, а это ~$10К или больше.

Не, не получается:)
Sabina, если не ошибаюсь, хочет продать дом "by owner" КЛИЕНТУ АГЕНТА. Это значит, что агенту платить, за прадажу, она не будет. Т.е. весь это deal он отработает бесплатно да еще и за обе стороны, в счет последующей транзакции, за которую (по подсчетам опять же Сабины) заплатит продающая сторона. Но это, в самом лучшем случае, 3%. А то и все 2.5% (как Вы верно написали в предыдущем посте)

Да я немного не разобрался. Но на %3 процента прогнуть, будет трудновато, хотя попробовать можно.

[Sabina]

Sabina, если не ошибаюсь, хочет продать дом "by owner" КЛИЕНТУ АГЕНТА. Это значит, что агенту платить, за прадажу, она не будет. Т.е. весь это deal он отработает бесплатно да еще и за обе стороны, в счет последующей транзакции, за которую (по подсчетам опять же Сабины) заплатит продающая сторона. Но это, в самом лучшем случае, 3%. А то и все 2.5% (как Вы верно написали в предыдущем посте)

Не так. Поскольку я продаю дом сама - seller's agent при первой транзакции отсутствует, стало быть я плачу только 3 % Buyer's agent comission. А этот Byer's agent и есть мой реалтор.
При второй транзакции он уже представляет нас, то есть получает свои 3% с продавца того дома как Byer's agent.

Мы платим всего 3 % vs. 6% при таком раскладе.

Сабина

[B]

Кажется понятао теперь: Вы хотите запалить 3% при продаже? Ну что-же, это вполне даже приемлимо, как мне кажется. При условии, что у него есть покупатель.

[Sabina]

"С нас 3% как buyer's agent и 3 с продавца того дома что мы хотим купить."
Т.е. Вы собираетесь заплатить эти 3% из своего кармана?

Что-то мы в трех соснах заблудились

Платит всегда продавец с продажной цены дома. Обычно 6% ( 3 агенту покупателя, 3 - агенту продавца).

Если я продаю FSBO, я только плачу 3% агенту продавца (моему реалтору), так?
Переходим на следующую транзакцию. Тут он выступает как агент покупателя (нас) и получает свли 3% с продавца того дома, который мы хотим купить.

То есть мы платим 3% вместо 6%, а он все свои 6 за обе транзакции тоже получает.

Сабина

[B]

Да разобрались уже Просто не все самостоятельно продающие платят комиссионные. Потому и недопонимание ( смоей стороны).

[Sabina]

Просто не все самостоятельно продающие платят комиссионные.

А может при теперяшнем рынке и так можно ? Надо этот вопрос изучить

Сабинв

[шпиён]

мы в прошлом году продали свой дом FSBO.
...
Мы продаем дом опять FSBO, но сразу его клиенту (дом у нас очень хороший и на него сразу построиться очередь). И параллельно он также будет нас представлять при покупке нового дома.

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год? А как же налогооблажение, при котором с роста цены (из которого вовсе НЕ вычитаются комиссионные риэлторам) не платятся налоги, только если домом владели минимум два года?

[kuznechik]

Да, владеть домом два года, а не год намного выгоднее.

[Sabina]

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год? А как же налогооблажение, при котором с роста цены (из которого вовсе НЕ вычитаются комиссионные риэлторам) не платятся налоги, только если домом владели минимум два года?

В июле будет два года.
Я не говорила, что комиссионные вычитаются с РОСТА цены. Я говорила, что их платит seller и они вычитаются из цены проданного дома.
В данном случае seller - это мы. А с чего как вы думаете мы будем их платить?

Сабина

[Komissar]

методы улучшения шансов получить дом:
-- предложить 750К, на худой конец 720К.
-- Минимизировать континдженси.
-- Работать напрямую с листинг-агентом
-- дать оффер "на 10 тыс больше, чем макс оффер" - при мин. континдженси почти гарантированно получите дом, но скорее всего, переплатите изрядно.

А вообще я не понимаю, почему реалторы устраивают эту игру "кто даст больше", почему бы сразу не повесить желаемый листинг прайс и ждать офферов.

В Австралии, кстати, система покупки домов (ресейл, не от билдера) другая. Там открытый аукцион. Народ собирается в означенный день, аукционер выкрикивает: "650 раз, 650 два..." В чем-то честнее американской игры в закрытые офферы и "таинство покупки дома".

[Sabina]

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год? А как же налогооблажение, при котором с роста цены (из которого вовсе НЕ вычитаются комиссионные риэлторам) не платятся налоги, только если домом владели минимум два года?

On the second thought, you are right. There is no reason to '"пороть горячку". Besides July is when we signed the contract, transaction was finalized much later.

It's just I remember when we missed the chance in 2000 to sell our old house for 340 and buy the current one for the same price.
So we did the same in 2002. Two years later we sold our old house for 315 and bought the new one for 378

Sabina

[Sabina]

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год?

I just found that there is an exception to this rule. If we have to commute to work over 50 miles and if we move to avoid commute, then we can avoid paying capital gain. Or if health condition was a reason for moving...So it is something to think about...

IRS publication http://www.irs.gov/newsroom/article/0,,id=105042,00.html

The tax law provides an exception to the two-year rules for use, ownership and claimed exclusion when the primary reason for the sale is health, change in place of employment, or, to the extent provided in IRS regulations, “unforeseen circumstances.”

Taxpayers may establish by the facts and circumstances of their situations that their home sales were for one of these reasons. To make things easier, the IRS has identified various “safe harbors” that will automatically establish that the sale is for one of these reasons.

The temporary regulations provide that a home sale will be considered related to a change in employment if a qualified person’s new place of work is at least 50 miles farther from the old home than the old workplace was from that home. This is the same distance rule that applies for the moving expense deduction. The employment change must occur during the taxpayer’s ownership and use of the home as a residence. A qualified person is the taxpayer, the taxpayer’s spouse, a co-owner of the home, or a member of the taxpayer’s household.

A sale will be considered because of health if the primary reason is related to a disease, illness, or injury of a qualified person. If a physician recommends a change in residence for health reasons, that will suffice. In addition to the persons listed above, a qualified person for health reasons includes certain close relatives, so that sales related to caring for sick family members will qualify.

A sale will be considered as occurring primarily because of “unforeseen circumstances” if any of these events occur during the taxpayer’s period of use and ownership of the residence:

death,
divorce or legal separation,
becoming eligible for unemployment compensation,
a change in employment that leaves the taxpayer unable to pay the mortgage or reasonable basic living expenses,
multiple births resulting from the same pregnancy,
damage to the residence resulting from a natural or man-made disaster, or an act of war or terrorism, and
condemnation, seizure or other involuntary conversion of the property.
Any of the first five situations listed must involve the taxpayer, spouse, co-owner, or a member of the taxpayer’s household to qualify. The regulations also give the IRS Commissioner the discretion to determine other circumstances as unforeseen.

For qualifying sellers, the maximum exclusion amount of $250,000 ($500,000 for a married couple filing jointly) is limited to the percentage of the two years that the person fulfilled the requirements. Thus, a qualifying seller who owns and occupies a home for one year (half of two years) – and who has not excluded gain on another home in that time – may exclude half the regular maximum amount, or up to $125,000 of gain ($250,000 for most joint returns). The proportion may be figured in days or months.

A taxpayer who now qualifies for a reduced maximum exclusion and has already reported a gain from the sale of a residence on a prior year’s tax return may use Form 1040X to file an amended return claiming the exclusion. Taxpayers may generally amend returns until three years from the original due date. The law did not require taxpayers to meet one of the exceptions before using the reduced maximum exclusion for homes owned on August 5, 1997, and sold within two years after that date. Thus, nearly all taxpayers qualifying under these regulations should be able to use them by amending a recent year’s return.

Sabina

[шпиён]

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год? А как же налогооблажение, при котором с роста цены (из которого вовсе НЕ вычитаются комиссионные риэлторам) не платятся налоги, только если домом владели минимум два года?

В июле будет два года.
Я не говорила, что комиссионные вычитаются с РОСТА цены. Я говорила, что их платит seller и они вычитаются из цены проданного дома.
В данном случае seller - это мы. А с чего как вы думаете мы будем их платить?

Сабина

Поясню примером, что я имел в виду. Скажем, Вы купили дом год назад за 500 тыс. Теперь (за год) он вырос до, скажем 550. Продавая его, вы
1) получили прибыль 50К, и с них заплатите налоги (скажем, 25К - не знаю Ваших обстоятельсв)
2) заплатили риэлторам 6% с новой цены, т.е. 33К.
Теперь Вам надо покупать другой дом - скажем, за те же 550К. Вы заплатите и за это так или иначе - в виде closing costs, параллельнеой выплатой за оба дома (если продажа после покупки) или краткосрочной рентой (если покупка нового после продажи старого). Ну, скажем, 5К.
Ну и где тот фантастический рост на 10% в год? Видно только, что Вы потеряли 25+33+5-50=13 тыс., и живете в доме за те же 550К. Если бы хотя бы не налоги - хоть не так обидно (хотя и рост в 10% ЗА ОДИН ГОД, честно говоря, не очень типичен).

[Sabina]

Поясню примером, что я имел в виду.

Now I see what you meant. Sorry i got you wrong at first.

I will avoid paying closing costs for sure. I can also try " health reason" to get an exclusion from gain tax. For example my physician as well as kids' pediatrician recommended us to move from Tracy several times (I have asthma, kids -allegies, area is considered bad for allergics). I just have them write it on paper. If this doesn't work, we can consider taking second mortgage. Then we will be paying 2 mortgages for couple months and sell the other house in fall when 2 yrs period from purchase date pass.
After all we can just wait. There will be the other house. The only thing it's no good to sell in November-December

sabina

[шпиён]

I will avoid paying closing costs for sure.

Интересно, как? Я знаю 2 варианта, когда люди думают, что "avoid paying closing costs":
1) Включить их в principal. Т.е. в момент покупки платит банк, но Вы остаетесь ему должны. То же самое, что, платя в машазине за помидоры кредиткой а не кешем, думать, что "avoid paying for the groceries".
2) Согласиться на больший процент. Опять платит банк, а Вы опять платите больше в месяц. Поскольку в банке не дураки сидят (иначе он бы уже разорился), они не будут (как в сл. 1) рассчитывать, что Вы будете платить им 30 лет, а рассчитают на срок покороче (какой там в среднем срок между продажами/перефинансированиями домов? лет 5 только для продаж, насколько помнится) - т.е. Ваш месячный платеж будет еще больше, чем в сл. 1.

У Вас есть 3-й вариант?